First Industrial Realty 2026年第一季度盈利电话会议记录

周四，First Industrial Realty（NYSE：FR）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

完整的财报电话会议可在https://edge.media-server.com/mmc/p/r6itwu3x/

First Industrial Realty报告了稳定的财务业绩，2026年第一季度NAREIT运营资金（FFO）为每股0.68美元，与上一年的业绩持平，并在剔除咨询费用后将FFO调整为每股0.72美元。

该公司取得了重大租赁胜利，特别是在南加州进行了大规模更新，租金率变化超过40%，以及在凤凰城进行的1.31亿美元的土地出售，远远超过了市场土地价值。

2026年FFO的指引维持在每股3.05美元至3.15美元，调整后的范围不包括3.09美元至3.19美元的咨询费用。该公司预计入住率稳定在94%至95%之间，现金同店NOI增长5%至6%。

开发租赁活动强劲，在多个市场租赁了383，000平方英尺，对FFO做出了积极贡献，但被即将到来的土地出售影响和调整后的租赁假设所抵消。

管理层对租户需求表示乐观，特别是宾夕法尼亚州和南佛罗里达州，同时根据市场状况和集中风险对新开发项目的启动保持谨慎态度。

操作者

日安，欢迎来到First Industrial Realty Trust Inc. 2026年第一季度结果呼叫所有参与者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键并按零键向会议专家发出信号。今天的演讲结束后，将有机会提问。要问问题，您可以按星号键，然后在按键电话上按星号键。要撤回您的问题，请按星号键，然后按2键。请注意，此活动正在录制中。我现在想将会议交给投资者关系和营销高级副总裁Art Harmon。请继续。

Art Harmon（投资者关系和营销高级副总裁）

非常感谢戴夫，大家好，欢迎拨打我们的电话。在我们讨论2026年第一季度业绩和更新的2026年指南之前，请注意，我们的电话可能包括联邦证券法定义的前瞻性陈述。这些陈述是基于管理层的预期，计划和对我们前景的估计。今天的发言可能是时间敏感和准确的。截止到今天2026年4月23日我们没有义务更新我们的声明或我们提供的其他信息。实际结果可能与我们的前瞻性陈述有重大差异，可能导致这种情况的因素在我们的10K和其他SEC文件中有所描述。您可以在我们的补充报告和收益发布中找到今天电话会议中讨论的非GAAP财务指标的对账。补充报告、收益发布和我们的SEC文件可在firstindustrial.com的投资者选项卡下查阅。我们的电话将由我们的总裁兼首席执行官Peter Bacilli和我们的首席财务官Scott Musil开始，之后我们将开放供您提问。今天与我们同在的还有首席投资官JoJo Yap、执行副总裁Peter Schultz、运营执行副总裁Chris Schneider以及资本市场和资产管理执行副总裁Bob Walter。现在让我把电话转给彼得。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

谢谢Art，感谢大家今天加入我们。我要向我们的团队表示祝贺和感谢，感谢他们为2026年取得良好开局所做的努力。我们取得了一些重大的开发租赁胜利，并在南加州签署了一项重要的续约协议，这是我们剩余的2026年到期日。我们还通过即将进行的1.31亿美元土地出售获得了巨大的价值创造，我将在稍后详细介绍这一点。从整体市场来看，行业基本面持续稳定。世邦魏理仕数据显示，一季度末全国空置率稳定在6.7%。净吸收量为4300万平方英尺，略低于5500万平方英尺的新交付量。全国范围内的新供应继续受到严格限制，开工面积保持温和，为3900万平方英尺。国家建设管道面积为2.37亿平方英尺，在我们投资组合中，高度预先租赁的比例为39%。鉴于中东冲突潜在的经济和需求影响，我们开发组合中200，000平方英尺以下空间的决策正在加快，整体旅游活动有所增加。到目前为止，我们还没有看到对租赁活动的明显影响，但这是我们将继续监控的风险。从投资组合的角度来看，季度末的在职入住率为94.3%，符合我们的预期。自上次财报电话会议以来，我们在2026年展期方面取得了进一步进展。我们现在已经处理了61%的面积，新租赁和续租的总体现金租金上涨了41%。这包括我们2026年剩余的最大期限，即南加州556，000平方英尺的土地，我们实现了现金租赁率变化，显着超过了年度指导范围的上限40%。现在转向开发租赁，我们在多个市场取得了广泛的成功，总共创造了383，000平方英尺的土地。其中包括我们位于内陆帝国的155，000平方英尺的第一个Wilson 2项目的完整建筑租赁。我们还在芝加哥、南佛罗里达州、佛罗里达州中部以及宾夕法尼亚州中部的市场签署了几份低于100，000平方英尺的租赁。我们在利哈伊谷最近竣工的First Park 33一期租赁了54，000平方英尺的空间。正如我在开场白中指出的那样，我们很高兴与您分享，凤凰城市场303走廊100英亩土地的地面承租人行使了选择权，以1.31亿美元的销售价格购买了该地块。每平方英尺土地的收益约为30美元，是该市场工业土地价值的三倍多。我们预计这笔交易将于六月完成。在我把它交给斯科特之前，我想提醒您我们即将举办的两场房产之旅。5月12日，我们将参观我们的内陆帝国投资组合，6月4日，我们将参观我们的新泽西州中部资产。请联系Art Harmon注册或获取更多信息。这样我就把它交给斯科特。

Scott Musil（首席财务官）

谢谢Peter 2026年第一季度来自运营的Nareit资金为每股0.68美元，而2025年第一季度为每股0.68美元。2026年第一季度每股FFO受到每股0.04美元的负面影响，该咨询成本与由土地建筑发起的有争议的代理活动相关。不包括这些成本，我们的每股FFO为0.72美元。正如我们在第四季度财报电话会议上指出的那样，第一季度的FFO受到了G & A成本上升的影响，原因是与会计规则相关的费用加速，该规则要求我们全额支付某些终身员工的授予股权薪酬的价值。我们本季度现金同店NOI增长（不包括终止费）为8.7%。本季度业绩主要受到新租赁和续租租金上涨、免费租金下降和合同租金上涨的推动，但平均入住率下降部分抵消了这一影响。总结我们本季度的租赁活动，约有240万平方英尺的租赁开始。其中，30万个是新的，200万个是续订的，10万个是用于租赁的开发和收购。在讨论指导之前，让我了解我们信用观察列表上的3 PL租户的最新情况。如果您还记得的话，我们是直接向一名分包商收取租金的。在完成收款过程时，我们很高兴地宣布，我们与3 PL签署了一项协议，要求一次性支付截至2025年12月31日欠我们余额的约60%，该余额是我们于3月份收到的。此外，该协议要求定期付款，以在2026年底之前偿还剩余的逾期租金。现在开始讨论我们的指导，我们对2000年AreIT FFO的指导范围现在为每股3.05美元至3.15美元，反映了与土地和建筑物有争议的代理活动2026年FFO指导范围相关的增量咨询成本每股0.04美元，如果没有这些咨询成本，每股3.09美元至3.19美元，与我们上次电话相比没有变化。我们的其他主要运营指标指导假设如下。季度末的平均服务占用率为94%至95%。这一范围现在反映了宾夕法尼亚州中部约130万平方英尺的增量开发、租赁和708，000平方英尺的土地，所有这些都将发生在今年下半年。终止费前，现金同店NOI增长5至6%。指南包括与3月31日已完成和正在建设的开发项目相关的2026年预计成本。2026年全年，我们预计每股利息的资本化约为0.08美元。我们的GINA费用指导范围为4200万至4300万美元，其中不包括与有争议的代理活动相关的560万美元增量咨询成本，我们的指导假设凤凰城的上述预测土地销售将于6月结束。让我把它交给彼得。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

我们对可用性方面的活动水平持乐观态度。一如既往，我们的团队专注于照顾我们的客户、获得新客户以及采购和执行有利可图的投资，以为股东带来长期现金流和价值。操作员，我们准备打开它以供提问。

操作者

我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在按键电话上按星号，然后按1。如果您使用免提电话，请在按键之前拿起手机。如果在任何时候你的问题已经解决，你想撤回你的问题，请按开始，然后2。此外，请限制自己的一个问题和一个跟进重新排队问其他问题。第一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。请继续。

Craig Mailman（花旗分析师）

早上好，伙计们。彼得，你知道你提到过巡演活动有所改善，20万平方英尺以下的速度有所提高。您能谈谈其他同行曾谈论过的数据中心邻近需求吗？您能否谈谈与电子商务或其他更广泛的工业需求相比，这部分需求的改善有多大？我的意思是，从我们看到的情况来看，大部分只是更广泛的工业需求。3 PL继续非常活跃。你知道，制造业已经兴起，其中包括数据中心技术、航空航天等。所以这被拿起了。但它看起来更像是对工业的更广泛需求，而不是完全由数据中心驱动。然后抱歉斯科特，我知道你提到中央PA现在是下半场。您能谈谈您在丹佛和宾夕法尼亚州中部看到的活动以及今天与第四季度电话会议的前景吗？

Scott Musil（首席财务官）

嘿克雷格，我是斯科特。我想你提到过我们把它推到了下半场。根据我们的第四季度指导电话会议，708，000平方英尺一直是在今年下半年。所以我想澄清一下这一点，然后我会把它交给彼得，以了解丹佛开发项目中空缺的最新情况。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

早上好克雷格，我是彼得。因此，在丹佛，我们仍然对那里的大量空缺充满兴趣。我想说，对于更大的用户来说，活动或决策是缓慢的，竞争供应有限的。只有两座建筑回归后将与我们竞争。一个是由于另一位房东的业务失败，另一个是由于租约到期。但我们仍然有前景。他们的决策非常缓慢。丹佛的小型中型租户仍然相当活跃。转到宾夕法尼亚州，进入您问题的第二部分，就各种规模和行业的前景活动而言，宾夕法尼亚州可能是我们最活跃或肯定是全国最活跃的市场之一。包括彼得的评论3 PL是非常活跃的，我们有几个前景，我们的708,000平方英尺的建设在宾夕法尼亚州中部，其中所有，但其中一个是完整的建设用户。所有这些国家都继续与我们进行讨论。

Craig Mailman（花旗分析师）

太好了，谢谢。

操作者

下一个问题来自贝尔德的尼克·蒂尔曼。请继续。

Nick Thillman（Baird分析师）

嘿，早上好。也许有点触摸，彼得。只是思考在这里开始一些新项目的过程。考虑到土地储备，它有点重、集中，并说你确实在那里签署了租约，但只是你如何看待景观以及对整体活动的思考过程，以及这是否需要在今年下半年在这里开始一些。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

当然.我们继续评估新的开始的机会。我们当然不会在音量上做指导。我们关注的市场仍然是达拉斯和特拉华州等市场，特拉华州实际上是南费城子市场、宾夕法尼亚州利哈伊谷。南佛罗里达州，我们有机会。当然，我们将继续尝试通过土地和我们最近进入和最活跃的一些其他市场来获得额外的机会。所以这些就是我们关注的市场。是的，我们在南加州确实拥有非常好的网站，但这些市场仍然有许多可用性。因此，它们不是我们很快就会启动项目的市场。

Nick Thillman（Baird分析师）

然后斯科特，也许只是关于3 PL租户，第一季度同一家商店的提升幅度是多少？然后您能否提供全年坏账预期的最新信息？我只从您全年承保的信贷协议的角度来了解boohoo，但也只从该租户的任何更新的角度来了解。好吧，所以3 PL租户，没有影响。同一家商店，早在2025年，当我们讨论它在我们的观察名单上时，我们就从未预订过该租户，我们只是让你们注意到这一点。我们一直认为它是值得收藏的。我们在这次电话中向您通报了我们收到的大笔付款以及我们与租户达成的协议。因此，FFO或与boohoo相关的同一商店再次没有影响。他们继续缴纳租金。他们每月月底付款。彼得，我会把它交给你，让他们了解该空间的分包潜力。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

谢谢斯科特。Boohoo继续推销这座建筑以进行分包。宾夕法尼亚州可用的百万平方英尺以上建筑数量正在减少。正如我几分钟前提到的那样，活动仍然非常好。我们也处于这个水平。截至今天，亚马逊即将在宾夕法尼亚州再涂上两栋面积超过200万平方英尺的建筑物。所以这正在进行中，选择相对较少。鉴于需求的强劲，该规模范围内可能会有更多开工。但Boohoo继续推销这座建筑以进行分包。

Nick Thillman（Baird分析师）

尼克，你还有问题的另一部分。我们第一季度的坏账费用为100，000美元，而我们的指导为250，000美元。我们在第二季度、第三季度和第四季度的指导保持不变，即每季度25万美元。太好了感谢。谢谢大家。

操作者

下一个问题来自丰业银行的尼古拉斯·乌利科。请继续。

Victor Fedewan（分析师在未知）

你好，我是维克多·费德万和尼克。所以你发布了非常强劲的第一季度，看起来年初至今的活动也很稳定。那么，只是想了解是什么促使您决定维持全年FFO和同店NOI指导，而不是提高、维持它？为什么它不动？好吧，尼克，这是斯科特。我们确实出租了40万平方英尺的开发租赁。与指导相比，它确实对我们的FFO产生了轻微的积极影响。有几件事抵消了这一点。一个是我们的指导意见中有土地出售，预计将在6月结束。那是一块租来的地因此，此次出售会略有稀释，因为我们假设这些资金用于支付信贷额度。另一部分就像我们每个季度更新指导时所做的事情一样，我们查看所有的租赁假设和指导，并相应地更新它们，并根据我们认为合适的情况进行调整。这就是和解。明白了。然后快速跟进土地配置情况。那么，这笔交易如何为您的土地储备的其余部分提供类似的更高、更好的使用价值的时间表和策略呢？你的投资组合中有多少类似的机会？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

是的，如你所知，我们已经非常仔细地研究了我们拥有的每一项资产，包括土地和创收的房地产，我们现在已经将范围缩小到少数我们认为我们可能能够推动并创造重大价值的机会。我们现在正在努力确保权力。这是一个非常漫长的过程。所以我们拭目以待。如果我们在这方面取得成功，这将在这些特定资产的工业价值之外增加显着价值。

Victor Fedewan（分析师在未知）

明白了。谢谢。

操作者

下一个问题来自KeyBank的Todd Thomas。请继续。

托德·托马斯（KeyBank分析师）

嗨谢谢.首先，我只是想跟进中央PA的空缺。我只是想知道您所接触的租户在租赁或出售方面的情况如何。出售仍然是潜在的结果吗？这正在考虑中。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

托德，我是彼得。我们从事的所有前景仅限今天租赁。

托德·托马斯（KeyBank分析师）

好吧然后您谈到了租户寻找空间的需求增加。200，000平方英尺或更少。这通常与一些最近的开发初创公司一致。我只是想知道增加起点有什么阻碍。您正在寻找什么来增加开发的进一步开始？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

是的，这是一个逐个市场的问题。例如，如您所知，我们在南佛罗里达州有许多可用的服务。我们在那里也有很多机会重新开始。我们希望确保我们不会过于集中在任何一个市场上的开发。我们刚刚在宾夕法尼亚州中部完成了第一阶段的项目。我们签了一个小租约，54,000平方英尺的租约。在我们开始第二阶段之前，我们希望看到更多的租赁。所以这实际上是一个专注的问题。

托德·托马斯（KeyBank分析师）

好吧好的谢谢

操作者

下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请继续。

Michael Carroll（RBC Capital Markets分析师）

谢谢，斯科特。我想再谈谈你对土地出售的评论。考虑到出售的土地是工业用地价值的三倍，合资企业今天为该土地支付了多少租金。我认为相应的上限率相当低，并且不会稀释收益。好吧，它不在收件箱里。这在资产负债表和补充表上。迈克，如果你看的话，我们披露了上限利率。上限率约为5.3%。几年前，当我们将土地租给租户时，我们从他们那里得到了很高的租金。

Scott Musil（首席财务官）

好吧然后我也想确认一下，你没有改变PA空间130万平方英尺剩余开发租赁的预期时间。这些仍然是相同的时间，因为它是在以前的指导，你在第四季度提供。我相信是的，但我只是想确认这是正确的。唯一的区别是第四季度开发租赁为170万。现在是130万。这种下降与我们签署的40万平方英尺的开发租约有关。

Michael Carroll（RBC Capital Markets分析师）

好的太好了感激

操作者

下一个问题来自里奇·安德森和坎托·菲茨杰拉德。请继续。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析师）

早上好.那么在IE版本556 k上，您能了解一下该交易的经济性吗？我不知道是否有其他地方提供。如果我错过了，我道歉。

JoJo Yap（首席投资官）

乔乔，你想报道这个吗？我们不能真正考虑租赁率或经济状况，但我可以告诉你，这是长期的。学期我们对长期更新感到非常高兴。该空间对租户来说非常关键，大大超过了我们40%的租金变化指导的高端水平。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析师）

好吧，所以，好吧，上涨，上涨超过40%。是这样吗？好吧好吧谢了第二，我问了每个小组这个问题。我把问题搞砸了。让我们看看我是否能在您看到的数据中心需求方面做得更好，我想知道在您更广泛的业务范围内，这是多么孤立。数据中心的需求在多大程度上通知了您的核心租户、您的消费导向型租户，并告诉他们我最好现在采取行动，因为空间正在被另一种使用工业空间的方式所占据。从您的角度来看，它如何从发展的角度改变您的战略？是吗？是吗？第一工业是否必须根据最终客户采取不同的做法，无论是供应商还是消费导向型或电子商务或其他什么。就像我很好奇这如何以任何方式具有破坏性，或者这是否只是纯粹的新需求。那是。就这么简单。谢谢.

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

你知道，我们过去曾讨论过什么可以催化租户开始更快地做出决策。几年来，现在的决策相当缓慢，尤其是在更大的空间上。你正在讨论的主题确实会给等待带来成本。所以它确实在边际上有所帮助。当然，另一个话题是权力。虽然数据中心需要大量的电力，但仓库也需要公平的份额。所以这也是一个话题。因此，这些都有助于让租户更快地做出决定，但这并没有真正引发新租约签约浪潮。彼得和乔乔，你们想补充点什么吗？里奇，我唯一想补充的是，正如我们前面评论的那样，来自支持数据中心和基础设施建设的租户的需求有所增加。因此，我们看到了一些这样的情况，但我不会称其为整体需求概况的重要性。是的，只是想添加更多细节。如果你看看数据中心的发展，你会发现很多与基础设施相关的开关设备、半导体管道、你知道的、电源等等。而且必须制造和分销。你知道，涉及数据中心的企业需要空间来分发设备、存储设备并在美国的很多地方完成设备，所以归根结底，他们需要仓库来存储这些货物，或者进行一些轻型组装。这就是彼得斯两位提到的增量需求。但如果你看看26 Q1，你会发现他们并不是最大的用户。事实上，我认为他们正在成长，但他们甚至没有进入前十名。最大的是3 PL、Peter提到的消费品、广泛的建筑、食品和饮料。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析师）

我想只是为了，只是为了从你的角度来完成这个问题，你什么时候需要，如果你正在规范构建某个东西，规范，你什么时候需要知道，你知道你会有一个替代用户在建筑中，这如何通知你的开发过程？或者您可以或者不需要知道任何具体的时间范围来调整您的流程吗？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

是的，这不会改变我们围绕我们构建的质量、位置、功能和功能的流程或理念。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析师）

好的谢了我就这么多了。谢谢

操作者

下一个问题来自高盛的凯特琳·巴勒斯。请继续。

凯特琳·巴勒斯（高盛分析师）

大家好。也许它与您提到的您最有兴趣建设的市场相符，但您能否了解一下今天哪些市场在需求和租金方面最强与最弱，以及是什么导致了这种差异？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

彼得，你想谈谈爸爸吗？当然.凯特琳，我是彼得。我想说，正如我几分钟前提到的那样，从租户的角度来看，宾夕法尼亚州可能是我们最活跃的市场，涵盖所有规模范围，这反映了我们在利哈伊谷刚刚完成的项目中签署的协议。我们对708的活动，市场参与者对超过100万平方英尺的大型建筑的活动，非常非常活跃。我们看到南佛罗里达州的活动良好。我们看到纳什维尔的活动比过去几年有所减少，但相当紧张。从供应的角度来看，正如我在丹佛提到的那样，较大租户的决策速度较慢，但整体市场表现良好。东海岸的租金稳定，仍有小幅上涨的趋势。所以那里的形状相当不错。乔乔，你想谈谈西方吗？

JoJo Yap（首席投资官）

是的，谢谢你，彼得。如果你看看总租赁，达拉斯，休斯顿和凤凰城已经展示了显着的总租赁，这是真的从2025年下半年一直持续到2026年第一季度。最有趣的是，IE的总租赁额从Q到Q一直是正数。如果你只看那边大空间的活动，那在IE中是相当不错的。但与此同时，在IE中，您有200至400，000平方英尺的空间，这些空间在当今市场上是充足的，基本上市场必须消化。而200至400人规模范围内的租户有相当多的选择。

凯特琳·巴勒斯（高盛分析师）

明白了。好的。然后也许可以多谈谈南加州大学。所以你提到了你们与租金进行的其他租赁，我猜有意义地价差了约40%。您能从南加州大学租赁价差的角度更广泛地了解一下您所看到的情况吗？我想有些上涨，有些下跌。这主要是一个最不复古的功能吗？某些建筑空间类型以一种方式与另一种方式起作用。您在那里看到的范围是多少？

JoJo Yap（首席投资官）

当然当然就租金价差而言，我们将继续看到租金变化，南加州的租金正变化，因为当你看的时候，你知道，它已经从20、23季度的高点下降了，但从新冠疫情爆发前到新冠疫情的增长仍然显着超过这一点。因此，在接下来的几年里，我们仍然会看到租金的积极变化。就季度实际情况而言。租金增长方面，持平。有些交易实际上已经显示出一些增长，但总体而言情况平平。

凯特琳·巴勒斯（高盛分析师）

明白了。好的，谢谢。

操作者

下一个问题来自富国银行的Jason Belchert。请继续。

Jason Belchert（富国银行分析师）

早上好.想知道您是否可以谈谈您在当前环境下的投资或资本配置偏好，以及您如何考虑部署资本，例如收购、开发和股票回购。当然.

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

听着，我们要这么做。我们增长的主要驱动力将继续是投机性发展。我们还始终在市场上提供收购现金流建筑的机会。过去，你已经看到我们的大部分资本都用于开发，所以可能有20%、25%用于现金流建筑。关于股票购买机会、股票授权，你知道，我们资本的主要用途将是支持开发和收购的增长。但最近发生了几次市场动荡，我们的股价受到了相当负面的影响，达到了与基本面和长期前景不符的水平。我们对股票的长期价值充满信心。因此，我们得出的结论是，在那些混乱时期，机会主义收购股份将增强股东的价值。我想你可以自己弄清楚，就这与其他两个类别的分配而言，这意味着什么。

Jason Belchert（富国银行分析师）

太好了，谢谢。然后作为后续活动，您能否向我们提供有关您的嵌入租金上涨趋势以及您正在将哪些内容纳入新签约的

Scott Musil（首席财务官）

租赁情况以及您是否能谈谈最近几个季度在那里看到的任何变化？是的，如果你看看我们签署的2026年已完成交易的进展情况，你会发现总体波动约为3.6%。如果你看看整个投资组合，到2026年，我们的投资组合将达到3.4%。所以他们还挺坚强的。如果你问的是租金上涨方面的问题，我们仍然坚持2026年30%至40%的现金租金变化指导。正如彼得在剧本中提到的，我认为我们在2026年已经签署的租约中大约有41%。之所以高一点，是因为JoJo谈到的556，000平方英尺的更新面积明显高于我们40%范围的高端面积。太好了，再次感谢。再

操作者

如果您有问题，请按星号，然后按1。我们的下一个问题来自greenstreet Advisors的Vince Tabone。请继续。

Vince Tabone（Green Street Advisors分析师）

嗨，早上好。本季度的一些开发租赁是针对较大建筑内的较小套房。我很好奇这是否反映了战略的任何变化，并愿意将其中一些花了更长时间才出租给多租户空间或套房的盒子瓜分，或者这始终是这些房产的商业计划？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

早上好，文斯，我是彼得。是的，这一直是这些建筑的计划。因此，它们都是专为多租户使用而设计的。当然，在过去的几年里，我们很幸运地看到了一些完整的建筑用户，但我们总是在建筑中灵活设计。正如我在谈到我们在宾夕法尼亚州中部的708号建筑的问题时提到的，是为了对比这个规模，我们今天在那里看到的非常好的活动。宾夕法尼亚州和其他一些大型市场的租户为大型建筑进行了大量活动。所以我不会接受这个。租户需求限制在20万以下。但我们建造这些建筑是因为我们觉得这些口袋没有得到充分的服务。我们正在看到这样做的结果。你知道，彼得提到的利哈伊谷大楼，我们刚刚完成，我们已经看到那里的良好活动，并已经签署了我们的第一份协议。不，这颜色很有用。感激

Vince Tabone（Green Street Advisors分析师）

也许会继续开发一点。看起来，百万平方英尺的加框是目前大多数市场供需动态最有利变化的地方。我很好奇，你愿意去规格那个超大尺寸系列吗？我知道您过去已经做过一些这样的事情，但通常建筑尺寸较小。就像如果对这个超大盒子的需求保持强劲，你可以转向或选择更大一点的超大盒子吗？当我们进行更多这些新规格交易时，当然。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

我们一直在寻求最大限度地提高土地的价值。我们继续寻找新的土地投资机会，其中一些将涉及大型物业、大型建筑。这是游戏计划的一部分。如您所知，我们在南加州拥有一些可以容纳非常非常大规模建筑的场地。我们将继续根据该市场的经济现实和租赁现实来评估这些因素。

Vince Tabone（Green Street Advisors分析师）

太好了，谢谢。

操作者

下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhotra。请继续。

Vikram Malhotra（瑞穗分析师）

早上好.谢谢你的问题。我想这是第一个澄清你的问题，你知道，你的发展签证进展顺利。你知道，你有良好的租金增长，就像你引用的那样使用租金价差和良好的知名度一样。所以我想知道两件事，你可以更具体地说，比如一件事，为什么，为什么不把入住指南调高？具体来说，比如考虑到租赁，不将其上调可以抵消什么？然后你能更具体地解释一下为什么指南没有上涨吗？因为即使是你所描述的，它仍然建议你的趋势应该至少上涨1或2美分。

Scott Musil（首席财务官）

嘿维克拉姆，这是斯科特。所以答案是肯定的，由于我们宣布了400，000平方英尺的开发租赁，我们确实获得了一点FFO。这被两项所抵消。其中之一与我们指导中的预计土地销售有关。那是一个租赁的包裹。因此，当我们出售该地块时，我们失去了噪音，并支付了信贷额度，所以那里有一点稀释。另一项与我们每季度审查租赁可用性和租赁假设的正常流程有关。当我们更新指导时，我们对其中一些做出了假设。但我们没有对指导中的130万平方英尺开发面积和708，000平方英尺进行改变。所以更多的是一些季度租约的一些变化。这些就是碎片。

Vikram Malhotra（瑞穗分析师）

但为了澄清占用部分，我不认为土地会倒塌，不会影响这一点。对的就像抵消占用率的原因是你假设的可再生能源较低。

Scott Musil（首席财务官）

我们还对一些核心租赁假设进行了一些轻微调整。还要记住占用率，我们提供了一定的范围，并且我们对该占用范围感到满意。

Vikram Malhotra（瑞穗分析师）

明白了。好的。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

然后也许退后一步，你宣布回购，你正在进行这些房产之旅。董事会也发生了变化。我只是想理解，你能完成这些动作吗？你的目标是什么？显然，在背景中，我想，有准活动家在推动，你知道，我只是想理解所有这些不同的行动，比如它们是否相关，是否独立？是什么推动了这三件事？一个问题包含很多主题。好吧，整个话题都围绕着新导演。您可能知道，去年我们意外失去了一位导演，他再次意外去世。那时，我们决定谨慎地继续进行并启动新流程。这一过程曾两次延长。首先考虑LNB提名人、过去提名人的候选资格，然后再次考虑LNB提名人建议我们交谈的两个人的候选资格。因此，早在有关股票回购的对话开始之前，整个过程就已经顺利进行了。听着，我们看看我们的股票在某些时期发生了什么，好吧，比如新冠疫情，比如亚马逊在22年4月宣布撤资时。关税对股票的影响小于中东战争。当你看看这些时间段时，你会发现股价大幅下跌，而我们股票的基本面和长期前景却没有下跌。这些时期将继续发生，我们已经经历过并将继续经历的波动性。因此，在这些时期进入市场支持我们股票的长期价值是有意义的。这又是我们与董事会长期以来的对话。我现在忘记了你剩下的问题。

Vikram Malhotra（瑞穗分析师）

只是房产之旅。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

房产之旅。我想说，听着，是的，我们希望尽一切努力宣传我们已经完成的转型，以及我们一些市场目前正在发生的事情。我们希望你们能够了解我们的市场领导者。抓住这个机会加强股东参与是有意义的。

Vikram Malhotra（瑞穗分析师）

太好了，谢谢。

操作者

下一个问题来自巴克莱银行的布伦丹·林奇。请继续。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

感谢您回答我的问题。您提到让步的减弱导致了本季度现金净利润的强劲增长。您能否就当前的让步趋势以及我们对未来的期望提供更多额外的色彩？是的，布伦丹，我是彼得。一般来说，我们看到每年一个月至一个月租金的租金优惠。我想说，这一数字稍微上升了一点，这更多的是逐个市场、逐个资产的情况。这是在新的租约上。TI大致相同，只是取决于租户的具体要求。续订一直相当稳定。续订仍然非常低，并且涉及续订。

布伦丹·林奇（巴克莱银行分析师）

好的，太好了，谢谢。还有另一个问题。最近我们看到了很多关于经纪人如何通过人工智能去中介化的讨论，或者至少经纪人费用将被压低。您对First Industrial和整个行业未来的成本动态将如何演变有何看法？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

我们目前看不到经纪服务对人工智能的重大影响。再说一次，你知道，当我们雇用经纪人时，我的意思是，我们觉得我们雇用了最好的，他们为谈判带来了价值。你知道，就我们的租赁工作而言，我们已经看到，你知道，更多，你知道，你知道，行业中信息来回流动非常快、高效。但经纪人在工业租赁业务中发挥着关键作用。是的，它将提供大量数据。也许正是出于这个原因，这些交易发生得更快。但中介机构确实带来了价值。在这些谈判中，保持一些距离总是有帮助的。我们没有看到该社区的价值会因为人工智能而随着时间的推移而减弱。

布伦丹·林奇（巴克莱银行分析师）

太好了，再次感谢。

操作者

如果您有问题，请按星号，然后按1。我们的下一个问题来自摩根大通的迈克尔·穆勒。请继续。

迈克尔·穆勒（摩根大通分析师）

你好首先猜一下您提到的轻型组装数据中心用户，他们通常是短期空间占用者，还是您在那里看到长期租赁？你知道，我猜在数据中心建成后，他们会留下来，还是只是租约结束后，他们就会离开，空间就会流向不同类型的用户。

JoJo Yap（首席投资官）

让我，让我给你一些颜色，迈克尔。轻型组装通常是较长的中期到长期租赁，因为设备的组装取决于特定租户正在完成的数据中心开发。例如，如果您有一个多阶段的开发正在进行，而租户、我们的租户正在履行，这将需要几年到长期，最多10年。所以这实际上取决于他们所实现的目标。这还取决于特定前景将服务于多少地区，数据中心开发和数据中心建筑比工业建筑需要更长的时间。这是另一种颜色。但是是的。因此，在数据中心开发方面，我们无法预测，你知道，如果你看行业新闻，以及超大规模企业希望在市场上投入多少资金，我们就可以预测，这是非常，看起来非常长期，非常巨大的美元。

迈克尔·穆勒（摩根大通分析师）

好的，再简单地说第二个。除了预计将于今年完成或仅预计名义上的凤凰城出售之外，是否还有任何值得注意的处置预期？

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

不，料斗里真的没有其他东西看起来像那样。好的谢谢

操作者

我们的问答环节就此结束。我想把会议交还给彼得·巴奇利（Peter Bacilli）来发表闭幕词。

Peter Bacilli（总裁兼首席执行官）

谢谢接线员，也感谢大家参加我们今天的电话。如果您对我们的电话有任何后续消息，请联系Art Scott或我，祝您有美好的一天。

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