年报观察 | 星盛商业寻变 风口之上的取与舍

商业客

“消费者买的不仅仅是商品，而是一种认同感，一种体验，一种社交的货币。”事实上，管理层已精准把握当下年轻人的消费情绪，而如何具体落地才是重点。

近年来，随着消费结构迭代，18-35岁年轻群体逐渐成为核心消费主力，一批批聚焦“年轻力”的商业项目逆势突围，而在这场群战中，谁能主动引领消费情绪，谁便能脱颖而出。

星盛商业无疑也是比拼“年轻力”的头号选手之一。3月26日，企业披露了2025年全年业绩公告，数据之下，反映出的不仅是当下商业赛道的残酷角逐，更是企业能否读懂年轻人的一份答卷。

据财报数据显示，受行业大环境影响，期内，星盛商业实现收入5.83亿元，年内利润1.38亿元，归母净利润1.43亿元，均有小幅下滑，但毛利率仍录得47.7%，同比上升了1.5个百分点。

在运营方面，2025年同店客流同比增长3.8%，同店销售额同比增长1.8%，若考虑山姆销售额，增长率则为14.8%；截至2025年底，整体出租率93.6%，较2024年底上升1.4个百分点。

回顾2025年整体消费市场，执行董事兼董事会主席黄德林仅用八个字概括——稳步扩容，提质升级。“大盘在涨，但结构在变，需求在变，人心在变。”

消费三大“变”

如果能用短期的阵痛，换取未来长期高质的发展，何乐而不为？

近几年，求稳、聚焦成为了星盛商业核心发展底色，因此在主动清仓部分项目后，企业的整体收入也不免受到了一定的影响。

从业务构成来看，星盛商业营收由委托管理、品牌及管理输出、整租三大服务板块组成，2025年分别录得收入3.78亿元、0.74亿元、1.31亿元，仅整租服务收入实现7.5%同比增长外，前两大服务板块收入均有一定下滑。

针对收入波动的原因，财报指出，本年度出于整体利益角度评估，集团主动与珠海国际大厦商场、山水奥莱·六安星河COCO City及珠海来来星河COCO City业主进行协商并完成解约。

尽管收入有所下滑，但项目提质之下，整体毛利率水平较去年有了提升，尤其是整租服务部分从微利变盈利，包括厦门COCO Park在内的新项目开始步入成熟期。

2025年，委托管理、品牌及管理输出、整租三大服务的毛利率分别为54.5%、74.4%、13.5%，分别较去年同期提升了2.9个百分点、2.3个百分点、6.3个百分点。

截至2025年底，星盛商业共向52个商用物业项目提供服务，涵盖19个城市，总合约面积约250万平方米，当中由独立第三方开发或拥有的比例由2024年同期的47.1%，进一步压降至45.8%。

然而，剔除低效项目，优化盈利结构只是第一步，如何在年轻化消费浪潮中抢占先机，才是星盛商业持续发展必须面对的核心命题。

“消费者买的不仅仅是商品，而是一种认同感，一种体验，一种社交的货币。”事实上，管理层已精准把握当下年轻人的消费情绪，而如何具体落地才是重点。

在黄德林看来，过往消费者的购物是盲目的，为买而买，但如今更多是为情绪价值买单。他举例道，针对厦门星河COCO Park项目，星盛商业加入了大量体育体验项目，例如打造了当地最大的匹克球球馆，并引入了18家户外运动体验类主力店。

在首发经济上，2025年这一年，集团新开发品牌数量超400家，引进各类首店超200家，品牌汰换率超26%。

而一系列的运营升级，确实也带来了实打实的会员粘性提升。数据显示，期内，星盛商业会员消费人数增长35%，复购率达46%，其中银卡以上会员消费人数增长82%，复购率达56%。

立足健康底盘后，星盛商业对未来项目的布局也愈发清晰，2026年将会有4个新项目相继落地，包括深圳星河WORLD·COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO CityA馆、南京星河COCO City、深圳龙岗星河COCO City项目。

资产管理把控

在2025年业绩会上，投资者最关注的莫过于企业对现有资产的管理，尤其是REITs。

早在2025年中期业绩会上，管理层便提到星盛商业近几年一直在研究资产证券化，认为公募REITs是市场的拐点，未来会在这一块去寻找新的增长点。

而事实也确实如此，自2025年9月，发改委与证监会优化扩募规则，扩募间隔期缩至6个月、简化申报流程，间接降低发行与时间成本后，国内商业REITs开始爆发式涌现。

2026年3月16日，由星河控股申报的红土创新星河集团商业不动产REITs已获得深交所受理，成为今年以来第15只获交易所受理的商业不动产公募REITs。

据资料显示，该基金的底层资产正是由星盛商业管理运营的深圳龙岗星河COCO Park项目，该项目于2012年9月开业，商业可租赁面积约5万平方米，2023年、2024年、2025年底时点出租率分别为99.87%、99.01%、99.34%。

截至2025年底，龙岗星河COCO Park估值为22.35亿元，拟募集16.86亿元，2026年度可供分配金额7130.73万元、分派率4.23%，2027年度可供分配金额7064.17万元、分派率4.19%。

公司行政总裁陈群生表示：“REITs对于星盛商业来说是一件非常好的事情，可以和星河控股一起，通过另外一个平台增加一个获取项目的渠道，甚至是某种程度的小股操盘方式。”

另一方面，投资者也高度关注企业如何进一步提升资金的使用效率。

财报数据显示，2025年，星盛商业经营性现金流净流入1.74亿元，同比增长3.3%；期末在手资金13.43亿元，全年派息率高达87%。

针对投资人提出的上述问题，首席财务官马超群回应称，该问题确实一直困扰着星盛商业，作为上市公司本身，确实要想方设法提升整体的ROE水平，但在如今的大环境下，账上有现金绝对是一件好事。

而在今年1月，星盛商业与农银国际签订投资管理协议，计划通过货币市场基金、首次公开发售配售、大宗交易及私人投资公开股票等方式，以期实现资本增值，预计投资总额不超过2亿港元，将使用公司现时可用的现金储备。

马超群坦言，对于上市公司而言，这也是不得已而为之的行为。“实际上，我们目前只放了5000万元的投资金额，安全第一、流动性第二、收益第三。”

不过值得一提的是，在借力REITs、管好资金之外，星盛商业也在积极拓宽商业赛道的布局。

2025年11月14日，历经近一年磋商，星盛商业与上海光明地产正式签署合作协议，围绕位于江苏省宜兴市的“光明小镇谷里商业广场”项目展开深度协作，由星盛商业提供全周期招商及商业顾问服务，共同打造文旅商业融合新地标。