香港神秘「大亨家族」，来深圳盖楼了

（来源：莫老爷）

莫老爷/文

今年以来，内地政府持续托举楼市，在这样的背景下，一家港资房企在深圳核心区悄然冒头。

新福港，这家有着78年历史的香港老牌建筑商，联手新美实业、苏州国资，将宝安碧海一个沉寂十余年的基坑，盘活成了容积率仅2.2的滨海大盘——碧海玖号花园。

不扒不知道，一扒吓一跳。

这个新福港来头不小！香港朗豪坊、澳门威尼斯人两大城市地标，竟然都是它盖的，典型的作品名气大过公司名号。

新福港背后关联的罗鹰石家族，更是香港顶级豪门，家族底蕴和财力都丝毫不输香港“四大家族”。

深圳楼市难得有新势力冒头，本文，跟大家聊聊罗家和新福港。

01

香港真正的“老钱”

罗鹰石家族在香港是什么样的存在？

论“老钱”，“四大家族”见了罗家都得叫一声“哥”！

上世纪50年代，李嘉诚还在塑胶厂当推销员、郭得胜还在杂货店算账，罗鹰石就已经涉足香港房地产业。

为将地产业务做大、做强，1963年罗鹰石与妻子杜莉君创立鹰君集团，并迅速崛起为香港房地产界一方巨擘。

1972年，鹰君与香港“四大家族”中的三家（长江实业、新鸿基、新世界）同年完成上市，共同开启了香港地产的“黄金时代”。

80年代末，鹰君集团盈利超过10亿港元，创下香港历史最高纪录，罗氏家族跻身香港十大富豪之列。那时的10亿港元什么概念？够买下半个铜锣湾了。

即便发展到今天，罗家的实力依然能与“四大家族”平分秋色。

罗鹰石有9个孩子，出了4个“商业皇帝”，控制着11家香港上市公司，总市值破千亿，一直保持着香港家族掌控上市企业数量最高纪录，比李嘉诚的“长和系”还多。

一代打天下，二代还能各自封王，且互不统属，这在香港豪门中极其罕见。

1、次子罗旭瑞：富豪酒店掌舵人

罗旭瑞是罗鹰石家族中商业版图最庞杂的一位。

他被誉为香港“酒店业国王”，旗下拥有富豪酒店、丽豪酒店、富荟酒店三大核心品牌，业务版图覆盖香港、内地及西班牙、英国，客房总数超过7500间。

他还控制着世纪城市国际、百利保控股等五家上市公司，是兄弟中控制上市企业最多的一位。

2、三子罗嘉瑞：心脏科医生、鹰君集团话事人

罗嘉瑞原本是美国康奈尔大学医学博士、心脏科医生，1980年鹰君陷入困境时，父亲将行医的他召回，他毅然弃医从商，接手公司重组。

如今他是鹰君集团主席兼董事总经理，旗下业务覆盖全球四大洲，掌控着朗廷酒店、朗豪坊等港人无人不知的地标。

香港朗豪坊市值一度超过250亿，每年为家族贡献10亿租金。

从手术台到董事会，罗嘉瑞用实力证明了什么叫“跨界封王”。

3、四子罗康瑞：瑞安集团掌门人

罗康瑞是四兄弟中最早自立门户的。

1971年他向父亲借了10万美元创立瑞安公司，后发展为瑞安房地产集团，上海新天地一战成名后，他成为内地各大城市争相邀请的“旧城改造专家”。

目前，瑞安旗下控制着2家上市公司，净资产逾500亿港元。

2024年，瑞安在上海推出的翠湖天地六和，108套套均1.1亿豪宅当日售罄，揽金120亿，刷新中国亿级豪宅日光纪录。

罗康瑞个人生活同样引人注目。2008年，他二婚迎娶“最美港姐”朱玲玲，即霍启刚亲妈、郭晶晶亲婆婆，婚礼后，他更第一时间向港交所申报朱玲玲的配偶权益，大方将一半身家与妻子共享。

4、六子罗启瑞：新福港实控人

罗启瑞毕业于美国哥伦比亚大学，1980年代受家族指派接管孙福记建筑公司，后更名为新福港集团。

他是香港最年轻上市公司主席，目前持有新福港75%股权，是绝对控股股东。

新福港承建的项目，几乎每一座都是响彻亚洲的经典建筑，其做住宅，属于降维打击。

“一门四杰”，这不是祖坟冒青烟，这是祖坟着火。

在香港乃至内地，没有任何一个家族，能像罗家这样，在同一代人中出现四位独立掌控上市商业帝国的“诸侯”。

02

港澳“地标大王”

碧海玖号花园只是新福港庞大商业版图里的一块小拼图。

新福港前身为“孙福记营造厂”，上世纪20年代在上海承包大型工程，上海邮政博物馆即其代表作。

1948年上海时局动荡，孙福记搬迁香港，继续干老本行。

1987年香港房地产市场烈火烹油，建筑业跟着水涨船高，罗鹰石大手一挥，完成了对孙福记的收购，并将实控权交给了罗启瑞。

罗启瑞接手后，只用两年时间，便于1989年将公司运作上市。这一年，他才刚满30岁。

上市后，孙福记立马吃下了花旗银行大厦的主体建筑工程——这是香港首栋智能大厦，架高地台、智能入闸机......这些在当时全是“黑科技”，施工难度碾压香港所有商业建筑，但让人瞠目结舌的是，孙福记两年就光速完工，在香港一战封神。

1994年，孙福记更名新福港。

此后，新福港陆陆续续参与了无数与香港、澳门发展息息相关的重要工程，成了这两座城市的地标建造者：

• 香港汀九桥：世界首座三塔式斜拉索桥

• 中环东方文华酒店：文华东方酒店集团旗舰酒店

• 中环太子大厦：香港顶奢购物的代名词

• 朗豪坊：香港最高玻璃幕墙建筑物

• 澳门威尼斯人酒店：澳门旅游业的中流砥柱

前述地标工程大多是承接鹰君集团业务，而从2017年开始，新福港正式脱离“鹰君系”，自立门户、独闯江湖。

彼时，外界纷纷猜测：失去家族庇护，日子能好过吗？

新福港2025年财报经营数据回击了质疑——在香港建筑业整体低迷的背景下，公司营收、毛利连年双双逆势增长。

增长的核心原因在于，公司牢牢抱住了香港政府这条“大腿”，吃下了一批硬核市政工程。

2025年，新福港以总承包商身份在香港新获取到了16个项目，其中14个来自政府部门！包括房屋委员会发包的两个公营房屋项目（西北九龙填海区、古洞北）、路政署的道路保养（沙田、西贡、离岛、九龙东）、渠务署的石湖墟净水设施机电工程等。

从清一色的“政府订单”来看，现在的新福港已经彻底从家族的“附属承建商”，变成了香港政府的“御用承建商”，端起了“铁饭碗”。

新福港管理层直言：“香港政府一直在承诺，公屋建设的脚步不会停，那么，未来无论市场怎么波动，我们的日子都不会难过。”

03

一宗地 两任开发商

新福港在内地早就有地产开发业务——2007年在广州、深圳成立了新福港地产。

这家公司有三个特点：

一是团队稳定——据莫老爷了解，他们很多员工都是10年工龄以上香港老员工，老龄化问题突出，中层领导基本都去到了五六十岁左右，新来的年轻人晋升通道狭窄，难以冒头。

二是开发节奏极度缓慢——20年只在广州、深圳、佛山、成都、苏州等地开发了十余个楼盘。以代表作广州新福港鼎峰为例，拿地到开盘隔了两年3个月！内地房企通常6个月就能开盘，12个月现金流即可回正。

三是品质出众——慢就慢在磨品质，这是港资房企普遍的共性。广州新福港鼎峰在上一轮市场波动里，领涨整个科学城，正是因为产品力支撑。

碧海玖号花园是新福港地产在深圳的首发之作，项目源于对停工楼盘的纾困盘活，背后的故事同样吸睛。

2009年，深圳民营企业锦新明公司准备开发锦明花园（即碧海玖号花园），正规的融资渠道不够用，便铤而走险借入多笔民间高利贷，结果，项目刚挖了个基坑，高昂的利息就压垮了资金链，公司被法院查封，项目瞬间停摆。

2021年事情迎来转机。新美实业觉得这块地是“金矿”（碧海最后一块宅地+一线无遮挡看海），便决定参与项目重整，并在法院的公开招募遴选投资人程序中，凭借扎实的方案与市场信任脱颖而出，成为了项目投资人。

2023年法院裁定批准重整计划，该计划有一条核心内容，即“原股东的股权被调整为0、新投资人拿100%股权”，至此，锦新明这个公司虽然还在，但仅存其“壳”，原来的老板就彻底出局了。

现在的老板是谁？

据莫老爷了解，当年项目重启的风声一出，不乏央房企主动找到新美实业联合开发，新美实业最后只选了两家：

• 苏州国资：有钱有信誉，国企往那一站，购房者心里踏实一半

• 新福港：拥有深厚的家族底蕴，以及80年港澳地标淬炼出的技术积淀，出技术、出团队、出品牌，品质就是最大卖点

2024年接手项目后，新福港一直死磕品质，导致入市节点一推再推，2025年2月就放风说要卖，到现在还没正式开售。

据说，当初项目外立面已经完成招标，老板不满意，废标重来；项目位于机场航线下方，本来用的侧推窗，有客户反映担心噪音大，又去找总部追加成本，换平推窗......诸如此类的事，不胜枚举。

而每一次调整，都意味着漫长的内部流程。

内地房企为了抢开盘，“先执行、再补流程”是家常便饭；但新福港对合规性的要求近乎苛刻，任何决策都必须层层上报，直到香港总部拍板。这种运作方式，就像他们的员工结构一样——老化、迟钝、缺乏灵活性。

不过，从网上释放的项目资料来看，品质确实不错：88m门王+8000㎡下沉庭院，深圳西部前所未有；“十字”楼型布局，一条腿就一户，极致南北通透；全域抬板设计，让低楼层业主“升舱”看海，成本极高。

项目还没开盘就拿了一堆奖：缪斯设计金奖、美国TITAN房地产大奖金奖、中房报“好房子”奖......也算值了吧。

2026年3月22日，深圳蛇口太子湾K11商场大屏上，赫然打出一行字：K11欠债不还、坑蒙拐骗！

K11是新世界发展旗下资产，背后站着的是“郑裕彤家族”，这家公司已连续三年巨亏，最近正在各种变卖资产还债。

没想到，连香港“四大家族”都要“拆东墙补西墙”过日子了！

越是市场下行，越能看出一个家族的底色。

有些豪门，顺风时风光无两，一旦行业转冷，资产负债表里的压力、家族体系里的脆弱、扩张路径里的隐患，都会一点点浮出水面。

目前，罗氏家族旗下11家上市公司，财务稳健如山，不仅没有甩卖资产，反而逆势抄底：2026年1月，鹰君联手信和置业，以16.1亿港元投得九龙新清水湾道彩兴路首幅住宅用地。

港资“老钱”的反攻极其挑剔，通常只集中在一线城市核心地段，当以防守著称的“老钱”突然开始“反攻”内地房地产市场，是捡漏还是抄底？是否代表深圳市场的筑底反攻？