完整成绩单：Digital Realty Trust 2026年第一季度盈利电话会议

周四，Digital Realty Trust（NYSE：DLR）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问www.example.com了解更多信息。

在www.example.com上观看网络广播

Digital Realty Trust实现了第二高的预订季度，凸显了强劲的需求，并签署了公司历史上最大的兆瓦租赁协议。

该公司正在建设的开发管道增加了50%以上，达到1.2吉瓦，其中很大一部分已预先租赁。

核心FFO超出预期，达到每股2.04美元，导致2026年核心FFO每股指导范围提高，意味着增长9%。

该公司正在通过在欧洲和亚太地区的战略收购来扩大其全球连接足迹，并专注于人工智能驱动的工作负载。

Digital Realty Trust的资产负债表强劲，杠杆率降至多年低点，支持其在超大规模和企业领域的增长计划。

操作者

下午好，欢迎参加Digital Realty 2026年第一季度财报电话会议。请注意，该活动将在今天的演示中录制。所有参与方都将处于仅侦听模式。在下面的介绍之后，我们将进行一个问答环节.来电者将被限制在一个问题，我们的目标是在一小时的顶部结束。我现在将把电话交给约旦萨德勒，数字房地产高级VI总裁的公共和私人投资者关系约旦。请继续。

Jordan Sadler（公共和私人投资者关系高级副总裁）

感谢乔丹，也感谢大家加入我们的呼吁数字房地产信托在2026年第一季度取得了创纪录的开局，这是我们在2025年建立的势头的明显延续。对数字基础设施的需求仍然强劲，跨数字平台的执行仍然清晰，我们的战略继续与客户产生共鸣，他们正在应对日益复杂的电力、性能和连接性要求以及对交付时间至关重要的任务。我们继续在零到一加互连产品类别中获得市场份额，同时在不断扩大的竞争环境中为超过兆瓦的类别提供所需的超大规模容量。随着全球经济持续放缓，数据中心基础设施已从支撑层转变为基础层，人工智能的采用正在加速计算强度，云需求保持弹性，企业继续采用技术来提高其核心运营的生产力和效率。与此同时，电力可用性、劳动力和供应链风险以及社区担忧已成为我们行业的重要限制，导致理论需求和可部署能力之间的差距不断扩大。在此背景下，只有有限数量的提供商能够在多个大都市和地区提供适合目的的容量、未来可扩展性和深度连接，并满足客户需求。客户来到Digital Realty，寻求接近用户和云的容量，以在市场内部和跨市场进行互连，以及随着需求变化进行扩展的能力，特别是随着人工智能驱动的工作负载从实验转向生产。这种需求环境转化为第一季度强劲的租赁活动，反映了客户需求的广度和我们全球平台的价值。本季度我们签署了超过7亿份新租约，即4.003亿份，是Digital第二高租赁季度，比第二高的季度高出近70%。本季度的优势广泛，我们的零至一兆瓦以上互联产品的租赁量创下了9800万笔，其中邻近性、连通性和对相关企业和服务提供商的访问最重要。值得注意的是，创纪录的21%的0至1兆瓦预订是面向人工智能的需求。我们继续增加该类别的市场份额，同时扩大我们的客户群，本季度增加了116个新徽标。在第一季度，我们继续看到企业和超大规模商继续在数字平台上蔓延。一些例子包括一家全球生物技术公司正在Digital平台上优化其人工智能基础设施，以实现人工智能建模、工厂设计和诊断的安全性和可靠性。一个全球社交和人工智能平台正在Digital Realty Trust上进行扩展，并通过一个新的人工智能推理节点为区域客户群提供服务，并在部署一个新的海底电缆互连节点的同时扩展全球地铁的边缘能力。一家跨国制药公司正在Digital Realty Trust上部署其人工智能基础设施，以满足不断增长的研发基础设施和计算需求。一家领先的技术服务公司正在利用Digital Realty Trust创建一个分布式推理人工智能准备生态系统，以支持高级人工智能工作负载，满足不断增长的企业需求。一家全球云计算和内容分发提供商正在通过利用市场领先的连接来支持边缘POP扩展来扩大其在Digital Realty Trust的业务范围，一家技术服务公司选择Digital Realty Trust来支持基于云的平台，通过利用其可用的连接、安全性和架构来支持其未来的增长。这些部署凸显了Digital Realty Trust在支持日益分散的连接密集型工作负载、使客户能够 在全球互联平台上部署、连接和扩展关键基础设施。我们在欧洲的全球连接足迹的持续扩张正在增强我们以互联为主导的产品集的势头。本季度，我们通过收购东南欧最重要的新兴互联产品之一telepoint进入保加利亚索菲亚，扩大了业务范围。这一增加加深了我们在东地中海连接走廊的影响力，并补充了我们在南欧的现有市场。与此同时，最近在葡萄牙和米兰进行的土地收购使我们能够沿着关键的海底和陆地路线扩展这一丰富的连通能力，补充马赛、雅典、克里特岛的现有资产以及我们即将在巴塞罗那开放的设施，增强我们为需要低延迟访问、地理多样性和整个地区可扩展互连的客户提供服务的能力。在亚太地区，我们正在采取类似的方法来扩大具有战略重要性的市场的连通性。我们进入马来西亚将在cyberjaya增加一个网络高度密集的设施，以补充我们在新加坡、雅加达和其他主要区域枢纽的现有业务。这扩大了我们的客户在靠近最终用户的地方部署基础设施的能力，同时保持跨市场的无缝连接，并随着需求的不断变化，为未来的可扩展性提供了明确的途径。总而言之，这些投资反映了全球一致的战略，即在正确的位置建立互联园区，以支持客户，因为他们的IT架构中注入了面向人工智能的工作负载，变得更加分散、对延迟更加敏感且日益依赖连接驱动。我们转向超过兆瓦的类别，本季度我们与夏洛特的一家AA评级的超大规模建筑商签署了数字房地产历史上最大的单笔租约，这是一份200兆瓦的人工智能推理导向租约。这是数字房地产的一笔里程碑交易，代表着我们历史上最大的租赁，也是我们在该市场的首次超大规模部署，验证了我们在夏洛特的中心辐射式扩张战略，并补充了我们长期运营并目前正在住宅区扩张的连接中心。本季度我们超过1兆瓦的活动广度也值得注意，因为该类别的签约人数超过了前3个季度的水平。即使不包括创纪录的租赁，我们本季度在达拉斯、圣保罗和东京分别签署了10多个兆瓦的租赁，凸显了大型人工智能工作负载转向规模生产环境的速度加快以及全球对计算的持续需求。鉴于我们现有的大多数数据中心市场的空缺率创历史新低，我们继续瞄准连接园区附近的土地和电力机会，使我们能够支持大规模部署，同时保持与核心云和连接网络的连接。为了满足这些需求，我们正在扩大在土地、权力和执行确定性最重要的领域提供超大规模容量的能力。第一季度，我们展示了在不到18个月的时间内寻找职位并租赁超大规模IT能力进行开发所需的能力和专业知识。在夏洛特取得成功的基础上，我们将在建造第二座200兆瓦的建筑后建造第二座200兆瓦的建筑，并在亚特兰大启动了另一座200兆瓦的开发基地的建设。我们今天还准备或正在准备在达拉斯、北弗吉尼亚州、希尔斯堡、圣保罗、法兰克福、巴黎、东京、大坂和首尔进行大量开发。鉴于第一季度开始了重大开发，我们的开发管道规模扩大了60%以上，达到165亿美元，份额为100%，且具有强劲的两位数未支配回报。虽然这标志着我们正在进行的活动的历史性飞跃，但我们仍然保持纪律和良好的地位希望继续抓住这个机会。当我们考虑支持客户长期增长需求的能力时。土地持有量、电力可用性、供应链、执行和资本的组合都很重要，每一项都必须以深思熟虑和可扩展的方式采购。在过去的几年里，我们一直在加强这些学科中的每一个，以便我们能够继续可靠地交付产能，特别是在项目变得更大、资本密集型、执行起来更复杂的情况下。同样的纪律指导了我们资本战略的演变。2023年初，我们宣布了一项计划，通过利用更多私人资本（包括计划中的合资企业）来多元化我们的资本来源。然后，我们通过我们的第一只美国超大规模封闭式基金发展了这种方法，显着扩大了可用于支持超大规模开发的资本池，同时通过保留所有权和管理角色保持一致性。在第一季度，我们继续扩大我们的战略私人资本平台，以扩大我们的基础，支持稳定的超大规模数据中心的资本化。目标很简单，即将长期机构资本与我们资产的长期性质和客户的数字基础设施需求保持一致。通过继续多元化、发展和扩大我们的资本来源，我们正在增强确保土地、电力和设备的能力，负责任地扩大开发规模，并在客户需要的时间和地点交付产能，同时继续为股东带来有吸引力的风险调整回报。说完，我现在将电话转给我们的首席财务官马特·默西尔。

谢谢安迪。正如Andy概述的那样，第一季度反映了我们平台的强劲需求，加上严格的执行，导致季度财务业绩创纪录。第一季度，Digital Realty的收入和调整后的EBITDA再次实现两位数的强劲增长，反映出我们0至1兆瓦互连业务的持续势头，这得益于不断增长的积压、健康的释放利差、适度的流失和有利的外汇环境。我们取得了这些强劲的业绩，同时保持了大量的干动力来扩大和投资我们目前6吉瓦的开发管道，同时在季度末将我们的杠杆率降至4.7倍的多年低点。总体而言，强大的环境和我们有利的定位正在转化为比预期更好的执行和结果，我们正在继续利用我们所看到的纪律机会。在第一季度，我们签署了100%份额的年化租金为7.07亿美元的租约，或Digital Realty份额的年化租金为4.23亿美元的租约。这是Digital Realty历史上今年最强劲的租赁开局，正如Andy指出的那样，我们产品类别的需求仍然强劲。美洲的新租赁尤其强劲，该季度DLR预订量占DLR预订量的75%以上，而我们还在亚太地区创下了新的季度租赁记录，我们的0至1兆瓦以上互连产品继续保持强劲势头，新签约9800万人，创下过去一年的第三个季度纪录，并反映出01年预订量增长了40%以上与2025年第一季度相比。0至1兆瓦以上互联类别的推动力是美洲地区创纪录的步伐以及该产品类别内最大容量带的有意义的提升，反映了大型企业部署的加速。进一步凸显了这一优势，我们还看到本季度1至3兆瓦租赁频段的活动创下新纪录。互联预订量保持强劲，达到1860万次，比一年前增长24%。亚太地区和北美地区在对我们散装纤维和服务织物产品的需求的推动下引领了这一增长。夏洛特创纪录的租赁签署是美国超过兆瓦类别2.8亿美元租赁业绩的最大贡献者。该产品领域的定价保持健康，本季度平均每千瓦181美元，验证了我们超大规模产品在该市场的扩张。第一季度末的积压总量创下了18亿件的新纪录，反映了我们所经历的强劲数据中心基本面以及我们利用这一需求的能力。在Digital Realty Share，季度末积压量创下了10亿份的新纪录，4.23亿份新预订量超过了本季度强劲的2.04亿份开工量。展望未来，今年我们计划有5.44亿份租赁开始，其中2.47亿份租赁将于2027年开始，另外2.42亿份租赁将于2028年及以后开始。虽然我们0至1兆瓦/互连部门的成功实施有助于加速短期增长，但我们的扩展积压正在提高我们的长期知名度，有助于支持强劲的可持续增长。第一季度，我们签署了1.93亿份续租，现金混合增长了5%。更新业务主要集中在我们的短期0至1兆瓦租赁中，这占我们总更新活动的80%以上，其中托管更新量为1.57亿次，增幅高出4.3%，高于本季度兆瓦更新量降至仅3200万美元，现金再租赁利差为7.4%维也纳、伦敦和硅谷的交易推动。根据收益，我们报告第一季度核心FFO为每股2.04美元，同比增长15%，反映了强劲数据的持续收益。进入租赁和开发相关的租赁开始，并增加与我们战略私人资本平台的增长相关的费用收入。Same Capital Cash第一季度NOI增长继续强劲，同比增长7.9%，数据中心租赁收入的强劲增长与以固定货币计算的运营费用增长的提高相平衡。Same Capital现金NOI本季度增长2.5%，主要反映了上述趋势运营费用较上年同期的增长。鉴于中东冲突，能源成本和供应链风险再次成为人们关注的焦点。虽然Digital Realty在中东没有保持有意义的业务，并且直接经济风险有限。我们认识到，我们的许多客户可能会直接或间接受到投入成本上升的影响。就直接风险而言，我们大约90%的公用事业费用由客户报销，这意味着能源价格的波动主要是通过而不是直接影响我们的利润。对于剩余的10%（主要包括较小的托管部署），我们的大部分电力都是远期对冲到2026年以后，而我们的大多数合同都提供了调整定价的能力，使我们能够灵活地应对不断变化的市场条件。因此，虽然能源在运营上至关重要，但Digital Realty的直接收益风险仍然有限且易于管理。正如我们上季度在这次电话会议上预览的那样，我们增强了本季度的补充报告，以与我们管理业务的方式保持一致。我们现在已将运营组合的占用率指标完全转变为基于电力的指标，从补充盈利披露中删除了专注于平方英尺的传统指标。现在，运营组合KPI与我们用于报告新租赁和数据中心发展的指标一致。我们还通过简化债务报告指标、新租赁和续订租赁页面以及占用分析页面，对季度补充文件进行了一些其他增强。目标是继续提供行业领先的透明度，同时使我们的披露更容易消化。接下来我们的投资活动，扣除合作伙伴份额后，我们本季度在开发资本支出上花费了9.1亿美元。本季度，我们交付了63兆瓦的新容量，其中84%是预租赁的，而我们启动了约464兆瓦的新数据中心容量，其中近50%是预租赁的，使我们的总开发量增加到1.2兆瓦正在建设中。季度末，我们在建的数据中心管道总额约为165亿美元，比年底增长了60%以上，反映了我们团队执行的强劲租赁活动以及我们在销售渠道中继续看到的势头。与上季度一致，近80%的数量位于美洲地区，反映了我们最大客户对面向人工智能的工作负载的需求。值得注意的是，虽然北弗吉尼亚州仍然是我们目前最大的开发市场，但达拉斯和芝加哥市场却被夏洛特和亚特兰大所掩盖，因为我们在每个市场启动了数百兆瓦的开发项目。因此，我们继续通过有机的新市场进入投资我们的平台，以增强我们的全球生产力产品，以及有意义的现有市场扩张，旨在满足我们客户的长期容量和连接需求。沿着这些路线，第一季度，我们在大亚特兰大地铁收购了一块873英亩的战略地块，该地块预计将支持一个千兆瓦的数据中心园区，以及在希尔斯伯勒收购了一块30英亩的地块，该地块预计将支持160兆瓦的IT容量，从而增强了我们上季度在该市场上宣布的85兆瓦的组装能力。此外，正如我们之前宣布的那样，在第一次 第四季度，我们在意大利米兰、保加利亚索菲亚和马来西亚赛博查亚进行了三个战略市场进入，每一个都增强了我们的全球连接足迹。今年迄今为止。我们还出售了波士顿和亚特兰大的小型非核心设施。谈到资产负债表，第一季度的杠杆率创多年低点。季度末，债务与调整后EBITDA下降至4.7倍，这得益于调整后EBITDA大幅增长以及保留资本进一步增加（AFFO派息率下降至64%）的支撑。尽管我们的开发管道持续增加，但杠杆率的下降是故意和故意的，与我们三年前制定的加强和多元化资本来源的关键战略优先事项一致。今年3月，我们完成了3.25亿美元的美国超大规模数据中心基金的最后工作，为我们留下了约100亿美元的资金来支持超大规模数据中心的开发和投资，我们将继续加强我们的战略私人资本平台，因为我们正在建设投资能力来支持大规模的超大规模数据中心的机会。我们继续看到我们面前的机会。此外，我们在80多亿美元的超大规模开发合资企业中保持了大量增量的干货，该合资企业迄今为止非常成功，并且仍然领先于计划。我们的资产负债表旨在为全球客户提供增长机会，与我们的长期融资战略保持一致。让我以指导结束我们将2026年核心FFO每股指导范围提高0.10美元至8.00美元至8.10美元，这主要反映了今年初我们数据中心投资组合的执行情况好于预期。更新后的指南的中点代表着2025年增长9%，反映了我们0至1兆瓦以上互联业务的潜在实力，与我们投资支出的持续增加相平衡，投资支出旨在支持我们的超大规模客户并延长我们的增长跑道。我们还预计现金续订利差为6.5%至8.5%，比上季度上升50个基点。超过兆瓦的更新前景通过0至1兆瓦租赁的更大贡献来平衡。预计从2025年底起，基于更新电力的OCCUPANCY仍将提高50至100个基点。相同的资本现金NOI在固定货币基础上增长4%至5%。扣除合作伙伴捐款后的资本支出有望在中点再增加2.5亿美元，达到35亿至40亿美元。我们还继续预计将于今年晚些时候对合资资本进行5亿至10亿美元的处置，以回收资本。我们准备好的讲话到此结束。现在我们很高兴回答您的问题接线员，请您开始问答环节好吗？

感谢运营商，欢迎大家参加Digital Realty Trust 2026年第一季度财报电话会议。与我一起参加今天电话会议的还有总裁兼首席执行官安迪·鲍尔和首席财务官马特·默西尔。首席投资官格雷格·赖特（Greg Wright）、首席技术官克里斯·夏普（Chris Sharp）和首席收入官科林·麦克莱恩（Colin McLean）也参加了电话会议，并将进行问答。管理层将在今天的电话会议上做出前瞻性陈述，包括指导和基本假设。前瞻性陈述基于涉及可能导致实际结果存在重大差异的风险和不确定性的预期。如需进一步讨论与我们业务相关的风险，我们将随后向SEC提交10-K表格。此次电话会议将包含某些非GAAP财务信息。对最直接可比的GAAP指标的调整包含在向SEC提供的补充包中，并可在我们的网站上获取。在我将电话转给安迪之前，让我从第一季度业绩中提供一些关键要点。首先，我们为Digital Realty提供了有史以来第二高的预订季度，凸显了我们平台需求的多样性和持久性。我们签署了历史上最大的兆瓦租赁公司，同时创下了0至1兆瓦加互联类别的另一个季度记录。其次，0至1兆瓦的签约提振了我们2026年的前景，而超过1兆瓦的租赁使我们的积压总额增加到18亿美元或Digital Realty份额的10亿美元，为我们进入2027年和2028年的增长提供了强有力的可见性。第三，我们的开发管道连续增加了50%以上，达到在建1.2吉瓦，目前已预先租赁了61%，平均预期收益率为11.4%，这主要是由于成功租赁以及我们持续努力定位产能以支持客户不断增长的需求。最后，我们超出了盈利预期，第一季度核心FFO为每股2.04美元，实现了两位数的强劲同比增长。鉴于我们产品的强劲执行力来自积压产品的可见性以及对运营前景的信心，我们正在提高2026年核心FFO每股指导范围，这意味着中点时将增长9%。就此，我想将电话转给我们的总裁兼首席执行官安迪·鲍尔。

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

马特·默西耶（首席财务官）

操作者

谢谢为了节省时间，我们现在将开放提问电话，并且为了允许大量人提问，来电者将仅限一个问题。为了提醒提问，您需要按手机上的Star 11并等待公布姓名。要撤回问题，请再次按Star One。等一下我们的第一个问题。我们的第一个问题来自Stifel的Eric Rasmussen。您的线路已开通。

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

谢了并祝贺强劲的业绩，尤其是租赁。也许您可以评论一下人工智能交易与之前的超大规模交易相比的经济情况？也许是对自动扶梯定价的评论，你知道，也许只是最后一条关于人工智能需求继续显示强劲的评论？培训与推理的投资组合是什么样子？您认为我们可能在什么时候处于拐点？谢谢.谢谢埃里克。因此，谈到经济学，我认为我们没有看到用例之间存在巨大差异，我认为这特别适用于我们支持这些用例的市场，这些用例具有云超大规模用例计算或更有可能是人工智能推理而不是训练。鉴于与数据、GDP、人口的接近性，经济确实正在归结为强劲且多元化的需求背景，而市场的供应仍然具有挑战性。幸运的是，我们在那里已经处于非常有利的位置，并且您已经看到这些都体现在我们的结果中，并且等式较大的一端的利率稳健性。我们的超大规模合同被称为15年，自动扶梯肯定是3%，在某些情况下甚至更高。谈到你的第二个问题，也许我会给这个团队加上克里斯·夏普的标签。我认为我们显然支持云计算的超大规模用例。我们有一个大型人工智能推断，这是我们本季度对超大规模商的最大租赁，但我们也看到企业中正在萌芽的用例。今年年初，我们不仅创下了创纪录的季度，去年年底创下了第二个纪录，而且我们还进一步提高了人工智能在01兆瓦中被称为21%。老实说，我认为我们只是根据实际的企业采用情况来进行这一步，这肯定会给我们带来更广泛的基础。我认为我们的投资组合位置很好。但是克里斯·夏普，如果你想谈谈推论拐点的话。

克里斯·夏普（首席技术官）

是的，不，绝对感谢，感谢这个问题。但需求肯定已经从试点转变为生产。我们在安迪准备好的讲话中以及仅仅提到200兆瓦的建设中都看到了这一点。然后，我们在企业领域还看到客户正在迁移到更大的承诺容量块。我认为这是成功将此类规模推理推向市场的关键因素。我们已经谈论了一段时间的投资组合现在是工作量不可知的。我们可以提供低延迟地铁接近性、密集互连，这绝对是这种推断拐点的要求。我认为我认为每个人都会在这次电话会议上欣赏的一点是，随着代理商进入市场，这是一个需求乘数。因此，这对我们来说意味着每个任务的代币数量增加了5- 30倍。这就是人工智能所提供的基本原理，它将真正推动另一个拐点，不仅是推理训练，而且是随着代理人和代理人进入市场。我们对此感到非常兴奋。我认为我想说的最后一点是与私人人工智能相关的经济学，在这里，你真正开始看到能够拥有基础设施然后租用高峰（如果你愿意的话）的消费发生了变化。这将代表我们在云和混合云中看到的另一种物质节省，即连接性和多云。因此，我们正处于进入市场的多种趋势的拐点，但对我们的投资组合非常兴奋，不仅支持超大规模和大部分，还支持企业需求。

操作者

谢谢下一个问题。我们的下一个问题来自rjf的Frank Louthan。您的线路已开通。

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

太好了，谢谢。我想和你谈谈土地储备扩张的问题。您能告诉我们您已获得的额外千兆瓦吗？有多少个地点？它和地区的供电时间是什么？那太好了，谢谢。谢谢，弗兰克。因此，我将让格雷格向您介绍团队一直在做的伟大工作。但我的意思是，只是为了在这里摆出一个桌子，我们正在谈论我们的欠发达状况现在被戏剧性地调用，称为60%，605亿，同时保持预租赁，从而为从企业到超大规模的客户带来容量。与此同时，我们现在正在将增长能力提高到6吉瓦，因此我们被称为激活近期并为长期增长而努力。但是格雷格，你为什么不回顾一下那里的一些亮点呢？

格雷格·赖特（首席投资官）

是的，谢谢，弗兰克。看，这个资产是一个连续的包裹。弗兰克，它很大，以北870英亩，但它都是连续的。它位于大亚特兰大都会区。在电力方面，我们仍在与电力公司协商，稍后我们将向您提供更多指导。但我们正在电力方面寻找几种不同的替代方案，所以我想说请继续关注这方面。但当我们看看它的位置时，我们确实认为这是一个产品不可知的市场，你知道，在这个市场中，你会看到区域的可用性等等朝着那个方向发展。所以我们感到非常幸运。我们在这个地方工作了很长一段时间，但我们真的认为这是一个罕见的大规模地块。你知道，我们在本季度还在希尔斯堡和波特兰收购了土地，以支持超大规模的开发。你看，这是一个非常活跃的季度，正如你所看到的。

操作者

谢谢等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题来自Truist Securities的Matt Nicknam。您的线路已开通。

Matt Nicknam（股票分析师）

嘿，伙计们，非常感谢你们回答这个问题。恭喜该季度。我对签署的新租约的开工滞后有疑问。所以我知道本季度大约是19个月。这是您最近看到的2倍多一点。我很好奇，这主要是由于签署的创纪录的租约，还是由于延期，你知道，你是否在更大的市场中看到了因公用事业电力传输延迟而导致的延期？客户只是提前预订了运力吗？我只是想更好地了解是什么驱动了这一点。谢谢.

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

是啊嘿，嘿，谢谢马特。这也是，马特。所以，你知道，我认为你有效地做到了这一点。我的意思是，这是由我们本季度最大的租约推动的，你知道，也是我们公司历史上最大的租约。该项目基本上刚刚开始，正如您可以看到的那样，它在我们的开发生命周期中显示出超过200兆瓦，将从明年开始分阶段交付到28年。所以我认为我们对这个项目感觉很棒。再说一次，考虑到它才刚刚开始。这就是为什么你会看到符号和开始之间的时间稍微延长。

操作者

谢谢等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题将来自瑞穗的Vikram Malhotra系列。您的线路已开通。

Vikram Malhotra（股票分析师）

嗨，感谢您接受。谢谢.抱歉，只有一个。感谢您回答这个问题。抱歉我女儿对此表示歉意。你知道，我只是想检查0到1兆瓦段。你的力量真的很强。我记得在去年的会议上，您谈到了一条通往9000万人的跑道。考虑到实力，我有点想知道现在有没有一条通往120的道路？您能否推断并提醒我们，这对互联业务的收入意味着什么？

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

谢谢事实上，维克拉姆，也许我会给这个团队贴上保罗的标签。因此，我们对第一季度走出大门的持续势头感到非常高兴，考虑到各种活动，第一季度显然可能会出现一些季节性的平静，并在上一季度的基础上再增加一个季度。本季度同比增长40%，2025年将创下历史新高。这本身就上涨了35%。互联互通是其中的主要贡献者。不是互联的前四分之一贡献，而是前五名。这里面有很多好的作品。我会让科林谈谈接下来的事情，因为我认为你会从他那里听到的是，我们还没有接近完成。

科林·麦克莱恩（首席收入官）

感谢安迪和维克拉姆，感谢提问和致谢。是的，我们很高兴能够真正看到这一点在企业领域的体现。过去四个季度的预订量记录强劲，这实际上是我们整个平台的情况。我们在核心市场的弹性继续保持强劲。我们在硅谷、芝加哥和法兰克福的预订季度强劲，然后看到多个行业在我们的投资组合中显着出现。因此，我们作为一个开放、中立的全球平台的价值主张正在企业领域真正形成，无论是您在管道中清楚看到的预订还是全面一致出现的用例。混合多云，这是部署、数据本地化、主权和人工智能的事实标准。正如安迪强调的那样，这正在成为我们本季度20%以上预订量以上对话组合中的新兴组成部分。你知道，我们正在证明，通常是重要的方式，比如我们刚刚在日本推出的数字房地产创新实验室，我们对此真的很高兴。因此，我们对我们从客户和合作伙伴那里获得的成功和回应感到非常满意。

操作者

谢谢等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题上线了。TD证券的Michael Elias，您的电话线已开通。

迈克尔·埃利亚斯（股票分析师）

太好了，感谢您回答这个问题。也祝贺这个季度。这是Andy和Sharpie GPT的两部分。过去我相信安迪，你的评论是，虽然大型合同中有固定价格续约选项，但如果设计发生变化，续约选项就不那么重要了。我们看到的一件事是，一些最大的超大规模公司正在发出混合设计的意图，即在单个数据中心中进行NPS和云设计。也许对于Sharpie来说，就我们所看到的程度而言，您认为这是否意味着我们将看到现有的云数据中心本质上经历设计上的变化？如果是这样的话，那么对于安迪来说，您认为这会增加重新定价合同的长期机会吗？谢谢

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

谢谢，迈克。所以，我的意思是，克里斯可以扩展一点关于不断变化的设计动态，但作为一个复习，当市场不是在这个位置的供应需求动态，我们基本上有合同一些继承将阻止我们实现充分的市场潜力后，更新。当我们通过这些到期时间表移动时，我们阻碍了其中多少人实际上会被击中。随着时间的推移，我们所看到的是，在这些基本的上限上，我们的胜算继续朝着有利于我们的方向发展。其中一些通常是客户只是更改正常配置或不同的续订持续时间。但在设计迅速变化、混合了图形处理器和中央处理器、以及两者、液体冷却与空气冷却的比例以及普遍的增长背景下，我们通常会看到客户，即使有有利的更新选项，也没有利用这一点并说，嘿，让我们一起努力。这显然是我们本季度越来越频繁地将这些利率推向市场的机会。毫无疑问，我们在该类别中取得了良好的业绩，但这是一个小样本集，你可以看到我们对市场的现金标记前景有所提高，因为我们认为我们将看到更强劲的现金市场，主要由该类别驱动。今年下半年。然后夏普，您想添加您在设计变更变更的前沿看到的内容吗？

克里斯·夏普（首席技术官）

是的，100%。迈克尔，我认为，感谢这个问题，你提到的硅技术进步是贯穿整个堆栈的。这不仅与图形处理器有关，还与中央处理器有关。甚至有新设备上市，特别是用于推理。因此，广泛的基础设施在某种程度上推动了这一需求。我想告诉你，我们在市场上一直关注两个关键的潜在问题一段时间了。一段时间以来，我一直有机会与大家谈论模块化，它使我们能够根据工作负载来密集电力和冷却。因此，我认为这是我们一直在与HD Colo计划合作的一个关键要素，并且能够对机架在大约快速、快速的时间内达到150千瓦的能力进行改造和预设计。然后我认为第二件事是人工智能。今天，它是云的补充，因为我认为你现在意识到云由大量数据资产组成，而人工智能绝对需要这些数据。因此，我们看到人工智能基础设施试图接近这些可用区，这也是格雷格正在谈论我们正在向市场推出的一些扩展的中心辐射土地银行的地方。其中很大一部分是以连续的方式结婚。我认为我要说的最后一点是，这一切都必须从一开始就进行设计，以实现数据中心四面墙之外的批量连接。这是一个互联的校园，我们在这个行业开创了一段时间。我认为，这代表了我们的客户的独特足迹，不仅可以从他们今天的租约中获益，而且随着他们续约，我们明天将为他们带来一些新的设计。

操作者

谢谢下一个问题。我们的下一个问题来自Jefferies的John Peterson。您的线路已开通。哦太好了

John Peterson（股票分析师）

谢谢恭喜你租了一个季度的房子。我想谈谈有机增长。因此，本季度固定货币现金NOI增长为2.5%。我想你提到运营费用有点高，我认为人们的下意识反应将是能源成本。但你已经谈到了这一点以及它如何不是那样。那么，您能谈谈哪些运营费用项目可能会拉低有机增长，使其比我们预期的慢一点吗？

马特·默西耶（首席财务官）

是的，当然，约翰。这主要是由于上一年同季度运营费用较低。这主要是由RHM和劳动力推动的。我们预计随着接下来的三个季度的到来，这种情况将会开始趋于平稳。这与我们谈论的续约有点一致。因此，正如你所看到的，我们，你知道，尽管第一季度这一数字为2.5%，但我们仍然在谈论今年的4.5%或4至5%。作为我们的指导，我们根本没有改变它。所以你知道，第一季度按照我们的预期，按照我们的预算，我们预计随着接下来三个季度的增长，同店增长将会加速。

操作者

谢谢下一个问题。我们的下一个问题将来自富国银行的Eric Lubchow。您的线路已开通。

Eric Lubchow（股票分析师）

太好了，谢谢回答这个问题，伙计们。最近有很多关于数据中心延误和项目被推迟的报道。因此，也许你会谈论供应链周围的任何增量限制，无论是公用事业电力设备、劳动力可用性、当地社区、过去的阻力，还是任何可能延长施工时间表的事情。其次，也许你可以谈谈这些供应链限制如何转化为市场租金增长。您是否仍然看到积极的势头，并且仍然认为市场租金的增长高于开发成本通胀？谢谢

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

谢谢埃里克。因此，反过来说，只是笑点，我们仍然看到市场租金增长超过了建筑成本的通胀压力，并回到其中的一些原因。我们正处于这样一个阶段，您可以看到供应链劳动力的令人难以置信的需求和竞争。该国某些地区缺乏熟练劳动力和电工。我们作为一个行业正在以令人难以置信的速度提供关键的数字基础设施。显然，这给成本带来了压力，但我们看到利率高于此。与此同时，其中一些事情正在使我们增值，并能够在我们的市场上拥有20多年的建设和运营记录以及一致性，在我们的客户和所有选民的眼中闪闪发光。因此，我们的执行力、我们的一言一行是我们在数字领域感到自豪的事情。我认为这一点一次又一次地闪耀。我们正在与所有选民一起努力解决这一问题的每一步，无论是可能在交付方面出现延误的公用事业合作伙伴，我们如何发挥创造力，并确保我们在风险如此之高时能够应对，数字房地产的价值支柱是闪闪发光的，显然这贯穿了我们向客户和最终股东提供的价值。

操作者

谢谢等一下我们的下一个问题。下一个问题将来自花旗的迈克尔·罗林斯（Michael Rollins）。您的线路已开通。

迈克尔·罗林斯（股票分析师）

谢谢.下午好.所以我在思考一些关于租赁多样性的开场评论。当然，你有200兆瓦的租约，但你说还有多个10兆瓦以上的租约，并创纪录的一到三兆瓦的租约。因此，当您查看超过1兆瓦租赁的人工智能构成时，我很好奇，人工智能现在的规模水平下降了多少？这对于尝试填补您投资组合中可用的任何剩余容量意味着什么，既然您有了关于电力利用率与平方英尺的新披露。如果我能挤出一件简短的事情，就澄清一下指导。因此，以固定货币计算的每股FFO似乎同比为11%。考虑到您今年计划在指导中期举行的毕业典礼，我认为您提到的是9%。为什么每股4 FFO在今年剩余9个月平均需要放缓，而以固定汇率计算，而不是第一季度的情况？

马特·默西耶（首席财务官）

谢谢.我会让马特回答指导问题，然后再回到我们看到的需求的多样性以及人工智能的影响。是啊嘿迈克，谢谢。所以看，我认为首先我们显然把自己置于了一个很好的位置。我们迎来了一个出色的开局，创下了今年0比1的纪录，这是超过1兆瓦的最高、第二高的签约之一。真正让我们做好准备，以便能够在今年年初改进我们的指导。正如您指出的那样，我们预计第二季度会出现回落，第三季度开始反弹，并以高位结束，使我们能够真正将整体增长持续到27年及以后。我提到的几个原因，其中一个与同一家商店以及第一季度我们的运营支出有关，或者我们预计我们的运营支出将在第二和第三季度开始上升。其次，我们，你知道，我们希望继续我们的投资，你知道，首先与我们增加开发支出以及其他土地继续我们增长的潜力有关。然后我们还有，我们还有我们计划进行的资本回收，这也是我们的指导。所有这些都对我们季度核心FFO的趋势产生了影响。但我认为笑点是我们提高了指导，预计今年经济增长接近9%。

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

然后迈克，进入你问题的第一部分，即需求多样性。因此，我们的签约总数略低于之前的记录。那是不久前超过7亿人的事。不仅如此，总的来说，比我们的第三名或次高的季度高出70%。超级高兴。与AA级超大规模商签署了公司历史上最大的租约。人工智能推理。但你就站在后面。正如我们提到的，我们还在达拉斯、圣保罗和东京签署了10多个兆瓦的租约。说到需求的多样性，你可以去看看规模记录的另一端。上一季度0至1兆瓦互连超出了记录。其中人工智能的贡献增加至21%。所以你可以看到10到数百兆瓦的人工智能，你可以看到不到1兆瓦的人工智能。我就跳过中间的部分了。我们正在迅速填补空置和在建的产能。正如你所看到的，我们的开发管道不仅大幅增加到65亿美元，而且预售量保持不变，这是一个相当了不起的成就。但我也回顾了我们稳定的投资组合中最大的空置容量，回到约翰几秒钟前的问题，其中很多空缺已经被预先出租，只是尚未开始。因此，还没有出现，我们报告的入住率略高于90%。所以我想说，我们正在从两端攻击这个问题，即试图在2026年继续提高标准，并现在建立创纪录的积压。1.8亿这将在27甚至28年实现。谢谢等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题将来自Evercore isi的Irvin Liu系列。您的线路已开通。

操作者

嗨，谢谢你的问题。

Irvin Liu（股票分析师）

我还想对强劲的预订表示祝贺。

操作者

安迪，你在亚特兰大的另一座200兆瓦设施中提出了夏洛特的第二座200兆瓦建筑。考虑到这些发展，您能否向我们介绍一下您认为今年剩余时间内超过1兆瓦的预订量将如何发展。谢谢，厄本。所以我们对夏洛特正在进行的数字化的一切感到非常兴奋。这是一个真正的战略举措，因为我们长期以来在夏洛特市中心或我猜是夏洛特市住宅区运营支持企业客户的互连中心。我们最近一直在扩大这一范围。令人惊讶的是，就在18个月前或更短的时间内，我们宣布了我们刚刚租赁的200兆瓦电力，即夏洛特机场附近的园区的前半部分。因此，我们又获得了200兆瓦的电力，我认为这对我们正在建设的客户非常有吸引力。然后在亚特兰大，我们讨论了一个更大的项目。但在此之前，我们已经呼吁另外200兆瓦，称为2028年交付。地理位置优越。该园区将扩大我们的COLA互连足迹，但也对那些希望在该市场中扩大云可用性区和人工智能推理的超大规模客户来说非常珍贵。这只是我可以告诉您开发周期左侧的两个快照。无论是我们正在开发的贝壳还是陆地产品，我们在许多其他市场都被称为为增量需求做好了准备，即使是大型超大规模用例。无论是北弗吉尼亚州，我们在准备好的讲话中都粗略地阐述了这一点。这实际上是北弗吉尼亚州的一个轻型租赁区。你可以在加权平均利率中看到这一点。但我们接到了275兆瓦的电话，我认为它还没有租赁，但它在北弗吉尼亚州的2728计时类别中很珍贵。达拉斯也是类似的故事。然后迅速离开美国，前往法兰克福、巴黎、阿姆斯特丹、首尔、东京、大坂，以及圣保罗和约翰内斯堡。有许多市场的容量更大的区块，我们在其中一张幻灯片中在地图上进行了说明。因此，我们认为我们将能够继续为我们拥有的公司建立这一创纪录的管道，并在未来几年继续降低增长算法的风险。谢谢等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题将来自奥本海默的蒂莫西·霍恩（Timothy Hohen）。您的线路已开通。谢谢大家。很多活动部件。您能告诉我们您认为您的空间和电力总库存是租赁的以及正在开发的吗？您认为可以在什么条件下种植它？或者您是否有一个五到十年后的目标？谢谢当然.蒂姆，以千兆瓦计算，我们今天的运营量仅为3千兆瓦。好吧除了不运行之外，我们今天还拥有6千兆瓦的电力。正在建设的6千兆瓦内。从搬运泥土到开门和调试，发电量为1.2吉瓦。这意味着短期内将扩张40%。1.2今天，我们所谓的安装基础已超过3千兆瓦。正如您所看到的那样，1.2刚刚上升到1.2。它的预租程度相当高。60%左右已提前租赁。我们正在出租这一点，并且在我们说话的同时，我们也正在启动更多的开发。所以我们认为有一个非常好的跑道。我可以告诉你，我们的投资团队也在忙着添加。谢谢等一下我们的下一个问题。我们的下一个问题将来自BMO资本市场的Ari Klein。您的线路已开通。

阿里·克莱因（股票分析师）

谢谢，下午好。美洲开发管道的每兆瓦成本似乎从每兆瓦1250万增加了约1400万美元。想知道你是否可以谈谈这个。当你看到未来6吉瓦的容量时，似乎还有更多的邻避主义和当地阻力。您会将其中任何一个描述为可能更难实现的市场或您处理的方式。处理这个问题。谢谢.

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

谢谢阿里。我的意思是稍微提到了每兆瓦的成本。我的意思是，你可以看到建筑成本明显通货膨胀，这是土地价值随着时间的推移而上涨的产物。供应链存在大量建设和紧张。而且还有一点设计，称其为更高的价格设计，称其为更多的液体冷却基础设施。所以这些都影响着每兆瓦的基本。好消息是，考虑到需求和供应背景，我们能够让利率市场利率超过通胀压力，至少维持利率或回报。你可以看到，我们现在可以称其为正在开发的记录中，仍然称其接近我们投资的11%的无限制回报。接下来的第二个问题是关于对数据中心数字基础设施的更广泛反应或行业反应以及数字化对其的影响。这只是我们现在生活的时代的现实。我们显然在过去几个季度看到了这种发酵，作为这个行业的领导者，确保这对我们自己来说是一个负担。我们对所有利益相关者的价值主张得到了明确的阐述、先进的，我们的大门向社区敞开。我认为我对Digital Realty的传统和历史以及我们每天所做的事情感到非常自豪，我们在各个方面成为忠诚的社区成员，并在这些社区中发挥我们的工作。我认为我们需要继续确保在电气化方面传达明确的信息。我们正在投资自己的资金，使电网更加可靠和可持续。当炎热的夏夜发生在您的社区时，我们会回到所谓的备用发电来减轻电网的压力。我们正在支持一群客户，他们一直公开表示支持降低人们的电力成本。2我们长期以来一直是房地产纳税大户，我认为这使得我们运营的一些社区拥有最好的道路、学校、最多的教师和运动场。但新消息是，我们也是就业的一大推动力。如果你不仅查看数字统计数据，而且查看行业统计数据，你就会发现我们的工作岗位已经足够多了。这不仅仅是称其为美国前15名汽车制造商作为一个行业，可能大多数人不会从表面上考虑这一点。此外，除了今天正在建设数据中心的工程师和电工之外，这些都是永久性的工作。最后，Digital Realty的意义是关键任务工作负载。让您的设备运行、财务系统流动、医疗保健系统运行、研究发生的事情。这些用于云计算和人工智能推理的关键任务工作负载。这就是我们的目的。但同样，我认为重复不会破坏祈祷，我认为Digital确实需要在我们运营的任何地方继续在这个主题上拥有领先的声音。谢谢今天电话会议的问答部分到此结束。现在我想将电话发回给总裁兼首席执行官安迪·鲍尔（Andy Power），请他发表闭幕词。安迪，请继续。

操作者

谢谢接线员。Digital Realty在2026年取得了创纪录的开局，核心FFO的表现好于我们预期，并转化为全年指导的提高。我们发布了创纪录的01兆瓦加互连预订，并结合了超过兆瓦的租赁，包括我们迄今为止最大的租赁。这项活动将我们的积压推至历史新高，提高了我们的可见性

安迪·鲍尔（总裁兼首席执行官）

为了长期增长。与此同时，我们在地中海和亚太地区扩大了高度互联的资产的足迹，同时为超大规模开发增加了土地，强调了我们在全球全频谱平台上满足客户需求的承诺。我们还将开发管道规模扩大到了新的高度，我们在完成这一切的同时将杠杆降至多年低点。这些出色的成绩是团队努力的结果，我为我们才华横溢、敬业的同事们继续以高水平执行感到非常自豪。我对未来的机会感到兴奋，但仍然专注于为我们的客户和股东提供服务。感谢大家今天加入我们。

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