鑫苑服务以“减法换加法”实现从“跑量”到“提质”的蝶变

2026年03月31日 16:50:27

2025年，物业管理服务行业步入存量深耕、质效优先的发展新阶段，“有质量的增长”成为检验物企真正实力的核心标尺；面对行业普遍“增收不增利”的压力，鑫苑服务（01895.HK）用一组含金量更高的数据，完成了一次从“跑量”到“提质”的战略蜕变：

2025年全年收入历史性突破9亿大关，核心业务稳健增长，毛利率、坪效等关键经营指标显著改善，科技布局与多元业态协同发展的优势持续释放，为企业长期可持续发展筑牢根基。

收入历史性突破9亿，盈利质量显著提升

根据财报信息，2025年，鑫苑服务实现总收入约9.05亿元，较2024年增长4.14%，收入首次站上9亿新台阶。然而，比这个总量更值得深究的，是收入背后的结构变化与质量提升。如图所示：

公司物业管理服务收入6.37亿元，同比大幅增长11.6%，成为拉动收入增长的核心引擎；增值服务收入保持稳定增长，达2.07亿元，展现出多元业务的韧性。尤其值得关注的是毛利率：从2024年28.2%跃升至2025年31.2%，提升幅度高达3个百分点。其中两大主营业务物业服务与增值服务毛利率均实现同步提升，尤其是增值服务毛利率，从2024年的32.2%飙升至40%，这意味着公司在收入总量温和增长的同时，每一份收入创造的价值含量在显著提升。

不过，值得关注的是，工程施工与交付前咨询服务收入有所下降，表面看这似乎是“负贡献”，但如果从质量和效益角度观察，实则反映出公司主动压缩关联方业务、聚焦第三方市场的战略选择。这种“以退为进”的结构优化，值得资本市场重估其底层逻辑之一。

1%面积增长撬动11.6%收入提升，合管比升至1.77

规模扩张上，鑫苑服务始终保持理性与克制。2025年公司在管面积约4048万平方米，同比仅增长1%。这一数字的背后，是公司对项目质量的严格把控，根据公司公告，年内主动对坪效较低的项目实施优化退出，宁可缩减规模，也要保障项目收益质量，让发展更加高质量。

这一动作的成效立竿见影，2025年公司在管面积增速仅1%，收入却增长11.6%。这组数据之间的巨大剪刀差，诠释了“有质量的增长”不是用更多的面积换来更多的收入，而是用更优质的项目结构，让每一平米的价值更充分地释放。

合管比作为衡量物业企业未来增长潜力的核心先行指标，其数值的提升意味着企业“储备面积”充足，未来营收增长的可预期性更强。与此同时，公司合约面积实现11.2%的两位数增长，远超在管面积1%的增速，两者的增速差距，成为未来在管面积与收入加速释放的核心动能。更值得关注的是合约面积的来源结构：2025年新签合约1577.9万平方米中，来自关联方的仅12.4万平方米，占比不足1%，第三方新签面积达1565.5万平方米，占比超99%，合约端已实现几乎完全市场化的布局。

第三方占比持续攀升，市场化能力已成核心竞争壁垒

评判物业公司长期价值，市场化获取能力是绕不开的核心维度。鑫苑服务的市场化成色，这两年明显持续改善。如下图所示：

从收入维度看，2025年第三方物业管理服务收入达2.61亿元，同比大幅增长29.8%，占物管收入比例从35.2%跃升至41%。这一数字意义深远：外拓项目不仅量在增长，单位产值（坪效）更高于关联方项目，说明市场化拓展的质量在同步提升，独立经营能力持续夯实。

智能体领先应用驱动，创新增值业务提质增效

在行业竞争进入存量博弈的当下，管理效率就是利润空间。鑫苑服务的科技布局，已从基础数字化工具跨越至AI智能体应用，在业内率先完成了这一代际跃升。2025年，公司在物业行业首发“客服智能体”与“管家智能体”，实现了“业务 + 智能 + 管理”的全链路赋能，用科技重新定义了物业服务的效率与体验。

更重要的是，科技投入已开始形成可量化的回报闭环：科技赋能推动管理效率提升，进一步摊薄人工成本，直接助力毛利率改善，利润的释放又支撑更大规模的科技再投入，形成良性循环。今年毛利率提升了3个百分点，科技降本增效功不可没。

在科技赋能提效的同时，鑫苑服务紧抓创新增值服务。面对物业费提升空间受限的行业现状，公司围绕租售、美居、纯水、到家、零售、无人等六大核心业务持续深耕社区生活场景，推动增值服务质效双升。2025年，公司家居生活服务收入达7612万元，同比增长15.5%，占增值服务总收入的比例从33%提升至36%，成为三大增值服务分类中增长势头最强劲的板块，为企业营收增长注入新动能。另外，其商业板块依托覆盖"投融建管退"的全产业链专业能力，从前期资金协调、硬件改造，到后期招商运营、资产增值，通过数据驱动决策和精细化内容运营，深耕资产管理体系，斩获2025年度领航商业新生态标杆企业称号。

科技提效与赛道创新的双重发力，推动了品牌价值与行业认可度全方位攀升，而优质品牌力正是企业穿越行业周期的护城河。2025年，鑫苑服务斩获多项重磅荣誉：中国物业服务满意度百强TOP8、中国物企数字力TOP11、中国物业服务百强企业TOP15等，品牌软实力持续夯实。

结语：深耕质效，行稳致远

纵览鑫苑服务2025年度的各项表现：以“深耕质效”为主线，在收入突破历史关口的同时，实现了坪效提升、毛利率走高、净利润增长的高质量成长；以“科技赋能”为引擎，AI智能体的落地应用正在系统性重构运营效率与成本结构；以“高质量市拓”为方向，第三方占比持续提升与合管比持续走高，共同保障了公司未来成长的确定性与可预期性。

在物业行业新旧动能转换、发展逻辑重塑的关键时期，真正能够穿越周期、持续创造价值的企业，绝非依赖政策红利或关联支撑的“温室花朵”，而是那些凭借自身实力在开放市场中赢得认可的实力派。鑫苑服务以扎实的经营业绩与前瞻的战略布局，正在向市场展示：何为物业行业高质量发展的新范式。随着多项战略举措的持续落地生效，公司的价值成长故事，越来越值得期待。

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