泰勒·莫里森家居2026年第一季度盈利电话会议记录

谢谢麦肯齐，大家早上好。加入我的还有我们的首席财务官Kurt Van Hechte和我们的首席企业运营官Eric Huser。我很高兴分享我们第一季度的业绩结果，并期待提供我们在今年剩余时间内战略优先事项方面取得的最新进展。我们第一季度的业绩反映了我们多元化战略的有效性、核心地点的质量以及我们团队的严格执行。我们交付了2，268套房屋，平均价格为578，000美元，房屋关闭收入约为13亿美元，调整后房屋关闭毛利率为20.6%。这推动调整后每股稀释收益达到1.12美元，每股账簿同比增长11%，达到64美元。在资本方面，我们投资了5.03亿美元用于土地和开发，投资了1.5亿美元用于股票回购，本季度末流动性为16亿美元。正如我在二月份的上次财报电话会议上分享的那样，进入春季销售季节的早期迹象是积极的，该季度的表现基本上符合我们的预期，整个季度的销售活动都在增加，而三月份是我们最强劲的月份。这种势头与正常的季节性模式一致，尽管加速速度略低于历史上看到的速度，反映了消费者的持续谨慎态度。四月开始时通常会放缓一些，恰逢假期周末，但势头随后回升，我们期待本月的强劲结局，即使有所有头条新闻。最重要的是，由于我们优先考虑价格和进度之间的平衡，我们实现了第一季度的销售额，待建造订单份额从第四季度的28%显着增加到38%。因此，我们开始重建积压的房屋，比年底增加了23%，达到3465套。正如我们预期的那样。对待建房屋需求的重新加速表明，随着整个行业超额规格库存的清理，历史上的买家偏好正在重新出现，而且我们新的社区开放为我们的购物者提供了令人信服的价值主张，以个性化他们的新家。我们帮助推动这一转变的一种方式是通过设计中心开放日，该中心第一季度在全国各地举办了140多场活动，创下了创纪录的上座率，并推动了销售活动，平均转化率高达23%。我们通过抵押贷款激励计划进一步支持这一转变，这些计划为我们建立订单客户并增强他们的购买力提供信心，通常成本低于规格销售所需的激励措施。除了这种有利的结构转变外，我们还实现了新订单激励措施的连续削减超过100个基点。最后，我们在成品库存销售方面取得了重大进展，随着我们在大部分社区达到目标规格水平，成品库存比年底下降了30%，至863套房屋。我们将2026年定位为重点为2027年及以后的重新加速增长奠定基础。其中包括今年计划开设超过125个新社区，比2025年开设的社区增加约30%，其中第一季度已经开设的约40个社区。由增强的社区开放框架支持，帮助我们的团队成功执行这些开放。另外40个社区计划在本季度销售季节剩余时间内开放。这些空缺支持了我们的预期，即年底我们将拥有365至370个社区，中点时这一数字将为8%，而2025年底为341个社区。这些社区通常会在下半年晚些时候开始关闭并持续到2027年。我特别兴奋的是，其中20多个新职位位于滨海艺术中心社区。这包括我们第一个滨海艺术中心的预期盛大开业内华达州的城市，提供拉斯维加斯天际线无与伦比的景色。这个社区已经享有1400多个领导名单的重大兴趣，预计将获得创纪录的地段和期权溢价，滨海艺术中心社区不断产生优越的房价，毛利率高达20%，需求弹性强劲。我们的投资组合中这一独特领域的增长预计将成为我们未来业绩的重要推动力。自我们上次发言以来，市场一直面临着新一轮地缘政治动荡，宏观不确定性加剧以及抵押贷款利率上升。正如我们预期的那样，消费者信心受到了这些事态发展的影响，加剧了负担能力限制和与人工智能相关的就业担忧。然而，我们相信，即使更广泛的宏观环境让消费者有理由在决策中更加深思熟虑，我们对我们建造的房屋和社区的潜在愿望仍然强烈。在政策方面，我们继续与政府进行积极对话，讨论我们和该行业如何为提高负担能力和住房可及性做出贡献。虽然任何解决方案都可能是渐进的，但我们对这个问题的持续关注感到鼓舞，并对我们在推进建设性提案方面取得的进展感到高兴。Eric稍后将谈到我们Yardley业务的阅读收件箱。在我把电话转给他之前，我想谈谈我们在技术方面取得的进展我们的在线预订系统仍然是一个杰出的例子。第一季度，我们记录了超过1000个预订，转化率为58%。预订买家继续以比我们的非预订销售更高的平均售价和更强的期权附加性进行交易。令人鼓舞的是，我们实现了多年来最低的合租率，反映了我们预订平台的力量。在人工智能方面，我们现在在财务、销售、采购和客户体验领域拥有十几个人工智能驱动的应用程序，采用率同比增加了一倍多，仅第一季度就记录了超过240万次内部人工智能交互，而去年全年记录了大约300万次。在面向客户的方面，我们的人工智能联络中心正在为每次客户通话提供实时代理辅导和动态脚本，并在所有互动中一致应用自动化质量管理，推动提高客户满意度和销售成果。这些投资正在直接转化为业绩，第一季度在线销售预约增加到超过11，000个。我们通过技术和自动化而不是增量支出来实现所有这一切，其中一半以上的能力是由我们自己的团队内部构建的。因此，即使这些能力继续扩大，我们的总体技术成本仍在下降。我们的项目管理办公室还有更多举措正在推进，我期待着在未来几个月实施时分享这些举措。最后，面对更具挑战性的宏观环境，我们重申2026年全年指导的能力体现了我们业务的潜在实力和多元化战略的有效性。我们正在将资源集中在最具竞争优势的地方，以纪律性的方式管理成本和资本，并让泰勒·莫里森（Taylor Morrison）建立更强大、更差异化的投资组合。我相信，我们今天采取的行动将在未来几年里让我们分开，因为我们希望继续为我们的客户、我们的社区和我们的股东创造价值。说完，让我把电话转给埃里克。

周三，Taylor Morrison Home（纽约证券交易所代码：TMHC）在财报电话会议上讨论了第一季度的财务业绩。完整的文字记录如下。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

访问https://events.q4inc.com/attendee/328504597

Taylor Morrison Home公布了强劲的第一季度业绩，房屋关闭收入为13亿美元，这得益于交付的2，268套房屋，平均价格为578，000美元，调整后毛利率为20.6%。

该公司在土地和开发方面投资了5.03亿美元，在股票回购方面投资了1.5亿美元，本季度末流动性达到16亿美元。

战略举措包括将待建订单占比提高至38%、在2026年开设125个新社区，以及加强技术和人工智能应用以提高效率和客户满意度。

Taylor Morrison Home计划专注于地理位置优越的核心社区，重点关注Esplanade度假生活方式品牌，希望其成为关键的增长动力。

管理层重申了2026年全年指引，预计将关闭约11，000套房屋，并强调下半年利润率将逐步改善，具体取决于市场状况。

操作者

我们将进行问答环节，届时将给出指示。提醒您，这次电话会议正在录音中。现在我想介绍投资者关系副总裁麦肯齐·亚伦。谢谢大家早上好。

Mackenzie Aron（投资者关系副总裁）

在我们开始之前，让我提醒您，这次电话会议，包括问答环节，将包括前瞻性陈述。这些陈述受安全港声明的约束，您可以在我们网站taylormorrison.com投资者关系部分的收益发布中查看这些前瞻性信息。这些陈述存在风险和不确定性，可能导致实际结果与我们的预期和预测存在重大差异。这些风险和不确定性包括但不限于新闻稿和我们向SEC提交的文件中确定的因素，我们不承担任何更新前瞻性陈述的义务。此外，我们将在电话会议上参考某些非GAAP财务指标，这些指标与新闻稿中的GAAP数据进行了协调（如果适用）。现在我将把电话转给我们的董事长兼首席执行官谢丽尔·帕尔默（Cheryl Palmer）。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

Eric Huser（首席企业运营官）

谢谢埃里克，大家早上好。我将首先介绍我们第一季度财务业绩的详细信息，然后回顾我们第一季度的指导工作表。报告净利润为9900万美元，即稀释后每股1.01美元。扣除820万美元的库存减损费用和560万美元的收购前废弃费用后，调整后净利润为1.09亿美元，即稀释后每股1.12美元。相比之下，2025年第一季度报告的净利润为2.13亿美元，即稀释后每股2.07美元，调整后净利润为2.26亿美元，即稀释后每股2.19美元。关闭量和平均售价均与我们的指导大致一致，交付了2，268套房屋，平均价格为578，000美元，产生了约13亿美元的房屋关闭收入。这低于2025年第一季度的18亿美元，主要是由于收盘量下降。我们调整后的房屋关闭毛利率为20.6%，高于我们约20%的指导，这是由多个因素推动的，包括有利的成本以及本季度的产品和地域组合。在报告的基础上，房屋关闭毛利率为20%，包括820万美元的库存减值费用。相比之下，2025年第一季度的调整后毛利率为24.8%，报告毛利率为24%。正如预期的那样，下降反映了更高的规格房屋关闭和提高激励水平的组合。展望未来，我们预计我们的利润率轨迹将受到两个抵消动态的影响。一方面，近期抵押贷款利率上升和更加谨慎的需求环境可能会持续存在激励压力。另一方面，我们在重建即将建立的销售组合方面取得的进展是一个顺风。在建房屋的毛利润率高于指定关闭，随着这些销售转化为关闭，我们预计这种组合改善将成为利润率复苏的主要驱动力。总的来说，我们继续预计利润率将从下半年开始逐步改善，其速度和幅度取决于销售季节剩余时间内销售和利率背景的变化。这还假设建筑成本相对稳定和中等个位数批量成本通胀。第一季度LGA费用为1.49亿美元，占房屋关闭收入的11.4%，而2025年第一季度为9.7%。由于收入下降的去杠杆化影响。然而，以美元计算，SBA费用同比下降2800万美元，即16%，主要是由于佣金费用和工资成本下降。由于随着全年关闭业务的增加，我们有效地管理了我们的管理费用结构，我们预计SBA比率将改善到目前销售额的10%中期范围内的全年目标。第一季度净订单总计2，914套房屋，同比下降14%，平均售价为603，000美元，比上年增长2%。我们的每月吸收速度为每个社区净订单2.7个，高于2025年第四季度的2.4个，但低于2025年第一季度的3.3个。本季度末，我们有356个活跃的销售社区，环比和同比增长4%。取消趋势仍然可控，本季度我们的取消率为总订单的10%，低于上一季度的12.5%和一年前的11%。这是自2024年第三季度以来的最低取消率。谈到开工，我们在第一季度开工了2,371套住房，即每个社区每月约2.2套住房。相比之下，上一季度的每月开工空间为2.1，一年前为3.3，这反映了我们在处理现有库存时对规格生产的管理，我们将继续将开工空间与社区级销售活动大致保持一致。随着周期时间同比减少一个多月，我们可以更灵活地启动和关闭房屋，包括在年内建造订单。我们有本季度，lso在完成规格库存方面取得了进展。完工规格环比下降30%，至863套，而总规格下降9%，至2，692套，与目标水平大致一致。第一季度净利息费用为1，120万美元，而上一年为850万美元，反映了土地储备活动。这与我们之前的指导一致。净利息支出将同比温和增长。在有竞争力的抵押贷款产品以及与房屋建筑业务的密切配合的支持下，我们的金融服务团队本季度实现了88%的捕获率，与一年前相比保持稳定。在使用我们抵押贷款公司的客户中，平均信用评分为750。平均家庭收入约为181，000美元，平均贷款与价值比为80%，平均债务与收入比为39%，反映了我们买家群的财务质量和弹性。至于我们的资产负债表，本季度末我们的流动性总额约为16亿美元，其中包括6.53亿美元现金，循环信贷安排中没有未偿还借款。我们的净住房建设债务与资本比率为20.5%，与一年前持平。我们的下一次优先票据到期日期要到2028年。我们仍然致力于严格和以回报为导向的资本配置，包括在投资盈利增长机会后向股东返还超额资本。在本季度，我们以每股61美元的平均价格以1.5亿美元回购了约250万股普通股。我们今年的股票回购目标仍然是4亿美元，我们的10亿美元授权将于2027年12月到期，剩余8.63亿美元。尽管市场背景不断变化，但我们很高兴重申我们在所有关键指标上的2026年全年指导，包括约11，000套房屋关闭，平均收盘价为580，000美元至590，000美元。预计到年底，我们的最终社区数量将在365至370之间。我们预计我们的SBA比率将在房屋关闭收入的10%左右范围内，我们的有效税率约为25%。在资本配置方面。我们预计我们的住宅建筑土地投资约为20亿美元。最后，我们预计将回购约4亿美元的普通股，导致全年平均预期稀释股数约为9500万股。第二季度，我们预计将完成2，500至2，600笔交易。平均收盘价约为575，000美元，房屋收盘毛利率至少为20%（不包括任何库存相关费用），我们预计我们的最终社区数量将增加至370个左右。我们第二季度的有效税率预计约为25.5%，平均稀释股数预计约为9500万股。现在我将把电话转回谢丽尔。

谢谢谢丽尔，大家早上好。截至本季度末，我们拥有或控制75，626个住宅建筑地块，其中51%在资产负债表外控制。虽然我们的控制比率最近由于正常的课程取消和我们根据当前市场条件对交易管道的积极重新评估而下降，但我们仍然打算根据12个月的房屋关闭来管理我们至少65%的长期控制目标。我们拥有三年的地段，共6.2年的控制供应，我们相信这是正确的平衡，在今天的环境。正如Cheryl所阐述的那样，我们的土地投资战略专注于地理位置优越的核心社区，为我们挑剔的客户群提供服务，计划在2026年投入约20亿美元的房屋建筑收购和开发支出。第一季度，我们投资了5.03亿美元，其中2.79亿美元用于批量收购，2.24亿美元用于开发。当我们部署这笔资本时，我们将在使用土地融资工具时保持谨慎和平衡。其中包括卖方融资、合资企业、传统期权协议和土地储备，我们在寻求优化单个资产层面的成本、风险和回报时选择性地部署每一项。我们倾向于卖方融资，因为它往往是最低的成本。当它不是。我们评估合资企业结构、传统期权或土地储备。其结果是一个多元化和灵活的结构池，使我们能够以成本效益的方式控制资产负债表外的大量资金或推迟现金流出，以提高我们的回报和管理我们的投资组合风险。鉴于投资者对土地银行的关注度越来越高，我想分享一下对这个话题的一些看法。截至季度末，我们约有10，000个控制地块位于土地储备中，约占我们总地块供应量的13%，约占控制地块的25%。我们剩余的控制批次分布在合资企业的33%、单次收购的26%和传统批次期权的16%之间。为了进一步了解我们对土地储备的选择性使用，第一季度，投资委员会批准的地块中只有6%被标记为通过土地储备融资。我们相信这种平衡的方法是竞争优势的来源，也反映在我们的相对毛利率表现中，第一季度的资本化利息仅约25至30个基点，归因于土地储备和卖方融资相关的项目融资转向另一个重点领域，即我们的“建租”平台，Yardley开发了专门建造的单地块水平公寓社区。我们与政策制定者的接触以及他们普遍认识到Yardley的模式从根本上不同于我们最近立法讨论针对的分散的单户租赁活动，我们感到鼓舞，我们仍然相信，随着政策对话的发展，我们处于有利地位，围绕产品和执行选项的灵活性。本季度，我们以约4100万美元的价格出售了一个合资公司拥有的Yardley社区。我们现在有16个项目正在积极租赁，另外还有13个项目正在开发中，由我们的土地银行支持。Yardley约90%的单位由表外控制，季度末的总投资约为3.2亿美元。虽然我们等待监管方面的进一步明确，但我们对这种独特的租赁产品的长期需求动态仍然充满信心，该产品为那些寻求传统多户公寓替代方案的人提供经济适用房解决方案，通常是在准备好承诺拥有住房之前。现在我将把电话转给柯蒂斯。

柯蒂斯

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

谢谢你，库尔特。当我回顾第一季度时，我为这个团队在面临高度不确定性和消费者谨慎的市场中所取得的成就感到自豪。我们超出了毛利率指引，重建了积压，在投机性库存方面取得了有意义的进展，并重申了我们的全年前景，同时继续推进将定义泰勒·莫里森下一章的战略优先事项。如果没有我们团队成员的奉献精神和纪律，所有这一切都不会发生，他们每天都出现在为我们的客户服务并执行我们的团队战略。谢谢您的承诺是这家公司与众不同的原因。展望未来，我对我们划定的战略方向充满信心。我们正在制定的战略，将我们的投资组合集中在最强大的市场和消费者群体，扩大我们的足迹，特别是我们的Esplanade度假村生活方式品牌，改善我们的销售组合并部署技术来提高效率，已经取得了成果。随着我们继续执行到2026年，我们正在为2027年及以后的重新加速奠定基础。我期待与您分享我们的持续进步。感谢今天加入我们的所有人。操作符.请打开提问电话。

操作者

我们现在开始问答环节。请限制自己一个问题和一个后续行动。如果您想问问题，请按Star 1举手。要撤回您的问题，请再次按星号1。我们要求您在提出问题时拿起手机，以便在本地静音时获得最佳音质。请记住取消您的设备静音。请在我们编制问答名单时待命。您的第一个问题来自巴克莱银行的马修·布利（Matthew Bouley）。马修，你的电话线开通了。请继续。

伊丽莎白·兰根

早上好.伊丽莎白·兰根（Elizabeth Langan）为马特·今日（Matt Today）主持节目。我就一次谢谢你回答问题。首先，我想知道你是否可以触摸谢谢。我想知道您是否可以通过第二季度指南谈谈您对利润节奏的期望。这意味着，你知道，也许很高兴下台。然后你注意到，随着你增加待建房屋的组合，下半年的情况应该会有所改善。这看起来更像是一次性的进步，还是更像是全年连续的进步？

柯蒂斯

是啊嗨，伊丽莎白，好问题。也许只是从第一季度的第一季度开始，正如我们在准备好的评论中提到的那样，我们确实有几个因素进入了边缘，我只想谈谈其中一些相对于组合的因素。因此，在混合方面，我们在利润率较高的部门中关闭的房屋确实比预期多。所以这是一个关键因素。由于我们从第二季度将一些项目纳入了第一季度，因此本季度关闭了比预期更多的项目。最后我要说的是，我们关闭的房屋数量减少，利润率较低，这是我们预期的，现在已经进入第二季度。因此，当我们开始考虑第二季度的利润指引时，所有这些都会逆转并对第二季度产生影响，这是主要驱动因素之一。当我们考虑制定本季度指南时，我们考虑了成本组合激励措施、更高的利率，以及当我们考虑三个关键领域时，我们的着陆点是第一季度的混合动态与持续的流动和清理库存的相反。第三，只是市场上较高的利率。当然，我们倾向于与所有消费者一对一合作，以确保我们根据每个人的情况最大限度地努力。因此，从第二季度的角度来看，这有点落后。然后，当我们开始考虑第三季度及以后的情况时，我们并不一定会引导这一点，但根据我们在清理库存和增加第一季度待建成销售组合方面所取得的进展，我们确实继续预计会看到这一标志着我们的利润率在今年下半年逐渐增加。现在最困难的是它的规模有多大？这将高度取决于利率、市场背景、消费者情绪等一系列不同的因素。但如果今天一切都保持不变，我们预计下半年利润率将逐渐上升。

伊丽莎白·兰根

好的谢谢对全年利润率逐步增加的可能性的后续行动是，你可以谈谈激励措施吗？你知道，比如这会在多大程度上发挥作用，你知道，你是否假设100个基点会下降，这是全年应该保持一致的事情还是更像是一次下降？

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

Q.嗨，伊丽莎白，这是谢丽尔。谢谢你的问题。你知道，我认为连续减少100个基点是一个真正的积极因素，反映了许多不同的因素。正如库尔特提到的那样，即将建造的房屋与库存房屋的混合，具有一百个、一千个基点的改善。如您所知，这些激励计划往往成本较低。因此，这个组合是一个顺风，我希望它继续是我们的重点建设。即使我们在成品规格库存的销售方面取得了进展（正如库尔特提到的那样，下降了30%），即使在规格房屋上，我们也能够在定价方面更加严格。有些与竞争有关，可能是因为年终积极的激励措施，但主要是关于我们的表现、我们愿意走多低的纪律。我认为我们的销售团队在保持生产线方面做得很好。正如我之前所说，我们不会不惜任何代价出售。我们对我们的社区给予了太多的价值，我们将继续从优势地位出售它们。一些社区将会有大量的需求，特别是当我们将这些更偏远的地方的销售一空时。但其他方面，一切都是为了捕捉价值。在许多情况下，我们还用另一个版本的专有购买账单计划取代了我们最昂贵的远期承诺计划，该计划允许我们的客户获得比我们一些最激进的远期承诺率更低的每月付款。我确实希望这种情况会继续下去，正如我们之前所说，这一切都是为了个性化计划以满足每个消费者的需求。所以对你来说，你知道，它会继续下去吗？总体而言，利率环境显然是一个因素，你知道，只要利率保持高位，我们应该预计激励压力就会持续存在。也就是说，我们非常注重逐社区优化，使用一切可用的工具来平衡速度和价格，就像我们在第一季度所做的那样。我想说，总体而言，我们对激励水平将稳定持谨慎乐观态度，但我们将准备根据市场的要求进行调整。

伊丽莎白·兰根

好的，非常感谢。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

谢谢谢谢

操作者

您的下一个问题来自RBC Capital Markets的Mike Dell。迈克，你的电话线开通了。请继续。

克里斯·安

嗨，我是迈克公司的克里斯·安。我希望你们能谈谈对未来几个月开始节奏的期望。把外卖送出去。在第二季度指南中寻找今年下半年意味着连续下降，结果是下半年有所增加。我只想知道你对时间的看法。第三季度与第四季度的交付。

柯蒂斯

是啊嘿，克里斯，我可以接那个。谢谢你的问题。相对于启动节奏，正如你在第一季度看到的，我认为我们启动了2371套房屋，你知道，我们卖出了2900套。所以在第二季度，你知道，这部分是因为我们清理了一些库存。现在，当我们展望第二季度时，我们希望我们的开始接近我们的销售额，这就是我们一贯的信息，如你所知，甚至。尽管我们必须在未来的基础上处理一些库存。因此，这就是我们在第二季度未来要实现的目标，就是让我们的开局与销售保持一致。因此，您可以想象，相对于此，我们将在第二季度开始。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

好消息是，考虑到骑车时间的变化，库尔特，克里斯，我们实际上可以在一年中比过去看到的要晚得多。所以你会看到比这个更均匀的节奏，你知道，巨大的冲刺或你知道，到。为了完成年底。

克里斯·安

明白感激回到下半年毛利率轨迹，我意识到你们并没有给出指导，而是适度的改善。有没有什么方法可以在组合中添加一些数字？混合步骤。听起来你的新社区计划在今年下半年建成。滨海大道边缘增生。有没有任何量化方法只提供混合动力学。在交付时间方面，我认为

柯蒂斯

这最终将取决于我们本季度销售和关闭的投机性销售。因此很难准确量化这是什么样子。但你知道，正如库尔特提到的，我们仍然有一些已经完成的投机行为，但我们已经取得了很大进展。我们将在未来几个季度继续完成这些任务。但正如您正确指出的那样，您会看到待建造的后部更重。基于我们第一季度取得的成功和新的开业机会，我们高度关注待建造的项目。

克里斯·安

欣赏所有的颜色。

操作者

您的下一个问题来自摩根大通的Michael Riho。迈克尔，你的电话线开通了。请继续。

Michael Riho（股票分析师）

太好了，谢谢。大家早上好。感谢您回答我的问题。首先，我很乐意。我猜昨天你的一家大型竞争对手的报告中出现了一些令人鼓舞的趋势，今天早上，季节性因素有所保留，你提到可能是一个月开始，四月开始有点慢，但又开始回升。我很好奇，考虑到所有宏观噪音，当你看看三月和四月的趋势时，也许比恐惧更好。如果你在你的足迹中看到任何相对优势，无论是按买家细分，你知道，特别是，我正在考虑向上移动，或者，你知道，活跃的成年人，甚至按地区，这有点脱颖而出，在你看来，是一种，你知道，锚定或，你知道，领导了你所看到的结果。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

是的，这是一个公平的问题，迈克。你知道，正如我在准备的发言中提到的，四月开始的第一周，假期周，只是稍微慢了一点。但再一次，我认为当我从历史上看，你知道，当复活节来临时，这是相当一致的。但随后势头立即回升，正如我所说，我们期待着一个强劲的月底，即使所有的标题噪音，我们看到。但更广泛地说，我认为我们在第一季度看到的情况与正常的季节性模式非常一致。你知道，整个季度的销售额都在增长，其中三月是最强劲的月份。事实上，我认为自夏末以来，我们每个月的销售额都有所改善。你知道，正如每个人都提到的那样，消费者信心显然受到了战争和整体宏观不确定性的影响。但正如我们过去所说，对于我们的客户来说，大部分问题是我现在应该购买，而不是我可以吗？因此，我们看到的是，人们对拥有住房的潜在愿望仍然强烈。我认为去年我们感觉很多人只是在篮筐上闲逛，他们已经离开了场边。我们社区的交通保持稳定。事实上，我们的取消率是自24年第三季度以来最低的。因此，10%，我认为这很大程度上反映了消费者对交易方式的感受。正在进行交易的人都是忠诚的并且有资格的。迈克，如果我考虑一些地区差异，你知道，正如你所预期的那样，整个市场的表现略有不同。我得说，西部是我们最具弹性的地区，订单仅下降了约8%。它们是由每年都在这里的海湾领导的。而西方其他市场则略有下跌。凤凰城也是一个相当不错的突出与逐年改善的选择。我还认为，当我观察西方市场时，每个市场的转售库存较低，并且每个西方部门的情况再次非常一致。当我搬到东海岸时，价格下降了17%多一点。但我要提醒我们，佛罗里达州去年第一季度的表现非常强劲，但也有一些非常困难的竞争。但佛罗里达州的每个市场都有自己的市场。我们看到那不勒斯本赛季的复苏。奥兰多的业务可能是下滑最多的，那就是我们进行了多次关闭并开设了新的社区开业。我们还看到社区的结构发生了非常好的转变，奥兰多的平均销售价格同比上涨超过10万美元。当我想到东部的其他市场时，亚特兰大的销售额同比增长最大。这种增长来自社区数量和速度。特别高兴地看到，我们佛罗里达州市场的就业增长和整个东中部地区新供应的持续减少几乎在两者之间的某个地方与购物者的订单下降。可能我所说的更急剧的关闭下降部分是社区生命周期过渡的组合和时间的函数。在休斯顿和奥斯汀有一些新的开放。奥斯汀实际上终于看到了我所说的一些稳定和积压。在相当一段时间内，销售额达到了最好的月份，并且似乎可以稳定下来。所以总的来说，迈克，我想你知道，随着我们继续将我们的战略优先事项转移到地理位置优越的核心社区，减少对定价敏感性最高的非核心地点的暴露。我认为您会看到我们所有地区的中心市场持续回升。我们正在执行相同的策略，校准激励措施，逐个社区定价，真正平衡速度和价格，通过不同的差异化我们的产品来做到这一点。我还应该提到利用我们的在线销售能力，这些能力在整个课程中确实很有帮助。

Michael Riho（股票分析师）

太好了这是一个很好的概述。我很感激。谢丽尔，我想第二，我也很想了解你们市场的激励趋势，不一定要了解世界各地的情况，但也许甚至在更广泛的基础上，在综合的基础上，你会如何描述激励在整个季度的趋势。如果您预计，您知道，我们开始听到可能存在某种程度的稳定性，如果您看到这一点并预计这种情况将持续到第二季度，并且您知道，如果您认为这与库存趋势可能有任何关系

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

也开始稳定下来，新的和现有的。是啊，这是个很好的问题。你知道，我们已经谈到了销售额的100个基点的改善。但你知道，迈克，如果我要广泛地谈论这个问题，我会说，与过去几个季度类似，最昂贵的激励措施往往是针对我们的首次购房者群体。显然，随着我们在即将建立的系统上取得的成功，这是百个基点改进的一部分。但老实说，其中很大一部分是由于我们的规格激励措施的减少而产生的。所以很高兴在这两个领域都看到它。当我查看我们前瞻承诺的成本时，即更昂贵的激励措施，它们季度环比下降。当我查看我们的非合同激励措施时，他们已经下降了。当我查看我们的合同激励措施时，他们下降了。所以我想说几乎整个行业都是如此。例外是我们对规格和首次买家业务的渗透率更高。太好了，谢谢。你知道迈克，我可能会提到的最后一件事，只是因为我认为这是一个有趣的统计数据，正如我们查看所有数字一样，尽管我们提供了最低的平均利率，但我们的激励措施还是下降了，正如我们在几个季度看到的那样。因此，想想我们的客户从较低的利率中受益，而我们的激励措施却下降，这是一个很好的轨迹，谢丽尔。我认为，正如迈克所建议的那样，我认为供应因素也有所帮助。当然.如果你看看未售出的成品库存，你会发现美国几乎所有市场的库存量都有所下降，而且每个社区的开工量也有所合理化。因此，你知道，当我们考虑总体新房库存时，似乎出现了一些稳定。在转售市场上，我想说，这有点无聊。你知道，我们的市场平均大约四个半月。我们看到上市情况真正稳定，环比仅上涨1%。实际上，在转售市场上定价了一点定价权。因此，这似乎是一种总体稳定，有助于新产品和转售的背景。我们看到了大约三分之一的社区库尔特的一些定价只是基本价格调整。显然，如果我们考虑减少激励措施，这个数字会大得多。太好了，再次感谢。谢谢。谢谢，迈克。谢谢，迈克。

操作者

您的下一个问题来自Truist Securities的Jonathan Bettenhausen。乔纳森，你的电话线开通了。请继续。

乔纳森·贝滕豪森（股票分析师）

嘿伙计们，感谢回答问题。因此，您在准备好的评论中就买家偏好发表了评论。回到，你知道，更多的历史规范，你能给我们一些更详细的信息来说明你的确切含义吗？这是更倾向于按订单建造，还是您也指的是房屋的具体功能？

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

是的，不，公平的问题。老实说，我认为这更多地与TP建筑订单从第四季度的28%转变为38%有关。我认为这是一个重要的里程碑，反映了我们所认为的历史性买家偏好的重新出现。显然，清理规格库存有助于实现这一目标。你知道，我在电话会议上也提到，我们举办了许多设计中心开放日，这无疑是一个关键的催化剂。我们举办了140多场活动，第一季度的转化率为23%。但我认为最重要、最重要的是，这些销售中的大部分都是建立销售。所以我们确实看到顾客进来想要个性化他们的房子。所以我想说这更多的是混合。但我们也看到设计中心收入的总体增长。所以我认为这也取决于个性化，他们想要什么在家里

Eric Huser（首席企业运营官）

也是社区的份额。是的，谢丽尔，正如你所想的，我们大约82%的买家说社区和房子一样重要。所以我认为这不仅仅是提供，希望也是对整个社区的长期吸引力。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

埃里克，你说这是一个公平的观点，因为我们也看到大多数部门的批量保费总体上略有上升。所以我希望这有帮助。

乔纳森·贝滕豪森（股票分析师）

是的，是的，不，这很有帮助。颜色肯定。此外，这也是金融服务业务同比强劲的一个季度。这是什么原因？我们是否应该预计这种表现将持续到今年剩余时间？

柯蒂斯

是的，好问题，乔纳森。我要说的是有几件事是其中的主要驱动因素。一是本季度二级市场投资者需求旺盛，非常有利。我要说的第二件事是，我们的业务总体成本结构较低。因此，这是这一点的两个主要贡献者，因为我们对今年剩余时间充满了期待。这在很大程度上将再次取决于二级市场的投资者需求。我们会祈祷，看看今年剩下的时间会如何。

乔纳森·贝滕豪森（股票分析师）

完美了谢谢大家。祝你好运

柯蒂斯

谢谢谢谢

操作者

您的下一个问题来自美国银行的Rafe Jadrowsich。雷夫，你的电话线开通了。请继续。

Rafe Jadrowsich（股票分析师）

太好了谢谢早上好，感谢您回答我的问题。当然了真的很感激您对土地储备风险的所有评价。只是对此进行了一些后续行动。您能否谈谈相对于今天损益的应计利息或期权维持费，是否匹配，以及我们如何看待长期潜在的保证金影响。那么，随着您继续增加期权组合，您如何看待相对于土地储备的卖方融资？

Eric Huser（首席企业运营官）

是啊嗨，雷夫，我是埃里克。我会开始，然后也许当涉及到一些会计问题时，请库尔特也加入。在卖家融资方面，它一直是我们的首选工具。你知道，当我们有能力与土地卖家交谈并随着时间的推移真正为他们的财产增值时。我们发现资本成本比大多数其他来源都低。因此，从历史上看，它倾向于6至7%的范围。因此，这是土地储备方面的首选方法。是的，我们确实提到了毛利率对业务的影响。我们确实将其成本分为两个不同的桶，即资本化的利息和利息费用。而且它确实会随着时间的推移而流动。因此，根据您在投资组合中流动的内容、这些社区的时间，当财务报表中流动时，您会看到蟒蛇中的一点猪。

柯蒂斯

是啊雷夫，一般来说，当一个网站正在开发中时，我们会将利息资本化为库存。然后，当这些房屋关闭时，它们会在相对于该房屋的利润线上完成关闭。当一个地点完成其开发时，我们将该利息费用视为期间成本，并通过损益扣除利息费用。

Rafe Jadrowsich（股票分析师）

这真的很有帮助。然后在利润率前景方面，我认为你假设的建筑成本是稳定的。您是否看到通货膨胀与地缘政治背景相关的任何影响？人们的预期是什么？我们看到了一些价格信件。显然柴油成本上涨了。您是否有短期锁定您的合同？潜在的总体影响是什么？

柯蒂斯

是的，好问题，雷夫。我首先要说的是，我们的成本逐季下降。所以我们对此感到非常自豪。我们的团队继续与我们的贸易伙伴和供应商合作，做了大量出色的工作，试图执行我们的房屋成本削减和缓解策略，相对于我们今天所看到的中东冲突，没有任何有形的东西能够达到您的观点。有很多关于潜在增长的消息，但到目前为止，我们还没有看到任何消息传到我们手中并打击我们。现在，如果他们碰巧实现了，根据我刚才阐述的内容，我们将继续制定整体住房成本削减战略。如果是这样，如果有一些影响，我认为我们可以克服很多影响，并根据其中一些策略抵消很多影响。如果今年有一些进展，那么如果它确实影响到我们的话，它将主要是第四季度的活动。但我对我们的团队继续制定战略以最大限度地减少总体成本增加的能力非常乐观。

Rafe Jadrowsich（股票分析师）

很有帮助，谢谢。

操作者

您的下一个问题来自公民银行的James McCandless。詹姆斯，您的线路现在开通了。请继续。

James McCandless（股票分析师）

嘿，大家早上好。所以，有几个问题和谢丽尔，感谢您为设计中心活动提供的所有色彩。我想您能给我们一些背景信息，说明去年你们参加了多少人，以及与去年相比，您看到了哪些类型的转化改进？或者这是你们今年采取的一项新举措，目的是尝试看看有什么样的结核病需求？

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

现在我们已经设计了好几年了。我想说我们相当有意义地加大了力度。我们已经做得更好了，并且确实专注于它。它不仅仅是为了建造，而是通过让人们有时间与设计专家在一个非常轻松的晚上环境中接触，我们发现它是一个了不起的工具。所以我不想说翻了一番，但已经接近了。

James McCandless（股票分析师）

好吧，然后第二个问题你们谈论的是中等个位数的土地通胀率。我想这个问题分为两部分。第一，待建需求的复苏是否比大家预期的要快？我想第二，是否有机会重新平衡您的一些土地投资组合，以随时出售，无论您想用什么术语来出售，一些更入门级的土地，以专注于您现在在土地投资组合中拥有的更多A和B地点，也许有助于抵消一些土地成本上涨与更高的毛利率等。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

你知道，这是一个很好的问题，杰。我们继续开放。如果我们看看社区数量或社区战略，我认为它确实为我们重新定位并重新加速到27个做好了准备。当你看看我们在第一季度开设的社区以及我们计划在下半年和下半年开设的许多社区时，其中许多都专注于升级。是的，我们确实必须继续出售我所说的“首次买家”头寸。但当我看到这些开业中的一些成功时，你知道，具体来说，你知道，我提到了亚特兰大，我们在那里的团队在本季度开设了两个新的升级社区，预订了近60笔销售。这60个中只有3个是规格。他们在售前方面做得很好。你知道，我谈论了很多关于我们社区开放的新的、增强的框架，真正确保我们在售前方面做得很好，并且它继续为我们带来红利。上个季度，我想我谈了很多关于Verdin的事情，这是我们在凤凰城开设的一个新社区，取得了成功。事实上，你知道，这是一个大部分正在升级的社区，我们正在限制该社区的销售，以确保我们能够协调销售和施工节奏，并有能力提高价格。因此，它正在通过我们投资委员会的批准而不断发展。但是的，你会继续看到向上移动和休闲广场的更大转变。

Eric Huser（首席企业运营官）

杰伊，这种通货膨胀数字是对损益走势的历史视角。所以就谢丽尔的观点而言，你知道我们已经花了一些时间和精力将第四季度和第一季度的投资组合配对，因为你会看到一些离职成本。因此，对于你的观点，我们期待着与投资委员会的进展同步，我认为上个季度我们提到了2025年的85%，我们认为这是核心，第一季度是100%。所以这将继续发展，让我们回到我们想要的地方。

James McCandless（股票分析师）

好的，听起来不错。感激

Eric Huser（首席企业运营官）

谢谢.杰伊，

操作者

您的下一个问题来自海港研究中心的肯·泽纳。肯，你的电话线开通了。请继续。

Ken Zenner（股票分析师）

谢谢大家早上好。您能看看订单季节性吗？历史上，订单季节性在一个Q中达到顶峰，这种情况有所缓和。鉴于命令和开始，你知道，将相互反映，你能谈谈这些期望吗？听起来就像你的评论中一样。这是由新社区推动的吗？非常感谢

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

是的，我们已经讨论了相当重要的开场节奏。所以我认为就库尔特的观点而言，这将与开局很好地一致。我们讨论了一下四月以及我们在那里看到的势头。因此，考虑到社区的增加以及我们从消费者那里看到的强劲反响，我认为您将继续看到对规格和待建造的平衡看法。但总体而言，随着我们继续努力到第二季度，我认为我们的整体吸收水平没有太大差异。

Ken Zenner（股票分析师）

那么当你说吸收时，你是指的是节奏保持不变吗？乔，非常感谢你。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

是的，我认为节奏总体上保持不变，然后社区显然有所加快。

Ken Zenner（股票分析师）

谢谢

操作者

谢谢你肯

Alan Ratner（股票分析师）

您的下一个问题来自Zelman and Associates的Alan Ratner。艾伦，你的电话线开通了。请继续。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

嘿伙计们，早上好。谢谢你把我挤进来。所以，你知道，我很欣赏到目前为止所有的颜色。你知道，我希望尽快深入了解速度和价格之类的决策或策略，并真正尝试弄清楚你现在看到的需求弹性，因为当我看到你本季度的订单同比下降14%时，你知道，考虑到你重申了指南，这似乎符合你的计划。但它似乎确实比我们从一些竞争对手身上看到的要轻一些。我很好奇，当你深入研究当地市场数据时，你是否觉得你在本季度失去了一点份额，这到底是不是为了回调这些激励措施，并可能优先考虑价格和利润率，而不是季度速度，或者我可能是想错了？只是好奇你是否在这方面做过任何分析。

Alan Ratner（股票分析师）

谢谢

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

是的，不，我很感激这个问题，艾伦。你知道，有趣的是，我知道我们未能就订单达成共识，但当我查看我们的内部计划时，我们实际上是正确的。因此，当我们计划将空气引导到11，000场收盘时，我们对销售的内部预期，当我逐个市场观察节奏时，非常准确。正如我所说，我们有几个市场，其中较大的市场I夫人指出奥兰多进行了一些重新定位，南加州则减少了丹佛的社区数量。但就其他业务而言，我想说完全在预期之内。你知道，就取消激励措施而言，我们一直在谈论，艾伦，某些社区旨在以更快的速度运营，而某些社区我们将从中提取所有价值。我真的相信，我们对我们建立的社区有太多信心，我们不会屈服于我们所看到的一些激进的折扣，我们不需要这样做。我们认为这样可以创造更多价值。所以总的来说，我知道，比市场预期的要轻一些，但实际上符合我们的预期。

Alan Ratner（股票分析师）

我很感激，而且我想我会把它留在那里，因为市场已经开放了。所以感谢你把我挤进来。谢谢

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

谢谢

艾伦·拉特纳（股票分析师）

谢谢，艾伦。

操作者

您的下一个问题来自沃尔夫研究中心的Paul Brybolinski。保罗，你的电话线开通了。请继续。

Paul Brybolinski（股票分析师）

早上好.我想也谢谢你让我加入。你知道，谢丽尔，你提到，你知道，地缘政治事件，与此相关的利率上涨，你知道，一直是第一季度消费者信心的逆风。在之前这样的冲击中，如果你愿意的话，消费者花了多长时间才反弹？您是否预计春季销售季节会持续到下半年，或者消费者更倾向于等到27岁才能确定？

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

不，我认为我们已经，这是一个有趣的问题，保罗，我想说每个市场的表现有点不同，你知道，苏默在销售现场的说法。我的意思是，我们的网络流量逐年大幅增加，我发现这是一个非常令人鼓舞的迹象。在我们的大部分市场，客流量都有所下降。但是，你知道，某些市场，就像我将与丹佛交谈一样，它似乎与利率波动非常非常相关。我想说，在其他市场，宏观似乎并没有影响消费者的思维方式。所以我的直觉是，你是对的，我们会看到今年春季销售季节的表现略有不同。这与我所说的更具历史意义的规范非常一致。如果我们知道正常情况是什么样子，那么根据我们看到的活动水平以及网站上以及我们销售和在线销售团队成员的参与程度，我们可能会知道更长一点。

Eric Huser（首席企业运营官）

谢丽尔，也许有一件令人鼓舞的事情，当你想到几代人时，你知道，千禧一代，特别是88%的人，当他们出现时，他们说他们肯定或认真考虑购房。因此，这只是一个数据点，但令人鼓舞的是，当他们参与时，他们是认真的。所以，你知道，你总是想象这一点。保罗，就你的观点而言，有些事情可以让人们摆脱困境。其中一些将是你提到的一些事情，而对于其他人来说，它将是，你知道，其他事情。但令人鼓舞的是，看到一些人非常投入。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

好吧，我们的转化率正处于历史新高。所以埃里克，符合你观点的人们都有购买意愿。

Paul Brybolinski（股票分析师）

然后你提到，你知道，你知道，人工智能就业问题，这仍然很大程度上局限于IT行业吗？您是否看到消费者细分范围扩大了？

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

是啊您的意思是由于对就业的担忧而引发的任何阻力？

Paul Brybolinski（股票分析师）

你知道，我们的销售团队很少听说这件事。当然，有些科技市场可能有点。但我今天不会说这是一个重要因素。当我看到取消的情况时，尽管取消的次数很低，我试图了解那里的任何趋势，保罗，你知道，有一些。人们对工作存在一些担忧，但这实际上只是全部罐头中的一小部分。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

好吧，我很感激。非常感谢。

Paul Brybolinski（股票分析师）

谢谢保重

操作者

目前没有进一步的问题。问答环节我们结束了。我现在将重新致电谢丽尔·帕尔默，请她发表闭幕词。

谢丽尔·帕尔默（董事长兼首席执行官）

好吧，非常感谢您加入我们讨论我们的第一季度。我们祝愿大家过得愉快，并期待在第二季度结束时与大家交谈。

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