EastGroup Props报告2026年第一季度业绩：完整收益电话记录

EastGroup Props（纽约证券交易所代码：EGP）周四公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问www.example.com了解更多信息。

完整的财报电话会议可在www.example.com上获取

Eastgroup Properties Inc报告2026年第一季度财务表现强劲，运营资金（FFO）为每股2.30美元，同比增长8.5%，季度租赁率为96.5%。

该公司强调了战略发展举措，在其开发管道和各个市场新项目的强劲需求的推动下，将2026年开发启动指导金额提高至2.65亿美元。

管理层对未来表示乐观，将2026年FFO指引的中点提高至每股9.52美元，并预计现金同店净营业收入将继续强劲增长。

运营亮点包括关注地理和租户多样性，减少顶级租户的租金集中度以及大量开发租赁，特别是与数据中心供应商相关的开发租赁。

管理层对受人口迁移和近海趋势等因素推动的市场需求前景发表了评论，并指出该公司资产负债表强劲，其无担保银行信贷安排没有提取当前债务。

操作者

女士们先生们早上好，欢迎来到Eastgroup Properties Inc 2026年第一季度盈利电话会议和网络广播。此时，所有线路均处于仅听模式。演讲结束后，我们将进行问答环节。如果在此通话期间您需要立即帮助，请按STAR zero键联系接线员。此电话于2026年4月23日星期四录制。我现在想将会议交给首席执行官Marshall Loeb。请继续。

马歇尔·勒布（首席执行官）

早上好，感谢您参加我们2026年第一季度的电话会议。一如既往，我们感谢您的兴趣。我很高兴地说，今天早上和我一起参加电话会议的还有我们的总裁里德·邓巴、我们的首席财务官史黛西·泰勒和我们的首席运营官布伦特·伍德。由于我们将做出前瞻性陈述，因此我们要求您听取以下内容请注意，我们今天的电话会议将包含PNOI（财产净营业收入）和FFO等财务指标，这些指标属于G法规中定义的非GAAP指标。请参阅我们最新的财务增刊和我们的收益新闻稿（均可在我们网站的投资者页面上找到）以及我们向SEC提供或提交的定期报告，了解有关我们使用这些非GAAP财务措施的定义和更多信息，包括它们与我们的GAAP结果的对账。另请注意，本次电话会议期间的一些陈述是前瞻性陈述，其定义为1933年证券交易所法案、1934年证券交易所法案和1995年私人证券诉讼改革法案的安全港。截至今天，收益新闻稿中的前瞻性陈述以及我们的言论反映了我们对公司计划、意图、预期、战略和前景的当前看法。基于公司目前掌握的信息及其所做的假设。我们没有义务更新此类声明或评论，无论是由于新信息，未来或实际结果或其他原因。这些陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致实际结果与实际结果大不相同。请参阅我们提交给美国证券交易委员会的文件，包括我们最近的10 K表格年度报告，以了解有关这些风险的更多详细信息。早上好.首先我要感谢我们的团队。他们今年开局良好，我对取得的成绩感到自豪。我们的第一季度业绩证明了我们在工业市场中的投资组合质量和弹性。产生的一些统计数据包括，来自省略自愿转换的运营资金为每股230美元，环比增长8.5%。十多年来，我们的季度每股FFO已经超过了去年同期报告的每股FFO。真正的长期增长趋势季度末租赁率为96. 5%，入住率为95. 9%。平均季度入住率为96. 1，较2025年第一季度上升30个基点。同样值得注意的是，本季度末同店入住率为97.4%。这种优势表明了我们提到的趋势，即投资组合租赁良好，而开发租赁的时间则较长。季度再租赁利差为GAAP 37%，本季度签署的租赁现金利差为20%。季度现金同店NOI强劲增长9.2%，反映了同店入住率的高水平。最后，我们的租金是我们行业中最多元化的，前10名租户占租金的比例下降至6.7%，比上一年下降了40个基点。我们的目标是将地理和租户多样性作为稳定收入的战略途径，无论经济环境如何。总而言之，我们对我们的业绩感到满意，并对本季度随着前景活动签署的开发租赁数量感到兴奋。里德现在将向您介绍我们的更多季度详细信息。

里德·邓巴（总裁）

谢谢马歇尔，早上好。第一季度，开发租赁继续遵循我们在第四季度业绩中看到的相同趋势。今年迄今，开发租赁已达到去年总额的54%。虽然我们对开发物业的持续需求感到鼓舞，但企业继续在整体波动中运营，决策周期继续延长。但随着市场继续经历积极的吸收，并且新的开发启动仍然有限，我们预计用户将越来越需要加速决策。与此同时，我们的开发管道继续以更谨慎的速度出租，同时保持我们的预期收益率。E3平台和我们团队的深度继续为我们的开发业务带来强劲的回报。由于我们的开发启动受到市场需求的拉动，我们将今年的指导增加到2.65亿。本季度，我们开始建设四个项目，总面积为586，000平方英尺，其中27%为预租赁。我们目标填充地点的新开发地点仍然具有挑战性，权利和分区仍然困难且耗时。随着竞争产品供应持续收紧和需求稳定，将给租金带来上行压力。随着需求的改善，我们相信该公司有能力利用持续的发展机会，从我们的土地储备中创造价值。关于新投资，我们继续实现我们的投资组合现代化，收购了杰克逊维尔市场的两栋总面积为177，000平方英尺的A级建筑，然后在季度结束后，我们出售了杰克逊维尔的这座46，000平方英尺的建筑，以及我们之前宣布的退出398，000平方英尺的弗雷斯诺市场。史黛西现在将谈论几个主题，包括我们更新的2026年指南中的假设。

史黛西·泰勒（首席财务官）

谢谢里德，早上好。我们对第一季度的业绩感到自豪。它们反映了我们团队的出色表现和我们投资组合的实力。我们很高兴地报告，FFO超出了我们指导范围的中点，达到每股2.30美元，不包括非自愿转换的收益。这比去年第一季度增长了8.5%。第一季度的优异表现主要是由于低于预期的G & A费用以及高于预期的房地产净营业收入，反映了我们6200万平方的运营组合的持续强劲表现。我们的资产负债表仍然强劲而灵活。我们很高兴在第一季度宣布，穆迪评级将我们的发行人评级上调至Baa 1（Baa 1评级），前景稳定。本季度结束时，我们的无担保银行信贷额度没有提取余额，可用容量为6.75亿美元。我们行业领先的资产负债表指标包括季度末债务占总市值的14%、第一季度年化债务与EBITDA之比为3倍、利息和固定费用覆盖率为14.8倍。我们仍然处于有利地位，能够追求符合我们经过时间考验的战略的增长机会。第二季度FFO估计在每股230至238之间。展望今年剩余时间，我们将2026年FFO指引的中点提高至每股9.52美元，不包括非自愿欺诈收益。更新后的中点比2025年实际业绩增长6.4%，比我们的初步指引提前了30个基点。我们预计强劲的现金相同房产净营业利润结果将继续下去，我们将指导假设的中点提高了10个基点至6.2%。这些强劲的预测是由于已到位和预算租赁的租金上涨以及预期同一物业的出租率为96.4%，这也比我们的初步指引提前了10个基点。我们将2026年开发项目的预计开工额增加了1500万美元至2.65亿美元，主要是由于10万平方英尺的预租赁建筑扩建，而这在我们之前的指导数据中并未考虑到。我们在第一季度开始建设四个项目，在4月份开始建设一个项目，总价值1.05亿美元，其余项目预计将在今年下半年开工。而我们对2026年资本收益总额的指导假设保持不变，为3亿美元。这些收益的性质已从100%债务转变为债务和股权的混合，因为我们在进入股票市场时是机会主义的。第一季度，我们通过普通股发行计划发行了7000万美元的普通股，每股超过191美元。我们目前有额外的5000万美元的远期股权出售协议可供发行，每股超过196美元。我们将继续评估资金来源，并随着时间的推移保持灵活性。我们的租金收入目前保持健康，我们的租户观察名单稳定。我们对第一季度的强劲表现感到满意，并展望2026年剩余时间。我们对经验丰富的团队和地理位置优越的高质量产品组合充满信心，使我们能够取得长期成功。现在马歇尔将发表一些最后评论。

马歇尔·勒布（首席执行官）

谢谢史黛西。最后，我们对今年的开始感到高兴。市场需求有动力，我们希望无论环境如何，它都是可持续的。我们的目标是推动每股FFO增长，同时保持投资组合质量。如果我们做到了这些，我们将继续为股东创造净资产价值（NV）增长。我们的高管团队重组正在顺利实施。我很高兴欢迎吉姆·特雷纳加入团队。我还想表达我和公司对约翰·科尔曼的感谢，他将于6月30日退休。约翰，我们还有你的手机号码。从短期来看，我喜欢我们的定位，因为我们的投资组合受益于几个长期积极的长期趋势，例如人口迁移、近岸和陆上趋势，目前包括数据中心供应商、不断发展的物流链和历史上较低的浅湾市场空缺。我们还拥有一支久经考验的管理团队，具有长期的公开记录。我们在建筑和市场方面的投资组合质量每个季度都在改善，我们的资产负债表比以往任何时候都更强劲，我们正在升级租户基础和地理位置的多样性。我们现在想回答您的问题。

操作者

谢谢女士们先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按Star键，然后按按键音手机上的键。您将听到您的手已举手的提示。如果您希望拒绝参加投票过程，请按Star键，然后按两个键。如果您使用的是免提电话，请在按任何键之前举起手机。我们恳请来电者一次只回答一个问题。如果您有后续问题，请重新加入队列。请等一下回答你的第一个问题。你的第一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。你的电话现在开通了。

Craig Mailman（股票分析师）

早上好.我猜马歇尔和里德，你们都指出开发租赁需要更长的时间，但自二月初以来，你们的活动有了显着增加。您能谈谈已完成交易的酝酿期吗？既然供应管道正在清空，您是否看到一些租户开始移动得更快？

里德·邓巴（总裁）

是啊早上好克雷格这是里德。谢谢你的问题。事实上，我们看到一些租户的移动速度比过去快一点。我们在亚特兰大就有一个很好的例子。这是我们亚特兰大的一个项目，我们的第二代或第一绅士开发组合中有一个空缺。我们有两名用户来了，他们都想要这个空间。我们能够创造一些竞争。该团队在当地完成了该项目，最终签署了107，000平方英尺的项目。这比我们预期的要快，这是一个好兆头。因此，当我们展望市场时，随着需求继续回升，供应继续变得稍微紧张，我们预计决策周期将开始缩短一些。

Craig Mailman（股票分析师）

如果我能快速地偷偷地进来第二个，那么去年交付的、租赁量有点不足的项目还有多少可用性？

里德·邓巴（总裁）

是的，所以我们所谓的第一代空间，我们有大约775，000平方英尺。

Craig Mailman（股票分析师）

太好了，谢谢。

操作者

您的下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。你的电话现在开通了。

Blaine Heck（股票分析师）

太好了，谢谢。早上好就指导而言，您能否谈谈今年剩余时间的指导中假设了多少投机性开发租赁，以及目前您是否认为这可能是一种风险或上涨来源？

史黛西·泰勒（首席财务官）

嘿，布莱恩，早上好。是的，今年下半年我们有约4美分的NOI用于投机性开发租赁。目前，我们并没有假设第二季度会出现任何特定开发租赁，第三季度和第四季度会增加，全年总计为4美分。我们更多地将其视为一个机会。当然，我们还有工作要做，我们需要签署更多的租约才能实现这4美分。但我们相信，这是我们目前正在开发的项目与里德在第一代提到的775，000项目之间的机会。因此，请务必将其视为一个机会，特别是如果开发租赁的步伐能够像过去几个月那样保持强劲和稳定的话。

操作者

您的下一个问题来自萨米尔·卡纳尔。与美国银行合作。你的电话现在开通了。

Samir Kanal（股票分析师）

大家早上好。我想，马歇尔，看到开发租赁在这里回升当然很高兴，但也许可以扩大您对您从客户那里看到的情况的评论，因为它涉及到考虑到通货膨胀、宏观波动性的整体决策，我猜您在实地看到了什么？谢谢.

马歇尔·勒布（首席执行官）

不客气早上好，萨米尔。我同意里德的观点，也许回到一年前解放日之后，感觉到第二季度晚些时候，当然到了第三季度，事情进展缓慢。你知道，我们正在签署小型开发租约。我们没有看到太多扩展。第四节有所回升。这是迄今为止最大的开发租赁季度。话又说回来，我们本季度就击败了这个数字。因此，连续几个季度的强劲增长，其中一些开发租赁，我们拿起了几个扩张。你看到亚利桑那州的建筑扩建了。在德克萨斯州有一个，它是一个扩展。所以感觉就像尽管我有一个问题，你知道，中东的动荡，它是否会减缓决策？我可以给你两个答案。目前的答案是否定的，我们确实没有看到人们说我还没有准备好因此做出决定，或者还没有。我们确实担心汽油价格以及会产生什么影响，随着时间的推移，这将如何影响消费者可能会影响我们。但今天我感觉好多了，无论如何，我对今年的感觉比我们第四季度电话会议时要好，尽管有所有的头条新闻和类似的事情。或许我对顾客分析过度了。人们越来越多，他们需要经营自己的企业，他们越来越习惯于霍尔木兹海峡开放、关闭、这样那样的不稳定的头条新闻。而且这一业务总体上是好的。我们再次看到新的租赁、开发和扩张，比一年前多一点。我只是希望它能持续下去。

操作者

谢谢你，马歇尔。当然.不客气您的下一个问题来自KeyBanc的Todd Thomas。您的线路现已开通。

托德·托马斯（股票分析师）

谢了马歇尔您提到由于数据中心供应商而看到了一些需求的顺风。而且，你知道，我只是想知道你是否可以谈论一下这个问题，也许可以量化或描述一下需求，你知道，今年迄今为止已经签署了什么，无论是数据中心供应商还是先进制造业。有什么想法吗？

马歇尔·勒布（首席执行官）

早上好，托德。我认为这可能始于我们的先进制造或芯片工厂。我们在凤凰城和达拉斯为芯片工厂提供了供应商，这些工厂大约在两年前开始运营。叫吧。我试图思考确切的时间范围。这些仍然是我们今天拥有的租赁。然后，对于数据中心，我们主要看到的是供应端，但您看到的一些数据中心以及我们在开发计划中的类似数据中心更多的是H Vac或货架设备之类的东西，其中有几个与数据中心相关的完整建筑用户基本上已经建成，他们正在为它们提供服务。我们还有一两个与数据中心建设相关的潜在客户。所以我们看，我很高兴有一个新的需求来源，我们喜欢我们的建筑的地方是，我们的长期租户仍然在那里，其使用的灵活性。听着，我希望房屋建设有一天能够再次兴起，但我很高兴我们采用了越来越先进的制造业，现在我们似乎正在增加辅助需求，这在上季度将其与所有正在围绕我们市场建设的数据中心联系起来非常有帮助。

里德·邓巴（总裁）

是的，也许只是为了添加一个统计数据，以帮助量化我们今年迄今为止完成的685，000平方英尺开发租赁的一些数字。其中大约一半与数据中心相关类型用户有关。

托德·托马斯（股票分析师）

这很有帮助。好的谢谢

操作者

您的下一个问题来自贝尔德的Nick Fillman。您的线路现已开通。

Nick Fillman（股票分析师）

早上好.也许只是两个快速的。首先，关于Stacy，关于开发租赁，4美分，与最初指南中的7美分相比如何，它更高吗？是同一个号码吗？我们应该只看第一季度租赁贡献0.03美元。其次，就总体发展起点和预期而言，我知道你们尽量不要集中在个别市场内。从风险参数的角度来看，市场启动是否有任何我们应该关注的路标？我们关注休斯顿等市场本身的一些强劲租赁。但只是好奇关于起点分布的想法。谢谢.

史黛西·泰勒（首席财务官）

当然.早上好，尼克。因此，对于我们的开发租赁，你是对的，我们今年的初步指导最初为0.07美元。我们已经解决了其中的一些问题。所以其中一些，您在差异中提到的0.03美元中的大部分已经从投机租赁转向了我们过去几个月所做的工作的签署租赁。所以，是的，我一般会说，其中0.073美元已进入开发NOI的实际签署租赁，其余0.04美元是投机租赁。同样，这是在今年下半年，当我们进入第四季度时，这一数字会真正上升。

马歇尔·勒布（首席执行官）

然后尼克说，嘿，早上好，这是马歇尔关于我们的开发风险的内容。我真的很喜欢我们的模式，随着空间租赁，我们将在公园内建造下一阶段，这通常意味着一两座建筑，然后在市场内建造，就像我会坚持在休斯顿，例如我们在乔治布什机场旁边，但我们宏伟的西十字路口在凯蒂。所以在地图上称之为12点和9点。您距离如此之远，您可以在达拉斯、休斯顿或亚特兰大等我们的一些市场如此之远，这使我们能够成为不同子市场的活跃开发商，而不是那些不为同一租赁而相互竞争的项目。所以值得庆幸的是，我们真的没有。我的意思是，我们会考虑我们的整体发展和低收入资产，以及我们愿意，你知道，认为其中有多少是一个合理的数量。但值得庆幸的是，通常情况下，你知道，我会接到电话，团队已经没有空间了，我们将拿到许可证，并尽快开始下一个建设。你看到，本季度在我们的几个市场中，这令人震惊，我很高兴我们能够提高我们的指导，我们本季度的开始指导，看，随着一年的进展，我很乐意继续推动这一点。去年我们取消了它，我认为这是正确的，因为我们想成为投资者资本的好管家。但我希望，如果市场能够继续保持之前的步伐，至少我们的开工数量仍然有上涨空间，甚至可能在我们的开发收入数量方面也有上涨空间。我们将在今年晚些时候看到这种情况如何发生。

里德·邓巴（总裁）

是的，尼克，我想为我们迄今为止在九个不同市场的开发租赁增添一些色彩，我们目前在13个不同市场有项目活跃。

操作者

因此，我们在地图上有很多点，这使我们能够继续承担整个投资组合的一些风险。很高兴看到各个市场的需求广泛。对我来说就是这样。谢谢大家。客气

布伦丹·林奇（股票分析师）

您的下一个问题来自巴克莱银行的Brendan Lynch。您的线路现已开通。

史黛西·泰勒（首席财务官）

太好了早上好.感谢您回答这个问题。想要跟进穆迪的升级，我想这会带来与您的资产负债表相关的某些承诺。因此，也许您可以量化您提高杠杆率的灵活性，以及您这样做的意愿，以及您需要看到什么才能更舒适地运营，接近过去的四到五倍。当然，布伦丹，是的，你是对的。因此，我们对穆迪将评级升级为Baa 1感到非常高兴，我们很高兴看到我们完全处于他们为我们的资产负债表设定的债务参数范围内。所以可以这么说，我们有很大的空间，很多的干冰。因此，我们可以提高杠杆率，而不是接近超出我们当前评级范围的风险，这确实是个好消息。事实上，我们已经跟踪这个较低的杠杆率很长一段时间了。所以我们对评级升级感到满意，也觉得我们处于一个非常舒适的位置。我们关注您提到的范围，债务与EBITDA的4.5低于五倍是我们希望将资产负债表保持在的范围内。在提高杠杆率方面，我们有很多跑道，并且我们保持灵活性。因此，当我们观察股票和债券市场时，各个桶的资本成本是多少，我们希望能够发行债务和股票。现在更多的是寻找机会。对于我们来说，拥有行业领先的资产负债表是一个非常好的位置。因此，我们对自己所处的位置感到满意，并承认，当我们发现这些机会时，我们有很大的空间来提高衡量杠杆率。因此，我们的信贷设施拥有6.75亿美元的可用容量。就今年的前景而言，我们今年的指导资本收益为3亿美元。第一季度，我们在ATM上发行了7000万美元，每股超过191美元。我们还有5000万美元的远期合同尚未完成。因此，仍有约1.8亿美元的收益在今年剩余时间尚未获得。今年晚些时候我们有1.4亿美元的债务到期。因此，我们可以灵活处理剩余的1.8亿美元，我们只关注股票和债券市场。但当我们发现这些机会时，我们的资产负债表上有足够的能力来提高杠杆率。

操作者

太好了谢谢你，史黛西。谢谢您的下一个问题来自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。您的线路现已开通。

Alexander Goldfarb（股票分析师）

嘿，早上好。下面马歇尔，一个关于石油、柴油和天然气等的问题。显然，你的租户与石油业务有关。还有其他租户进行大量卡车运输，然后还有消费者。但把这一切放在一起，你知道，更高。就像当我们看到更高的柴油价格和卡车运输成本时，这对你有帮助吗？因为人们更想要更接近客户的设施？这是否会阻碍你，因为客户更关心运费？或者这是其中之一，就像你说的，人们只是看看他们的业务，无论交通成本是什么，它是什么，这并不影响，你知道，他们如何考虑他们将支付你或他们的业务租金。我只是想知道柴油机是如何融入你所有的谈话的，因为听起来房客们并没有真的撤退。正如你所说，你今天感觉比二月份好多了。

马歇尔·勒布（首席执行官）

早上好，亚历克斯。我想也许。当我思考并在这里讨论时告诉我，简短的答案可能是肯定的。我的意思并不是开玩笑的。我认为在短期内，人们必须像你描述的那样经营他们的业务，为他们的客户服务。我担心的只是消费者的资产负债表。但这就是为什么我们喜欢进入快速增长的市场。我们喜欢电子商务的稳定增长，甚至我也说过，我们试图有点像零售店。我们也希望生活在一个高可支配收入的社区，因为那里会有大量商品和服务运往那里。我认为你是对的。在我看来，短期内，你已经有了租约，你已经有了物流网络，你将经营你的业务。但从长远来看，如果柴油价格长期保持高位，我认为所有这些事情以及快速发展的城市，它们永远无法跟上州际系统的增长。所以我喜欢顺风的是，我认为最后一英里对他们的业务越来越重要。您可以支付更多的租金，因为您节省了柴油燃料的费用。当您考虑您的战略时，如果您正在运送包裹、维修人员或集中供应，无论是什么，您都希望接近最终消费者，无论是个人还是企业。所以我认为最后一英里只会变得越来越关键，因为交通问题，这就是为什么我们看到亚特兰大、凤凰城、拉斯维加斯和奥兰多的情况变得更糟。奥兰多，你能想到的，在我们的市场中，我们已经开始，你知道，多年前我们还没有。现在我们在市场的两个不同地区拥有同样的客户，因为达拉斯的交通很糟糕，而我没有看到这一点。未来十年，情况可能只会变得比今天更糟。纳什维尔，所有这些，交通都很糟糕。经纪人说，如果我们现在不上车，跳上车然后你就走是没有意义的。参观市场令人沮丧，但这对我们最后一英里的地点来说非常棒。

操作者

谢谢当然.不客气您的下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。您的线路现已开通。

Michael Griffin（股票分析师）

太好了谢谢.马歇尔我很好奇，正如它与市场租金和市场租金增长有关一样，你似乎比我们几个月前接到电话时更具建设性。但您对市场租金增长的前景是否发生了变化？看来租赁需求还是不错的。也许一些开发租赁需要更长的时间。但市场随时发布的任何类型的评论都可能是积极的，而那些评论可能会稍微温和一些。谢谢

马歇尔·勒布（首席执行官）

当然.早上好.我想我有点，你是对的，也许更有建设性或乐观一点。几年来，我一直在考虑供应下降，但不可否认，我认为供应缺乏可能为时过早，并称其为4%空置，我们的产品类型不需要太大的增长和需求。我们还没有看到那里的租金出现拐点。你知道，没有加州，通货膨胀仍在增长，也许通货膨胀再加一点。但我们看到需求正在回升。如果这种情况继续下去，那么经济学101供应、需求和价格就必须遵循。我们还没有看到这一点，但我们肯定已经接近了。感觉就像我们正在敲木头，超过底部，过去几个季度情况一直在改善，我希望我们能够维持这种情况，但最终我们会达到我四年前预测的租金增长。最终我会是对的。

里德·邓巴（总裁）

就那里的市场实力而言，迈克尔，你已经向市场提到了实力，里德也谈到了这一点。但11份租约中有9份位于不同的市场。所以它已经广泛传播，这很好。它从东海岸一直延伸到凤凰城。我们现在还能看到。罗利，夏洛特，亚特兰大，佛罗里达，东区仍然有，你知道，良好的活动和结果。在得克萨斯州，你仍然看到达拉斯和休斯顿非常强大。奥斯汀是最软的口袋里有充满活力的市场，但只是有点过度建设。菲尼克斯队一直非常有弹性。所以它的基础很广泛。我的意思是我们仍然喜欢一些较慢的结局。感觉好像它正在找到一些立足点。你知道，谁知道你需要几个季度才能真正显示出来。但是...但湾区仍然有点慢。因此，加州两个较大的市场在新的活动方面仍然较慢。但在投资组合的其余部分中，它的基础很广泛，租赁的基础也很广泛。这些开始恰逢地理上分散的地区。因此，好消息是我们目前并不过度依赖一两个特定市场来试图继续拉动我们。这是一个相当平等的分担负载，这让你知道，给你更多的喘息空间是件好事。

操作者

太好了非常感谢当然.您的下一个问题来自Rich Anderson和Cantor Fitzgerald。您的线路现已开通。

里奇·安德森（股票分析师）

谢谢.早上好，团队。因此，关于数据中心需求、供应商需求、一半开发租赁的评论的问题，我想我听到里德说了。但我想知道你是否能稍微谈一谈这方面的微积分。一旦脱离了直接的机会，当你考虑你的主要业务时，以消费为导向，你提到的最后一英里在这个时代变得更加重要。但是，对危险数据中心供应商和制造供应商的需求在多大程度上为像您这样的消费导向平台提供了机会？换句话说，在一天结束的时候，谁占据了空间，你知道，你的产品是否因为其他人是其他类型的用户而变得稀缺？是，是，是介入并占据空间，这最终会从间接的角度而不是仅仅从直接的角度让您受益，从你知道的、租赁的、你知道的、面向供应商的空间的角度。只是好奇您是否能对这种更广泛的观点发表评论。谢谢.

马歇尔·勒布（首席执行官）

当然.里奇，早上好。你知道，我想如果我关注你，我就会同意。看起来，我认为我们所谓的传统或长期租户就在那里，这可能就是消费，无论是企业还是个人。我认为新的数据中心或先进制造业只是稍微挤占了需求领域。它应该如此，因为我们很难找到可以工作的网站，现在更难找到可以获得分区和许可的网站。新冠疫情爆发后，这一障碍比以前高得多。所以没有绿地网站。你见过我们拆除办公楼、啤酒之类的东西。我认为这将直接带来更多的增量需求，然后我假设即使我们没有实现这一点，也只是它对我们社区的投资，无论是先进制造业，我们在休斯顿和凤凰城以及其中一些市场看到了很多这种情况，或者数据中心的发展，它显然会对经济产生连锁反应。所以我们说，即使休斯顿港正在获得市场份额，我们并没有靠近港口，但它仍然间接帮助我们的投资组合。所以我认为那是。我很高兴。我们没有直接看到数据中心的需求，但我们在过去几个季度开始看到这一点，并且在本季度以越来越实质的方式看到这一点。然后我认为它将继续挤压对我们空间的需求，如果我们能够继续做我们正在做的事情并找到这些地点，这应该会带来更多的开发和更高的租金，而这些地点在这些快速发展的城市中也越来越难找到。

里德·邓巴（总裁）

是的，我可能会补充一点，里奇。我认为马歇尔是完全正确的。我认为这是工业的一件好事。你知道，很少有企业有新的用途，但并没有真正取代或稀释现有的客户群。感觉确实类似于你想说六年还是八年回到在线履行，它如何继续成熟和出现，但这是如何成为一种新用途，正如马歇尔所说，有点开始挤进饼形图上的不同用途。但有趣的是，它并没有取代任何用途。而且，你知道，这并不是说我们的软件过时了，有人有了新的，然后我们的软件就被降级了，你知道，无关紧要。所以感觉有点像这个数据中心支持，先进的制造支持。正如马克所说，我们所看到的事情正在挤满这个领域。我认为这是一个直接的好处。它提醒人们，你知道，它有这个早期阶段，感觉就像是，你知道，另一种可以添加到饼形图中的颜色，这很有帮助，我们今年早些时候确实在这里看到了这一点。

里奇·安德森（股票分析师）

太好了非常感谢

迈克·穆勒（股票分析师）

您的下一个问题来自摩根大通的Mike Muller。您的线路现已开通。

马歇尔·勒布（首席执行官）

你好我知道您有今年2.65亿美元的开发启动指导，但如果您忘记了这个时间表，那么我猜您认为可能性很大并且可以在相对较短的时间内开始的开发和扩张机会到底有多大？是两三倍吗？265？我会的你好麦克早上好.我不知道有那么大。你知道，当然，你知道，我们可能会在内部想到，我们已经有了265，我们将在内部保留。这就是我们要开始的事情。然后我们就有了灰色的表，这就是我们今年可以开始的事情？今天的尺寸可能相同或稍大一些。听着，如果我们今年的开工量再次达到1.75亿，我不认为他们会基于我们今天的情况，但我认为这就是我们应该为我们的投资者做的事情。但我们有可能得到。再加起来就达到3亿。我认为，这取决于你在今年年底之前所说的短期。我不认为这一年会变得那么疯狂。我们可能也必须雇用一些人才能到达那里。但听着，我们会在市场允许的范围内尽快或缓慢地前进。我认为这就是我们的模式，你知道，我们将试图向人们解释的一个不同之处，那就是我们的大多数同龄人会在城镇边缘建造一座大盒子建筑。在我看来，你总是在将供应推入市场，而我们的市场是一种拉力。我们会接到公司电话，说我在第三阶段的空间已经用完了。实际上是我们自己的客户和我们自己的潜在客户在拉动它。所以现在我们的水晶球说2.65亿。我们认为，如果每个市场和每个子市场的一切都向我们倾斜，我们可能会增加数亿美元，我们将拭目以待今年的余额如何发展。

里德·邓巴（总裁）

是的，迈克。当我们谈论用户从市场拉动需求时，为了给这一点增添更多色彩，今年这对我们所做的事情使我们能够将我们预计的下半年的一些启动时间进行，并将其加速到上半年。一个很好的例子是休斯顿的团队在大西部的一个项目中所做的事情，你知道，我们总是在准备下一阶段，准备好许可证，然后我们还在我们的空间中添加了规格办公室。所以我们有了一个前景。该团队于三月份签署了该租约。我们也能够在三月份开始下一阶段，此前预计这将是今年下半年的开始。由于专门的办公室已经到位，我们于四月份开始租赁。因此，这在某种程度上勾选了所有方框，这就是团队一直努力做的事情，也是我们在每个市场努力做的事情的一个很好的例子。假设需求存在，我们就可以一次又一次地实现这一目标。

马歇尔·勒布（首席执行官）

我想，迈克，我想要。谢谢您只需提出一个问题，我们就会给您五个答案。但我们限制您回答一个问题。我认为有一个区别。我们谈论这个。里德，这是一个很好的例子，对我们的团队来说真的很有好处。这是当我们说，作为一家上市公司，通过拥有土地、建筑人员和许可证，随着事情的发展，我们的私营同行只是没有土地和团队来度过这种放缓，我们认为休斯顿是一个很好的例子，一旦拐点真正占据主导地位，它将有一个非常好的领先地位。我们的私人同行需要一段时间才能真正恢复元气。所以我们一直在耐心地等待这一点。但我认为这是一个很好的例子，说明了我们心目中的想法，好吧，当需求存在时，我们就会行动得更快。我确实认为，在拐点，我们受益的另一个地方是，我认为大盒子是在上一个上升周期中建造的。这就是第一个会再次出现的地方，因为那里是土地现成的地方，也是人们可以投入大量资本的地方。所以我喜欢我们比大盒子开发商更绝缘一点。

操作者

谢谢当然.不客气您的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。您的线路现已开通。

John Kim（股票分析师）

谢谢在你的入住率方面，本季度的入住率强于预期，你提高了今年的同店指导，但它仍然表明，今年剩余时间的平均入住率比第一季度下降了约120个基点。因此，我想知道您是否预计已知的迁出情况，或者我们今年应该为什么样的留存率进行建模。

史黛西·泰勒（首席财务官）

是的因此，我们逐个套房制定预算，当我们汇总所有这些时，我们预计入住率下降与我们最初发布今年指导意见时的预期没有什么不同。正如您提到的，我们通过这次预算修订将同一商店的入住率指导提高了10个基点。与去年相比，2025年年初的入住率有所下降，随着今年的进展，每个季度的入住率都有所上升。因此，我们26岁开始营业，处于高峰入住率水平，第一季度同店平均入住率为97.3%。因此，您得出的当年平均预测为96.4是正确的。它确实假设随着时间的推移，入住率将会下降。这并不是因为我们知道要搬走，所以我们知道我们无法进行填充。这只是因为我们正在关注这个。我们的团队逐套进行调查，并询问如果租户搬出，续约的可能性有多大，停工时间会有多少？所以这实际上只是所有个体假设的积累。按套件逐个套件计算，我们通常在75%的客户保留率上运行。如果我们这样做，并且取得了成功，租赁取得了一些成功，我们相信在当前的环境下，我们会取得成功，那么希望我们的表现会超过同一家商店的预测。但考虑到所有的宏观不确定性和中东的紧张局势，考虑到所有的头条新闻和正在发生的一切，很难推动我们的租赁假设。因此，考虑到我们目前所知道的情况或几周前我们在制定预算时所知道的情况，这感觉像是假设的良好基线。但我要说的是，到目前为止，第二季度开始几周后，我们对事情的进展感觉非常好，而且我们的追踪速度比目前的预期提前了一点。

John Kim（股票分析师）

您能提醒我们季节性在哪里发挥作用吗？

马歇尔·勒布（首席执行官）

因为我似乎记得它往往更强。我们的社区在下半年往往会更加强大。你是对的。通常我知道我们的一位同行会谈论1、2、3、4，你知道，入住率通常是全年建筑中最低的。我认为这相当准确。我们同意。当然，第四季度可能是我们历史上最好的季度，而第三季度就在那里。所以当新年开始时，气球会释放一点蒸汽，然后重新积聚。你正处于下半年。

操作者

好的太好了谢谢不客气您的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。您的线路现已开通。

迈克尔·卡罗尔

是的谢谢，里德。我想跟进您之前关于开发开始的回答。我的意思是，东方集团能够在签订租约后立即在市场上启动新项目，这正常吗？就像休斯顿的例子一样，东部集团在第一季度签下了约280，000平方英尺的土地，并在约128，000平方英尺的土地上开工。是否有机会因此在休斯顿开工另一座大楼，或者您只是因为更广泛的市场不确定性而等待，而您不想一次在该市场启动太多？

里德·邓巴（总裁）

问得好具体到休斯顿的活动，我预计我们确实会比今年开始时最初承保的时间提前一点开始。部分原因是休斯顿队需要喘口气至少一周左右，因为他们一直非常忙。但这是非常典型的，特别是我们现在坐在那里，当我们有多个阶段时，我们希望拥有我们所有的项目，以获得我们所能允许的最佳状态，并且团队对交易是否会达成有一个好主意，所以他们会开始提前准备，定价，准备好GCS，准备好内部批准。因此，我们总是希望在需求拉动时保持产品。是的，在我们所有的项目中，情况几乎都是这样，我们希望能够在租赁后尽快开始，如果不是在同一个月，那么我们需要填补当前的空缺，或者让我们有信心在下一阶段破土动工。有时我们会签署，我们会获得批准，内部批准，这取决于签署的租约。因此，这为团队提供了灵活性，可以在需要时更快地进行。

操作者

您的下一个问题来自Mizo的Vikram Malorda。您的线路现已开通。

Vikram Malorda（股票分析师）

早上谢谢你的问题。我想我只是想根据你的所有评论澄清两件事。第一，我理解保守主义削减，你知道，入住指南，但你介意给我们一些成分吗，比如你实际上为新租赁准备了什么，也许是额外的，你知道，在服务开发租赁中达到某种打击，入住率似乎相当保守。我原以为这个数字会更高。其次，只要你能根据所有评论澄清，无论是数据中心方面，你都会对经济、环境等方面感觉更好。比如埃斯库姆在哪里可以更机会主义？是时候在SoCal购买了吗？也许可以提供更多规格来利用数据中心方面的优势了？你在哪里最机会主义？谢谢.

史黛西·泰勒（首席财务官）

就入住指南而言，维克拉姆，我希望你是对的。我希望这确实被证明是保守的。你知道，我们再次关注今年到期的每一份租约，并对租户是否会续签做出假设。我们的团队通常会信守承诺并超额交付。所以我们希望这就是他们今年要做的事情。当我们查看租户保留率时，第一季度在83%范围内。因此，如果这种情况在今年剩余时间继续下去，那么我认为我们的表现将超过我们的入住指南。当我们将这次修订汇总到预算时，我们并没有假设这种更新水平。所以我希望你是对的。我们确实有，但我们确实内置了新的和更新的租赁假设。我们没有，我们没有受到我们所知道的重大搬迁的阻力。这实际上正是我们投资组合的自然角色。随着一年的推移，每个季度、每个月的过去，我们都应该签署租约，希望入住指南是一层楼。四月份到目前为止，我们的表现再次超出了我们的预测。所以希望这种情况能继续下去。

里德·邓巴（总裁）

我想补充的一条评论是，我们确实在坦帕有一个租约，海拔22，000英尺。大约在第二季度进入第三季度结束时，我们知道会腾出这么一小部分。但我也想说，正如我们里德之前提到的那样，775，000平方英尺的第一代空间是之前开发的房产，并转化为投资组合。你知道，从租赁的角度来预算对于该领域来说有点棘手，因为如果你有现有租户，正如史黛西所说，你可以说，嘿，有75%、80%的续订可能性，你有一个很好的机会留住租户。它减少了您的租赁假设的一点风险。但在这775，000英尺的地方，你从没有前景变成有前景并租赁空间。就其进展速度而言，这可能会更加不稳定和起伏不定。因此，当我们查看一些内部入住人数时，不包括这些数字的影响，那么这个数字可能会与您的预期更加一致。所以我认为这增加了一些波动性。

马歇尔·勒布（首席执行官）

我同意，科比。我认为就机会而言，你知道，我认为随着我们的努力和情况的好转，当然是已经交付的770，000平方英尺，好消息是我们保持了开发收益率，尽管我们可能需要额外的几个月才能到达那里。但对我来说，我们的优势可能有一点，这是我喜欢的。也许是两三桶。也许我们的入住率比我们预测的要好一点。几年来我们的平均增长率为98%，这是公司的记录。我们知道它最终会逐渐下降，但我很乐意认为我们在那里的增长更多，填补了一些开发租赁。然后当这种情况发生时，我们肯定会加快发展。我们的人数已经高达4亿。我乐观地认为我们已经有了。正如我提到的那样，我们比许多私人同行更有能力在他们迎头赶上之前推进许多发展。我们都会在下一个周期中再次过度建造，然后是第三回合，我想你会看到我们，我们开始思考一点。当市场早期良好时，我们能够建造自己的建筑。但很多时候，附近有一个项目有一些空置，我们觉得由于开发需求，我们看到新的租赁再次购买空置建筑，而不会改变我们建造的质量。这比核心收购更好、更高的收益率，因为我们承担的是租赁，但不是建设风险。如果事情继续下去，你可能会看到我们，至少开始考虑某些市场中的人，我们已经几年没有做过增值项目，但如果开发需求回升，我认为这个窗口会暂时打开，然后每个人都会在增值方面再次出价超过我们，然后我们就停下来了。但这是一个循环，所以我们最终会得到位置优越的浅湾最后一英里建筑。有时我们会租借它们。大多数时候我们都会建造它们，有时会空置地购买它们。我认为我们正在扭转购买空置商品的循环，而机会集可能会重新开放得更好。但愿如此.这有点像影子开发管道。这是我们增加开发渠道或真正增加高档市场价值创造的一种方式。但我们已经有更长的时间租赁自己的开发项目。我们也不想买别人的空位。但感觉这种情况可能有望开始改变。

操作者

您的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。您的线路现已开通。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

嘿只是快点，只是有一个。我再次看到了开发方面，正在建设中等等。我看到上限率预期正在上升，称其为10、20个基点，我不知道这是否是混合或类似的，但也许你可以谈谈开发方面的上限率趋势如何，如果你可以将其与收购进行比较以及你在市场上看到的情况，那会很有帮助。

史黛西·泰勒（首席财务官）

是啊因此，关于开发收益，拉尼娅，谢谢你指出这一点。我们看到我们管道内的开发收益率稳步上升。提醒一下，多明格斯，这是一次重建，占我们所看到的开发收益率的约50个基点。但从我们今天坐在这里的25年第一季度开始，我们就看到了稳定的增长。所以这是一个积极的因素。然后就上限率而言，它仍然是一个非常多样化的市场，从市场到子市场和产品类型。但在一些子市场或一些市场，我们看到优质、位置优越的资产的上限利率低于5。其他市场的上限利率较低5到5左右。我们对上限利率的下降压力感到惊讶。今年迄今为止，我们在这里追求的交易更具竞争力，不幸的是，我们曾担任其中几笔交易的伴娘。因此，今年的竞争比去年要激烈得多，这可能会推低上限利率，甚至可能随着今年的推移进一步推动。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

我想很有帮助。我只是想跟进数据中心租赁的评论。我想你谈到了一半的开发租赁，我猜与数据中心相关。但我想我只是好奇，从你的角度来看，你能谈谈变化率吗？正确的？就像这件事，你知道，你的观点是这将继续加速，这是偶然的吗？这是稳定的吗？对此进行任何评论都会有所帮助。

马歇尔·勒布（首席执行官）

嘿罗恩，早上好。你知道，我认为你知道，至少我们读到和听到的，假设他们能够获得许可证，进入数据中心开发的资本金额是，你知道，令人难以置信的高美元数量，而且似乎没有放缓任何时候。所以我认为它会继续存在。这会是我们新租赁的50%吗？可能不是，我想我希望不是。我希望我们在这方面保持真正的多元化。但这似乎不像Meta或其他公司的数据中心资本支出。数据中心正在放缓。所以我认为这是一个新的需求来源，就像几年前的电子商务一样。我们最终会再次出现。我们不会成为数据中心开发人员，但会是向数据中心交付某些东西的人，或者像我们所看到的那样是他们的客户。所以我很高兴看到新的需求来源，它可以，你知道，增加我们的投资组合，加快我们的开发、租赁步伐，等等。而且它可能比我们来得更快。也许我不会像我预期的那样代表团队发言。

里德·邓巴（总裁）

我想补充一下，罗恩。我们看到今年迄今为止签署租约的用户，可能是更专注于数据中心建设的用户之间的混合，但也是数据中心服务P的用户的混合。因此，我想其中一些可能取决于继续建设的速度或多少，但肯定有一些感觉是持续的，因为你将继续为这些数据中心提供服务，我们看到用户占用了我们需要这样做的空间。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

乐于助人.非常感谢

Jessica Zhang（股票分析师）

下一个问题来自格林斯特里特的杰西卡·张。您的线路现已开通。嗨，早上好。您能否帮助澄清是什么推动了伊利诺伊州第一季度同店相对于今年剩余时间的预期增长？您所说的主要是入住率驱动的吗？

史黛西·泰勒（首席财务官）

是的，是的，这主要是由入住率驱动的。因此，今年第一季度同店入住率为97.3%，而同期同店入住率为96%。我们的入住率增长了130个基点，这确实帮助推动了9.2%的房地产增长，正如我前面提到的那样，今年每个季度的业绩进展变得更加困难，因为2025年我们的入住率全年稳步增长。这就是为什么我们预计今年相同商店等级不会达到9%。但是的，入住率肯定推动了第一季度大部分同店增长9.2%。

Jessica Zhang（股票分析师）

好吧，太好了。然后快速跟进仍然可用的770，000平方英尺的第一代开发租赁机会。只是想知道，所有这些都会出现在2027年的同一家商店池中，还是其中一些也会出现在今年的同一家商店池中？

史黛西·泰勒（首席财务官）

是的，775，000的第一代开发租赁机会。所有这些项目均于2025年移交。因此，这些将出现在27家相同的商店池中，因为它们将出现在所有26家商店和所有27家商店的投资组合中。

操作者

好的太好了这非常有帮助。谢谢当然.谢谢您的下一个问题来自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。您的线路现已开通。

Alexander Goldfarb（股票分析师）

感谢您跟进。史黛西，只是一个关于第二季度指导的快速问题，你的范围略低于街道的水平，但你提高了全年的范围。所以听起来后半部分的加速度比我们在街上模拟的要大。是从这个投机性的租约上吗？这是什么驱动它或什么驱动的那种隐含的加速斜坡在后半部？只是想了解有多少是锁定的，有多少是依赖于布伦特和里德和每个人的表现。

史黛西·泰勒（首席财务官）

是的所以有几个构建模块，实际上，这不仅仅是一个答案。所以投机性开发租赁的影响肯定是如此。同样，我们对第二季度的预测没有影响。因此，所有这些都将在第三季度出现，然后在第四季度以更高的速度出现。我们的一些租赁预测也是如此。如果我们确实在第二季度和第三季度滚动出租空间，预计这些空间将在今年年底之前出租。所以我认为这是真正的楼梯。因此，从第一季度到第二、第三和第四季度，随着一年的进展，这一数字继续上升。我会注意到，我们第二季度的G和A费用预计将高于第三和第四季度。其中部分原因是时间安排和今年与我们管理层过渡相关的一些项目。随着搬迁和新员工的开始，仍有一些令人感动的事情。因此，第二季度的G和A费用将比第三和第四季度多一美分。因此，这稍微缓和了第二季度的增长。但我们仍预计第二季度FFO将比第二季度增长6%。25.因此，对第二季度的预测仍然非常非常强劲，但随着第三和第四季度的进展，这一预测确实会进一步上升。

Alexander Goldfarb（股票分析师）

好吧我知道你没有得到27的指导，但仍然考虑到你正在谈论的这个坡道的速度，并假设世界没有结束，27似乎比我们现在的情况更好，或者有些事情我们应该考虑一下，这将抵消这一点。

史黛西·泰勒（首席财务官）

我们希望27岁的收入比26岁好。是的不，不。但比我们在街上根据您在这里谈论的内容以及是否通过您正在谈论的投机性租赁来思考更好。是的，我认为现在对27发表评论还为时过早，但当我们想到25个鸿沟开发项目转移到775，000个机会租赁投资组合中时，我们确实有很多机会，我们会称之为，我们可以做到。然后当前的开发管道开始。我的意思是，27年肯定是非常强劲的一年，但我觉得从现在到现在有太多时间来评论它。

操作者

好的谢谢谢谢各位提醒一下，如果你有问题，请按星号一.您的下一个问题来自AJ Peak和KeyBanc。您的线路现已开通。您的线路已开通。Aj峰值。

马歇尔·勒布（首席执行官）

我们可能失去了AJ。我当然感谢大家对EEC集团的时间和兴趣。如果我们没有回答您的问题，我们可以稍后致电。我们希望能在即将举行的几次会议上见到您。再次感谢您今天早上抽出时间。保重

操作者

谢谢

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