运营商2025年业绩分化持续，轻资产输出转向全周期输出

（来源：商业客）

摘要：观点指数选取了10家头部样本企业进行观察，基本涵盖市面上的企业类型，其中7家录得收入同比增长，余下3家则录得下滑。

观点指数 4月16日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》，其中在“商业企业篇”中，观点指数指出，在复杂多变的消费市场环境下，零售商业运营商依然面临不小的经营压力。

观点指数选取了10家头部样本企业进行观察，基本涵盖市面上的企业类型，其中7家录得收入同比增长，余下3家则录得下滑。

从增速上看，华润万象生活这类头部商管企业和新城这类仍以自持物业为主的企业，营收增幅更为明显，两者的增速分别达到13.3%和10%，均远超样本企业2.23%的平均增速水平。

华润万象生活的增长在于精准把握消费分层趋势，针对重奢、非奢等不同定位项目，优化业态组合、首店引进、场景创新，提升项目客流与坪效，推动存量项目租金稳步上涨，实现内生增长。

新城控股则得益于下沉市场优势与存量运营提质，聚焦三四线城市核心商圈，凭借区域标杆地位形成较强的客流与品牌吸引力，在低线消费复苏背景下实现销售额与客流的双增长。

值得一提的是，大部分高端零售物业运营商凭借2025年下半年的表现，也实现了同比增长。

恒隆地产2025年商场租金收入为48.71 亿元，同比微增 1%；太古地产内地零售物业租金2025年收入也同比上升3%至46.28亿港元，应占零售销售额增长7%，表现优于市场；同样以高端商业见长的新鸿基地产，2025/2026中期内地零售物业组合的收入重回增长，在营业额和租金上升的带动下增长5%至21亿港元。

观点指数认为，上述企业的增长，除了是对市场研判得当、突出的运营水平外，还与一线核心商圈的优质零售资产具备较强的增值潜力，以及项目的高收入目标客群消费能力受经济周期波动影响相对较小等有关。

中端定位商业方面，龙湖的表现较为突出，商业板块已成为业务的压舱石。龙湖以“天街”为代表，2025年实现租金收入112.1亿元，同比增长4%，整体出租率为96.8%，全年实现的总营业额超820亿元，日均客流约380万人。

不过依然有部分企业受市场和自身因素影响，录得收入下滑。以凯德中国信托零售物业为例，2025年其受资产剥离与改造影响，旗下零售物业录得11.88 亿元的收入，同比下滑9.1%。值得肯定的是，其整体出租率仍旧坚挺，截至2025年底零售资产组合的出租率达到97.2%，环比中期提升0.3个百分点。

随着改造项目全面开业、消费持续回暖，预计2026年其零售组合收入与租金将温和回升，目前西直门、望京、学府、乐峰广场4个项目已完工，预计将逐步释放收益。

业务发展上，围绕存量盘活展开轻资产输出成为重点，多家样本企业均有相关签约动作。在此基础上，行业呈现向专业化、多元化、全链条方向升级的趋势。

一是服务业态日趋多元。当前轻资产场景覆盖已突破单一领域，全面拓展至文旅商业、产业园区、地铁上盖、老旧街区等多元场景，这一变化背后是市场需求升级与城市发展战略的双重驱动。

观点指数认为，这种多元场景拓展，不仅丰富了轻资产输出的业务形态，更提升了企业对存量资产的盘活能力，能实现一地一策”的精准运营，适配不同场景下的资产特性与消费需求。

二是全周期输出成为趋势。随着轻资产模式的日趋成熟，单纯的招商或运营输出已难以满足存量资产盘活的核心需求，全周期管理输出成为行业趋势，这一转变本质上是企业核心竞争力从“单一环节能力”向“全链条能力”的升级。

如世茂商娱、凯德等头部企业均推出“全周期管理输出”服务，涵盖定位、设计、招商、运营、资管全链路，打破了以往轻资产输出“重运营、轻前期”的局限，实现了从资产规划到价值变现的全流程覆盖。

与全周期服务相匹配，收费模式也从传统的“固定服务费”升级为“基础服务费+超额分成+资产增值奖励”的多元化模式，这种模式将企业收益与资产价值深度绑定，既保障了企业的基础收益，又激励企业全力提升资产运营效率与增值空间，有望实现企业与资产方的双赢。

三是存量资产成轻资产核心标的。多家样本企业的轻资产签约均聚焦于存量资产，具备区位优势、改造潜力的存量项目，成为企业争夺的重点。

典型案例如万达商管签约杭州临平泽怀广场（地铁上盖存量）、世茂商娱签约嘉兴海宁金钻天地、旭辉商业宣布中标南通南山湖金沙滩项目的轻资产运营权等。

值得关注的是，高端商业运营商也开启了轻资产运营之路。恒隆地产作为高端商业领域的标杆企业，其轻资产布局极具代表性。

期内，恒隆宣布在上海南京西路、无锡中山路租赁新物业，扩大业务范围。其中上海南京西路1038号项目引人关注，该项目前身为梅龙镇广场，位于南京西路黄金地段，其以20年运营租赁的形式接手。

观点指数认为，在该模式下，恒隆未来有望通过资源整合形成规模效应，吸引更多高端品牌与消费群体，进一步巩固其在核心商圈的领导地位，维持自身竞争力。

新项目开业方面，据观点指数统计，2025年全国18个样本城市共开业196个项目，总体量达到1377万㎡。其中，前6大城市北京、上海、深圳、重庆、广州、武汉的开业数量与面积均占城市总量60%以上，商业资源向核心城市集聚的特征显著。

头部效应也较为显著，华润、龙湖、万达3家头部企业合计开业项目约50个，占样本企业总量的近45%，商业资源进一步向头部集中，行业马太效应持续强化，这类企业有望继续凭借规模与品牌优势，巩固全国布局，但仍需面临市场的挑战。

拟开业项目方面，从代表项目的商业体量来看，2026年拟开项目呈现“大体量标杆+区域特色” 的结构。太古地产三亚太古里、新鸿基地产上海 ITC Maison、砂之船广州奥莱公园均是超20万㎡的大型商业项目，瞄准的是高消费与体验型市场。

入市时间上，多数项目计划在2026年下半年、第四季度或年底开业，如华润万象生活、印力集团、太古地产、新鸿基地产等，此举意在抢占国庆、圣诞及元旦消费旺季，实现新项目的良好开局。

而部分高端项目如杭州恒隆广场、三亚太古里、上海ITC Maison则采用分阶段开业或先试营业的模式，以控制风险、打磨运营。

“十五五” 时期，国家明确提出推动商旅文体健全面协同发展，以文商旅融合为核心的新型消费场景，正成为城市经济增长与产业升级的重要抓手。

在此背景下，行业内具备前瞻布局、成熟运营能力的企业迎来较大发展空间。碧桂园文商旅依托集团全国化布局优势，较早地将商业、文旅、休闲、社区服务等业态统筹规划，构建起覆盖多城市、多层次客群的文商旅运营网络。同时，其紧扣家庭消费、城市休闲、社区生活等核心需求，将商业空间与文旅体验、健康休闲相结合，持续打造适配城市发展的文商旅产品。

融创商业则依托文旅、商业、体育、酒店等多元产业资源，较早构建起以大型文旅综合体为核心、以沉浸式体验为特色的文商旅发展模式。凭借对消费趋势的精准预判，融创商业提前布局冰雪、亲子、主题娱乐、夜间消费等热点业态，将文体资源与商业空间深度绑定，打造 “游乐+购物+休闲+度假”一体化场景。

两者作为国内较早切入文商旅赛道的标杆企业，凭借多年深耕与全链条布局，在业态整合、场景打造、资产运营等方面形成突出优势，成为推动商旅文体健融合发展的重要力量。