Phillips Edison Co Q1 2026财报电话会议

Phillips Edison & Co（纳斯达克股票代码：PCO）周五公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

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Phillips Edison & Co报告称，2026年第一季度NAREIT FFO每股增长4.7%，核心FFO每股增长6.2%，同一中心NOI增长3.5%。

该公司提高了2026年全年指引，并预计NAREIT FFO和Core FFO每股将出现中高个位数增长。

运营亮点包括总体出租率97.1%，租赁锚点出租率98.4%，租赁在线出租率95%，更新租金价差为21.2%。

Phillips Edison & Co积极参与开发和重建，正在建设19个项目，总投资估计为7400万美元。

今年迄今，该公司已进行了1.85亿美元的收购，包括杂货店锚定购物中心和开发土地。

管理层强调零售业的弹性，重点关注必需品和服务，并维持强大的零售商关系。

资本市场的情绪表明，人们更喜欢私募市场估值而不是公开市场估值，这表明人们倾向于更多的私募市场交易。

Phillips Edison & Co强调了强劲的租赁需求，并计划通过有针对性的空间方法和开发计划来推动额外增长。

操作者

日安，欢迎参加Phillips Edison & Co 2026年第一季度财报电话会议。请注意，此电话正在被录音。我现在将致电投资者关系主管Kimberly Green。金伯利，你可以开始了。

金伯利·格林（投资者关系主管）

谢谢今天，我们的董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生、总裁鲍勃·迈尔斯和首席财务官约翰·考尔菲尔德也加入了我的行列。提醒您，今天的讨论可能包含有关公司对未来业务和财务业绩看法的前瞻性陈述，包括前瞻性盈利指引和未来市场状况。这些基于管理层当前的信念和预期，并受到我们向SEC提交的文件中描述的各种风险和不确定性的影响，我们今天的讨论将参考某些非GAAP财务措施。有关我们使用这些措施以及这些措施与GAAP结果的协调的信息可在我们的盈利新闻稿和补充信息包中获取，这两个信息包均已发布在我们的网站上。请注意，我们还发布了一份演示文稿，我们对前瞻性陈述的警告也适用于这些材料。在我们准备好的发言之后，我们将开始问答。鉴于今天电话会议的参与者人数，我们谨请您仅回答一个问题。如果您有后续问题，请重新加入队列。说完，我就把电话转给杰夫·爱迪生。

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

杰夫感谢Kim并感谢大家今天加入我们。我们很高兴报告又一个季度的强劲业绩，这反映了我们高质量投资组合的实力和执行的一致性。PCO团队实现NAREIT FFO每股增长4.7%，核心FFO每股增长6.2%，同中心NOI增长3.5%。我们很高兴提高2026年全年指导。我们的NAREIT FFO和核心FFO每股增长率处于中高个位数，与我们的长期目标一致。我们的运营正值国内和全球持续存在许多不确定性的时期。利率一直波动，全球贸易格局正在发生变化，海外冲突继续影响市场。技术，尤其是人工智能，正在改变公司的运作方式。再加上活跃的选举周期和高能源成本，在这样的时期普遍存在不确定感也就不足为奇了。市场往往会奖励具有稳定性的企业，这正是PCO在杂货店以必需品为基础的日常零售业中发挥作用的地方。PCO提供弹性，同时也提供稳定的增长。我们相信PCO旨在在不断变化的经济周期中实现增长。我们的长期增长目标保持不变。我们正在保持对房地产层面的关注并推动价值，我们的零售商健康并继续着眼于长远。我们看到消费者有弹性，我们的顶级杂货店和必需品零售商继续为我们的中心带来稳定的客流量。我们正在密切关注的动态之一是私人市场和公开市场资产定价之间的差距。这会影响我们的资本决策，包括我们如何为增长提供资金以及投资地点，这就是PCO团队在获取最有效资本方面保持纪律的原因。我们的平台可以通过机构合资企业和资产回收在公开市场筹集资金。我们相信，2026年的市场将奖励那些拥有专注的增长战略和负责任地为增长提供资金的公司。PCO有能力继续做到这两点。总之，我们对第一季度的业绩和2026年的展望感到满意。我们在零售业的弹性部分运营。我们就在你家附近。我们对我们的投资很严格，最重要的是，我们拥有业内最好的团队。由于我们的股价低于我们的长期增长概况，我们相信PCO是投资领先运营商的一个有吸引力的机会，该运营商可以实现中高个位数年盈利增长。我们将继续以更少的Beta推动更多的Alpha。说完，我就把电话转给鲍勃。

鲍勃·迈尔斯（总裁）

鲍勃，谢谢你，杰夫，谢谢你加入我们大家。我们第一季度业绩的特点是租赁活动稳健，现金流增长取得了成功。我们继续看到零售商需求高企，目前没有放缓的迹象。基于必需品的类别，包括快速服务和快速休闲餐厅、健康与保健、美容、健身和medtail（医疗零售）仍然是需求的出色驱动力。PCO 74%的租金来自必需品和服务。PCO的租赁团队仍然专注于捕捉需求并推动持续的高入住率，同时推动非常令人印象深刻的可比租金价差。我们的定价能力在第一季度仍然处于市场领先地位。租赁组合出租率保持在97.1%的高位。租赁锚占用率保持强劲，为98.4%，租赁线占用率保持在95%的高位。我们的租金价差反映了极其积极的零售商环境。第一季度，PICO实现了21.2%的可比续租利差。本季度的稳定保留意味着更少的停工时间和更低的租户改进成本，这意味着PCO的经济性更好。从可比的新租金利差来看，本季度仍保持强劲，达到36.2%。第一季度执行的在线租赁交易中，新租赁和续租的平均年租金上涨2.7%。这是我们长期增长的另一个重要贡献者，因为它与坏账有关。我们积极监测邻居的健康状况。第一季度坏账低于预期，收入约为60个基点。我们继续预计2026年的坏账将与2025年持平，2025年全年收入仅为78个基点。我们的零售商保持健康。我们的邻居组合高度多元化，除了杂货店之外，租金没有有意义的集中。在开发和重建方面，PCO有19个项目正在积极建设中。我们在该活动中的总投资估计约为7400万美元，平均估计收益率在9至12%之间。第一季度，六个项目稳定下来，向我们的邻居交付了超过87，000平方英尺的空间。这反映了每年约170万的NOI增量。我们专注于发展PCO的开发和重建管道，这是增长的重要驱动力。此外，PCO团队继续寻找增值收购，为我们的投资组合增加长期价值。截至本周，我们今年迄今的收购活动反映了1.85亿美元。其中包括五个杂货店锚定购物中心、三个日常零售中心和未来发展的土地。目前，我们正在筹备中的资产约为1.5亿美元，这些资产已被授予或合同，预计将在第二季度末之前关闭。我们的管道反映了杂货店锚定的社区购物中心、日常零售中心和合资企业机会的结合。我现在将把电话转给约翰。

约翰·考菲尔德（首席财务官）

约翰谢谢鲍勃，大家早上好，下午好。我们强劲的第一季度业绩证明了我们在笔克打造的高绩效杂货锚定和基于必需品的投资组合，可产生可靠的高质量现金流。2026年第一季度NAREIT FFO增至9，290万美元，即稀释后每股0.67美元。第一季度核心FFO增至9，640万美元，即稀释后每股0.69美元，同一中心NOI在该季度增长3.5%，主要是由于平均租金和经济入住率上升推动的收入增加。谈到本季度的资产负债表，我们延长了到期日的加权平均期限，并提高了固定利率债务的比例，这在利率波动时期非常重要。二月份，我们完成了3.5亿美元的公共债务发行。2033年到期的4.75%优先票据本金总额。所得款项用于偿还2027年到期的定期贷款，以及本季度末流动性为8.1亿美元的一部分左轮手枪，我们有能力执行我们的增长计划。我们的净债务与12个月年化调整EBITDA的比例在季度末为5.3倍，上季度年化为5.1倍。第一季度末，PCO的未偿债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.8年（包括所有延期选择），我们总债务的94%是固定利率债务，其中包括Pico的债务份额。对于我们的合资企业，我们很高兴提高2026年的指导。我们增加指导的主要驱动因素包括持续强劲的运营环境、今年迄今强劲的收购活动以及我们最近的债券发行。我们对2026年NAREIT每股FFO的更新指引显示，中点时比2025年增长5.9%，而我们对2026年每股核心FFO的更新指引显示，中点时比2025年增长5.8%。我们对这些强劲的增长率感到满意。我们重申2026年全年目标，即同一中心NOI增长3至4%，我们很高兴重申2026年全年目标，即按PCO份额计算，收购总额为4亿至5亿美元。笔克团队不仅维护高质量的投资组合，我们还在构建一个投资组合。我们继续拥有该行业最好的资产负债表之一，这使我们为持续的外部增长做好了准备。正如杰夫提到的那样，我们仍然严格遵守获取最有效资本的规定。这些来源包括额外的债务发行处置、合资企业和在市场更加有利时发行股票。今年迄今为止，我们已以PCO的份额出售了2900万美元的资产。我们计划在2026年出售1亿至2亿美元的资产。总而言之，我们对本季度的业绩以及我们为今年剩余时间提出指导的能力感到非常满意。我们继续看到消费者有弹性，我们相信随着基于必需品的零售商需求仍然强劲，我们的投资组合将表现出色。展望2026年之后，我们仍然相信笔克能够持续实现3至4%的同中心NOI增长，并长期实现中高个位数的核心FFO每股增长。我们还相信，我们的长期AFFO增长可以更高，因为我们的租赁组合更多地侧重于更新活动。我们相信，我们的每股核心FFO和AFFO增长目标将使笔克在长期基础上超越我们的购物中心同行的增长。好了，现在开始提问。操作符.

操作者

谢谢如果您想问问题，请按电话键盘上的星号1举手加入队列。如果您想再次撤回该问题，请按星号1。作为一个温柔的提醒，请限制自己回答一个问题。如果您有跟进，您可能会重新排队。您的第一个问题来自美国银行的Andrew Real。请继续。

安德鲁·雷亚尔（股票分析师）

下午好.感谢您回答我的问题。您知道，我们可以理解您以需求为中心的租户群应对一些宏观不确定性的立场。但只是好奇地想听听你与当前环境中的一些自由支配或低价夫妻租户的对话的最新颜色。也许只是他们的语气或计划与六个月前的言论相比发生了任何渐进的变化。这些对话与您在必要方面听到的内容相比如何？

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

嗯，安德鲁，这是个很好的问题，因为我们非常专注于尝试阅读我们可以在哪里获得什么反馈。鲍勃，我不知道你是否想给它一点色彩，以及我们如何，你知道，

鲍勃·迈尔斯（总裁）

我们在做什么。当然了所以安德鲁，谢谢你的问题。这是我们一直在监控的事情，也可能是我们最好的指标，你知道，我们不仅在当地很聪明，而且我们的可见性表明，你知道，我们拥有我们见过的最好的更新管道和新的租赁管道，大约在过去的六到九个月里，一个有趣的事实，我们刚刚批准了28笔交易在过去的九天内。上个季度我们收到的反馈反映了我们的强劲表现，租赁利差为21.2%，我们没有看到任何裂缝。占用成本继续保持在10%的水平。因此，我们看到了很多成功，价差处于市场领先地位，而且我们没有看到当地租户或全国零售商需求的任何回调。甚至我们在ICSC（国际购物中心理事会）会见的所有零售商也在20、26、27和28寻找新地点。所以我们对目前的情况感觉非常好。谢谢

操作者

您的下一个问题来自亨德尔圣与瑞穗的系列。请继续。

亨德尔·圣贾斯特

你好啊所以我想问一下交易的情况。显然你们今年的开局非常活跃。1.85亿。我认为，根据谈判和合同，您在本季度决定再增加150英镑。所以我想我更好奇你在谈话中看到或听到了什么。买家数量、承保竞争是否有任何变化，这表明人们可能会根据宏观、我们看到的波动以及可能对未来几个月资本部署的想法而撤资。是否愿意稍微缩减一点规模，看看定价是否有任何变化或任何可能是波动宏观造成的结果？谢谢.

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

是啊而且很棒。这是一个很好的问题，我们，你知道，这是，这是。这是一个简单的供需问题。我们看到市场上的产品供应非常充足。是的，有更多的买家。特别是我们已经有一些重大的交易发生在业务中，我们还没有看到一段时间，是实质性的，数十亿美元以上的收购。所以你会看到强烈的食欲。我认为，我认为这是由鲍勃在上一个问题中所说的驱动的，那就是我们处于一个非常好的运营环境中。在这种经营环境下，仍然有一个强大的买家群体在那里，使这种情况发生。但我们也看到了很多产品。你知道，我的意思是，我认为我们今年的机会比去年同期增加了70%。所以我们看到了很多产品，但我们确实有竞争。鲍勃，你还想补充什么吗？

鲍勃·迈尔斯（总裁）

我唯一想补充的是我们继续看到很多产品。你知道，我们每周都有投资委员会，我们每周都会审查5到10个新项目。有趣的是，杰夫对此了如指掌。你知道，我们今年审查了195笔交易，而去年为115笔。承销的交易增长了约26%，已提交给投资委员会的交易增长了40%。如果说有什么不同的话，那就是我们继续看到进入市场的产品数量多于减少。我认为有真正的卖家，是的，竞争更多，买家更多。但坦率地说，您已经看到了我们今年迄今为止收购的10笔收购所取得的成功。我们以约6.6至6.7的上限购买这些产品。我们仍在解决9%以上的问题。所以我们没有看到任何东西真正放缓。如果你看看1.5亿条管道和我们已经关闭的185条管道，你知道，我们正处于一个很好的位置，你知道，根据我们看到的机会集，肯定在我们的指导范围内，如果不是更多的话。管道的上限率没有变化。150与185已经完成。这与此相符。6.5至6.75。

亨德尔·圣贾斯特

明白了。谢谢你们，很感激。是的，谢谢。

操作者

您的下一个问题来自Evercore isi的Michael Griffin。请继续。

Michael Griffin（股票分析师）

太好了，谢谢。就在租赁管道上，特别是与续约有关，我的意思是，我想鲍勃，在你与人们的对话中，当租赁价格即将进行谈判时，我想特别是一些，也许这些更大的盒子，这些杂货店，有没有，我想有机会缩短选择期的数量以嵌入某种租金上涨？我意识到你确实能够与排队的租户一起得到这些。但是，更大的盒子，有没有办法，你知道，在这些租赁谈判中，让房东方面获得更多的影响力，试图在新任期内获得一些收入增长或租金上涨？谢谢

鲍勃·迈尔斯（总裁）

是的这是一个，这是一个很好的问题。当然，我们收购了过去25、30年继承的大部分杂货店，正如你所知，他们已经拥有未来30年的嵌入期权，而且通常情况下持平。有时你很幸运，他们可能是5%。如果我们有机会与他们重新谈判，或者在他们支付百分比租金的情况下，我们可以将租金混合在一起并重置条款，或者如果我们决定给予一个锚点，那就是杂货商，一种诱因，很多情况下，我们能够谈判附加期限和随之而来的某种坎坷。我们正在尽可能多地利用这一点。可能最大的价值就是通过限制的同意，没有建筑区域。我们被赋予了成为头号杂货店的关系，你知道，市场上的所有者。它赋予我们创造大量价值的灵活性。因此，我们正在其他地方获得价值。然后，正如你提到的，我们正在与我们谈判新租约的内联租户，如果我们确实提供了我们想要看到的选项，我们会限制选项的数量，你知道，20%的复合年增长率良好，你知道，年复一年。所以这是这一点的结合，这是我们更新清理非货币条款项目的结合，你知道，想想，你知道，上限和限制，没有建设，你知道，很多这样的事情我们，我们能够释放价值。我很高兴我们这样做，因为我们有97.1%的人。所以我们继续通过这些途径寻找杠杆。太好了，谢谢。

操作者

您的下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯（Caitlin Burrows）。请继续。

凯特琳·伯罗斯（股票分析师）

大家好。早上好.下午好.我想考虑到强大的运营环境，你说你购买了土地并且想要增加开发、重建。您对自己的发展、重建和更广泛的行业有何最新看法？

鲍勃·迈尔斯（总裁）

好吧，谢谢，谢谢你的问题，凯特琳。你知道，我认为我们已经宣布今年将进行约7000万美元的开发工作，并且我们继续能够以非常有吸引力的回报做到这一点。因此这是我们业务的重要组成部分。这不是我们业务的主要部分，但这是我们一直在寻找机会的业务。鲍勃，还有其他想法吗？是的，我唯一要补充的是，我们，我们今年到目前为止买了两个包裹，他们就在我们的杂货店旁边。你知道，一个很好的例子是我们在佛罗里达州的北角收购的一个。它大约有5.8英亩，我们将建立五个不同的垫。我们的中心是Publix，就在街对面。它每英尺售价1，000美元，而且是满的。因此，需求仍然很大，我们已经提前租赁了很多。所以我们继续寻找这些机会。我们收购的另一块土地是一座旧银行。你们知道这一点。我的意思是，银行是重新利用并引进星巴克、Chipotle或Swig的绝佳机会，或者，你知道，那些炙手可热且抢手的人。我们能够在这些发展机会上产生9%至12%的回报，这与我们的观点一致。你知道，例如，我们的开发管道从过去几年的4000万到5000万增加到今年的7400万。因此，我们希望继续抓住这些机会，继续寻找创造价值的方法。谢谢

操作者

您的下一个问题来自罗纳德·卡姆登（Ronald Camden）与摩根士丹利（Morgan Stanley）的关系。请继续。

罗纳德·卡姆登

嘿，只是快速、快速的两部分。线路占用率仅为95%。只是想到了到达96和97，以及需要完成什么样的拦截和铲球才能到达那里，然后快速跟进。我想我看到你、你的排队者、你的邻居、你当地邻居的集中度上升到了26%，我想，而上个季度的25%。只是不知道这是否是故意的，或者您对当地邻居的暴露感到满意。

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

太好了谢谢.谢谢，拉胡尔。鲍勃，你想回答95%在线问题，以及当地租赁中的小规模流动吗？

鲍勃·迈尔斯（总裁）

是的，你知道，当地的比例在25%或26%之间没有真正的变化。那就在彼此之上。你能在95%在线上再次问这个问题吗？没问题就，就一点？从那以后有什么好处？我们需要做什么才能达到96，97，计划是什么？谢谢.好的，完美。谢谢因此，我们去年实施的举措之一是赏金定向太空方法。我们真的很想确定能够创造年度最高DAB的100个空间。我们派出了租赁团队来处理这一问题。我为此制定了不同的激励措施。我相信，截至四月份，我们已经就这些特定空间执行了28笔交易，另外24笔交易在RTI或出租。所以我们几乎已经完成了50%的路程。那是你的，那是你的拨针器。因此，保留率非常高，达到90%至93%，你知道，你可以通过这些类型的有针对性的空间方法的举措来补充它。这就是获得其他100、150个基点的方式。我们看到了很多成功。所以我对今年的结局感到非常兴奋。

罗纳德·卡姆登

非常感谢

操作者

你的下一个问题来自库珀·克拉克和富国银行。请继续。

库珀·克拉克（股票分析师）

太好了感谢您回答这个问题。保留率同比下降，而新利率则显着上升。只是好奇这其中有多少可能是故意的，是您主动决定收回空间并不更新某些租户的结果，只是考虑到有能力与潜在健康的运营商一起推动强大的定价能力，然后就我们应该如何考虑这种动态和保留水平。太好了谢谢，库珀。鲍勃你想拿走那个吗？

鲍勃·迈尔斯（总裁）

是的感谢这个问题。问得好因此我们本季度的留存率为88%。这100%与一个64，000平方英尺的盒子有关，我们知道大约三年前该盒子将腾空。我们知道我们已经有三名租户排队以高得多的租金重新填充它。有趣的是，如果排除这种一次性情况，我们本季度的保留率将为92.4%。所以这不是裂缝，也不是迹象。是的，我们业务的正常部分就在那里。您捕获的空间我们认为有更好的机会进行市场租金调整。因此，我们将始终专注于营销并寻找合适的基于必需品的商品和服务零售商。我们可以继续获得有吸引力的租赁价差，但有适当的补充，我们可以继续推动消费者需求。太好了，谢谢。

操作者

您的下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请继续。

Michael Goldsmith（股票分析师）

下午好.非常感谢您回答我的问题。您接受了BFFO指导，但没有任何基本成分上涨。那么，您能否提供一点背景信息来说明是什么推动了更高的盈利预期？是收购时机、终止费收入还是其他什么？只是想了解是什么推动了人们对盈利的信心增强。谢谢.

约翰·考菲尔德（首席财务官）

太好了好吧，谢谢你的问题，迈克尔。这是多种多样的事情。约翰，你想经历我们所经历的一切吗？每个人都是什么作品。因此，我们以强劲的运营环境开局，就像鲍勃一直在谈论的那样，今年迄今为止的收购活动强劲。我们最近在本季度发行的债券中，我们的坏账接近范围的低端，我们很高兴债券发行的利率低于我们的预算。但现在还处于年初。我们正在关注的一件事是SOFR曲线，该曲线高于年初的水平。当我们考虑坏账时，我们会保持这个范围。我们考虑了每个范围，当我们考虑每个范围的平衡时，我们真的很喜欢它们所在的范围。但总体而言，在经历了良好的第一季度之后，我们对今年比年初更加乐观。这让我们有信心提高FFO的范围。现在还早，已经是第一季度了，我们将有机会真正完善。但我们很高兴2026年的增长率处于中高个位数，这与我们的长期增长目标一致。这使我们对今年的前景更加乐观、更加自信。

操作者

您的下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。请继续。

托德·托马斯（股票分析师）

你好谢谢.下午好，杰夫。我只是想绕回去。您在准备好的讲话中表示，您正在密切关注私募和公开市场估值。您能详细说明一下该评论吗？您今天所看到的价差，也许是相对于您交易的地点、您所实现的收购上限利率等等。也许只是为了跟进一下，公司因此采取了哪些行动？谢谢.

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

是啊，好问题。我们花了大量时间研究的一个问题，你知道，我们的观点是，在当今的私人市场中，已经发生了一些相当重大的交易，公开市场和私人市场之间存在50至75个基点的差异。你知道，这使得私人市场成为更好的资本来源。如果你看看今年在我们领域发生的主要交易，它们是，赢家是人们，你知道，是，私募股权资本。他们一点也没赢。他们，他们把所有的，所有的筹码都从桌子上拿走了，就主要的交易而言。所以，我认为，对于上市公司来说，我们必须继续寻找最便宜的资金来源，继续利用市场上的机会。你知道，这就是我们今年要做的事情。你知道，这意味着你总是在关注一切。你正在寻找，你知道，合资企业。你正在考虑发行股票，你正在考虑出售资产，所有这些都是，你知道，弄清楚在哪里可以获得最便宜的资金来源，以便你可以继续为你的未来增长提供资金。这就是我们正在做的重点。我认为，你知道，市场随着时间的推移而起起落落并发生变化，但我们，这就是我们关注的重点。

托德·托马斯（股票分析师）

好吧，这很有帮助。但我只是好奇。您重申了您预计的一年的处置量。我的意思是，随着今年的进展，您是否会更多地倾向于处置，或者您是否会比今年迄今为止更多地倾向于合资资本？你知道，考虑到你在市场上看到的价差，边缘会发生任何形式的变化？

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

是的，我认为，我认为我们，是的，我认为有一点向前倾，因为它很有吸引力，你知道，你会看到一些向前倾。

托德·托马斯（股票分析师）

好的谢谢

操作者

您的下一个问题来自Ladenburg花店Van Dychcombe的系列。请继续。

Floris Van Dychcombe（股票分析师）

谢谢大家回答我的问题。在资本配置方面，我注意到，我认为你在本季度关闭了两个非锚定中心，随后又关闭了一个。也许可以更多地谈谈回报预期，以及为什么您认为这对Pico追求这些中心是有意义的，以及为什么投资者应该对您放弃典型的杂货店锚感到兴奋？

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

谢谢弗洛里斯，我将快速回答这个问题。鲍勃，显然也会跟进。我认为我们在过去12个月里已经明确表示，我们对利用日常零售的非常具体的机会感到非常兴奋，我们认为我们可以获得巨额回报。而且这是一个比我们的核心市场效率低得多的市场。我们认为在我们的投资组合中有一个位置，我们可以利用我们的市场知识和我们当地了解市场的聪明能力来利用这一点。因此，我们认为这是一个绝佳的机会，让公司可以从我们的部分投资组合中获得外部回报。我们将继续寻找这些机会。这很难，而且市场很大。你必须找到效率低下的地方。但这才是我们真正擅长的。然后我们最擅长的就是将这些房产转化为真正强大的资产。您会在我们的购买点中看到，我们正在购买可以使用Pico机器并为这些房产创造大量价值的东西。我们知道我们对此感到兴奋。前两个是很好的例子，我认为我们能够向市场展示我们可以用它们做什么。鲍勃，有什么附加的吗？

鲍勃·迈尔斯（总裁）

是的，谢谢弗洛雷斯的问题。问得好我对这个战略感到非常兴奋，到目前为止，作为一个组织，在过去的两年半时间里，我们已经完成了12项资产。所以12项资产价值约2.21亿美元。我如此喜欢这一策略的原因是，我们正在寻找机会从不太成熟的业主那里购买房产，我们可以把我们的全国客户团队放在他们身上。当我们获得这些时，我们制定的标准是特殊的演示。所以你知道，110，000，你知道，三英里内的平均收入，100，000，你知道，三英里内的人。关于配置、视线的标准，我很想看看。大约45%是本地租户，其中55名是全国租户，这使我们有机会继续增加价差和租金。例如，当您查看12的子集以及我对此如此兴奋的原因时，它们的CAGR都为5%。对我们的3到4的补充真是太好了。在某些情况下，我们已经相当。我们已经收购了一些CAGR为8至10%的产品。我们已经将这12个子集的占用率移动了310个基点。这是因为我们所处的环境很好，这是我们见过的最好的运营环境之一。我还兴奋的是，我们在该类别中的新租赁利差为45%，续订利差为27%。因此，我们发现，在不为资产支付过高费用的情况下存在一些低效率。如果你看看我们在这个领域收购的东西，你会发现上限为6、9，我们正在解决10%到11%之间的未支配回报。您知道，我们的平均购买价格约为每英尺321美元，这使得我们可以在Phillips Edison Way租赁，我们的运营业绩和实地团队在这方面做得非常好。

操作者

您的下一个问题来自BMO资本市场的Ron Sanabria。请继续。

Ron Sanabria（股票分析师）

谢谢.只有我最好的朋友才叫我罗恩，但没关系。只是好奇也许可以回到凯特琳关于新供应的问题。这个国家有什么小地方吗

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

您在哪里看到了新的绿地开发？想想可能是您会呼叫或正在观看的阳光地带的一些口袋。所以，总体而言，在全国范围内，数量确实很小。在某些特定情况下，杂货店正在寻找您可以看到一些增长的特定地点。我的意思是，你会看到Publix从现有平台向北发展。您可以看到HCB在德克萨斯州的更多商店中增加了更多中心。但是，但是它们很具体，而且非常小。和.但是，你知道，我们业务的一部分是确保我们知道我们所在的每个市场正在发生什么，因为我们并不重要他们是否正在特定市场建立一个市场。如果它靠近我们的一个中心，它就是一个竞争对手，我们必须击败它。你知道，我们必须弄清楚如何才能获胜，因为我们在我们的市场上看不到太多东西。我认为这就是我们创造运营环境的原因，在这种环境中，我们有大量的机会积极推进租赁和覆盖范围，你知道，占用率，非常高的占用率，并能够真正提高租金。这就是我们的表现所证明的。

操作者

您的下一个问题来自悉尼罗马与巴克莱资本的路线。请继续。

悉尼罗马（股票分析师）

嗨非常感谢您回答这个问题。我注意到您维护了500万到800万份的可收回性调整指导，我想知道您是否可以详细说明今天推动这一假设的具体类别或租户类型。您是否在2026年第一季度趋势中看到了任何压力的早期迹象？

约翰·考菲尔德（首席财务官）

好吧，谢谢你的问题，西德妮。约翰，你要接吗？早上好，西德妮。所以我要说的是，我们的业绩是我们商业模式的优势之一，是我们在邻国的多元化。所以我想说，这些组成部分与以前非常一致，但总体体积稍低一些。我觉得有趣的一件事是，你知道，所以对我们来说，我们收到了很多关于观察名单之类的问题，人们正在寻找国家名称。对我们来说，它实际上存在于每个中心。我们总是在寻找新的租赁机会或进入的地方，尤其是当您和我们一样忙碌时。但为此，我们在每个中心都有一个。你知道，与上一个季度相比，我们关注的邻居的绝对数量实际上有所下降。通常情况下，特别是当你考虑到我们每个季度增加的收购量时，看到这个数字有所下降，并且广泛下降是一个非常积极的迹象。当然，我仍然是团队中谨慎的一员，但是，你知道，我们对这一年感觉非常好，但仍然留下了这些碎片。正如鲍勃在之前的问题中谈论类别一样，你知道，没有任何特定的空间。我们继续看到我们的每项资产都有巨大的需求和强劲的表现。所以我希望我有更具体的东西，但总体来说事情相当不错。非常感谢道恩，

操作者

你的下一个问题来自宝琳娜·罗哈斯和格林街的关系。请继续。

Paulina Rojas（股票分析师）

早上好.我的问题是。大家好您已表明您的在线租户的健康率或OCR约为10%。您还提到，您认为有空间将这一比例逐步提高至13%。您能否向我们介绍您所看到的天花板背后的想法，无论它是基于之前的高水印还是任何其他基准？我想归根结底，我很好奇这对租户来说意味着什么。我不知道他们的利润率，但我想知道这样的转变对平均在线租户来说意味着什么，例如，以EBITDA为基础。

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

嗯，这是一个很棒的问题，宝琳娜，而且正如你所知，这是一个非常复杂的问题。你知道，10%是一个通用的数字，因为每个特定的零售类别都有不同的健康比例，这对他们来说是健康的。而且，你知道，我们在这里使用的是广泛的数字，但这是一个非常、非常具体的零售商类型，什么是一个健康的数字。

鲍勃·迈尔斯（总裁）

而且，你知道，我们的。我们也得到了，你知道，销售增长的通货膨胀的优势，这使得我们能够增长，你知道，保持10%，而我们实际上是因为销售的增长而增加租金。但是，鲍勃，你想谈一点，你知道，有点你的，你的。你对健康比率的看法以及我们在租赁方面做得如何？是的，当然。好问题。我认为对我来说，你知道，当涉及到商品和健康比率时，最重要的是，我们要确保我们的邻居有利可图。在过去的两三年里，我们看到了很多成功，不仅我们的保留率，而且我们的续约率也增加了18%到21%。再一次，Paulina，我们已经出来的可见性，你知道，有125个续订的签名显示，没有放缓或裂缝，我们已经能够保持，我会说9.5%到10%的健康比率，在过去三年中相当静态，同时仍然保持这些类型的续订价差。我确实认为，随着时间的推移，这一比例还有上升到10到13%的空间，即14%。正如杰夫在接下来的几年中所强调的那样，非常实用且针对特定于商家。在这10%中有帮助的另一件事是，我们从内联邻居的平均DAB开始，价格为27美元。因此，租金上涨50美元与租金上涨27美元有很大不同。因此，正如杰夫提到的那样，有很多因素的结合影响了健康比率。但归根结底，对我们来说，这一切都是为了保持邻居的健康、盈利并成为一个好的合作伙伴。

迈克·穆勒（股票分析师）

你的下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请继续。

杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官）

你好只是另一个快速的合资问题。在这些计划中进行的投资有多少会受到您的股权成本的影响，特别是如果您的股权成本在您知道的资产负债表上看起来更有吸引力的地方改善了很多？我不，我不完全确定迈克。你在那里得到了什么，你知道，我想也许。哦抱歉。我只是说，如果你的股权成本，如果你喜欢你的股权成本，我猜合资企业会看到的交易流程取决于你知道，你是否喜欢你的股权成本，以及如何，资产负债表上有多有吸引力。是的因此，我们的合资战略主要是扩大我们可以购买的产品。因此，它们是我们在合资企业中购买的东西，而我们不会在资产负债表上购买，这是我们设立这一点的重要组成部分。因此，如果我们的股本成本发生巨大变化，我们仍然会用这些特定的东西购买同样的东西。因为这就是我们想要的这些房产的所有权水平，我们认为我们可以为这些房产增加价值，但我们也得到了一个费用结构，这是补充的，所以对我们来说，这是一个扩大，你知道什么，我们可以在哪里购买，我们可以购买什么，我们可以购买什么，而无需将全部100%的风险敞口从资产负债表中。我认为从历史上看，这对我们来说非常好，而且在我们现在正在进行的两个或三个JB中效果很好。是的，谢谢迈克。

操作者

我们的问答环节就此结束。现在我将把会议交给杰夫·爱迪生做一些总结发言。杰夫？

H

最后，我想重申我们对第一季度业绩感到非常满意。我们以杂货店为基础的社区购物中心正在推动稳定的客流量和市场领先的定价能力。我们继续看到强劲的经营环境，而宏观环境仍然波动。皮科处于良好的地位，可以在周期中表现出色。我们提供稳定和稳定增长。笔克严格的执行力和运营实力强化了我们对核心FFO每股增长的指导。我们的股票交易价格低于我们的长期增长概况。我们相信，笔克是投资领先运营商的一个有吸引力的机会，该运营商可以实现中高个位数年盈利增长。笔克团队仍然专注于执行我们的战略并创造稳定的长期价值。我们将继续以更少的Beta推动更多的Alpha。我要感谢我们的笔克协会持续的辛勤工作，也要感谢我们的股东和邻居的持续支持。感谢你们所有人今天的电话。祝你有美好的一天。

B

女士们先生们今天的电话会议到此结束感谢大家的加入。现在您可以断开连接。

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