引领房地产复苏的7只股票

每个房地产周期都会产生自己的神话。这一次给了我们“办公室的消亡”、“私人信贷的崩溃”，以及“人工智能即将使一半的房地产生态系统过时”的想法。

如果不听到相同故事的某个版本，您就无法滚动屏幕或打开金融网络。

商业房地产结束了。聪明的钱已经继续前进。唯一剩下的问题是残骸会有多严重。

这段叙述成了头条新闻。这不是一个好的投资。

实际发生的事情远没有那么戏剧性，而且利润也要高得多。商业房地产正在复苏。不是一条直线。并非没有摩擦。但齿轮又开始转动了。资本在流动。交易正在完成。租赁活动正在改善。

以下是随着该行业复苏，现在需要购买的七只房地产股。

该系统正在以一如既往的方式走出经济衰退，缓慢、不平衡，并且为那些愿意抛开噪音的人提供了大量机会。

最容易看到这一点的地方不是头条新闻，而是位于交易机器中心的企业。商业房地产（CRE）服务公司从未停止过工作。他们只是没什么可做的了。

现在情况正在发生变化。咨询管道正在重建。租赁柜台更加繁忙。资本市场活动不再冻结。数据中心需求的扩张速度甚至连经验丰富的运营商也继续感到惊讶。

然而，这个领域的股票却被视为过去时代的遗物。投资者被最新的流行恐惧所困扰，决定人工智能将打破整个商业模式的中间化。这是一个聪明的想法，在会议小组中听起来不错。

它也脱离了现实。

房地产不是软件。它无法干净地扩展。它的行为并不符合预期。每种资产都是不同的。每个交易都有其自身的复杂性。信息不完整，关系很重要，执行就是一切。对此没有捷径。没有算法可以在一夜之间取代它。

所以你今天看到的是一群盈利能力不断提高的公司，它们的交易能力就好像它们的相关性正在消失一样。这种脱节正是机会开始的地方。仲量联行（NYSE：JLL）和纽马克（NASDAQ：NMRK）等公司正处于经济活动周期性复苏的早期阶段，而它们的估值仍反映出对更糟糕环境的担忧。世邦魏理仕（纽约证券交易所代码：CBRE）仍然是机构的旗手，这种平台在市场争论的时候悄悄地通过周期复合。

这是市场的一部分，你不需要成为英雄。你只需要理智一点。复苏是看得见的。收益将随之而来。市场将会迎头赶上。

然后你进一步深入资本结构，事情就会变得更加复杂。

这就是抵押贷款房地产投资信托基金的所在地。这也是纪律开始变得更加重要的地方。

乍一看，吸引力是显而易见的。两位数的收益。贴现至账面价值。这种设置每次周期开始转向时都会吸引资本。看起来像收入。感觉就像有价值。除非你了解下面是什么，否则两者都不是。

这些不是债券。它们是商业房地产贷款组合，通过杠杆融资，暴露于仍在变化的信贷条件。金融体系已经吸收了它将要承受的大部分损失，但不是全部。问题贷款仍然居高不下。止赎仍在解决中。部分市场正在趋于稳定。其他人仍面临压力。

这并不是一次均匀的复苏。这是一个排序过程。

当你观察个别公司时，你就可以看得很清楚。有些人正在稳定下来，为周期的下一阶段做好准备。其他公司仍在应对资产恶化和盈利能力不确定的问题。将他们视为一个整体是犯错误的最快方法。

Blackstone Mortgage Trust（纽约证券交易所代码：BXMT）处于这一范围的一端。这是一项建立在规模、纪律和准入基础上的简单业务。作为由Blackstone（纽约证券交易所代码：NX）支持的高级贷款机构，其运营优势难以复制。交易流、承销、资产管理，所有这些都由世界上最大的房地产平台之一提供支持。贷款往往是高级的、机构的、资本堆栈中的防御性的。当事情出现问题时，他们不会急于恢复。他们正在控制它。

这不是一个复杂的故事。这是一个强大的。

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Starwood Property Trust（纽约证券交易所代码：STWD）讲述了不同的故事。Blackstone Mortgage Trust专注于多元化业务。贷款、基础设施、财产所有权、服务。根据自行车的移动位置，可以拉动多个杠杆。这种灵活性在这样的环境中具有真正的价值，条件正在改善但尚未完全稳定。Starwood并不需要在某个细分市场中一切顺利。它可以调整、转移资本并在其他人受到限制的地方找到机会。

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然后是Ares Commercial Real Estate（纽约证券交易所代码：ACRE），该公司距离复苏边缘更近。该投资组合具有更高的信用敏感性，更多地暴露于过渡资产，更多地依赖问题贷款的成功解决。这使得它不稳定。它还赋予了改进的影响力。如果信贷稳定并且资产处置取得进展，而没有新的意外，那么这里的盈利能力就可以迅速反弹。

这不是一个你建立并忘记的立场。这是一个您在考虑所涉及的风险的情况下观察、管理和调整的过程。

Ladder Capital（纽约证券交易所代码：LADR）以更安静的方式充实了该集团。它没有引起同样的关注。它不需要。该业务将贷款、证券和直接房地产所有权与更保守的杠杆和流动性方法结合起来。在这样的循环中，这种纪律以微妙的方式出现。更少的强制销售。更灵活。在不平坦的条件下走一条更平坦的路。

让人们兴奋的不是这个名字。这个名字往往最不让他们失望。

当你退后一步看全貌时，一个模式就会浮现出来。机会是真实存在的，但并不广泛。现在不是你买入该板块并等待的时刻。这是您谨慎选择、深思熟虑建设并保持参与的时刻。

该结构几乎自行建造。

您将投资组合锚定在CRE服务中，那里的复苏最为明显，对信贷解决的依赖性最小。您可以增加对Blackstone Mortgage Trust和Starwood Property Trust等更高质量的抵押贷款房地产投资信托基金的投资，以获得收入并参与改善贷款条件。如果周期继续正常化，您可以在战神球场放置一个较小、更具战术性的位置，以获得上行空间。阶梯是为了平衡，为了稳定的纪律，恢复完全发展所需的时间越长，这种纪律就越有价值。

然后你就别管最薄弱的资产负债表了。

这个领域仍然有一些公司的情况尚未稳定，信用持续恶化，股息不确定。它们可能看起来很便宜。他们可能会提供更高的收益率。它们不是你想冒险的地方。

最重要的是要明白，信贷还没有完成。它更好。稳定下来了。但它还没有结束。图书价值仍然可以移动。收入仍然可以发生变化。条件仍然可能令人惊讶。

这并不意味着机会无效。它定义了它。

人群将继续争论商业房地产是崩溃还是繁荣。这就是人群所做的。在周期的这一部分赚钱的投资者会做一些不同的事情。他们关注实际发生的事情，确定复苏最强劲的领域，并将自己与最有能力带领他们度过接下来的任何事情的资产负债表保持一致。

商业房地产不再处于自由落体状态。复苏就在这里。它正在众目睽睽之下逐渐成形。

现在的工作不是预测下一个头条新闻。它是为了应对已经发生的现实。

拥有复苏。尊重信誉。避开残骸。

这就是你在这里赚钱的方式。

图片来自Shutterstock