文字记录：东区政府支持2026年第一季度盈利电话会议

谢谢你，科尔。大家早上好。我们继续在一个由波动性定义的市场中运营，无论是利率、地缘政治不确定性还是更广泛的资本市场混乱。在这些环境下，投资者往往会关注拥有持久现金流、强劲的租户信用和严格的资本配置的企业。我们相信Easterly在这些领域继续脱颖而出。我们的投资组合支持重要的政府职能，无论经济周期或外部事件如何，这些职能都会继续存在。这些设施与关键的联邦任务、高信用、州和市机构以及精选的国防相关租户有关。这些使命的持久性和信用关系的强度继续为我们的业务提供稳定的基础。重要的是，我们相信我们的投资组合经常与传统办公房地产一起被错误分类。这种比较忽视了我们在埃尔帕索、新奥尔良和匹兹堡等地的联邦调查局办公室拥有的专业性。这些设施包括安全的机密环境、SCIF和其他进行敏感执法和情报工作的受控空间。这些都是高度定制的设施，配有支持代理，可以支持机构的特定运营，并且难以复制。它们提供基本功能，受益于长期租赁，并得到世界上一些最强大的信用租户的支持。在这种背景下，我们仍然专注于一个简单的战略，即增加收益，稳步地仔细分配资本，并随着时间的推移继续提高整体投资组合质量。在过去的几年里，我们采取了深思熟虑的措施来加强公司，包括领导层的过渡，重新设定股息和维持内部额外的资本。这些决定并不总是容易的，但它们使我们能够从强势的地位进入2026年，支持强劲和可持续的股息，同时继续提供持续的盈利增长，超越同行。转向本季度，我们的投资组合继续保持高位表现。出租率继续超过我们的REIT同行，达到97%，加权平均租赁期限约为9.4年。这些指标既反映了我们资产的质量，也反映了本季度我们建筑物内进行的工作的关键任务性质。我们还完成了与新的VA输出患者诊所的开发相关的第一笔夹层投资。这笔交易反映了我们在当今环境下如何思考资本配置。虽然传统收购仍然是我们长期增长战略的核心，但我们也在寻找邻近的机会，这些机会可以产生有吸引力的当前回报，同时保留未来的选择性。这项投资预计将带来12%的收益率，由承诺的联邦租户支持，并使我们能够与最终可能符合我们长期所有权战略的资产保持联系。VA设施代表了我们最大的投资组合之一，这是经过设计的。这些资产高度专业化，粘性非常强，并得到联邦政府信贷质量的支持。我们最近来到了退伍军人管理局杰克逊维尔的设施，里面挤满了接受所需护理和服务的退伍军人。一个重要的提醒是，这些不是传统的办公楼，而是支持关键使命的重要基础设施我们还相信，政府对国防支出的日益关注对公司来说是一个额外的顺风，特别是因为它与外部增长机会有关。展望未来一年，我们对第一季度的业绩强劲以及提高低端指导的能力感到鼓舞。虽然更广泛的市场波动仍然存在，但我们的优先事项保持不变，严格的资本配置、运营执行和持续的盈利增长。我们相信eve我们的投资组合为投资者提供了收入稳定性、长期增长和卓越的租户信用质量的令人信服的组合，以及可产生双A收入来源的租赁投资组合。我们期待与信贷机构合作，在2027年获得投资级评级。最后，我们对今年的开始感到满意。我们正在增长盈利、保持强劲的入住率、深思熟虑地分配资本并继续提高投资组合质量。我们相信，纪律严明的执行将继续为股东创造长期价值。我要感谢我们的团队持续的专注和执行力，以及我们的租户和股东持续的信任和合作伙伴关系。说完，我就把电话转给艾莉森。

谢谢达雷尔，大家早上好。我很高兴在这个阳光明媚的周一早上报告2026年第一季度的财务业绩。该业务的潜在增长是显而易见的。总收入从2025年第一季度的7，870万美元增至9，150万美元，同比增长16%。这主要是由过去12个月完成的收购、合同租金增长以及整个投资组合的持续租赁稳定推动的。EBITDA也显着增长，从去年的5100万美元增加到5730万美元，增长约12%，反映了该平台盈利能力的不断扩大。最重要的是，尽管我们筹集了资本以支持完全稀释的投资组合扩张，但这种增长仍继续转化为股东更高的每股收益。每股净利润为0.03美元。每股FFO从0.71美元增至0.76美元，增长约7%，而每股核心FFO从0.73美元增至0.77美元，同比增长约5.5%。我们可供分配的现金约为3，220万美元。就我们活跃的开发项目而言，我们有望满足之前传达的时间表。我们位于佛罗里达州迈尔斯堡实验室的项目预计将于2026年第四季度完成并开始租赁。随后将是亚利桑那州的弗拉格斯塔夫法院，计划于2027年第一季度交付。最后，俄勒冈州的梅德福法院预计将于2027年下半年完工。这些开发项目的交付是实现我们中期现金杠杆目标的自然去杠杆点，因为NOI上线并收到任何商定的一次性款项。谈到杠杆率，我们调整后的净债务与年度化季度备考EBITDA之比为7.3倍，主要是由于与我们收购弗吉尼亚联邦相关的股权时机。鉴于第一季度大盘经历的股价波动，我们选择推迟发行大部分股票，预计将在年底前完成发行。正如Darrell提到的那样，在本季度，我们完成了第一笔夹层贷款投资，为华盛顿州肯纳威克开发一个新的120，000平方英尺的VA门诊诊所提供了700万美元的融资。该贷款的预期收益率为12%，并支持退伍军人事务部20年的固定定期租赁承诺，预计项目完成日期为2028年10月。该交易由一位经验丰富的VA和GSA开发商作为赞助商支持，我们的团队认识他已有数十年，Easterly已与他进行了多次交易。这使我们有机会在完工后收购该房产，并使我们能够产生有吸引力的当前回报，同时与符合我们长期投资组合战略的资产保持密切一致。随着本季度夹层贷款的成功关闭，我们将全年指引的低端提高一美分，从3.05美元提高至3.06美元，导致全年范围修订为3.06美元至3.12美元。尽管今年迄今为止的业绩趋势温和超出我们的初步预期，但我们在评估今年剩余时间时继续采取纪律和谨慎的态度，特别是考虑到利率和更广泛的股市环境的持续波动。在中点，我们的指导假设我们今年将拥有5000万至1亿美元的发展相关投资总额，以及5000万美元的全资收购。我们继续维持15亿美元的收购和开发管道，我们正在开始在符合我们投资标准的潜在交易上取得有意义的进展，并且可以独立或通过合作伙伴关系以与我们的资本成本的比例执行。我们在资本配置方面保持纪律，重点致力于留住我们的租户并在整个开发管道中执行，所有这些都符合我们传达的战略目标。这些是Easterly稳定且不断增长的现金流背后的基本面，我们相信这将推动股东价值。感谢您今天早上抽出时间。我们感谢您的合作伙伴关系，并期待向您通报我们的进展情况。这样，我现在将把

Easterly Government Props（纽约证券交易所代码：DEA）发布了第一季度财务业绩，并于周一召开了财报电话会议。阅读下面的完整记录。

此文字记录由Beninga API为您带来。如需实时访问我们的整个目录，请访问www.example.com进行咨询。

在www.example.com上观看网络广播

Easterly Government Props报告称，受最近的收购和稳定的租赁条件推动，2026年第一季度收入同比增长16%，达到9150万美元。

该公司的EBITDA增长12%至5730万美元，每股FFO增长7%至0.76美元，反映出强劲的盈利增长。

从战略上看，该公司完成了第一笔与退伍军人管理局门诊诊所相关的夹层投资，收益率为12%，凸显了对资本配置和长期所有权机会的关注。

公司保持97%的出租率和9.4年的加权平均租期，运营表现强劲。

Easterly Government Props提高了全年指引的低端，目前从每股3.06美元到3.12美元不等，理由是有纪律的资本分配和正在进行的开发项目。

管理层强调其投资组合的稳定性，得到政府职能的支持，以及通过战略收购和开发实现未来增长的潜力。

操作者

欢迎来到东区政府物业

科尔·易货

早上好.在电话会议开始之前，请注意，本次电话会议期间发表的某些声明可能包括不属于历史事实的声明，并且被视为1995年私人证券诉讼改革法案含义内的前瞻性声明。尽管该公司相信其在任何前瞻性陈述中反映的预期是合理的，但它无法保证这些预期将得到实现或实现。此外，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，并将受到公司无法控制的各种风险和因素的影响，包括但不限于公司最近向SEC提交的10 K表格及其其他SEC文件中包含的风险和因素。公司没有义务公开更新任何前瞻性陈述。此外，在这次电话会议上，公司可能会提及某些非GAAP财务指标，例如运营资金、运营核心资金和可供分配的现金。您可以在公司财报中找到这些非GAAP财务指标与最具可比性的当前GAAP数字的表格对账表，并在公司www.example.com的投资者关系页面上找到单独的补充信息包。我现在想把电话会议交给Darrell Crait，Easterly Government Properties总裁兼首席执行官。

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

艾莉森

香农（主持人）

回电话给香农。

操作者

谢谢为了提醒分析师提出问题，您需要按手机上的星号11。请在我们编制问答名单时待命。我们的第一个问题来自花旗集团的Seth Burgay。请继续回答您的问题。

Seth Burgay（花旗股票分析师）

嗨感谢回答我的问题。我想从夹层贷款开始，你知道，这是700万美元的一次性交易，还是有什么你想做更多的事情？如果你会考虑未来做更多的事情，我们应该如何考虑它的规模？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

是的，我的意思是，这对我们来说是早期参与项目的一个很棒的方式，我认为我们可以看到自己为这个管道拨款约3000万美元。未来四年、五年、六年的退伍军人管理局管道非常重要。有一批出色、广受尊敬的开发人员，他们确实拥有构建这些产品的诀窍。好吧，正如你所看到的，分配给这项工作的700万美元，大约3000万美元将让我们参与三四个项目，同样，随着这些建筑准备好在一到两年内上线，我认为我们已经做好了准备，让它们成为更广泛投资组合的一部分。

Seth Burgay（花旗股票分析师）

谢谢.然后听起来，你知道，管道的规模在15亿美元左右没有变化。随着弗吉尼亚校区的关闭，您已经达到了今年的收购或大部分收购指导。你知道，这到底有多活跃？您知道，您认为什么样的催化剂可以释放更多不良收购活动？只是想一想这个数字有多保守。

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

是的，我是说，听着，我认为我们在管道上很活跃。我们也只是超级明智地确保它的增值。因此，当我们查看今年为股东提供的收益时，区间的中点再次是3%的增长，我认为这相对于房地产投资信托行业非常有利，特别是考虑到我们的AA+收入来源。我认为这15亿美元将会出现。我们正在保持一个非常广泛的高质量机会渠道。这个广泛的渠道的目的是将其缩小到一些机会，这些机会考虑到我们在股价方面的资本成本挑战，但随着我们提高资本和债务成本并继续寻找机会，我们可以做真正有吸引力的事情，不仅对每股核心FFO有增值，而且对总体投资组合也有增值。因此，我正在讨论的VA之外还有一些非常大的发展机会正在酝酿中，这将非常有吸引力。而且，我们还与实际上五岁、六岁、七岁的人建立了一些关系。最终我认为我们将能够与他们每个人一起解决一些问题。因此，我们希望确保我们能够兑现在这次电话中做出的承诺。我认为我们正在实现强劲的增长，但我们对这条管道在未来一年、两年、三年内的产量非常乐观。这就是为什么我们有信心说公司的长期增长率为2%至3%。你知道，如果我们与评级机构合作并能够获得投资级评级，这也可能会导致我们的增长目标不断增长，因为我们基本上在未来三年、四年、五年内获得债务再融资。

Seth Burgay（花旗股票分析师）

太好了谢谢

John Kim（BMO资本市场分析师）

我们的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请继续回答您的问题。谢谢听起来您正在推进15亿美元的收购管道中的一些投资。所以我只是想知道，为什么不更新投资活动方面的指导，您可以向我们更新您在投资与资本成本方面寻求什么样的价差吗？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

嘿，约翰。是的，所以我们考虑了很多，是否更新指导，特别是关于本季度的收购渠道。正如达雷尔提到的那样，我们在继续评估该渠道内的短期机会时持保守态度，并在我们接近正在酝酿的交易时寻求更新指引。我认为，这根本没有反映我们认为自己能做什么。这只是为了对近期机会保持高度透明。然后是第二部分，你知道，我认为我们的目标是将100个基点分摊到我们的资本成本上。显然，这种夹层融资交易为相当名义的投资创造了600个基点的利差。所以绝对要平衡所有的机会。夹层是我们今天管道中可采取行动的机会之一的一个例子，正如达雷尔提到的那样，我们将在未来继续评估这个机会。我想说，只是重申一遍，50至100的目标是我们定义的范围。

John Kim（BMO资本市场分析师）

在MES书中，可能达到3000万，是今年可能发生的事情，或者如果你只是谈论你想多快达到3000万。是啊

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

在接下来的18个月里，约翰，是我们可以部署的时候。我的意思是，我们真的，我认为我们今年已经实现了一些非常了不起的增长，我认为我们真的为2027年做好了准备。我很想为2027年提供指导，但艾莉森和科尔不会让我这样做。因此，我们再次感到兴奋，因为我们认为我们将继续以一种令股东满意的方式增长。

John Kim（BMO资本市场分析师）

这些项目是您愿意拥有的，还是您计划拥有其中一些资产？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

哦，是的，他们是很棒的资产。他们是巨大的资产。我认为我们如何进军其中对股东来说非常有吸引力。这些资产是七种上限资产，我认为考虑到我们的进入方式和资本结构，我们可以有吸引力地购买这些资产。在这一领域，我们确实拥有深厚的承保专业知识，不仅在融资产品本身，还在基础抵押品方面。VA CBOC计划正在继续扩大。有20多个项目正在经历不同的采购阶段。因此，我们确实预计该领域会出现更多机会，特别是尽管GSA还有其他项目即将启动。你知道，不是为了听起来太兴奋，但我们绝对了解这些资产。你知道，值得说的是，我们正在与认识很久的人合作。我们还非常擅长开发项目、关键任务项目以及与政府合作。我的意思是，我们看到了我们的迈尔斯堡项目，该项目由一个名为希捷的出色集团运营。但就我们对如何与政府一起推动事情的理解和看法而言，我认为就该项目而言，这肯定是中性的。我们正在了解这些建筑是如何按照他们的意愿建造的，因为我们确实与我们贷款的人们建立了合作伙伴关系。我们不仅仅像上限结构中的贷方。我们还可以在此过程中提出建议，既可以节省成本，也可以使建筑在未来20年内的运营成本更具吸引力。因此，我们是出色的MES合作伙伴。鉴于该公司目前的资本成本状况。这是我们参与这些资产的绝佳方式。你知道，我们对股东在接下来的几年中的增长感到非常兴奋。

John Kim（BMO资本市场分析师）

谢谢

梅丽尔·罗斯（Compass Point Research and Trading分析师）

我们的下一个问题来自Compass Point Research and Trading的Meryl Ross。请继续回答您的问题。抱歉，是我吗？是的好吧，声音消失了。好吧，所以。这些VA项目中的任何一个会被合资企业收购吗？那么这些会被全资拥有吗？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

问得好答案是，两者都有可能。正如我们所说，虽然我们确实拥有这个非常强大的管道。我们今天也更加积极地与潜在的合资伙伴合作，我们认为我们显然在那里拥有一些良好的长期关系。我认为这些都是很棒的资产，只要我们能够负担得起它们并为股东带来增长，它们就可以被完全拥有。但话虽如此，如果我们有机会以高效的方式管理此类设施的能力，那我们就可以通过合资企业购买它们。我们当然希望捕捉这些经济学。但这一切的北极星是实现增长并承担比我们的资本成本溢价100个基点的项目。再说一次，当我们考虑资本成本时，我们确实在会计基础上考虑它，将股价和FFO视为股权成本，因为这确实是推动FFO增加的原因。但当你考虑我们项目的内部收益率时，股息为8%，增长为2%至3%，你知道，我们还可以开始引入不同类型的股权成本，但当我们分配股本成本并思考需要多少利差才能为股东带来增值并专注于每股FFO时，我们很少对未来股本成本的增长给予任何评价增长是该管理团队的首要指标。

梅丽尔·罗斯（Compass Point Research and Trading分析师）

太好了当你看到你的管道时，你知道，在更远的距离上工作。主要是联邦政府吗？因为你说退伍军人管理局之外有活动，但州级也有活动吗？你知道，佛罗里达州的收购或开发非常有利可图。因此，了解一下组合会很有趣。

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

我们爱佛罗里达州。爱佛罗里达州。爱佛罗里达州。每个人都搬到佛罗里达州。你知道，很多优秀的人正在搬到佛罗里达州。但你知道，其中有一些罪犯。因此，他们将在佛罗里达州建造执法设施。他们非常擅长执法。我们现在正在研究的这个，实际上会提前交付，尽管听起来很疯狂，而且在预算范围内，他们在仪表板上还有三四个，他们需要在未来三到五年内建造这些东西。因此，我认为我们非常有能力成为这样做的良好合作伙伴，并且可能会以一种对佛罗里达州纳税人非常有吸引力的方式做到这一点，尽管他们缴纳的税很少，并且我们有机会做一些对股东来说非常增值的事情。然后是更广泛的管道，你可以考虑大约三分之一。所以我想说，这15亿人中大约有三分之一是联邦政府，三分之一是州和地方政府，三分之一是邻近政府。然后，如果你认为常规方式的全资合资企业开发、中间融资之间的分离，这是所有这些的混合体，主要是常规方式的收购以及填充管道的开发。该团队在构建一个为股东带来增值的方法工具箱方面做得非常出色。艾莉森和她的团队在资产负债表上确实做得非常好，我认为我们在接下来的六到九个月里会有一些好的事情可以谈论。

梅丽尔·罗斯（Compass Point Research and Trading分析师）

我确实很欣赏管道内部多元化的想法。谢谢

Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场分析师）

我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请继续回答您的问题。我想回顾一下夹层投资。我知道您多次说过，您有能力在未来的某一天收购这些资产。有没有一个购买选择权，DEA可以行使收购这些财产，或者只是你得到的关系，将允许你能够谈判的价格，因为交易完成？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

不。我们有一系列不同的方式，使我们在购买中占据优势。艾莉森，你是想详细介绍一下，还是准备一下？

艾莉森

是的，我们在该特定交易中有ROFR和ROFO，我们希望将这些机制纳入此类融资安排中。

Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场分析师）

好吧那么，当您谈论推迟为其中一些交易提供资金时，这是否意味着您必须更加深思熟虑地在短期内在这里部署资本，直到您为今年迄今为止宣布的交易提供资金？这到底是什么意思？我猜你在电话中说你推迟了筹集股权以资助第一季度26收购。如果我错了请纠正我。因此，如果您正在等待为这些交易提供资金，您必须这样做吗？是否因为您尚未为第一季度交易提供资金而使管道执行变得更加困难？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

是的，我的意思是，看，我认为这真的。这实际上是一个相当边缘的评论，而且它更适合我们的债务提供者。我们的想法是，我们将在中期内继续降低杠杆率。我们将获得具有六个手柄的东西。尽管本季度我们的杠杆率略有上升，但这并不反映我们继续适当均衡这些机会的战略发生了变化。当我们研究与MES相关的一些工具和一些开发交易时，我认为我们将发现自己可以实现我们所承诺的增长。我们可以在正确的地方发挥影响力，或者绝对有方向性地表明我们进入了正确的地方。我说过，获得投资级评级可以导致未来五年每股FFO额外增长100至150个基点。

Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场分析师）

好的太好了然后最后一个关于您投资组合中的可用空间，比如3%的空缺，能够出租它的前景如何？您目前免费的投资组合中的一些空间是否可能会被占用？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

是的，够疯狂的，是的。我的意思是，这是所有举措的清单，我对扩大的领导团队感到非常自豪。他们正在不知疲倦地工作。我的意思是，我们刚刚在亚特兰大开设的FDA实验室有数万平方英尺的面积没有出租。这座建筑太棒了。我们现在拥有的所有空置空间都是我们在购买这些建筑物或预测时承保的空置空间，显然没有，所以很多都是额外的，我们正在比以往任何时候都更加积极地追求这一点。这也将是在我们在指导中设定的基础上的增量盈利增长。这些租赁确实需要。追捕它们需要政府一段时间，你知道，这些可能需要六到九个月的时间。但当我们展望2027年时，你知道，我看到了一个meddet，有机会租赁一些空置空间，以及一些从我们的管道中剔除的东西，这些对我们来说是独一无二的，你知道，我们如何定位资产和卖家的需求可能会以一种非常非常漂亮的方式结合在一起。所以我们对这个机会感到兴奋。我们不知道这一切到底从何而来，但当你看看机会的管道、我们拥有的工具以及管理团队的热情、努力和技能时，我认为我们对2027年感到非常兴奋。但我们对2027年感到兴奋。我想我们是的。

乔·狄更斯（杰富瑞分析师）

我们的下一个问题来自杰富瑞公司的乔·狄更斯。请继续回答您的问题。感谢回答我的问题。达雷尔。您在开场白中指出，打算在2027年获得投资级信用评级。您能谈谈您为实现这一目标而关注的去杠杆战略和其他指标吗？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

是的，你知道，有几个。第一，如果你只是眯着眼睛。你可以看到还有其他公司与我们非常相似，它们的评级为BBB或BBB只是平的三B级，稳定的投资级别。他们的收入来源从单A-到三B+开始。如果你看看流入我们业务顶层的收入来源，你会发现它基本上是aa。因此，收入进来的想法是aa，然后在它到达债券持有人手中之前发生的所有事情都低了八个等级。你知道，这就是我们获得非投资级评级所需的条件。我认为，从业务规模来看，我们所处的位置很有吸引力，可能有点低端，这可能就是我们没有像过去那样积极追求投资级评级的原因。如果你再看看杠杆率，你会发现我们今天正处于获得投资级评级的邮政编码中，特别是当我们谈论我们在信用质量类似的房地产投资信托基金中的五个等级的差异时。但如果我们进入六种状态，那么当你查看房地产房地产投资信托基金的散点图时，我们再次陷入困境。因此，杠杆率可能是我们关注的唯一指标，而且可能在规模上有点我们不会成为bnb的地方。但话虽如此，我们正在致力于所有这些事情，并且我们非常致力于像一家投资级公司一样行事。我们明白这需要什么。我们认为，沃尔特，这已经过去了近十年，再加上AA和资金的到来，我们处于一个很好的位置，能够收获这个机会。但这可能需要一点时间。但我们认为2027年是希望我们的一年是有意义的。

乔·狄更斯（杰富瑞分析师）

然后在投资方面，你知道，收购目标仍然是5000万美元。你知道，我知道资本成本是一个限制，但也许只是问一个更直接的问题，你知道，在什么股价，你会变得更加积极和积极的这一点？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

你知道，听着，我认为每一点股价显然都会让事情变得更容易。从我们目前的情况来看，我们不想有一个强有力的呼吁，并试图在我们目前的位置之前获得期望。我们对我们现在实现的增长感到非常满意。我们将非常谨慎地确保2027年步入正轨。因此，让我们自己让任何人失望并不是我们想要做的。也就是说，直接回答你的问题，我的意思是，24，25，26，27，这些变得非常。飞轮真的开始为我们做什么。谢谢你抽出时间你知道吗？如果我们得不到资本市场的支持并继续拥有8%的股息，我们仍然可以实现这些增长目标。我的意思是，我们已经构建了足够的工具，我们有强大的合资伙伴，所以我们将能够实现这一价值，但当然，资本成本更低。我们很高兴团队很兴奋，我们的目标是真正加速公司的发展。多年来，该团队非常一致地致力于持续实现这些目标。

迈克尔·刘易斯（Truist Securities分析师）

谢谢我们的下一个问题来自Truist Securities的Michael Lewis。请继续回答您的问题。谢谢关于夹层贷款投资，这是不是，这是现在进行开发的首选方式，你知道，而不是大量现金支出和以后的报销？你知道，与开发人员一起做更多事情然后成为后台的外卖有意义吗？你知道，我们是否应该期望你多做一些这样的事情，少做一些其他的事情？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

这是一个好问题。

Michael Lewis（Truist Securities分析师）

我的意思是，我认为这确实取决于。这取决于项目。你知道，看看这些FDA实验室，还有七个实验室需要建造，我们已经建造了其中三个。每一座建筑都对政府来说都有更好的价值，因为他们在这三座建筑中的每一座建筑上都与同一个团队合作。我们已经能够真正进入如何省钱的步伐。我的意思是，有35,000英里的管道和电线以及各种各样的东西进入它。所以我们算是弄明白了。也就是说，我认为我们可以为美国政府建立成本最低、质量最高的FDA实验室。所以我们就应该这么做。我想你看看其中一些VA，虽然我们可以构建它们，但有1、2、3、4、5名开发人员在这个领域做得非常出色。对我们来说，与五名优质开发人员竞争，花费搜索成本来做到这一点，我们不妨让其中一名高质量的人获胜，在他们建设项目时站在他们身边，最终，我认为这为我们的股东创造了更多的价值。你看看俄勒冈州的梅德福，或者你看看弗拉格斯塔夫，我们非常擅长建造法院，这些法院位于的地区，你知道，这不是一个主要的大都市法院，我们可能发现自己面临着高成本的竞争，你知道，与其他11家开发商。你知道，负责采购的人明白，伊斯特利，明白我们提供的价值。他们所处的市场竞争对手对这些类型的资产不太熟悉。在这些情况下，我们从头到尾进行开发是正确的选择。很抱歉所有的解释，但这确实是您问题的答案，只是试图利用我们的专业知识通过每个非常高质量的项目为股东带来最大的价值。它们非常棒，因为你最终获得了20年的租约，并发现自己在未来几年确实拥有大量政府现金流。太好了，谢谢你。最后，我想你提到了，我认为，在收购指导和FFO指导中可能有点保守。如果我们把第一季度的业绩按年计算，你今年的收入是3.10美元。范围的中点是309。我想问题是公正的，是这样吗？这只是一点保守主义，还是在今年剩余时间里有任何拖累？你知道，为什么你不会有任何连续增长？

艾莉森

艾莉森？是的，所以有几件事。

Michael Lewis（Truist Securities分析师）

首先，正如你可以想象的那样，或者我最近在市场上看到的那样，现在的利率真的很奇怪。我认为，我们看到SOFR以及我们喜欢参与的所有国债版本的短期波动性都有所增加。因此，我们的一点保守主义实际上是由这样一个事实驱动的，即我们需要看看一些波动性是否会平静下来，这将使我们能够随着一年的推移提高我们的资本成本，并战略性地关注债务市场以终止左轮手枪。所以这是一个很大的不确定性。我不认为我们两个月前坐在这里，一定有这种感觉。但我认为，我们今天也不缺乏这种担忧。所以这是我们在今年剩下的时间里要解决的一个大难题。显然，随着事态的发展，时机是支撑我们指导范围的一个非常重要的因素。因此，如果您知道，第四季度越早或第四季度越接近开始，我们就能够在佛罗里达州交付FDLE实验室，您可能会看到我们的指导范围的改进越多。但你知道，我们仍然是关键的六个月，我们足够接近，看到它即将到来，并对开幕派对感到兴奋，但仍然足够远，留下了发展风险。因此，随着我们接近这一目标，我们将继续评估其最终交付预测。好吧事实上，也许我会再加一个，因为既然我问了一个关于26的指导问题，我知道你不会为27给出指导。你说你对此很兴奋。你知道，FFO的共识数字与26的一致。关于，你知道，你有什么可以说的吗？你知道，27岁的是什么让你兴奋，你知道，那里的增长潜力？

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

我的意思是，我认为如果你看看我们创建的所有工具，看看我们正在收获的机会集，那么明年我们表现平平的想法是没有意义的。所以这就是我的。这就是我的观点。我们有一个美国联邦航空局实验室，这些人最终要离开了。我的意思是，他们已经在那里八年了。这有点拖累。但我们正在做的所有其他事情，从重新租赁到空置空间，再到债务，再到开采管道，艾莉森做得恰到好处。听着，现在是2026年第一季度，所以不公平，但我们比所有其他房地产投资信托基金拥有更稳定的现金流。因此，当我们展望未来时，我们感到一定程度的乐观。随着未来六个月事情的发展，我认为我们将能够非常具体地确定今年的发展方向。

Michael Lewis（Truist Securities分析师）

但是，有了所有这些工具，团队真正重新定位为增长，每个人都知道他们需要做什么。上帝知道我们已经说得够多了，我们将每年增长2%到3%。我们已经这样做两年了。如果我们今年的指导达到了中间水平，我们也会到达那里。和.我们相信这就是我们未来几年以这种速度增长的计划。好吧我理解艾莉森不想提供指导。对的明年的再融资年比今年大得多。所以，你知道，如果利率不确定，明年的不确定性就会更大。是的谢谢是啊所以这就是为什么我们不能提供指导，但我当然很乐意，但艾莉森不让。谢谢

Darrell Crait（总裁兼首席执行官）

谢谢现在我想让会议回到Easterly Government Properties总裁兼首席执行官Darrell Crate发表闭幕词。太好了非常感谢您参加电话会议，我们分享了第一季度的收益。显然，我们对我们正在做的事情感到非常兴奋。我们对我们的增长感到非常兴奋，我们真诚地期待您关注该公司并与我们共度一些时间。我们感谢这种合作伙伴关系，并期待在

操作者

这次大约是三个月后。今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们力求准确，但在此自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的SEC文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。