ARMOER住宅房地产投资信托基金2026年第一季度盈利电话会议记录

ARMOER Residential REIT（纽约证券交易所代码：ARR）发布了第一季度财务业绩，并于周四召开了财报电话会议。阅读下面的完整记录。

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ARMOER Residential REIT报告2026年第一季度GAAP净亏损为5800万美元，即每股普通股0.49美元，总经济回报率为-2.6%。

该公司通过发行1180万股普通股筹集了约2.15亿美元的资本，通过发行优先股筹集了640万美元的资本。

4月份支付了每股普通股0.24美元的现金股息，计划于5月份支付，季度末的账面价值为每股普通股17.42美元。

尽管市场波动，该公司仍利用了更广泛的利差，并预计将进一步稳定，正如净值的复苏和强劲的流动性状况所表明的那样。

管理层对当前的策略和市场定位表示信心，重点是维持杠杆率和对冲策略以有效管理风险。

操作者

日安，欢迎参加Armor Residential REIT 2026年第一季度收益电话会议。所有参与者将处于仅听模式。如果您需要帮助，请按Star键并按零键联系世界会议专家。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提出问题，您可以在电话键盘上按Star，然后按1，要撤回您的问题，请按Star，然后按2。请注意，今天的活动正在录制中。我现在想将会议交给联席首席执行官Scott Ulm。请继续。

斯科特·乌尔姆（首席执行官）

谢谢大家，早上好，欢迎参加ARMOURY Residential REIT 2026年第一季度电话会议。今天早上，我们的首席财务官戈登·哈珀以及联合首席投资官谢尔盖·洛索夫和德斯蒙德·麦考利也加入了我的行列。我现在将电话转给戈登，让他查看财务业绩。

戈登·哈珀（首席财务官）

到目前为止，每个人都可以访问Armor的收益发布，可以在Armor的网站www.armory.com上找到。本次电话会议包括前瞻性陈述，旨在受到1995年私人证券诉讼改革法案提供的安全港保护。Armor向美国证券交易委员会提交的定期报告中的风险因素部分描述了Armour无法控制的某些因素，这些因素可能导致实际结果与这些前瞻性陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。这些定期提交的文件可在SEC网站www.sec.gov上找到。今天的所有前瞻性陈述都可能会更改，恕不另行通知。除非法律要求，否则我们不承担任何更新它们的义务。此外，今天的讨论涉及某些非GAAP措施。这些指标与我们收益发布中的可比GAAP指标相一致。这次电话会议的在线重播将很快在ARMOURR的网站上提供，并将持续一年。尽管今年第一季度后期经历了市场动荡和地缘政治事件导致的MBS波动。该公司在2026年第一季度取得了稳健的业绩，总经济回报率为-2.6%。自2026年3月31日以来，我们看到MBS息差和波动性有所改善。装甲公司第一季度与普通股股东相关的GAAP净亏损为5800万美元，或每股普通股0.49美元。净利息收入为7070万美元。可分配给普通股股东的收益为9050万美元，即每股普通股0.76美元。这一非GAAP指标被定义为净利息收入加上CBA下降收入，并根据利率掉期和期货合约的利息收入或费用减去运营费用进行调整。在第一季度，Armor通过发行约1180万股普通股筹集了约2.15亿美元的资本，并通过我们的AT the Market发行计划发行约306，000股优先股筹集了640万美元的资本。截至2026年4月15日，我们通过发行416，000股普通股筹集了约720万美元的资本，通过在上市发行计划发行8，600股优先股筹集了179，000美元的资本。2026年3月，我们通过股票回购计划回购了125，000股普通股。ARMOURR每月支付每股普通股0.24美元的普通股股息，本季度总计0.72美元。我们的目标是在2026年4月29日支付有吸引力的股息，该股息适合背景且中期稳定。每股已发行普通股0.24美元的现金股息将于2026年4月15日支付给记录持有人。我们还宣布，将于2026年5月28日向2026年5月15日的记录持有人支付每股24美分的现金股息。季度末账面价值为每股普通股17.42美元，较2025年12月31日下降6.5%。截至4月20日星期一，我们的估计账面价值为每股普通股18.05美元，这反映了4月份普通股股息的应计额。我现在将致电首席执行官斯科特·奥丁，讨论Armour的投资组合立场和当前战略。斯科特谢谢你戈登。

斯科特·奥登

谢谢Scott Armor最近的净资产负债表期限约为0.4年，反映了我们对收益率进一步稳定以及未来美联储降息预期回归的看法，与美联储委员会自己的预期一致。不包括国债空头的隐含杠杆是平衡姿态的7.85倍，反映了我们对市场的建设性看法，并纳入了3月份以更大利差购买MBS的情况。我们预计的月底流动性头寸（包括4月份的偿还）仍然强劲，为12亿美元，占周一总股本的近50%。Armour的资产组合仍然是100%机构MBS、机构CMBS和美国国债。目前其规模超过210亿美元，资产和资本基础连续第四个季度增长。与我们的资产负债表增长一致，自Armour在第一季度举行上次电话会议以来，我们净增加了近9亿MBS池和尘埃。随着利率和价差的变化，我们的购买组合继续按优惠券和产品变化。三月份，我们利用了GSE活动最集中的近生产券的扩大。我们还在溢价债券中添加了季节更深的折扣MB以及15年期NGMA TBA角色。我们继续关注较高级别最高贷款余额池中的预付款保护。该投资组合仍然集中在具有有利提前还款特征的特定池中，目前占Armour在机构CMBS中持有的MBS的95%。我们已逐渐将大部分尘埃投资组合移出收益率曲线，从今年经历了显着紧缩的五年期板块中转出，转而转向10年期尘埃纸。这种再平衡使我们能够利用这些较长债券的正凸性特征，并将较长SOFR对冲的利差增加30至40个基点。我们的对冲策略旨在降低整个收益率曲线的久期风险。大约86%的盔甲对冲是OIS和SOFR支付固定掉期，余额是国债期货。随着近期市场波动的消退，10年期美国国债SOFR利差从最近的负49个基点的低点回升，这是自去年10月以来的最负水平。尽管复苏至更接近公允价值模型和解放日前历史平均水平的水平，但软件掉期对我们来说仍然是一种有吸引力的对冲工具，其固定利率比可比国债收益率低约44个基点。我们预计，掉期利差的进一步正常化将取决于围绕美联储理想的资产负债表和银行放松管制的政策辩论路径。截至4月，今年迄今为止，投资组合预付款总额平均为12.1 CPR，而2025年第四季度为11.1 CPR，稳定但略高于上一季度。抵押贷款利率在2月份触及5.9%的低点后，也未能幸免于波动。接下来的一个月，利率上升了近60个基点，扼杀了短期再融资活动。尽管我们在4月份看到了利率的反弹，但30年期抵押贷款利率仍在6.2%左右，这将在未来几份提前还款报告中锚定保费提前还款预期。融资市场在第一季度一直令人耳目一新。回购协议保持流动性和稳定，利差交易在SOFR和联邦基金利率的15个基点以内。美联储对去年资金压力的反应似乎已经起到了作用，并按预期稳定了银行准备金。美联储宣布将其准备金管理国债购买量从每月400亿美元减少至250亿美元。这是一个显着的降幅，但美联储仍成为融资市场新流动性的净提供者，我们预计回购条件截至今天仍将保持宽松。24个活跃回购交易对手方的再融资投资组合约80%的回购本金以3%或更低的价格融资，加权平均折减整个回购账簿大约是百分之二又四分之三。Buckler证券约占我们回购融资账簿的45%。谢谢回到你身边，斯科特。

受地缘政治紧张局势重新爆发和油价大幅上涨的推动，2026年市场将回归更高的不确定性，随着对中东冲突的担忧加剧，美联储暂时搁置了进一步的宽松政策。美联储降息的收益率曲线平坦，这意味着波动性增加了一倍多，名义抵押贷款利差在第一季度从低谷到峰值从95个基点扩大到高达130个基点。更广泛的利差和更高的波动性最终被证明是Armor的买入机会，因为去年第三季度最后观察到的风险回报和估值变得果断有利。随着利率稳定，MBS利差回缩收紧，推动本季度迄今为止扣除股息后的净资产回升3.5%，而今天抵押贷款利差的情况更加平衡。市场技术面仍然坚定支持。国债收益率和抵押贷款利率的上升缓解了预付款担忧，抵押贷款利率的上升继续给本已疲软的房地产市场带来压力，从而限制了初级供应。在需求方面，虽然第一季度前两个月GSE的购买速度放缓，反映了MBS利差收紧，但我们预计房利美和房地美将报告称，在利差扩大期间，他们在3月份重新加速了持有量增长。这与我们的观点一致，即GSE是保障买家，在抵押贷款利差扩大时，他们有大量的干货介入。另一个新兴的需求来源来自银行。3月份创下了有记录以来最高的CMO创建，反映出对结构性MBS的强劲出价，这通常预示着银行兴趣不断增长。尽管近年来银行需求的故事未能成为现实，但目前正在形成的监管减免推动了银行的增长和资本。MBS投资组合在存款基础也在扩大之际，国内和海外对固定收益的持续流入为第一季度的需求提供了额外的顺风，因为高质量的流动性机构MBS是企业信贷的有吸引力的替代方案，在估值问题持续存在的情况下。我现在将把它交给谢尔盖，以了解我们投资组合的更多细节。

谢尔盖·洛索夫（联席首席投资官）

斯科特·奥登

谢谢，谢尔盖。持有MBS的理由仍然很强，如果美联储今年晚些时候恢复宽松周期，这种理由应该会进一步增强。我们相信，较低的融资利率加上更陡的曲线将增强强劲需求的催化剂，并扩大机构市场的投资者基础。本季度我们看到了地缘政治事件导致的一些波动，但总体影响是可控的，并且最近已显着消失。我们在本季度的资产负债表管理给了我们一些选择，我们能够利用较低的MBS价格，回购一些我们自己的股票。我们继续以中期展望设定股息，并视股息为适当。在目前的环境下，我们的做法保持不变。压力测试我们的流动性，应用系统对冲，并在机会出现时部署资本。总体而言，我们对自己的定位、战略以及在2026年为股东取得良好表现的能力充满信心。在我们打开提问热线之前，我们还要再次指出，我们已经推出了新的季度投资者演示，现已在Armor的网站上提供。感谢您参加今天的电话会议以及您对Armor的持续兴趣。请打开提问热线。

操作者

是的，先生，当然。我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在电话键盘上按星号，然后按1。要将自己从提示中删除，请按星号比二。再说一次，如果您有问题，这比一个更重要。今天的第一个问题来自瑞银集团的玛丽莎·洛博（Marissa Lobo）。请继续。

玛丽莎·洛博

早上好.感谢您回答我的问题。您注意到迄今为止第二季度利差收紧。那么，当前新机构采购的ROE是什么样的呢？您认为利差结算与掉期的长期均衡如何？

德斯蒙德·麦考利（联席首席投资官）

是的，嗨玛丽莎，我是德斯蒙德。所以看着。是的，嗨，你好吗？因此，从平价和溢价证券来看，股本回报率处于中高水平。假设杠杆率约为8吨，并对冲至一半期限。这有点像静态的观点。我们还进行情景分析，研究地平线回报。因此，例如，如果OAS收紧10个基点，就会增加约3至5%的总回报。这将通过账面价值积累。例如，回报率约为16%。那你就在那里加3到5%。现在您已经到达了19%、20%的区域。现在就我们对利差的长期看法的长期稳定性而言。我们认为利差仍然有吸引力。这就是为什么我们对该行业持建设性态度。你可以回顾一下2019年这样的时期，当时美联储正在耗尽其抵押贷款组合并降息。如果我们看看掉期的利差，比如混合的5年期、10年期掉期，这些水平约为平均抵押贷款利差的120个基点，目前约为150个基点。因此，这表明我们的范围宽了30个基点。如果你将其与美国国债进行比较，你会发现今天的收益比当时高出约20个基点。因此，我们保守地认为，中期内我们可以看到另外20个基点的收紧。

玛丽莎·洛博

太好了，谢谢。您能否分享一下您对机构滚动美元机会的看法？这如何影响您当前对TBA与指定池的偏好？

谢尔盖·洛索夫（联席首席投资官）

嗨玛丽莎，这是谢尔盖。是的，所以TBA市场专家今年肯定已经回到了一定水平，但仍然相当不稳定。因此，我们的投资组合中有一些TBA卷。正如我们所提到的，我们已经重新分配了15年的一小部分给金妮梅斯。但我们并不认为它们一定是我们最强大的套利交易。我们利用这些机会获得总回报的机会。因此，现在我们仍然更喜欢指定的全现金流收益率，即使没有太多的美洲国家组织选择对贸易署。我们喜欢现金流的确定性，并且如果未来抵押贷款利率降低，肯定会保护我们免受尾部风险的影响。

玛丽莎·洛博

明白了。谢谢答案。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自JMP Securities的Trevor Cranston。请继续。

特雷弗·克兰斯顿

嘿，谢谢。早上好.你知道，从你的杠杆率来看，过去几个季度的杠杆率一直保持在八倍左右。鉴于您对技术环境和GSE作为后备买家的积极背景的评论，这是否会改变你们对适当杠杆水平的看法，或者在当前环境中如何看待这一点？谢谢.是的

斯科特·奥登

嗨，特雷弗。首先，我们对当前的杠杆率感到满意。在三月份利差扩大后，我们确实增加了它，这使我们的账面价值受益。我们认为目前的水平是合适的。这将使我们能够参与利差风险。如果我们看到息差如预期的那样进一步收紧，我们将优先考虑风险管理。我们对流动性进行压力测试，以确保它能够承受极端的波动。只要我们对这些压力测试感到满意，那么如果我们看到更多利差扩大，我们就会寻求增加杠杆以抓住机会。只要我们认为如果出现波动，那就不是系统性的。

特雷弗·克兰斯顿

对的好吧，这很有帮助。谢谢

操作者

谢谢我们今天的下一个问题来自蒂莫西·达戈斯蒂诺和B。莱利证券。请继续。

蒂莫西·达戈斯蒂诺

谢谢早上好，祝贺本季度的到来。我想，对我来说的第一个问题是，您能否就经济利益利差的扩大提供更多的色彩？我认为从约188个基点上升到194个基点。如果能在那里为运动增添任何色彩就太好了。棒了我很感激。然后作为第二个问题，就资本形成而言，我想，只是对剧本有了一点更好的理解。显然，我们。当您的股价高于账面价值时，您会从您的股票ATM机上发行股票，但当您的股价低于账面价值时，您会转向回购股票并发行优先股吗？只是想了解你们如何考虑筹集资金并将其投入使用。好的太好了太感谢了我欣赏这个颜色。再次祝贺本季度。

操作者

谢谢我们今天的下一个问题。实际上，作为提醒，如果您想问问题，请此时按星号然后按1。我们今天的下一个问题来自Stonegate Capital的David Storms。请继续。

大卫·斯托姆斯

早上好，感谢您回答我的问题。我实际上想跟进有关资本形成的最后一个问题，并询问像我们在第一季度看到的波动性加剧是否会对发行或回购股票起到任何有意义的因素？

斯科特·奥登

是的，当然。你知道，一般来说，波动性对股价并不有利。所以，你知道，我想说，一般来说，波动性意味着我们在发行方面可能会不那么活跃，但在回购方面可能会稍微活跃一点。当然，我们本季度看到了一些波动。你在本季度早些时候就看到了我们对这两个问题的看法，这是一个。我们仍然享受一些政策，我们仍然享受一些紧缩政策，在本季度晚些时候，我们发生了一些地缘政治事情，这可能会把我们推向另一个方向。是的是的，波动性对我们的影响是绝对正确的，但一般来说，在波动性较低的时期，我猜你会看到我们的发行更加活跃，波动性更高。也许不那么活跃。

大卫·斯托姆斯

明白了，谢谢。那么，考虑到最近的一些冲突，美联储正处于等待和搁置期，也许只是围绕您的前景的一个问题，您是否正在关注任何形式的二级影响，例如化肥价格上涨或航运价格上涨，这可能会迫使美联储采取行动？你追踪类似的东西吗？

斯科特·奥登

是的，听着，我们看了所有这些东西，是的，你是绝对正确的，那里有一个二次影响的试点，你知道，他们可能会走向任何一种方式，你知道，我们密切关注它。但是哦，天哪，你知道，那里有多级别的俄罗斯方块游戏。

大卫·斯托姆斯

对，那太完美了。感谢您的评论。

操作者

谢谢我们的问答环节就此结束。我想把会议交还给奥尔姆先生，让他发表闭幕词。

斯科特·乌尔姆（首席执行官）

感谢加入。我们感谢您参加我们的电话会议以及我们面临的任何后续问题。非常感谢

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