文字记录：PulteGroup 2026年第一季度盈利电话会议

在上周的季度运营审查会议上，在向PulteGroup住宅建筑和金融服务业务的高级领导人发表声明后，我向PulteGroup住宅建筑的高级领导人发表了讲话。在一个变得越来越复杂的季度里，你们在运营和财务上都取得了出色的业绩。我也表达了同样的想法来开启这个电话。在消费者生活的各个方面都受到国内和全球事件的影响的时期，我们严格的专注和成熟的业务平台使我们能够在财务上又取得一个季度强劲的业务表现。我们33亿美元的房屋销售收入、24.4%的毛利率和较低的股价均推动了每股1.79美元的收益。在我们持续运营实力的支持下，我们通过投资13亿美元进行土地收购和开发，同时通过股票回购向股东返还3.6亿美元，为公司未来的增长奠定了基础。还有股息。在为这些活动拨款17亿美元后，我们在本季度结束时获得了18亿美元的现金，净债务与资本比率实际上为零。在运营方面，我们成功地增加了社区数量，这是我们净新订单增长3%的重要推动力。正如今天上午的新闻稿所示，我们的业绩受益于佛罗里达州18%的订单增长，因为我们多元化的业务平台和卓越的土地头寸继续带来强劲的业绩。尽管我对订单的增长感到高兴，但我更感到鼓舞的是，其中许多房屋都是为了订购房屋而建造的。第一季度，按订单建造的房屋占净新订单的43%，高于去年第一季度的40%。在上次财报电话会议上，我们概述了将业务转变为60%按订单生产和40%规格的历史性组合的计划。本季度只是这一过程的第一步，该过程将需要几个季度才能完成，但我对如此早期的成功感到鼓舞。最后，我想强调我们在降低规格库存方面继续取得的进展，特别是成品库存。反映了我们现场团队采取的行动，我们在本季度结束时平均每个社区有1.4个完工规格，这在我们每个社区1至1.5个完工规格的目标范围内。这种水平的规格库存使我们能够有效地为那些需要快速搬家的购房者提供服务，同时支持我们的战略转变，转向销售更多按订单建造的房屋。总体而言，我想说，第一季度发展为典型的春季销售季节，随着几个月的推移，订单数量不断增加。很难确定全球事件可能产生了什么影响，但认识到消费者在3月份到4月份的前几周面临着更高的利率和成本。需求状况保持正常，本季度仍存在典型的季节性趋势。我们的社区经历了强劲的买家流量，并售出了8，000多套房屋，这表明消费者仍然积极参与购房。我们多元化的业务平台再次使我们能够抓住业务中最强大的部分，即向上和活跃的成年买家。经济报告探讨K型经济，以及中低收入家庭如何比高收入家庭更加挣扎。过去两年的住房需求与这些动态一致。我们在第一季度的业绩中再次看到了这种情况，我们的需求相对强劲，成人业务活跃，期权和批量保费支出平均继续超过10万美元。然而，在K的低端，首次购房者继续努力应对负担能力紧张和担心失业的挑战。我们提供低固定利率抵押贷款和其他激励措施的能力无疑有助于解决一些人的负担能力之谜，但这是有代价的本季度销售额达到销售毛价格的10.9%。即使在这个水平上，我认为我们在平衡销售房屋（特别是成品规格房屋）的需求和扭转库存的同时保持更高的利润率以支持投资资本的强劲回报方面也做得很好。对这种平衡的一个关键支持是我们持续愿意调整起步节奏并与核心需求保持一致。我们再次表现出了这样的纪律，本季度我们开工了大约6，500套房屋，而订单则为8，000套房屋。这种方法帮助我们清理了过剩库存，并使我们的社区能够更轻松地从强势地位进行销售，同时仍然提供足够的产量以实现全年的预期收盘量。尽管未来几个季度的事态发展存在不确定性，但我对长期住房需求仍然持乐观态度，并对我们商业模式的实力充满信心。我可以起草一份我们的优势清单，但会强调以下三个要点。我们控制着大约230，000个地块，其中包括35，000个拥有和完工地块，因此我们拥有一个土地管道，我们相信可以满足当前的销售，并随着买家需求的改善而加速销售。展望未来，我们在主要市场拥有强大的市场影响力，以及为所有买家群体提供服务的无与伦比的能力。目前，我们受益于60%的业务来自较富裕的Pulte和Del Webb买家，但我们充分认识到保持Sentex品牌在首次买家中的影响力的重要性。最后，我们的文化致力于提供卓越的建筑质量和买家体验，并每天提高这一标准。谢谢，让我把

致电Jim Osawski审查我们第一季度的业绩。吉姆，谢谢你瑞恩，早上好。我期待着对PulteGroup第一季度稳健的运营和财务业绩进行年度详细审查。第一季度净新订单增长3%，达到8，034套，价值46亿美元。本期净新订单增加得益于平均社区数量增加9%至1，043套，而吸纳速度下降5%至每月2.6套。我想强调的是，我们净新订单的增长是由佛罗里达州业务的持续强劲推动的。我很高兴地报告，佛罗里达州每个市场的订单都有所增加，全州范围内增长了18%。除了佛罗里达州新房和现房库存的逐步改善之外。我们的强劲表现反映了普尔特集团优越的土地地位、我们为所有买家群体提供服务的能力以及我们出色的领导团队。本季度我们的取消率占启动积压的百分比为13%，而去年为11%。我们取消率的百分比增加反映了我们进入这一时期的开工积压较少，因为本季度的单位取消实际上与去年相比略有下降。第一季度，向上和活跃成年买家的净新订单分别增长了3%和14%。去年第一季度，首次购房者净新订单比去年第一季度下降了不到1%。按买家群体来看，第一季度净新订单中38%为首次订单，39%为上调订单，23%为活跃成年订单。2025年第一季度，我们的净新订单为首次净订单39%，上升40%，活跃成人21%。净新订单受益于前几年的土地投资。随着所有买家群体社区数量的增加，第一季度的房屋销售收入为33亿美元，而去年为37亿美元。本期房屋销售收入下降是由于关闭房屋减少7%至6，102套，平均销售价格下降5%至542，000美元。每个买家群体的平均售价均下降了个位数，反映了全国许多市场普遍存在的竞争条件和较高的激励措施。按买家群体。第一季度收盘数据如下：首次收盘38%，上涨39%，活跃成人23%。相比之下，上一年收盘的比例为38%，向上移动41%，活跃成年人21%。根据第一季度末的销售和关闭情况，我们积压了10，427套房屋，价值65亿美元。第一季度结束时，我们共生产了14，090套房屋，其中6，349套为规格房屋。正如Ryan强调的那样，与我们的既定目标不一致，我们从2025年底开始将总规格库存减少了近900套房屋。在季度末，规格占在建房屋的45%。在正在生产的规格中，有15个成品规格的房屋，在过去的90天里减少了近500个房屋或24%。在这个水平上，我们的目标是每个社区平均有1到1.5个完成的规范。根据在建房屋及其生产阶段，我们预计2026年第二季度将关闭6，700至7，100套房屋。这使我们与之前关于2026年全年关闭28，500至29，000套房屋的指导保持一致，与我们上次财报电话会议提供的指导一致。考虑到前几年的土地投资，我们预计2026年剩余三个季度的社区数量将每年增长3%至5%。鉴于竞争激烈的市场条件以及我们相信激励措施将继续提高，我们预计2026年全年第二季度关闭的平均销售价格将在54万至55万美元之间。我们重申之前的平均售价550，000美元至560，000美元的指导，因为我们预计第三和第四季度的构建订单关闭组合会更高 季度我们报告第一季度毛利率为24.4%，低于2025年第一季度的27.5%。毛利率的同比下降主要反映了更高的激励措施，2026年第一季度占毛销售价格的10.9%。这比去年增加了290个基点，比2025年第四季度连续增加了100个基点。由于我们最近越来越频繁地收到这个问题，我想指出，第一季度房屋销售收入成本约为600万美元，即与土地损害相关的20个基点。根据季度测试，两个社区引发了损害，反映了当今竞争的市场动态，以及我们为清理多余规格库存（特别是成品规格）而进行的持续努力。我很高兴地报告，由于我们建筑和采购团队的大量出色工作，去年第一季度第一季度的房屋成本下降了5%，至每平方英尺75美元。木材成本下降导致了节省，但我们也在一系列建筑产品和服务中实现了节省。根据预期的收盘组合和当前的销售状况，我们预计第二季度毛利率将在24.1%至24.4%之间。我想指出的是，我们预计第二季度毛利率将成为2026年的低点。我们预计毛利率将在今年下半年恢复，因为我们受益于利润率较高的活跃成人和定制住宅的关闭。因此，我们将2026年全年毛利率指引维持在24.5%至25.0%之间，尽管可能接近该范围的低端。第一季度房屋建筑SG & A费用为3.8亿美元，占房屋销售收入的11.5%，而去年第一季度为3.93亿美元，占房屋销售收入的10.5%。以美元计算，我们本季度的LGA费用比去年减少了1300万美元，当时由于同期房屋关闭和收入减少，我们失去了杠杆。第一季度LGA费用与之前的指导一致，因此我们将2026年全年费用的指导维持在房屋销售收入的9.5%至9.7%范围内。Pulte的金融服务业务报告第一季度税前收入为1300万美元，低于2025年第一季度3600万美元的税前收入。第一季度金融服务业税前收入受到房屋建筑量下降、捕获率下降以及抵押贷款销售净收益下降的影响。本期抵押贷款捕获率为85%，而去年为86%。PulteGroup第一季度税前收入为4.49亿美元。在此期间，我们记录了1.02亿美元的税收费用，即22.8%的有效税率。我们的第一季度税率反映了股票补偿和联邦税收抵免的好处。展望今年剩余时间，我们继续预计税率约为24.5%。我们的预期税率不考虑可能发生的任何离散时期特定税务事件。PulteGroup第一季度净利润为3.47亿美元，即每股1.79美元。在可比的上一年期间，该公司报告净利润为5.23亿美元，即每股2.57美元。第一季度每股收益是根据1.93亿股稀释后发行股票计算的，较上年下降5%。第一季度，我们以3.08亿美元回购了240万股普通股，使过去12个月的回购总额达到每12亿美元1030万股普通股。在今天早上发布的另一份新闻稿中，我们宣布董事会授权额外15亿美元用于股票回购，这使总可用性达到21亿美元，并向股东返还资本。我们继续优先考虑投资于业务增长。第一季度，我们投资了13亿美元的土地收购和开发，这两项活动平均分配。第一季度我们以229分结束，控制了000手，比2025年底减少了约5，000手。我们在土地活动中保持专注和纪律，同时寻找发展业务的机会，同时实现可接受的风险调整回报并管理整体投资组合风险。经过24个月的住房需求变化和价格上涨机会有限后，土地价格上涨已开始缓解。我们看到该国许多地区的土地价格趋于稳定，甚至在少数市场的个别交易中走低。每笔土地交易都是不同的，而且地点仍然有需求，但我们正在寻找更多机会来谈判改善土地条款，无论是价格、时间，还是两者兼而有之。第一季度，我们发行了8亿美元的优先票据，平均分为五年期和十年期。我们使用约6亿美元的收益偿还现有票据，其余2亿美元将用于一般企业用途，包括这些交易。第一季度结束时，我们的债务资本比率为12.3%。调整我们在季度末持有的18亿美元现金后，我们的净债务与资本比率实际上为零。鉴于当前的市场动态以及社区数量预计将增长3%至5%，我们预计2026年土地收购和开发支出将达到54亿美元。假设这一土地支出水平，并且预计房屋库存将与按订单建造的房屋销售水平的提高相称，我们预计2026年现金流产生约为10亿美元。总的来说，这是该公司又一个非常富有成效的季度。现在让我把电话转回瑞安。

PulteGroup（纽约证券交易所代码：PHM）周四举行了第一季度财报电话会议。以下是通话的完整文字记录。

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访问www.example.com的完整电话

PulteGroup报告2026年第一季度房屋销售收入为33亿美元，每股收益为1.79美元，并得到了13亿美元土地收购和开发投资的支持。

受佛罗里达州强劲表现的推动，该公司的净新订单增长了3%，按订单建造的房屋占净新订单的43%。

PulteGroup将2026年房屋关闭的指导值维持在28，500至29，000之间，预计随着订单房屋的增加，今年下半年毛利率将有所改善。

管理层强调，尽管全球存在不确定性，但仍将规格库存减少至目标范围内，并且预计需求状况稳定。

第一季度股票回购总额为3.08亿美元，另外授权15亿美元用于未来回购，同时将净债务与资本比率维持在零。

操作者

女士们先生们早上好，感谢你们的支持。我的名字是Kelvin，今天我将担任您的会议接线员。此时我想欢迎大家来到普特集团公司。2026年第一季度财报电话会议。所有线路均处于静音状态，以防止出现任何背景噪音。演讲者发言后，将进行问答环节。如果您想在此期间提出问题，只需按STAR，然后按电话键盘上的数字1即可。如果您想撤回您的问题，请再次按Star one。谢谢我现在想将电话转给投资者关系副总裁James Zimmer。请继续。

James Zimmer（投资者关系副总裁）

谢谢你，凯文，早上好。我想欢迎大家参加今天的电话会议，审查Pulte集团截至2026年3月31日的第一季度的运营和财务业绩。与我一起参加今天电话会议的是总裁兼首席执行官Ryan Marshall，执行副总裁兼首席财务官Jim Osowski和财务高级副总裁David Carrier。在这次电话会议之前，我们的第一季度收益发布和今天上午的网络直播演示文稿的副本已经发布到我们的公司www.example.com，我们还将在今天晚些时候发布这次电话会议的音频重播。我想强调的是，今天的演示文稿包括对公司未来预期业绩的前瞻性陈述。实际结果可能与我们今天发表的评论所暗示的结果存在重大差异。可能影响未来业绩的最重要风险因素在随附演示文稿中总结为今天收益发布的一部分。这些风险因素和其他关键信息在我们向SEC提交的文件中详细介绍，包括我们的年度和季度报告。现在让我把电话转给瑞安。瑞恩谢谢吉姆，早上好。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

吉姆·奥萨斯基

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

谢谢吉姆。在开始提问之前，我将就本季度的需求状况发表一些额外评论。考虑到世界上正在发生的一切，需求实际上比预期的要好，并且如果全球紧张局势缓解且利率回到6%，需求肯定会改善。这与我们在第一季度初看到的买家活动增加高度一致，当时抵押贷款利率降至6%以下。与我们在2025年下半年经历的趋势一致。购房需求的强弱并没有发生巨大变化。东北部、东南部和佛罗里达州市场的购房需求总体保持积极。中西部第一季度各市场的需求比我们以往的情况更不稳定。话虽如此，天气条件有点极端，因此我们必须看看未来几个季度的趋势如何发展。正如我前面强调的那样，我们的佛罗里达团队继续高水平运营，因为我们受益于强大的土地管道和经验丰富的领导团队。展望我们的德克萨斯州和西部市场。总体需求趋势相对于该国其他地区仍然较慢，但我认为他们可能正在持续的定价行动和激励措施之间找到更稳定的立足点。市场正在寻找可以发生交易的清算价格。我们仍有工作要做，以清理加利福尼亚州和华盛顿州的一些最终规格库存，但我希望我们已经走到了这个隧道的尽头。我想分享的关于买家需求的最后一条评论是，定位良好的社区为消费者提供合适的产品和令人信服的价值方程式，正在出售从波士顿到那不勒斯、从罗利到圣何塞的房屋。消费者正在寻找机会购买适合其人生阶段和财务能力的房屋。我们的工作是确保Pultegroup社区满足他们的要求。最后，让我感谢整个Pulte Group组织，感谢该公司在第一季度取得了出色的运营和财务业绩。我还想表彰我们的团队为提供卓越的购房体验所做的不懈努力。我很自豪地报告，我们的客户调查现在显示，在房屋首次交付一整年后测量，Pultegroup的净推广得分已上升至65分。从长远来看，这些结果使Pulte Group跻身苹果、谷歌和Chick Fil A等知名服务领导者之列。正是这种对客户和彼此的承诺，普尔特集团再次跻身《财富》100强最适合工作的公司之列。这标志着普尔特第六年登上这份享有盛誉的榜单。我们在这份名单上的排名从来都不是一个目标，而是我们在组织内部努力维护的巨大文化的结果。现在让我把电话转给吉姆·祖默。

吉姆·佐默

太好了谢谢瑞安。我们现在准备开始提问，这样我们就可以得到尽可能多的问题。在本次电话会议的剩余时间里，我们要求您将自己限制在一个问题上。凯尔文，现在开始提问。

操作者

乘客们请我们现在开始问答环节。当我们输入问答时，我们要求您将输入限制在一个问题和一个后续行动。为了提醒提问，请按星号按钮，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回您的问题，请再次按Star one。你的第一个问题来自约翰·拉瓦洛的路线。请给我几个d。去吧

约翰·拉瓦洛

早上好，伙计们。感谢您回答我的问题。第一个是，你知道，你能帮助我们解决毛利率中的一些移动问题吗？你知道，从上半年的大约24.4上升到全年的24.5至25？我的意思是，看起来结局组合肯定会是一个好人。棍子和砖头可能是个好人。土地可能比以前好一点。然后是激励负载，你还在假设全年有10.9次携带吗？

吉姆·奥萨斯基

是的，约翰，我认为，我认为你已经得到了所有正确的部分。我们假设了更高的激励负担，但我们预计它可能会受到几个因素的推动。一个将更多地按照订单建造，更多地升级和活跃的成人业务，而我们往往会激励较少。我们还清理了许多成品规格库存，这些库存承载着更高的激励负担。所以，你知道，虽然我们，我们预计整体环境将保持竞争力，并且保持较高的激励负担，我们所经历的产品和消费者组合将带来，你知道，可能会降低总体数字，这就是为什么，你知道，我们正在指导全年，保持在我们的范围内。您会注意到，由于几个原因，第二季度将成为低点。其中一个重要原因是，我们在第一季度以更高激励负载出售的许多规格库存正在关闭。有些公司在第一季度关闭，还有很多公司在第二季度关闭。

约翰·拉瓦洛

好吧，这真的很有帮助，也许只是有点呼应你之前所说的，瑞安。我的意思是，考虑到市场上的很多因素，春天似乎实际上还算不错。大多数建筑商报告的订单同比增长，这表明尽管有宏观和地缘政治方面的不利因素，但春季的情况有所好转。问题是，如果我们真的在中东冲突中找到了某种解决方案，你认为我们仍然可以有一个非常好的春季销售季节吗？我们是否有可能延长一点时间，也许到6月，只是考虑到许多建筑商的周期时间较短？

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

是的，很难知道它是否会延长，约翰。我认为最终消费者必须做出决定。但你知道，正如我在准备好的讲话中试图强调的那样，当利率下降到六点，甚至可能略低于六点时，尽管全球正在发生这样的事情，事情进展得非常顺利。我认为，这仍然是一个非常好的春季销售季节。我们对我们所提供的东西以及它如何为我们做好准备、它如何为我们做好准备感到非常满意。我可以向你保证，我们的宾果游戏卡上没有任何当前的地缘政治干扰，因为我们制定了全年指南，并对今年的表现设定了预期。但当我们查看第一季度的实际数据时，我们，我们，你知道，我们符合我们想要达到的目标，我们认为我们会达到的目标，这就是，你知道，我们重申全年的重要原因。所以综合考虑，约翰，我对我们的表现感到非常满意。我对消费者的行为真的很满意，我认为，你知道，存在着积极的偏见。如果事情能够得到解决，利率就会下降一点，我认为，是的，我认为事情甚至可以变得更好一点。

约翰·拉瓦洛

这令人鼓舞。谢谢

操作者

你您的下一个问题来自泽尔曼的艾伦·拉特纳的台词。请继续。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

嘿伙计们，早上好。感谢所有细节。在严峻的市场中做得很好。早上好.

操作者

谢谢

艾伦·拉特纳（股票分析师）

你知道，瑞安，你多次提到这一点，但我希望能更深入地了解激励趋势。我特别好奇的是，您是否有数据，或者您能否谈谈您在不同价格点以及BTO与规格之间提供的激励措施的差异？我的意思是，我看到显然它们在平均水平上连续逐年上升。但我很好奇这些价格点或BTO与规格之间是否存在任何显着差异。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

是的，艾伦，肯定有，在广泛的规格上肯定有更多的激励，然后在第一次特定的百分比上也有更多的激励。你知道，我，我试图提供一些细微差别。我对K经济和首次入门级买家的评论表明，他们在负担能力方面面临最大的挑战，这就是我们试图更多地倾斜以解决负担能力方程的地方。我认为我们已经做得非常有效。然后，当你进入向上移动和活跃的成年买家时，你知道，我们也在那里激励激励措施的类型各不相同。你知道，还有相当多的激励措施正在进入专门针对肮脏销售的前瞻承诺计划。因此，它不像我们提供的30年期固定利率抵押贷款那么低，但你知道，仍然处于5%的低至中等范围，并且远低于当前市场。并且它在整个构建周期期间都被锁定。因此，我们认为那里提供了很多价值，而且这是有成本的，但这是考虑到激励负载的因素。所以，你知道，艾伦，你知道，从各方面考虑，正如我所说，我们仍然预计激励措施将保持较高，但你知道，考虑到买家的组合变化以及按订单建造的规格，我们认为我们作为一家公司的总体激励负担将会下降

艾伦·拉特纳（股票分析师）

我很欣赏那里的细节。其次，我希望询问一下你的土地簿。我认为过去几个月，土地储备已经成为投资界的一个热点话题。您已经看到资产负债表外持有的手数份额大幅上升。但我知道这包括很多不同的事情。传统的土地选择、土地银行。那么，您能否为我们量化您对土地银行的敞口，我想可以更广泛地谈谈您的土地银行交易的总体结构。您是否定期支付利息？他们是否更像是一种挑选的方式在后台？你能给出的任何颜色都很棒。谢谢是的，当然，艾伦，很乐意深入研究。我会请吉姆给你一些具体细节，但在他这样做之前，从哲学上讲，我们在六七年的大部分时间里构建土地账簿的方式，我们希望尽可能多的损失，我们可以通过基础土地卖家控制。如今，这意味着我们超过50%的控制土地是通过基础土地卖家的期权控制的。在我们从50%控制期权增加到70%的过程中，我们知道我们需要纳入一些

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

土地银行元素。我们已经做到了。我们拥有多元化的土地银行合作伙伴，我对合作伙伴的数量以及我们与这些合作伙伴的一致感到非常满意。然后我们首要的重点是我们希望风险转移。因此，我们正在寻找在单一交易中出现问题的情况下放弃的能力。因此，风险转移、风险缓解的首要信念或想法是我们土地储备投资组合的全部基础。这样，我就会让吉姆分享一个

吉姆·奥萨斯基

你确定更多细节吗？谢谢瑞安。艾伦，我会告诉你一些事情。因此，就土地银行而言，在我们控制的229，000个地块中，我们约有18，000个地块与土地银行合作。因此，它约占商业账簿的8%。就瑞安的观点而言，我们真正想做的是我们希望直接从土地卖家那里获得潜在的选择权。我告诉你的是，我们拥有的127，000个地块可供选择，其中超过85%的地块是基础土地卖家。所以这又是绝大多数。这就是我们团队的任务。让我们首先做到这一点。我们可以用银行业务来补充。

艾伦·拉特纳（股票分析师）

我们会的，但我们希望首先与当地人达成协议。太好了，这真的很有帮助。吉姆，如果你有，在土地银行家的18，000块地块中，你能详细介绍一下这些地块是如何结构的吗？无论是平均存款、哪种承运人等等。

吉姆·奥萨斯基

是的，我告诉你，你知道，今天的大多数银行家，他们通常要求的是15%左右的押金，然后你知道，利率通常在低两位数范围内。为您提供背景信息，我们的押金占Future购买的比例仅为7和7，整个公司每单位约为7，000美元。是的

艾伦·拉特纳（股票分析师）

或者抱歉整个公司的7.5%。因此，绝大多数人都是在非常低的存款与潜在的土地卖家，但银行家携带稍微丰富一点的组合。太好了真的很感激细节伙计们。

操作者

非常感谢.

史蒂夫

您的下一个问题来自Steve和Evercore isi团队，请继续。是的，非常感谢伙计们。欣赏所有这些颜色，尤其是陆地一侧。所以很高兴听到这个。我想谈谈您的自由现金流指南。我相信你说了大约十亿。现在，按照我建模的方式，你的净利润似乎会比这高得多。所以我想知道您是否可以谈谈自由现金流转换以及您认为今年净利润的抵消。您是否预计最终拥有的土地供应量将比目前高得多，或者是否还有其他事情发生？只要有一些颜色就会有帮助。

吉姆·奥萨斯基

是的，好问题，斯蒂芬。因此，并不能假设我们自己的土地供应会显着增加。正如我们所说，我们最近几个季度确实一直在减少房屋库存，因为我们降低了规格，但预计今年下半年会有更多按订单建造的房屋，因为我们为20、27岁的房屋做好了准备。所以它实际上是在房子方面，

史蒂夫

但我们会看到一点点增量的增长。显然，我会认为这是一个真正的积极因素，因为这表明这只是一种暂时的事情，一旦你克服了Bto的这种情况，自由现金流转换应该会改善。所以首先，我想我只想问，这实际上是你看待事物的方式吗？你在哪里看到B组合（比如订单或收盘）最终达到60%的水平？您认为这是今年年底可以实现的事情，还是您认为要等到明年才能实现的事情？

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

是的，斯蒂芬。所以也许从现金流开始。现金，你知道，净收入转化为现金流是我们的一大重点。我们相信，这对股东来说是一个非常有意义和强大的价值驱动力。所以，你知道，我认为吉姆提供了一些不错的面包屑，说明我们要去哪里以及为什么它有十亿。希望，你知道，今年会有轻微的上行倾向，但正是我们重建按订单建造的房屋库存时。我同意你这是一件好事。这意味着我们正在出售房屋，而且我们正在出售的房屋就肮脏而言。我确实认为这是一种暂时的情况，当我们进入明年时，你会看到我们更好、更正常的转化率。然后，就按订单生产而言，目标组合是60、40。我们在第一季度取得了长足的进步。我预计随着我们今年的到来，这种情况会继续下去。我们能够在第一季度减少如此多的规格库存这一事实也是这一旅程的强大推动力。我，你知道，我认为这可能需要比今年年底长一点的时间，但不会，比明年第一季度晚太多。所以，你知道，我们会在行动时及时向您通报最新情况。但你知道，我们将以一种有分寸的、平衡的方式来做这件事，但我们也不会永远拖下去。

史蒂夫

太好了感激

操作者

您的下一个问题来自花旗银行的安东尼·佩蒂内拉（Anthony Pettinera）。请继续。

安东尼·佩蒂内拉

早上好.你谈到了棍棒和砖块的成本，我认为下降了5%，听起来木材在那里是个好人，我想这些木材已经在过去的半月里上涨了。您能否提醒我们，您会看到这一点的滞后性，然后可能还有相关问题，随着中东冲突，我们似乎看到市场上金属价格、宠物化学建筑材料价格上涨。您可能会在贴纸砖成本中看到一些延迟是多少？

吉姆·奥萨斯基

当然，好问题。你知道，我想首先我要告诉你的是，你知道，正如我们，正如你想到的那样，我们第一季度表现非常好。我们的采购团队做得很好。同比下降5%。你知道，当我们展望今年剩余时间时，我们想重申我们的，你知道，我们说过我们的房价将持平或略有下降。我们仍然相信这一点，这也融入了我们的指南中。关于你关于木材的问题，我们什么时候能看到？通常是两个季度的到期，因为按照我们今天购买木材的方式，这些将在两个季度后变成关闭。你知道，最近几周它的病情有所恶化。你知道，我们正在关注的另一件事是燃料成本。我们正在监视这一点。你知道，目前我们做得很好。你知道，你会听说像燃油附加费这样的事情。到目前为止，我们已经与这些作了斗争。但你知道，最近几周，随着燃料成本开始从高点略有下降，我们正在密切关注它。但你知道，我会再次回到我所说的话。第一季度非常棒。即使木材面临一些阻力，我们仍然相信剩余季度的情况可以持平或略有下降。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

是的，安东尼，你知道，就金属种类和一些其他相关成本而言，我们会看到在前一年晚些时候，我们会看到影响。我们的采购团队与供应商和贸易伙伴合作的一件事是，让我们保持一点耐心。你知道，我们，我们陷入了冲突。如果这种情况持续下去，实际成本将会增加，但我们不会对市场上涨和市场下跌的鞭子信号反应过度，这取决于冲突每天发生的情况。

安东尼·佩蒂内拉

好的，这非常有帮助。简单介绍一下激励措施，但不要太细。你知道，本季度三个月的激励水平是否相当稳定，四月份的退出率是否相当稳定，或者你所说的是否有任何形式的增加或减少？

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

整个季度他们相当稳定。它确实取决于我们必须提供的服务来改变规格，但同样，整个季度非常一致。

安东尼·佩蒂内拉

好的，这非常有帮助。我会把它翻过来。

操作者

您的下一个问题来自摩根大通的Michael Rehaut。请继续。

迈克尔·雷豪

谢谢.大家早上好感谢您回答我的问题。吉姆，实际上，只是关于激励问题的澄清，当你说整个季度都比较稳定时，是关于关闭还是订单？当我们想到，你知道，第二季度毛利率略有下降时，我相信你是这么说的，这有点来自规格降低的全面影响。也许这是交易的，你知道，三个月、四个月前，五个月前。因此，我们只是想了解激励措施仍然如何影响先前条件的第二季度毛利率。如果您刚刚发表的评论更多地是关于当前市场状况的，那么就订单而言。

吉姆·奥萨斯基

是的，迈克，无意冒犯，但我认为你在那里编造了一些事情。我想我们谈论的是在第一季度，有规格销售。我说的是，第一季度的一些规格销售激励措施有所提高。这些，其中一些在第一季度关闭，其中一些将在第二季度关闭，这影响了我们为第二季度提供的指南。这是我们说这是低点的部分原因，我们预计它将回到我们全年指导的范围内，无论是关闭还是注册。迈克，它可能切得太薄了。你知道，我们报告了关闭的激励措施。你知道，我认为这就是我们一直在采取的方法。我们将保持一致。然后激励负载，你知道，未来的积压、未来的关闭，所有这些都嵌入到我们的指南中。但正如我说过几次的那样，我们实际上乐观地认为，虽然整体激励环境将保持较高水平，但我们可以看到由于买家组合和品牌组合而激励措施下降。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

好吧不，这很好，瑞安。如果我没说清楚我很抱歉。我想我暗示了同样的事情，销售规格的更大影响将在第二季度更多地感受到，或者，你知道，这就是真正的流动。所以我认为我们在这方面意见一致。你知道，转向你在佛罗里达看到的力量。我真的很想深入探讨一下这个问题。显然，这对您来说是本季度的一个亮点，并且要真正了解，您知道，在您的主要市场中，显然您受益于大量的多元化，并且在您的综合数据中具有相对优势，并且活跃的成年人从订单注册方面上升。但我很想从更广泛的市场角度了解佛罗里达州在库存方面的情况，无论是新房还是现房，以及您认为这在多大程度上促成了本季度更强劲的业绩。是的，迈克，我们，我们对我们所做的事情非常满意。我们在佛罗里达州看到的大部分情况。这是我们连续第三个或第四个季度强调佛罗里达市场的实力。如果你回到一年前，我认为我们是一个离群者，表现优于市场。这可以说有点困难。佛罗里达州在过去12个月里继续好转，这是我们一段时间以来看到的最好时刻。除此之外，我们社区的实力、我们社区的定位、我们团队的专业知识使我们能够超越目前相当强大、健康、相当健康的市场。所以我们对佛罗里达州感到高兴。你知道，这并非没有挑战。保险费用很高。那里的负担能力就像许多其他地方一样。你知道，最近有一些关于佛罗里达州负担能力的头条新闻，我认为这是因为佛罗里达州历史上非常负担得起。佛罗里达州的一些特征没有改变。这是一个支持增长、支持商业的州，拥有大量出色的就业机会，经济比以往任何时候都更加多元化。低税，免税，无论如何都没有所得税，没有州所得税。所以我认为人们仍然想去佛罗里达州的原因有很多，但我也无法理解和欣赏为什么它可能不是最适合其他人的地方。但是，你知道，也许只是总结一下

迈克尔·雷豪

一切都结束了，迈克，我们爱我们的

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

佛罗里达州的业务，我认为本季度的业绩很好地证明了这一点。

迈克尔·雷豪

任何关于主要市场库存趋势的评论都将非常有帮助。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

当然.我们看到某些地点的库存下降。你知道，该州一些价格更实惠的地区、诺斯波特、莱克兰仍然有点高。但我们非常高兴，你知道，新的和现有的都在我们开展业务的地方下降了。

迈克尔·雷豪

太好了，谢谢。

操作者

你的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克·多尔。请继续。

迈克·多尔

早上感谢您回答我的问题。我只是想首先问一下下半年的混合动态。显然，从顺序的角度来看，我们看到这种组合在向上移动和活跃的成年人表现优于第一次的方面不断发展。所以，你知道，就你所预测的内容而言，就后半部分的利润率而言，根据你在过去几个月内售出的产品，而不是假设未来几个月内剩余的产品以及组合会是什么样子，你已经对其中有多少有可见性。

吉姆·奥萨斯基

是的，我的意思是，我会告诉你，这是我们今天在销售现场看到的，我们在那里拥有的，你知道，瑞安强调了我们在佛罗里达的业务做得非常好。我们的东北、东南业务，利润率也较高。所以你知道，我们正在关注第一季度的销售情况，并对今年剩余时间的销售情况做出预测。但同样，有很多零件需要参与其中，但按订单制造和美元行为是推动增长的两个最大组成部分。

迈克·多尔

好吧然后相关地，我想当我们看到，你知道，开始与销售和你的评论，你知道，你做了一个相当不错的工作，在本季度完成规格，它听起来像有一点离开在目前的环境。就像如果您根据成品规格在每个社区带的一到一个半范围内一样。考虑到您在市场上看到的情况以及您如何考虑优化盈利能力，以及这如何与如何联系起来，我们应该如何考虑您的预期开始与订单速度？

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

是的，你知道，我，我可能会指导你的方式是，我们在我们想要的规格目标范围内，而且我们在低端操作非常舒服。我们非常愿意在该范围的高端运营，但我们希望处于该范围内。除此之外，我们在该范围内的位置实际上取决于特定的社区层面的决策和我们所追求的买家类型，以及它是真正的入门级还是更高的升级型社区。所以，你知道，这就是我认为我们给出范围的原因。我们已经说过我们不会追求销量。我们将让我们的公司回到按订单生产的模式，我们正在这样做。我们取得了出色的进展。我们已经重申了全年的数字，并且我们将使开始与销售节奏相匹配。因此，您在第一季度看到的开局确实反映了我们在第四季度的销售情况。您会看到我们第二季度的销售额与第一季度的销售额更加接近。所以这就是您希望从我们身上看到的那种构建。你知道，我们对我们在生产中的房屋总数、第一季度开始的房屋数量、第二季度将开始的房屋数量以及这如何为我们全年做好准备感到非常满意。我要指出的是，你知道，我们今年能够这样做的一个重要原因是我们已经将构建时间、周期时间降到了新冠疫情前的周期时间不到100天。所以，你知道，有很多事情的运作方式完全按照我们设计的运营模式来运作，这有助于有意义。谢谢。

操作者

你的下一个问题。来自富国银行的萨姆·里德的血统。请继续。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

每个人都想深入了解一下aspp。我相信准备好的言论。听起来所有买家群体（包括向上移动和活跃的成年人）的平均售价都下降了个位数。而且，根据您之前问答中的回答，您可能已经加强了对那些向上移动和活跃的成年买家的一些远期利率承诺。我只是想理解一下。您是否也在升级和活跃的成年人中进行了任何我们应该注意的手术降价？是的，你知道，萨姆，我们一直在关注定价，并确保我们的价格具有竞争力。你知道，我认为折扣对于当今的买家来说是一件重要的事情。因此，我们试图在标题价格和激励措施之间建立正确的关系。你知道，它们被拴在一起。在一些社区，我们已经采取了降价措施，吉姆在他的一些讲话中强调了这是一个很大的推动力。在我们不得不接受损害的社区，通常是降价。幸运的是，这只是两个社区，而且数量相当小。所以你知道，希望这有点表明我们已经进行了很少的顶线重大降价。这很有帮助。也许可以转向金融服务行项目我注意到金融服务税前较低，我相信你提出的原因之一是抵押贷款销售收益较低。因此，也许只是好奇较低收益背后的移动部分，并好奇它是否也是调整后利率活动上升的一个函数。因此，我想知道这是否会成为金融服务业税前逐年变化的驱动因素之一。

吉姆·奥萨斯基

当然，萨姆，好问题。你知道，首先让我说的是，我们对我们金融服务组织的运营业绩非常满意。他们在支持我们的房屋建筑运营和客户方面做得很好。在军火问题上，第一季度军火占所有关闭企业的9%，而去年全年为7%。所以稍微高一点，但是，没有什么意义。你知道，当你逐年观察时，我会指出几件事，其中一些只是时间问题，我们预计今年剩余时间会有所改善。但你知道，房屋建筑量下降了。我们注意到，随着利率的上升，抵押贷款出售的净收益越来越低。在我们进行利率锁定时，我们的价值较低，然后我们的费用也略高。如您所知，我们今年在人员和技术方面进行了投资。所以我再次认为他们在第一季度的表现非常好，你知道，我认为这是一点时机，你知道，我们将继续看到今年剩余时间内的改善。

萨姆·里德

所有有用的背景。非常感谢

操作者

你的下一个问题来自马修·巴克莱的台词。请继续。

马修·巴克莱

大家早上好。感谢您回答问题。也许只是为了理解按订单制造的组合，我想您说过从订单角度来看，第一季度的订单可能比去年高出3%。你知道我的问题是关于毛利率的。所以我认为你是在暗示下半年毛利率可能比上半年上升75个基点。因此，我认为，如果按订单建造的关闭组合是主要驱动因素，那么按订单建造的关闭组合需要相当有意义的更高。所以我猜是什么，下半年预期的订单收盘组合到底是什么，或者是否还有其他什么可以支持这种水平的连续利润率提高。谢谢

吉姆·奥萨斯基

你将拥有更丰富的建筑组合。但是，正如瑞安强调的那样，我在我准备好的评论中说，随着我们从书中获得更多的成品规格库存，随着你进入第三季度和第四季度，影响力会降低。所以有一点是按订单建造的，

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

我们在第一季度和第二季度通过的规格。

吉姆·奥萨斯基

是的，马特，这不是一个，从今天的处境到未来的处境，我们并没有跨越一个巨大的鸿沟。第一季度，你知道，我们的邮政编码是244，你知道，第二季度的邮政编码相同，有大量成品规格，并附带大幅折扣，然后，你知道，回到我们的，你知道，有点全年目标范围，从24个半到25个。所以利润率并不一定会发生巨大变化

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

为了进入

马修·巴克莱

我们给出的指南。

吉姆·奥萨斯基

好的，明白了。太好了谢谢其次，你提到了某种缓解土地价格的措施。所以问题是，您如何看待今天在土地市场上看到的情况实际流经损益的时机？对于土地成本与开发成本的对比，是否有某种经验法则或广义平均值，因为它与您最终在成本基础中看到的最终地块成本有关？谢谢

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

一般的经验法则是50 50。你知道，有些市场的价格为60、40。但你知道，我认为一般的经验法则是相当非常好的，从我们承包一块土地到你开始看到它流经P和L的时间，通常在18到24个月的范围内，具体取决于六月、权利过程有多长。所以，你知道，我们今天以较低的成本承包的任何事情，你知道，你已经进入27年和后期，27年及以后，你才会看到较低的土地成本的好处。完美了谢谢，瑞安。

操作者

祝你们好运，伙计们。谢谢

特雷弗·阿林顿

T两小时限时。您的最后一个问题将来自沃尔夫研究中心的特雷弗·阿林顿（Trevor Allington）。请继续。

瑞安·马歇尔（总裁兼首席执行官）

嗨，早上好。感谢您回答我的问题。第一个是关于您分享回购的方法在这里，您已经获得了新的授权，您的净杠杆接近于零。我认为您之前提到过，更多BTO带来的现金流逆风本质上是暂时的。只是想在这里衡量您对加速股票回购的兴趣，也许在您的现金产生之前，然后是您对杠杆率的总体看法，而不是目前大约0%。是的，特雷弗，这是瑞安。我要那个。我想重申的是，我们在资本配置方面非常严格。我们的重点是投资我们的业务。这是我们的首要任务。这是我们的股东关心的，这是他们委托我们做的，这是我们构建业务的方式。然后我们支付股息，我们利用股票回购作为一种方式，以一种非常节税的方式，将一家运营良好的企业产生的多余现金返还给股东。所以，你知道，我认为你的建议是我们有能力进行临时回购吗？嗯，当然，我们，你知道，我们必须这样做，我们有杠杆能力，你可以做到。我们认为这不符合公司的长期最佳利益。因此，您知道您会看到我们做什么，因为它与杠杆率有关，并且我们在今年的大部分时间里都在讨论这个问题。债务与上限比率将是一个结果，而不是目标。我们将根据如何发展业务、购买多少土地、开发多少土地、库存、房屋库存等来决定业务的现金需求。我们会看看我们有多少现金，我们会看看我们需要筹集多少债务来实现这一目标。这将成为我们债务限制杠杆率的驱动力，而不是说，你知道，我们希望成为一个固定的数字，如果这有意义的话。是的，确实如此。谢谢你的颜色，瑞安。非常有帮助.第二个位于中西部，过去几年它对你们来说是一个亮点。我想你提到了一些天气影响，也许还提到了一些比较动态，因为天气更强。但您是否开始看到中西部地区的相对表现发生任何变化？它的表现是否没有你最近几个季度看到的那么好？或者你又想一想，这更只是你在本季度看到的补偿动态和天气影响。是的，我们，我们仍然对我们在中西部的表现感到非常满意。这真是太棒了。它仍然非常好。有几个市场的表现可能没有他们一直做的那么好，但压力并没有在整个中西部广泛蔓延。所以，你知道，对于几个可能比以前稍微慢一点的市场，我们将继续关注它们。就此而言，中西部和东北部实际上很长一段时间以来第一次经历了真正的冬天。你知道，波士顿就是一个例子，我想下了四五次雪。你知道，他们至少已经有四五年没有经历过这样的冬天了。所以，你知道，这是一个比我们历史上见过的更艰难的冬季。但你知道，我们中西部的业务确实倾向于更加向上和活跃的成年人，你知道，正如我认为我们已经强调的那样，这仍然是最强大的消费群体之一。

特雷弗·阿林顿

感谢您的所有色彩，祝您前进好运。

操作者

问答环节到此结束。至此，我现在将把电话转给吉姆·齐默（Jim Zimmer），征求最后的结束语。请继续。

吉姆·齐默

谢谢感谢大家今天早上抽出时间。抱歉，我们无法完成队列中的所有问题，但今天剩余时间我们肯定会有空，我们期待着在下一次财报电话会议上与您交谈。

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