2026上市企业卓越表现（地产G30+） 中国海外发展、华润置地等领跑

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摘要：中国海外发展、华润置地和保利发展等企业，凭借稳健的经营底盘与前瞻的战略布局，在行业深度调整周期中筑牢安全防线，成为引领行业领域高质量发展的典范。

地产开发上市企业表现

中国海外发展、华润置地等树立提质增效典范

2025年，房地产行业处于深度调整与转型筑底的关键期，行业发展逻辑从规模扩张全面转向高质量发展，财务安全、产品力、精细化运营成为企业穿越周期的核心竞争力。观点指数“2026上市企业卓越表现（地产G30+）”，综合评估地产开发、商业地产、新经济三大类上市主体的营运能力、财务稳健性、品牌影响力、管理效能、模式创新等表现，全面复盘2025年度行业的发展成果，对过去一年表现突出的企业予以专业认可与表彰。

在地产开发类研究成果中，中国海外发展、华润置地、保利发展等头部企业，以及紧随其后的招商蛇口、建发国际等20家企业，凭借稳健的经营底盘与前瞻的战略布局，在行业下行周期中牢牢守住安全底线，以高质量发展为核心构建起适配行业新周期的成熟运营模式，成为行业的核心压舱石。

中国海外发展凭借极致的成本管控与精益化开发模式，筑牢行业领先的盈利安全边际，财务稳健性始终处于行业第一梯队。截至2025年末，集团资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%，经营性现金净流入167.3亿元；年内平均融资成本下降至2.8%，总利息支出减少20.4亿元。2025年末推出的上海安澜项目，创新采用上海首个全地块4米以上整层抬板设计，项目主力建面约200-400㎡，户型遵循新规标准，附带16㎡阳台；东西双地块配置约5500㎡双会所，并通过抬板、立体庭院、下沉式绿化与建筑第五立面的融合，打造层次丰富的立体景观，成为上海高端住宅市场的典范之作。

华润置地凭借“稳健+创新”的双轮驱动，在行业调整期展现出极强的发展韧性。其15.5%的结算毛利率持续稳居行业第一梯队，印证了企业在成本控制与品牌溢价上的深厚护城河。2025年，企业加权平均融资成本为2.72%，较2024年底下降39个基点，处于行业较低水平；通过境内外市场融资，累计获取人民币融资289亿元、美元融资3亿美元，融资利率区间为1.74% 至4.125%；截至2025年末，现金储备达1169.9亿元，为经营发展提供充足的财务弹性与战略主动权。

值得关注的是，华润置地通过“住宅+商业”双轮驱动的模式有效平滑了周期波动，同时以“好房子标准体系”为抓手，实现了从单纯的规模扩张向品质与技术驱动的转型。深圳湾澐玺、北京润园等旗舰项目的成功落地，标志着其产品力已完成从“满足基本需求”到“定义高端宜居标准”的跃升，为行业高质量发展树立了全新的范式。

保利发展以全周期精细化管控为核心，锚定高能级城市深耕策略，构建起覆盖开发全链条的风险管控体系，行业龙头地位持续稳固。旗下玥玺湾项目自2025年11月开盘以来，不仅创造了广州首个“百亿开盘”纪录，截至2026年初，累计网签金额已突破150亿元，成为广州高端住宅市场的旗舰项目。

招商蛇口主动顺应行业形势变化，精准优化现金流管理体系，严守资金安全底线，持续提升资金使用效率。2025年，企业实现经营活动现金流量净额96.93亿元，现金流整体保持强劲韧性；同时积极落实房地产融资新模式要求，坚持简单、高效、安全的融资原则，年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化，以稳健的财务底盘夯实长期发展根基。

建发国际凭借核心城市灯塔项目的成功落地，实现重点城市销售业绩的跨越式突破，2025年分别在北京、上海、厦门推出北京海晏、上海海辰、厦门宸启瑞湖三大灯塔项目，带动对应城市权益销售金额大幅攀升。截至2025年末，企业手持现金506亿元，现金短债比大于4；公司净负债率33.4%，平均融资成本为3.17%，同比下降41BP，处于行业极低水准，持续筑牢财务安全垫。

商业地产上市企业表现

深耕运营筑牢壁垒 太古地产、恒隆地产等5家企业稳步前行

2025年，消费市场呈现复苏分化的态势，商业地产行业正式告别规模扩张的粗放发展阶段，全面迈入精细化运营与资管能力驱动的深水区。

在商业地产类研究成果中，太古地产、恒隆地产、嘉里建设等行业典范，始终坚持长期主义发展理念，以优质自持资产为底盘，以精细化运营为核心，构建起强大的品牌号召力与抗周期能力，引领商业地产行业向高质量发展持续进阶。

太古地产2025年全年实现营收160.41亿港元，同比增长约11%；股东应占基本溢利86.2亿港元，同比上升约27%，实现营收与利润双增长。业绩增长主要得益于公司积极推行的资本流转策略及非核心资产处置成效，此举同时推动公司债务净额减少10%，资本净负债比率从15.7% 降至14.6%，下降1.1个百分点。

此外，太古地产千亿港元投资计划取得重大进展，目前已承诺将约67% 的资金投放至规划项目，其中计划用于中国内地的资金大部分已落地，重点投向多个在建及新建项目。2025财年，太古地产通过出售非核心资产释放收益，再将资金投向回报更高的核心项目，形成了“减持非核心 — 聚焦核心 — 培育新增长”的良性资本循环，而2026年及之后内地筹开商场的布局优势，进一步放大这一循环的价值，推动企业实现更高质量的发展。

恒隆地产通过轻资产合作、租赁等模式，在一线及强二线核心城市连续落地杭州、无锡等多个扩展项目，持续巩固市场地位。2025年，企业全年新增200个首店品牌，覆盖运动休闲服饰、高端餐饮、时尚生活等多元品类；截至2025年末，净负债比率降至32.7%，平均借贷利率由4.3% 降至3.8%，总财务费用同比下降8% 至19.38亿港元，财务结构持续优化，运营与财务双维度实现稳健提升。

嘉里建设2025年实现公司收入195.68亿港元，同比增长0.4%；公司股东应占期内盈利为9.38亿港元，同比增长16%。企业深耕高端商业与甲级办公赛道。在运营层面，集团凭借精细化管理维持了办公楼90%、零售和公寓92% 的高出租率，充分体现了优质资产的抗跌属性。这种以顶级品牌矩阵驱动流量、以稳健运营保障收益的模式，持续巩固了其在高端商业地产的领军地位。

新经济上市企业表现

产城融合开启新局 凯德投资、KLN、张江高科等企业拓展赛道边界

2025年，随着产业升级与新基建浪潮的持续推进，物流仓储、产业园区、数据中心等新经济赛道，凭借稳定的现金流收益与广阔的增长空间，成为不动产行业发展的核心增长极之一。

在新经济类研究成果中，凯德投资、KLN、张江高科等头部企业，以前瞻的赛道布局为引领，以产业赋能为核心，构建起成熟的资产管理与产业运营体系，成为行业创新发展的先行者。

凯德投资以基金化运作模式为核心，构建起“投资 - 开发 - 运营 - 退出”的不动产资产管理全闭环，凭借成熟的轻资产运营能力，成为新经济赛道的领军企业。其依托全球化资管经验，实现轻资产模式规模化输出，截至2025年末基金管理规模达1250亿新元，筑牢行业竞争壁垒。企业精准布局新经济多元赛道，业务覆盖物流、产业园、数据中心等领域。2025年，企业设立首只境内人民币母基金及两只子基金，累计境内募资近550亿元，持续扩大在华的资管版图。

KLN依托全球化的物流基础设施网络，构建起覆盖仓储运营、供应链管理、跨境物流的全链条服务模式，打造一体化的物流地产运营生态，行业竞争力稳居亚洲第一梯队。综合物流板块聚焦新兴市场，亚洲地区分部溢利增长23%。依托泰国海港及南亚、东南亚供应链转移红利，加速区域网络布局。

KLN集团与顺丰控股的合资公司，为鄂州机场国际航班提供地勤服务，2025年贡献3.87亿港元收入；随着国际货运站扩建至420000平方呎，地勤货运量同比增长75%，空运配套活动已成为集团在中国内地国际货运业务的重要增长动力。此外，集团作为顺丰航空的独家货运销售总代理，2025年处理的航班数量及吨位均实现双位数的增长。

2025年，张江高科业绩实现跨越式增长，全年实现营业收入41.8亿元，同比上升110.8%。业绩的爆发式增长离不开公司在空间开发上的持续投入：2025年公司稳步推进“上海集成电路设计产业园、张江城市副中心、张江西北区”三大区域开发，整体节奏有序，涉及在建项目8个（总建筑面积约166万㎡）、新开工项目1个（2700㎡）及竣工项目3个，不仅充实了资产规模，更为产业导入预留了充足的空间。

依托优质的空间资源禀赋，张江高科2025年精准发力产业端：以集成电路全产业链补链强链为核心，梳理产业前沿需求，统筹推动布局从“单点突破”升级为“集群跃升”。公司集中力量启动了时空信息、硅光未来产业、RISC-V生态、工业软件/EDA/IP、汽车电子五大产业集聚区建设，通过形成“各有侧重、相互支撑、协同联动”的产业集群，成功将空间优势转化为产业势能，推动产城融合迈向新的高度。

2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。

当“着力稳定房地产市场”与“深入推进房地产发展新模式”被写入政府工作报告，行业发展的底层逻辑已彻底从“规模扩张”转向“质量赋能”。

可以看到，土地市场正式进入“存量时代”，城市更新与闲置资产盘活不再是备选项，而是房企获取发展空间的主赛道；品质成为核心，“好房子”建设已从号召转化为产品竞争力的硬指标，安全、舒适、绿色、智慧不仅定义了新的居住价值，也重新划定了市场份额的归属。此外，代建业务的央国企入局与细分赛道深耕、ESG理念下可持续发展制度的健全，都共同勾勒出行业从“三高”旧模式向新均衡跨越的图景。

观点指数系统梳理企业在住宅开发、代建、土地、财务、ESG等各个细分方向上的卓越表现，总结形成《卓越指数 ·2026房地产卓越表现报告》。这份报告不仅记录数据与发展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波动中建立信任的卓越力量。

以下为报告中的“地产G30+：结构性转型”篇章节选。

地产开发

地产开发行业：调整延续与租金下行，财务承压下探索新机遇

着力稳定房地产市场，行业延续调整态势。2025年是房地产市场在深度调整中寻求新平衡的一年，全国房地产市场整体维持调整格局，价格指数延续下行态势。新建商品住宅价格同比跌幅自年初的5.43%波动收窄至年底的3.00%，但四季度边际弱化，二手住宅同比跌幅由7.80%收至6.10%，“以价换量”特征显著，价格承压明显。

进入2026年1月，市场出现边际企稳迹象。新房价格环比持平于-0.40%，结束连续跌幅扩大趋势；二手房环比跌幅收窄至0.50%，较上月改善0.20个百分点。政府工作报告“着力稳定房地产市场”的定调为全年提供了强力支撑。

从具体措施来看，结合政府工作报告提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”及“收购存量商品房用于保障性住房”等措施，1月数据的企稳可视为政策效力的初步释放。特别是针对二手房市场的深度调整，收储存量房作为保障房的政策若能快速落地，将有效缓解库存压力，从而在供需端改善价格预期。

住宅租赁企业调整求变，传统“包租”模式退场。

随着2025年9月15日《住房租赁条例》的正式施行，住宅租赁行业迎来了强监管时代。该《条例》共7章50条，从规范租赁行为、强化企业合规、完善监管体系及严格责任追究等六大维度构建了刚性制度框架，旨在保障权益、稳定租赁关系，推动“租购并举”制度的高质量落地。

在政策引导下，头部企业战略分化明显。万科泊寓与龙湖冠寓凭借20.3万间和12.7万间的开业规模稳居行业第一梯队；保利旗下的保利和寓的快速增长态势也值得关注。其房源规模从2024年末的2.2万间扩张至2025年6月的2.6万间，增幅达18.2%。

相比之下，传统“包租”模式面临系统性压力。因资金压力导致欠租、拖欠物业费及单方面要求降租等违约行为频发；部分品牌关闭多家门店。

企业虽试图通过淘汰高成本包租项目来优化资产结构，并维持新项目拓展以保持规模增长，但“边开边关”的剧烈调整导致大量租客被迫解约，损害了客户信任与品牌声誉。如何在精细化运营中平衡扩张速度、经营效益与合规履约，已成为泊寓、魔方及整个长租公寓行业亟待破解的核心命题。

地产开发类财务承压，债务指标波动明显。近年来，住宅开发行业面临显著的财务压力，债务水平及偿债能力呈现波动态势，净负债率逐步回升，已获利息倍数随盈利情况有所波动。2025年，EBITDA利润率转负至-2.88%，摊薄ROE均值跌至-11.77%，销售毛利率下滑至11.11%。2025年虽有微弱修复，但净负债率均值升至85.40%，杠杆压力不减；已获利息倍数回升至5.15。整体看，行业仍处于深度调整期，盈利能力薄弱与高负债并存，资产负债表修复尚需时日。

面对挑战，多家企业通过调整股权结构、创新营销战略积极应对。保利发展通过股权架构重构提升管理效率——控股股东保利南方将37.69%的股份（45.12亿股）无偿划转至保利集团后，原“保利集团-保利南方-保利发展”三级持股模式简化为“保利集团-保利发展”二级直接管控。这种“去中间化”的调整减少了决策链条，强化集团对核心子公司的战略管控能力，为后续资源整合、业务协同奠定制度基础。

营销层面，联发集团聚焦新青年客群开发，通过“地产+家居”一体化服务模式构建差异化竞争力，在厦门、上海、南京、深圳四城推进6个新青年好房子样板项目，融合红星美凯龙全案设计能力与自身地产开发优势，形成从购房到家居装饰的全链条服务。

商业地产

商业不动产：盈利能力承压，海南机遇渐启

重点城市商业不动产深度调整，供需结构持续优化修复。2025年，北京、上海、广州、深圳优质商业不动产整体呈现零售物业空置分化、租金平稳下行，写字楼空置承压、租金持续下调的运行态势。

优质零售物业方面，深圳空置率全年处于3.7%-4.6%区间，为四城最低；上海空置率由8.5%逐步升至8.8%，北京、广州空置率小幅波动，四城首层租金均逐季回落。

优质写字楼方面，北京空置率逐季下降至19.1%，上海、广州、深圳空置率维持在20%以上的高位运行；四城写字楼租金均呈逐季下调走势，北京、上海租金水平高于广州、深圳。整体来看，一线城市商业不动产市场处于调整周期，需求端修复节奏偏缓，业主以租金优化促进去化，城市间与业态间的分化较为明显。

降杠杆成效显著，离岛免税市场机遇显现。负债端，企业主动降杠杆成效显著，净负债率均值由2022年的-5.34%波动至2025年的-11.04%，且2025年已获利息倍数升至42.26，显示现金流充裕，偿债能力较强，财务安全垫厚实。这得益于商业不动产企业如如恒隆地产、华润万象生活等纷纷加大在体验式消费、智慧零售等领域的投入，通过引入新技术提升消费者体验，吸引更多客流，同时优化资产组合，降低负债水平，提升财务灵活性。

然而，盈利端面临挑战。EBITDA利润率从2023年的29.29%高位持续下滑至2025年的9.33%，摊薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消费疲软及运营成本上升背景下，资产回报率收缩。尽管销售毛利率维持在34%以上，但难以抵消费用压力。

总体来看，行业转型与政策红利并存。一方面，恒隆地产等头部企业正通过智慧零售与体验式消费升级来提振客流；另一方面，海南封关及离岛免税品类扩充为中国中免等企业注入强心剂。中免集团披露，春节期间海南区域销售额突破22亿元，接待购物人数近35万人次，高端消费进一步回流，可以有效对冲当前盈利下滑的压力，驱动行业估值修复。

商业地产境内债券融资规模整体呈波动态势，融资成本则持续下行。2022年新发行境内债券规模为40.00亿元，2023年回落至25.00亿元，2024年回升至73.32亿元，为四年内高点，2025年小幅调整至50.00亿元，整体波动特征明显。利率方面呈现逐年下降趋势，从2022年的3.99%大幅回落至2023年的2.23%，2024年微降至2.18%，2025年进一步走低至1.77%，连续四年下行，累计降幅达222个基点，充分受益于境内宽松的货币环境与信用债市场利率下行，有效降低商业地产企业境内融资成本。

新经济地产

产业园区类不动产：困境中寻突围，挑战下谋转型

运营效率稳步提升，租金收益承压调整。2022至2025年，数据中心与产业园区运营指标呈现分化走势。数据中心方面，单方收入小幅波动，2025年为377.21元，较此前略有回升；签约率逐年回落至91.57%，计费率持续提升至75.98%，运营效率有所改善。产业园区方面，单方租金逐年下降，2025年降至109.1元，入住率持续走低至70.77%，较此前年份明显回落。整体来看，数据中心依托算力需求支撑，运营质效稳步提升，产业园区则面临租金与入住率的双重调整压力。

高负债与盈利弱化交织，企业多路径应对综合来看，产业园区类上市公司面临高负债与盈利弱化的双重压力。 整体经营面临一定挑战。2022-2025年间，净负债率均值从2022年的65.31%持续升至94.87%，负债压力逐年加大；摊薄ROE均值从7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；销售毛利率均值下降，已获利息倍数均值在2023年短暂回升后持续回落，企业偿债能力有所减弱；EBITDA利润率波动起伏，整体盈利稳定性不足。

面对上述财务挑战，部分企业积极探索转型路径以缓解压力、提升稳健性。企业普遍强化与政府、科研机构的协同合作，通过打造专业园区、提供孵化服务等方式集聚优质企业，助力提升项目价值与租金收入，同时借助资产剥离优化融资结构，如张江高科通过挂牌转让非核心资产补充现金流、聚焦主业。

此外，“基地+基金”模式成为重要探索方向，以上海市北高新为例，其通过参与设立股权投资基金，促进科技企业与金融资本对接，为企业发展注入新动力，不过转型成效仍需长期观察。

仓储物流类不动产：行业保持韧性，但盈利挑战犹存

行业保持韧性，数据融合与绿色转型成新的驱动方向。2025年全国及主要城市仓库市场整体呈现租金微降、空置率波动的态势。全国仓库平均租金全年小幅下行，从1月的23.21元/平方米·月降至12月23.14元/平方米·月，同比均为负增长；空置率稳定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值约16.45%。

主要城市租金略高于全国水平，从1月的23.79元/平方米·月降至12月23.36元/平方米·月，同比持续负增长。其空置率整体低于全国水平，在14.64%-15.94%间波动，年末有所回落，整体市场供需处于动态调整阶段，行业保持一定韧性。

政策层面，国家推动“人工智能+”赋能物流智能化，引导绿色转型，推广节能装备与新能源应用，智慧化、绿色化成为行业发展新趋势。京东、顺丰等企业已加速布局新能源车队，万纬物流的智能仓储节能系统使单仓能耗降低20%，绿色物流正成为行业转型的新方向。绿色转型不仅能降低企业的运营成本，还能提升企业的社会形象，符合可持续发展的要求。

面对市场和财务的双重挑战，企业以投资来提升服务竞争力。2022至2025年，仓储物流上市公司财务指标呈现阶段性变化。净负债率由9.78%升至15.28%，2025年回落至1.40%；EBITDA利润率、摊薄ROE、销售毛利率均呈下行走势，分别从51.98%、11.58%、26.60%降至1.63%、2.04%、15.84%；已获利息倍数先降后升，2025年为22.60。

行业整体面临盈利与周转压力，企业选择以资本投入强化竞争力。中储股份拟投11.29亿元建设三江港生产服务枢纽基地，通过扩大仓储规模、整合多式联运资源，优化运营效率与成本结构，以长期布局应对市场挑战。

本文节选自《地产G30+：结构性转型》

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