合景悠活：盈利修复成效显著，现金储备超12亿元

2025年，中国物业管理行业处于深度调整周期，房地产市场下行传导效应持续显现，行业增量空间收窄、市场竞争加剧，叠加物业服务需求的持续升级，物企普遍面临经营与发展的双重挑战。在此背景下，合景悠活集团控股有限公司（以下简称“合景悠活”）发布2025年度全年业绩公告，坚持效益优先的核心经营思路，在成本管控、业务结构优化、资产风险出清等方面持续发力，实现亏损幅度大幅收窄，盈利基本面保持稳健，展现出较强的经营韧性。

财务质量：盈利韧性持续修复，财务结构保持稳健

2025年，合景悠活实现营业收入3329.9百万元，同比下降6.8%；实现毛利829.4百万元，同比下降6.0%，整体业绩变动与行业下行周期的整体趋势保持一致。值得关注的是，公司盈利端呈现出显著的修复态势，年内录得净亏损316.3百万元，同比大幅收窄43.4%，亏损幅度得到有效控制；综合毛利率达到24.9%，较2024年提升0.2个百分点，在行业毛利率普遍承压的背景下，实现了盈利水平的稳中有升，核心盈利能力保持稳定。

成本管控成效是盈利韧性修复的核心支撑。2025年公司销售成本2500.4百万元，同比下降7.1%，成本降幅略高于收入降幅，为毛利率稳定提供了基础。同时，公司其他开支净额同比大幅下降48.3%，从2024年的1050.0百万元降至2025年的543.1百万元，其中2025年计提贸易应收款项减值亏损393.2百万元、商誉减值亏损83.8百万元、物业厂房及设备减值亏损29.0百万元。减值规模较2024年大幅减少，资产减值对利润的侵蚀显著缓解，成为亏损收窄的重要原因。

图：2025年合景悠活核心经营指标

资产质量与流动性安全方面，公司2025年末资产总额5976.0百万元，负债总额3182.6百万元，流动比率1.67，整体偿债能力保持在合理区间。现金储备方面，2025年末公司现金及现金等价物1219.2百万元，同比增长6.4%，现金储备保持充裕；总借贷规模414.3百万元，同比下降21.0%，其中1年内需偿还的短期借贷140.3百万元，2-4年需偿还的长期借贷274.0百万元，公司处于净现金状态，无短期偿债压力，财务结构持续优化。

针对行业普遍面临的应收款回收难题，公司2025年末贸易应收款项2742.3百万元，同比微降1.5%，同时基于审慎原则，结合应收款收回速度放缓的市场现状，计提了足额的减值拨备，充分释放资产风险。应付端方面，2025年末公司贸易应付款项684.7百万元，同比增长12.4%，主要源于公司与供应商磋商延长付款期限，营运资金效率得到持续改善。

战略落地：效益优先贯穿经营全周期，核心举措成效显著

2025年，合景悠活坚定贯彻效益优先的核心经营战略，围绕业务结构优化、运营效能提升、资产风险管控、核心业务深耕四大方向推进战略落地，各项举措均取得实质性成效。

业务聚焦战略落地见效，主动优化项目组合提升盈利质量。公司审慎评估市场环境变化，严格筛选项目准入标准，退出低效、高风险项目，推动资源向低风险、高盈利质量的核心业务倾斜，实现了业务发展从规模驱动向价值驱动的转型。同时，公司全面推进降本增效战略，通过供应链集中采购压降运营成本，推行扁平化管理提升组织效率，深化智慧化系统应用降低人工与管理成本，实现了运营效率的全方位提升，2025年销售成本降幅超过收入降幅，降本增效成果得到验证。

资产风险管控战略持续深化，审慎出清存量风险。针对市场环境低迷带来的应收款回收放缓、部分存量项目盈利不及预期的问题，公司基于审慎原则，足额计提贸易应收款、商誉、物业厂房及设备的减值拨备，充分释放过往年度收购及市场环境变化带来的存量风险，为后续轻装上阵、稳健发展奠定了基础。同时，公司严格控制资本开支，2025年无重大投资、收购及处置事项，亦无经董事会批准的重大资本资产增加计划，经营策略更趋稳健。

人力资源优化战略同步推进，匹配业务发展需求。2025年末公司拥有雇员12244名，较2024年的15577名有所优化，公司建立了与市场水平匹配、与员工绩效挂钩的薪酬体系，除基本薪金外，提供绩效奖金、购股权、医疗福利及系统化培训课程，在优化人员结构的同时，保障了核心团队的稳定性，为服务品质提升提供了人才支撑。

竞争位势：双轮驱动业态均衡发展，稳健经营构筑行业竞争力

在行业加速分化的背景下，合景悠活凭借均衡的业态布局、稳健的盈利管控能力与完善的全链条服务体系，在行业中形成了差异化的竞争优势。

业态布局方面，公司形成了住宅物业管理服务、非住宅物业管理及商业营运服务双轮驱动的业务格局，2025年两大分部收入分别为1675.2百万元、1654.7百万元，收入占比分别为50.3%、49.7%，结构高度均衡，是行业内少数实现住宅与非住宅业务规模对等的物企。均衡的业态布局有效对冲了住宅市场下行带来的业绩波动，也为公司在非住宅细分赛道的深耕奠定了规模基础。

业务结构方面，公司牢牢守住基础物业服务基本盘，抗周期能力持续增强。住宅物业管理服务中，核心的基础物业管理服务2025年实现收入1466.9百万元，同比微增0.2%，在地产开发节奏放缓、前端预售管理服务需求收缩的背景下，实现了存量基础业务的逆势稳定，成为公司业绩的“压舱石”。非住宅物业管理及商业营运服务中，核心的非住宅物业管理服务收入占分部总收入的89.9%，业务结构保持稳定，商业营运服务形成了全周期运营能力，进一步丰富了公司的盈利来源。

业务创新：结构优化聚焦核心价值，服务模式持续升级

2025年，合景悠活围绕“稳存量、优增量”的核心思路，持续推进业务结构优化与模式创新，剥离低效业务，聚焦核心价值赛道，推动业务高质量发展。

住宅物业管理服务方面，公司在保障基础服务稳定的同时，持续优化社区增值服务结构。2025年住宅物业管理服务收入1675.2百万元，同比下降5.3%，其中预售管理服务收入68.1百万元，同比下降17.5%，主要受地产开发预售节奏放缓影响；社区增值服务收入140.2百万元，同比下降36.9%，主要源于公司主动优化业务结构，剥离低确定性、低盈利性的增值服务品类，聚焦业主核心居住需求，深耕家居生活服务、物业代理服务、公共区域增值服务三大核心品类，尽管收入规模有所下降，但业务可持续性与盈利稳定性得到显著提升。

非住宅物业管理及商业营运服务方面，公司在优化项目组合的同时，持续推进服务模式升级。2025年非住宅分部实现收入1654.7百万元，同比下降8.3%，主要源于公司主动退出低效项目，审慎控制非核心业务扩张。在服务模式上，公司针对非住宅业态客户的差异化需求，打造了“基础物业服务+定制化运营服务”的全链条服务模式，从基础的空间运维向客户全周期运营服务延伸，提升了客户粘性与单项目盈利空间。商业营运服务领域，公司构建了前期规划咨询、租户招徕、租户管理、营销推广的全周期运营体系，针对不同商业项目制定定制化运营方案，实现了商业项目运营价值与公司服务收入的协同提升。

服务品质：精细化运营筑牢基本盘，标准化体系提升服务质量

服务品质是物企生存发展的根本，2025年合景悠活始终坚守服务品质底线，以客户满意为核心目标，通过精细化运营、标准化体系建设、全链条服务升级，持续提升服务质量，筑牢业务发展基本盘。

住宅物业管理领域，公司针对基础物业服务进行精细化升级，围绕保洁、保安、园艺、维修维护四大核心基础服务，完善场景化服务标准与全流程操作规范，提升服务的标准化与专业化水平。通过基础服务品质的持续提升，公司有效维系了存量项目的业主满意度与物业费收缴率，保障了基础物业管理服务收入的稳定增长，印证了公司服务品质得到业主的广泛认可。同时，公司构建了线上线下一体化的培训机制，围绕客户需求强化一线服务人才储备，提升一线服务人员的专业度与响应速度，为服务品质的持续升级提供了人才支撑。

非住宅物业管理与商业运营领域，公司针对不同业态客户的差异化需求，打造定制化服务体系，持续提升客户粘性。在商写物业服务中，公司不仅提供基础的物业运维服务，还围绕入驻企业的经营需求，完善商务配套服务，搭建资源对接平台，实现了从“空间管理者”向“生态运营者”的升级。在商业营运服务中，公司深度契合商户经营诉求，通过精准的运营管理、营销推广与商户扶持，助力商户提升经营效益，服务能力得到商业项目业主与商户的双重认可。

此外，公司通过组织架构优化与供应链整合，在保障服务品质的前提下实现成本的合理管控，避免了行业内普遍存在的“降本降质”问题，实现了服务品质与运营效率的协同提升，形成了“品质提升-客户粘性增强-收入稳定-口碑提升”的正向循环。

科技探索：数字化赋能降本增效，智能化建设锚定长期发展

2025年，合景悠活持续推进数字化转型与智能化建设，以技术应用赋能运营效率提升与服务品质升级，数字化已成为公司降本增效与精细化管理的重要抓手。

在运营管理端，公司深化业财一体化系统的全面应用，打通业务前端与财务后端的数据壁垒，实现了业务全流程的数字化管控，有效减少了重复性人工操作，降低了内部沟通与管理成本，提升了管理决策的效率与精准度。在项目运营端，公司全面推广智慧巡检、远程监控等智能化系统的应用，通过物联网技术实现对项目设施设备的实时监控与预警，优化了项目人员配置，提升了一线运营效率，为公司降本增效目标的落地提供了技术支撑。

在智能化建设的长期规划上，公司上市募集资金中专项规划了智能服务系统升级的资金用途，先后于2021年、2022年调整募集资金分配方案，持续预留资金用于升级智能服务系统，提升运营效率与服务质素。公司将根据技术迭代节奏与市场需求变化，审慎推进智能化建设投入，持续通过数字化技术赋能服务品质升级与运营效率提升，为企业长期发展注入科技动能。

总结

面对行业变局，合景悠活将继续坚持效益优先的核心经营战略，以专业服务为核心抓手，以品质运营为发展根基，持续优化业务结构与区域布局，深化降本增效举措，推动业务发展从规模驱动向价值驱动转型。同时，公司将持续坚守服务品质底线，深化数字化转型与服务模式创新，不断巩固自身核心竞争优势，在行业深度转型的浪潮中锤炼经营韧性，实现高质量、可持续的长期发展。