同意房地产2026年第一季度盈利电话会议：完整成绩单

谢谢鲁本，感谢大家今天早上加入我们。我对我们今年年初的表现感到非常满意，因为我们继续在各个方面执行任务。本季度，我们在三个外部增长平台上投资了近4.25亿美元，同时进一步加强了我们市场领先的投资组合。期内完成的4.03亿笔收购是我们自2022年以来最大的季度收购量，因为我们将继续寻找优质的风险调整机会。虽然宏观背景仍然高度不可预测，但我们的处境从未如此好。本季度，我们通过ATM筹集了约6.6亿美元的远期股权。我们现在拥有23亿美元的总流动性和超过16亿美元的对冲资本，其中包括一家公司在季度末创纪录的14亿美元的未偿远期股本。预计净债务与经常性EBITDA的比例仅为3.2倍，为我们提供了有意义的执行灵活性，无论客户、资本市场波动如何。请注意，2028年之前我们没有重大债务到期。我们将这个堡垒资产负债表与该国最高质量的零售投资组合结合在一起，而这些投资组合在K型经济中只会继续改善。我们行业领先的租户随时准备利用其规模和价值主张来推动进一步的份额增长。我们一直看到领先的零售商在跨周期获胜并扩大实体足迹时具有资产负债表和运营纪律。我们在所有三个外部增长平台上的渠道都很强劲，但我们的方法保持不变。我们将在既定投资参数内保持一致，而不会损害我们的承保标准，同时我们的投资和盈利指导保持不变。我想指出的是，由于预计股价上涨以及本季度额外的远期股权融资，我们增加了库存股稀释法。随着时间的推移，我们将继续提供最新信息，Peter将很快提供有关我们指导和意见的更多详细信息。在外部增长活动方面，我们在今年开局积极，利用独特的市场定位和与零售合作伙伴的深厚关系，发现了所有3个平台的机会。第一季度，我们在这3个平台上的100处房产投资了近4.25亿美元。值得注意的是，在本季度，我们与Hobby Lobby对其法人商店进行了回租。正如我们在之前的财报电话会议中所讨论的那样，Hobby Lobby是私营企业，拥有原始的资产负债表，并且是工艺和爱好领域明显的市场领导者。他们是一位出色的运营商和合作伙伴。请注意，我们不会在IG百分比中估算投资级别或影子投资级别评级。本季度的额外收购包括家得宝（Home Depot）、宾夕法尼亚州和马里兰州的5个WWA地面租赁、11家Sherwin Williams商店、几家Aldi ' s以及位于佐治亚州和南卡罗来纳州的3家Walmarts的投资组合。收购物业的加权平均上限率为7.1%，加权平均租期为11.3年。近60%的基本租金来自投资级零售商，我们在本季度继续增加地面租赁组合。正如之前讨论的那样，我们继续看到我们的开发和开发者资助平台的活动增加。第一季度，我们启动了2个新开发或DSP项目，预计总成本约为1800万美元。本季度继续建设九个项目，总成本和预期成本约为7100万美元。本季度我们完成了四个项目，总投资约2300万美元。我们的开发和DFP管道继续显着增长，我们预计开发和DFP活动将在第二年和第二年大幅增加 第三季度，包括在季度末之后开始的几个额外项目。我们在本季度出售了7处房产，总收益约为1100万美元，加权平均上限利率为6.8%。这一活动包括去年收购的杂货店组合中的Jiffy Lube和Dutch Brothers。我们在不到一年前收购这些资产的基础上出售了约300个基点，突出了我们在投资组合中机会性地回收资本和收获价值的能力。我们的资产管理团队继续积极应对即将到来的租赁到期问题，表现出色。第一季度，我们对超过876，000平方英尺的总租赁面积执行了新的租赁、延期或期权，收回率超过104%。其中包括威斯康星州白水市的沃尔玛超级中心和康涅狄格州奥兰治市的家得宝。我们在今年剩余时间里仍然处于有利地位，只有29份租赁或90个基点的年化基本租金到期，环比下降60个基点，同比下降260个基点。本季度末，我们的药房风险敞口为年化基本租金的3.5%，现在它已经不在我们的十大行业之外，考虑到药房曾超过我们投资组合的40%，这是一个有意义的里程碑。以密歇根大学校园Diag拐角处的Walgreens、格林威治大道的CVS等资产为支撑，我们对截至季度末剩余药房资产的房地产和业绩充满信心。我们一流的投资组合包括遍布全美50个州的2，756处房产。该投资组合包括261项地面租赁，占年化基本租金的10%以上。我们的投资级风险敞口超过65%，入住率高达99.7%，同比上升50个基点。在我把电话交给彼得之前，我要感谢并赞扬他和他的团队为创建我们的首届增刊所做的巨大工作。我们收集了许多选民的反馈，并创建了一份一流的文件，为投资者和分析师提供了我们投资组合和财务状况的全面了解。彼得，谢谢你，把它拿走。

谢谢你，乔伊。从资产负债表开始，第一季度我们在资本市场非常活跃，通过ATM计划出售了870万股远期股权，预计净收益约为6.58亿美元。这是公司本季度融资的又一项纪录，并凸显了我们通过ATM机以具有成本效益的方式大规模融资的能力。截至季度末，我们拥有约1840万股未发行远期股权，预计结算后将筹集约14亿美元的净收益。此外，在此期间，我们从之前宣布的3.5亿美元延期提取定期贷款中提取了2.5亿美元。提醒您，我们签订了远期启动掉期，以固定SOFR至2031年到期，包括这些掉期在内，定期贷款按固定利率4.02%计算利息。我们还采取了进一步措施来对冲利率波动，在本季度进行了5000万美元的远期启动掉期。我们现在总共拥有2.5亿美元的远期启动掉期，有效地将考虑的10年期无担保债务发行的基本利率固定在约4.1%。加上约14亿美元的未偿远期股权，我们拥有超过16亿美元的对冲资本，这为我们的中间资本成本提供了重要的可见性，特别是在最近的地缘政治和宏观不确定性的情况下。截至季度末，我们的流动性约为23亿美元，包括上述远期股权、循环信贷安排的可用性、定期贷款和用于结算所有未偿远期股权的形式手头现金。我们的净债务与经常性EBITDA约为3.2倍，我们的总债务与企业价值低于29%，我们的固定费用覆盖率（包括优先股息）仍然非常健康，为4.2倍。我们唯一的短期或浮动利率风险由季度末的未偿商业票据借款组成，正如Joey提到的那样，我们在2028年之前仍然没有重大债务到期。我们的资产负债表非常适合在所有三个外部增长平台上开展强劲的投资活动。转入收益第一季度每股核心FFO为1.13美元，较去年第一季度增长8.1%。本季度AFFO每股1.14美元，同比增长7.9%，这是自2022年第二季度以来AFFO每股增长的最高季度。正如Joey指出的那样，我们重申2026年全年AFFO每股4.54美元至4.58美元的指引，这意味着同比增长约5.4%。在中点。我们在收益发布中提供了有关其他几项输入的参数，包括投资和处置量、一般和管理费用、不可报销的房地产费用以及所得税和其他税收费用。我们当前的指导方针还包括与我们未偿远期股权相关的预期库存股方法稀释，前提是我们的股票继续在当前水平左右交易。我们预计库存股法稀释将对2026年全年每股AFFO产生0.02至0.04美元的影响。由于股价上涨和远期未发行股本增加，这比我们之前指导的约1美分有所增加。一如既往，如果我们的股价大幅高于或低于当前水平，影响可能会更高或更低。本季度我们录得约240万美元的租金百分比，高于去年第一季度的160万美元。大约三分之一的增长是由这组租赁中强劲的同店销售表现推动的，因为我们积极瞄准租金百分比潜在上涨的租赁。其余部分反映了时间变化，因为某些历史上在第二季度支付了百分比租金的租户在今年第一季度做出了贡献r我们不断增长且覆盖良好的股息继续得到持续且持久的盈利增长的支持。第一季度，我们宣布1月、2月和3月每月现金股息为每股普通股26.2美分。每月股息相当于每股年化股息超过3.14美元，同比增长3.6%。我们的股息得到了很好的补偿，派息率为每股AFFO的69%。第一季度，我们预计今年股息后的自由现金流将超过1.4亿美元，比去年增长超过10%。这为我们提供了另一个具有成本效益的资本来源，同时保持健康和不断增长的股息。季度结束后，我们宣布4月份每月现金股息增加至每股普通股26.7美分。这意味着同比增长4.3%，相当于每股年化股息超过3.20美元。我们本季度的首份财务补充包括几项非GAAP财务指标和关键绩效指标，包括我们的收回率、信贷和入住率以及同店租金增长。增强的披露旨在为我们的运营提供更好的可见性，并强调我们租赁和投资组合的高质量性质，反映了我们在同类执行中的最佳水平。我们还希望该补充材料成为一站式资源，集中了解我们业务绩效和驱动因素所需的关键信息。说完，我想把电话转回给乔伊。

Agree Realty（纽约证券交易所代码：ADC）周三公布了第一季度财务业绩。该公司第一季度财报电话会议记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

访问https://events.q4inc.com/attendee/935659141

Agree Realty报告了自2022年以来最大的季度收购量，投资4.03亿美元用于收购，投资4.25亿美元用于三个外部增长平台。

该公司通过远期股权筹集了约6.6亿美元，持有23亿美元的总流动性，预计净债务与经常性EBITDA的比例为3.2倍。

该公司重申了2026年全年AFFO每股4.54美元至4.58美元的指引，这意味着同比增长5.4%。

运营亮点包括与Hobby Lobby的售后回租以及收购家得宝、Wawa、Sherwin Williams、Aldi和沃尔玛等物业。

管理层强调其外部增长渠道的稳健性以及对高质量零售投资组合改进的战略重点。

操作者

早上好，欢迎参加Agree Realty 2026年第一季度电话会议。所有参与者将处于仅听模式。如果您需要帮助，请按Star键并按零键向会议专家发出信号。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提出问题，您可以在按键电话上按Star，然后按1。要撤回您的问题，请再次按星号1。在这次通话中，请限制自己回答两个问题。请注意，本次活动正在录制中，目前我想将会议移交给企业财务高级总监Reuben Treitman。请继续。

鲁本·特雷特曼（企业财务高级总监）

谢谢大家早上好，感谢你们参加美国Agree Realty 2026年第一季度财报电话会议。在将电话转给乔伊和彼得讨论我们本季度的业绩之前，让我先回顾一下警告语言。请注意，在这次电话会议期间，我们将发表某些根据联邦证券法可能被视为前瞻性的声明，包括与我们更新的2026年指南相关的声明。出于多种原因，我们的实际结果可能与任何前瞻性陈述中讨论的事项存在显着差异。请参阅昨天的收益发布和我们向SEC提交的文件，包括我们最新的10 K表格年度报告，以讨论我们前瞻性陈述背后的各种风险和不确定性。此外，我们还讨论了非GAAP财务指标，包括来自运营的核心资金或来自运营或AFFO的核心FFO调整资金以及预计净债务到经常性EBITDA我们历史上的非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调整可以在我们的收益发布网站和SEC文件中找到。我现在把电话转给乔伊。

乔伊

彼得

乔伊

谢谢Peter Operator，现在让我们打开提问。

操作者

谢谢我们现在开始问答环节，如果你已经拨入并想提问，请按电话键盘上的星号1，举手加入队列。如果你想撤回你的问题，只需再次按星号1。作为提醒，我们请你把自己限制在两个问题。我们将回答美国银行珍妮特·加伦提出的第一个问题。谢谢早上好，朱莉。如果您可以跟进投资指导。我知道今年已经筹集了一次，但已经筹集了16亿美元的对冲资本，只是想知道你是否可以扩大平台不同管道的速度或规模。

乔伊

当然.早上好，雅娜，你好吗？太好了，谢谢。因此，正如我在所有三个平台的准备发言中提到的那样，我们的渠道非常强大。坦率地说，有两件事将决定我们进入第二季度的步伐。第一个只是这里的宏观环境。显然，我们有很大的不确定性，这些不确定性似乎会随着时间的推移而变化，然后是在选举时，我们决定进行哪些交易。因此，我们在所有三个平台上都有许多根据合同或意向书进行的交易正在经过尽职调查期。但这三条管道都非常坚固。

Janet Gallen（股票分析师）

也许只是关注宏观不确定性率的变化，这是否会导致你的伴侣的决策出现任何形式的延迟，或者想要暂停任何类型的大计划？

乔伊

不，这对我们来说完全是单方面的。我们在所有三个平台上都拥有广泛的管道。只是认为在与JD交战的时候提高投资指导是不合适的万斯坐在T台上.谢谢谢谢安娜

操作者

接下来我们将连线瑞银金融的迈克尔·戈德史密斯。

Michael Goldsmith（股票分析师）

早上好.感谢大家回答我的问题。现在您拥有创纪录的14亿美元未偿远期股本。您能否向我们介绍一下相对于收购融资的实物结算时间，以及您如何考虑使用远期贷款与定期贷款或其他来源？谢谢.

彼得

当然.迈克尔，这是彼得。就您而言，我们的延期提取定期贷款仍有1亿美元的容量。考虑到我们达成的掉期交易，这大约是4%的固定利率。因此，考虑到那里的利率有吸引力，我认为这可能是我们决定终止部分短期可变利率债务时的第一个选择。除此之外，就你的观点而言，我们还有大约1840万股未发行远期股权，正如我们的新补充文件中披露的那样，其中约800万股股票的合同将于今年某个时候到期。虽然如果需要，我们随时可以延长合同，但我认为，考虑到我们的预期用途，我们很有可能在到期时或之前结算这些股份。所以我预计，这800万股可能会在2026年的某个时候结算。最后，我们已经准备好了2.5亿美元的远期启动掉期，有效地将我们未来10年发行的基本利率固定在4.1%。因此，随着这些互换的实施，我们将在今年晚些时候评估发行的适当性。但我们并不急于做任何事情。鉴于定期贷款。我们有那里的产能加上远期股权。我认为最重要的是，我们拥有来自多个来源的23亿美元流动性，因此拥有足够的灵活性和选择性。

Michael Goldsmith（股票分析师）

谢谢你，彼得。然后乔伊，你谈到了关于Hobby Lobby以及你如何与他们合作的准备好的评论。您能否更多地谈谈这位特定租户的吸引力以及您如何看待Craft空间未来的前景？

乔伊

当然. Hobby Lobby显然是Craft和Hobby领域遥遥领先的领导者。出于对格林家族的尊重和我们的保密性，我不会透露他们的财务状况，但他们在这里是一家非常强大的公司。绿色家庭以及爱好游说作为一个实体有字面上零或没有债务的净债务，甚至净债务的基础上在这里。因此，我们在这里谈论的是一个领先的运营商，如果他们追求的评级将是一个高投资级运营商。他们实际上把乔安妮赶出了公司。他们是这里的市场领导者。他们的资产负债表上的商店有限。他们的大部分资产都是租赁的。他们希望从资产负债表中消除房地产以及拥有这些资产的管理责任。因此，这对我们来说是一笔独特的交易，通过一个巨大的运营商、一个巨大的合作伙伴进行。他们的增长计划非常有条不紊，我们很高兴与他们完成这笔交易。

Michael Goldsmith（股票分析师）

非常感谢祝第二节好运。

乔伊

谢谢。谢谢。

操作者

下一个问题来自花旗的Smedes Rose。

Smedes Rose（股票分析师）

嗨，谢谢。我只是想再问你一点。我的意思是，我认为答案可能是否定的，因为您提到您正在第二季度和第三季度有意义地扩大开发管道。但我只是没有足够的建筑知识，我想知道。但你没有看到价格有任何上涨，也没有因为中东正在发生的事情或租户方面的任何犹豫，也许是在考虑到更不稳定的宏观背景下，此时暂停兴趣。我的意思是，听起来答案是否定的，但我只是好奇为什么。

乔伊

是的，不，这是一个很好的问题。这意味着随着世界事件在这里展开，我们看到租户绝对没有任何犹豫。这可能吗？当然.但我们所看到的恰恰相反。中东的中间冲突并没有改变实体零售商的观点。正如我们在之前的电话会议中提到的那样，如果你只看看这个国家最大、最好的零售商宣布的商店开业，他们都会认识到这家商店是全渠道世界的中心。它不是轮辐。因此，他们都在开设新店，其中一些在这里开得非常快，以降低最后一英里的送货成本并提高效率。因此，我们没有看到与我们合作的任何租户出现任何放缓。事实上，我们已经看到了一些加速。正如我在准备好的讲话中提到的那样，我们在季度结束后已经启动了几个项目，并且我们将在本周晚些时候和下周结束更多项目。在成本方面，我们关闭的项目有保证最高出价。他们与总承包商签订了GMP合同。我要提醒大家，我们不是在陆地上进行投机，我们是在收盘后立即动员并开始。我们并不是在猜测这里的小租户空间。这些项目是为该国领先运营商的项目或地面租赁项目而建造的，在我们关闭时签署、密封和交付。因此，我们还没有看到任何材料成本的攀升。这里的团队，即杰夫·康克霍尔德（Jeff Conkhold）领导的建筑团队，在提前为这些项目制定预算方面做了大量工作。然后，我们在关闭之前与总承包商合作进行投标过程。

Smedes Rose（股票分析师）

好的谢了然后我想问你，显然我们也711宣布关闭一批商店。我的意思是首先，您认为您的任何商店可能会受到影响吗？你知道，考虑到你在某种程度上倾向于便利店，他们关闭其中一些商店的一些原因似乎支持了你们围绕这个领域撰写的一些白皮书。但好奇的是，围绕您的投资组合有任何短期担忧，以及它可能告诉您任何有关便利店走向何方的信息？

乔伊

绝对零担忧。我们的投资组合中没有关闭的商店。我感谢您参考白皮书，请大家在我们的主页上查看它。711正在关闭提供滚筒热狗和思乐冰的商店。这是底线他们正在建设，我们正在代表他们开发大型便利店，这些便利店的食品和饮料产品与便利店空间广泛一致。因此，711只是更广泛的加油站便利店空间的代表。1800平方英尺的日子里，香烟和口香糖，几个冷却器和汽油都消失了。那是加油站。如果你回想一下10、15年前，他们也有一个汽车湾。他们可能封锁了它，以增加一点面积来在商店销售产品。如今加油站正在转向便利店模式。无论是711还是床单还是瓦瓦。我们本季度收购了多项资产，并在十多年前带领他们进入佛罗里达州进行开发。这些运营商正在跨行业占据有意义的份额，业务的发展正在我们眼前发生。因此，泵虽然产生了可观的收入，但并不产生内部来源销售所产生的EBITDA。即F和B食品和饮料，主要是早餐和午餐、液体黄金咖啡以及负担得起的膳食和便利品，也从药房前端为消费者提供。因此，这将是一个多年的演变，我们将继续看到12平方英尺到2000平方英尺、1200平方英尺到2000平方英尺的加油站消失。密歇根州，我们现在正处于这一问题的中心，床单、Quick Trip和7Eleven Speedway以及运营商在全州范围内扩张，而传统加油站坦率地说已经停业。现在，这需要时间，就像任何零售行业的任何转型一样，但实际上它正在席卷全国。因此这对我们来说是一个巨大的机会。您通过所有三个平台看到我们的活动。但这确实是商业模式演变为一家非常成功的运营商，在食品、饮料和商店零部件方面拥有可观的利润率。

Smedes Rose（股票分析师）

谢谢，感激不尽。

乔伊

谢谢米德。

操作者

我们接下来去看富国银行的约翰·基拉科夫斯基。

John Kielachowski（股票分析师）

早上好.谢谢你，乔伊。这对711故障非常有帮助。我想如果你不介意的话，也许可以谈谈投资组合的其余部分。从信用损失的角度来看，如果您正在查看任何其他内容，那么可能是预测您知道您有一些预期的关闭，或者如果所有这些只是预防性的不，不，不。

乔伊

预期关闭，均为预防性。我们提供指南，并试图在一年内缩小范围。该补充剂在减少我们所谓的信用损失方面做得很好，无论是损失还是实际损失或信用损失。租户违约、免于破产、拒绝租赁都表明了这一历史趋势。我们预计今年的投资组合不会出现任何重大内容。你知道，我们正在关注一两笔资产，但实际上仅此而已。彼得，有什么吗？

彼得

不，我认为你点击它只是为了快速了解数字。约翰，你知道，在补充材料中，我们披露了第一季度信贷和占用损失的14个基点。我们今年的AFFO每股指引仍假设信贷和占用率损失为25至50个基点。因此，第二季度到第四季度存在明显的加速。今年此时，我们认为保持该范围不变是谨慎的，但正如乔伊所说，该投资组合继续表现良好。

John Kielachowski（股票分析师）

明白了，谢谢。对我来说，第二个只是，你知道，开发dft上的产量和部署时间轴，你知道，更轻的。Q.我知道你在开场白中提到了第二季度和第三季度的一些规模。Q.我想我的问题是，你知道，我们已经将250作为中期目标。这仍然是今年的现实目标吗？然后，你知道，也许除此之外，还有机会扩大规模吗？就像，你知道，我们看到一年内的数字远远超过250会令人惊讶吗？或者从风险角度来看，你知道，你最初的言论有点将这个目标限制为250这个数字。

乔伊

所以我们说过，我大约18个月前说过，我们的中期目标是大约三年，每年投入2.5亿美元用于启动。今年我们有机会做到这一点。再说一次，第一季度通常很轻，因为如果你进入该国的北半部，你会与天气有关，你不会在地面有霜冻的情况下开始一个项目。Q1总体较轻。第二季度的规模将大大扩大。第三季度的情况与第二季度的情况相同。现在，这些项目通常需要获得权利以及市政府和其他政府当局的批准。但我们有望实现2.5亿美元的中期目标。该团队在DFP方面与该国最大的零售商和该国最好的开发商合作做了大量工作，我们对那里的管道感到非常兴奋。

John Kielachowski（股票分析师）

明白了。谢谢。

乔伊

谢谢约翰。

操作者

接下来我们将转向Keybank Capital Markets的Upal Rana。

Upal Rana（股票分析师）

太好了感谢您回答我的问题。在竞争和卖家行为方面，您提到人们不会因宏观波动而撤资，但您是否看到10年来的波动而导致行为发生任何变化？只是想知道您是否看到过去一个月左右的交易流量有所增加，这可能会对第二季度的投资量产生积极影响。

乔伊

我不能说是因果关系。你知道，我们已经说过，10年期的利率在4到5之间，似乎世界已经习惯了据称适用于整个世界的基本利率。10年期UST波动幅度为10 - 15%。我们还没发现任何因果关系。我告诉你，我们看到了越来越多的机会。我们的漏斗比以往任何时候都更大，跨越所有三个平台。我们没有看到竞争加剧。我不会告诉你，我们还没有看到竞争显着下降。在我们无所事事的情况下，自2024年结束以来，实际上一切都没有改变。所以我唯一能指出的就是这个团队的表现、规模、范围、深度和经验。然后补充说明了我们在市场中的关系，只是零售商关系驱动的交易。

Upal Rana（股票分析师）

好吧，很好，这很有帮助。然后，本季度投资级租户的收购再次下降。只是好奇，除了IG的信用评级，在租赁经济学中，我们应该收购的其他东西是我们应该考虑的更高质量的标志吗？

乔伊

不，但让我们澄清一下本季度投资评级下降的原因。我们不会将信用评级归咎于Hobby Lobby，这是格林家族的一家私人控股公司。这就是我们在这里再次谈论的最大部分，最大的工艺品和爱好零售商。一家收入数十亿美元的运营商，无疑是一个家族私人拥有的工艺品和爱好领域的领导者。这就是司机。我要重申的是，投资评级对我们来说是一种产出。我们的投资组合中有大量的运营商，我们不会将影子投资评级归咎于这些运营商。但是Publix、Chick Fil A、Aldi Wegmans、Hobby Lobby，再次，所以这是一个输出。为了让我们将运营商称为投资级运营商，他们必须接受主要机构的评级，因此拥有未偿债务。Alta不是一家投资级公司，但我相信他们没有任何债务。正确的，彼得？正确.他们没有任何未偿债务。因此，我们的投资组合中有数十亿美元的无债务公共和私人运营商。如果您想将影子投资评级归因于我们的投资组合，我们的评级为80%。然后再加上没有任何亚投资级别的地面租赁风险敞口，我会告诉你，这些资产的安全性甚至高于投资级别资产，我们可能会达到85%、87%。所以这是我们所做工作的输出。我们的重点是全国最大、最好的运营商以及最好的房地产机会。利用这三个平台，无论它们是否拥有投资级资产负债表或是否存在任何债务，实际上都是次要的。

Upal Rana（股票分析师）

太好了，谢谢你。谢谢

操作者

我们将回答巴克莱银行Rich Hightower的下一个问题。

Rich Hightower（股票分析师）

嘿，早上好伙计们。乔伊，我想回到你在准备好的评论中发表的评论。您出售了一些杂货店资产，周转速度相当快，而您以相对于购买价格较低的上限利率购买资产。所以你知道，杂货店资产与非杂货店资产是否有任何特别的变化，上限率趋势是否有任何分歧？因为显然，我们都看到，就季度购买的商品而言，头条数字并没有真正改变。只要帮助我们了解那里的任何动向即可。

乔伊

是的，只是为了澄清里奇，我们没有出售杂货店资产。我们购买的杂货店投资组合的门店租给了Jiffy Lube和荷兰兄弟，我们在购买杂货店锚定投资组合的地方内配置了大约300个基点。包括这些资产在内，我们没有兴趣拥有1000平方英尺的荷兰兄弟公司，也没有兴趣拥有一个1200平方英尺的、在低五个地区没有剩余价值的快速润滑油。因此，我们迅速采取行动，我们在TRS中关闭了这些资产，然后迅速采取行动回收那些在整体交易中增值的资产，我们将将这些收益重新部署到更好的房地产中，我们认为更好的信贷。

Rich Hightower（股票分析师）

好吧，我想感谢那里的澄清。其次，你知道，也许没有什么可解读的，但你确实提到了第一季度租金百分比较高，其中一部分，不是全部，但部分原因是这些特定房产的销售明显更好。就消费者（一种特定类型的消费者相对于总量的实力而言，是否有什么需要解读的，就像我们看到的其他指标可能会软化一样。你知道，考虑到世界上正在发生的一切。

乔伊

你知道，这只是一小部分资产。它是该国最大的零售商。我们谈论的是五六处房产，其中两处房产贡献了该百分比租金的绝大部分。我认为这与我们的论点以及我们在K型经济方面所看到的一致。但由于房产数量有限，我不愿从中得出更广泛的结论。但我们通过非百分比租金、轶事对话以及这里的其他数据来看待这一点。看，你也通过公共记者看到了这一点。世界各地的沃尔玛和TJ正在蓬勃发展。对的交易下跌效应是真实存在的。而中等收入消费者，12.5万美元的中等家庭收入加减正在下降。我们通过多个数据点看到了这一点，包括公共和私人数据。我认为租金的百分比与此一致。这是唯一的结论。我宁愿得到它。

Rich Hightower（股票分析师）

谢谢谢谢

操作者

我们的下一个问题来自杰富瑞的Linda Tsai。嗨两个问题。在您的投资者卡片中，您强调避免私募股权所有权。您是否知道私募股权拥有您的租户的比例以及随着时间的推移，它在您的投资组合中的趋势如何？

Linda Tsai（股票分析师）

琳达，我们添加了一些新的披露

彼得

我们的补充文件强调了所有权类型，并在披露中指出，我们今天投资组合中基于DAB的77%是公开交易的。剩下的是私营公司，但被细分为几个桶。这可能是私人控股公司。我们谈论了大卫·格林拥有的Hobby Lobby。他们可能是非营利性公司，你知道，员工持股计划或其他形式的私人所有制。因此，私募股权中有一小部分是私募股权，但对我们来说，它并不是当今投资组合的重要组成部分。

Linda Tsai（股票分析师）

谢谢.然后就给乔伊一个。您始终对零售业的状况有一个清晰的认识。我猜你说消费者正在降价，这种情况已经发生了很长一段时间了。但您是否看到消费者确实完全撤资的行业，然后是您更关心的租户行业，就广泛而言，不一定在您的投资组合中。

乔伊

是的，不在我们的投资组合之内，但我认为，如果我们看看休闲餐饮空间，我们看到的一些快速服务餐厅，所有的家伙卖碗18美元，22美元，我不知道，我不经常去他们。这是一种自由选择，人们有能力进行交易，这涉及到所有行业。所以，无论是基本的商品和服务，像杂货店这样的基本东西，我的意思是，我两天前开车经过Costco加油站，光是加油就排了大约25辆车的队。因此，我们不断看到贸易下降效应现在也受到汽油价格的抑制，并因汽油价格和加油站价格而加剧。所以我认为它涵盖了所有奢侈品、体验式和非必需品行业，然后还将必需品换成杂货等商品。

操作者

谢谢.接下来我们将联系BMO资本市场的Eric Borden。

Eric Borden（股票分析师）

嘿，早上好。谢谢你回答我的问题，乔伊。只是好奇，投资级和非投资级租户之间的封顶率如何开始。您是否看到两者之间的利差有任何有意义的变化？鉴于这里的宏观不确定性，我们

乔伊

我想告诉你，在过去的18到20个月里，没有看到上限利率有任何变化。同样，即使有10年期国债，波动性确实并没有推动它。我们仍然远未接近新冠疫情爆发后或新冠疫情爆发之前的交易活动峰值。相对而言，1031或私人买家竞争仍然有限。所以我们真的没有看到上限利率有任何真正的实质性变化。低价位的东西，Jiffy Lubes和Dutch兄弟，交易极其激进，只有1031名买家。但如果你只看看那里的库存，即使是星巴克之类的东西，也会发现由于买家库中缺乏出价，大量库存已经陈旧。但几乎两年来，我们确实没有看到任何实质性变化。

Eric Borden（股票分析师）

这很有帮助。然后就远期股票而言，考虑到随着股价上涨，TSB的稀释影响越来越大，您是否认为这是远期股票和传统etm之间更平衡的股票发行方法？或者您认为在当前的宏观环境下，保持远期股票账簿充足是更谨慎的做法？抱歉，有一个我要离开了。

乔伊

我们将继续考虑所有替代方案。显然，我们的资产负债表处于堡垒地位，但我认为，当我们第一次发行远期股权并在净租赁空间内出现时，目标是对我们的资本成本有一个中间视角。因此，波动性可以为我们提供实时决策基础，无论我们是否做某件事，因为我们喜欢它相对于环境，而不是因为我们必须及时为其提供资金。对的因此，从本质上来说，我们认为远期股权结构，我认为现在被我们所有或绝大多数同行采用，需要及时融资业务，然后为您提供真正运营的中间资本成本。提前几个月和季度展望未来。现在，我们将研究所有筹集和采购高效且适合我们资产负债表背景的资本的机会。因此，我不会排除任何未来可能性，但坐在这里拥有14亿美元的远期股权和23亿美元的流动性，这对我们来说并不是首要考虑的事情。

Eric Borden（股票分析师）

感谢您抽出时间。谢谢

操作者

我们接下来将转向摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

太好了两个快速的。感谢补充材料中的披露。只是将收购与DFP开发人员和DFP平台进行比较。只需提醒我们您在DFP方面开发人员和DFP方面获得的收益率差是多少。我还认为你之前提到过，收购方面的竞争实际上正在缓解。也许您可以多谈谈哪些平台更具竞争力，并且您的位置更好。

乔伊

是啊早上好，罗恩。因此，我们总是谈论取决于项目的时间和范围的开发，无论是改造还是基础开发。对的这将从9到18个月不等。这些项目范围相当广泛。75至150个基点。我们可以购买同类资产的时间点开发商融资平台通常为6至12个月。考虑到时间范围，这将更加严格。同样，我们通过所有三个外部增长平台瞄准同一个租户。这里唯一的区别是时间，所以它只是时间和久期风险的定价，所以这就是我们得出价差的原因。但我们并不是针对不同类型的资产或信贷在这里。这一切都在我们的沙箱内。我们不会在这三个平台上做任何投机性的事情。因此，我们看到所有三个平台都以适当的价差进行了重大活动，我们将继续建设该管道，并将在第二季度进行演示。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

乐于助人.然后只是一个快速的一个，所以我在看收回率和同一商店租金增长的补充。这是1.6，是不是每个季度都有这种波动？这是所有租金百分比还是还有其他事情发生？同一家商店的租金增长似乎存在一定的季节性。谢谢.

彼得

是的，就同一家商店租金增长的一些季节性而言。罗恩，你是对的。该百分比租金包含在第一季度中，因此这推动了部分季节性。但如果你也从更长的时间序列来看，就会发现这种季节性将由我们投资组合的基本租赁结构驱动。我们在补充文件中披露，约91%的租约都有固定租赁自动扶梯。这些通常是每五年租赁一次的自动扶梯，范围从5%到10%不等。因此，当这些自动扶梯发生故障时，将导致同一商店租金增长出现一些变化。但我们在过去八个季度看到的情况，与我们历史上看到的情况一致，同一商店租金增长略高于1%，跌幅很少，正如您可以从我们的信用损失和入住损失披露中看到的那样。

罗纳德·卡姆登（股票分析师）

乐于助人.谢谢

乔伊

谢谢，罗恩。

操作者

我们的问答环节就此结束。我现在将把会议交给乔伊·阿格里（Joey Agri）做闭幕词。

乔伊·阿格里

好吧，感谢大家今天早上加入我们，我们期待着在即将举行的会议上见到大家，并感谢大家抽出时间。再次感谢

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