中邮·房地产|周观点：若“淡季不淡”则行业有望复苏

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

整体来看，房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征。4-5月是趋势验证的窗口：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛，博弈估值修复的性价比上升，反之，若价格压力加大，配置应更偏防御与现金流确定性，二手房的活跃度将继续是领先信号。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2%。30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%，二线城市近四周平均成交面积为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.82万方，同比+2.5%，环比-7%。上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08%，14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3%。20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8%。截至2026/3/30全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%，挂牌价指数为144.08，环比-0.21%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为4宗，新增供应商服类土地数量为31宗，成交商服类土地数量为10宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95pct，成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67pct。

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2%。30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%，二线城市近四周平均成交面积为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.82万方，同比+2.5%，环比-7%。

上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08%，14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3%。20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8%。

截至2026/3/30全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%，挂牌价指数为144.08，环比-0.21%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为4宗，新增供应商服类土地数量为31宗，成交商服类土地数量为10宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95pct，成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第9。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+21.45%）、金融街（+13.01%）、张江高科（+7.51%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+12.58%）、太古地产（+8.53%）、中国金茂（+5.26%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+8.55%）、融创服务（+6.82%）、新大正（+6.81%）。

证券研究报告《中邮证券-若“淡季不淡”则行业有望复苏》

对外发布时间 ：2026年4月14日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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