2025年中国金茂财报点评： 地产开发毛利率上升两个百分点

（来源：克而瑞地产研究）

导读

3月24日，中国金茂发布2025年全年业绩。中国金茂董事长陶天海表示，目前，地产行业仍处于竞争格局的重塑阶段，大浪淘沙始见金，行业洗牌之后留下的实际上是高手之间的竞争。普遍头部企业采取了盘活存量、做优增量、调整业务结构等举措，中国金茂也是一样。

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盈利：增收又增毛利，物业开发毛利率回升至13%

2025年中国金茂实现营业收入594亿元，同比增长0.5%（2024年营业收入为591亿元）。毛利润92亿元，同比增长7%，整体毛利率15.5%，较上年14.5%略有提升。其中，物业开发毛利率13%，较上年11%提升2个百分点，主要是上海、北京、西安等地确认收入的项目毛利较高。此外，净利润为21.88亿元；净利率为3.69%，略低于2024年的3.72%。

从成本管控来看，期内三费管控成效显著，销售费用下降4%、管理费用下降13%、融资成本下降9%；三费费用率11.8%，较2024年13.1%有所下降。此外，期内计提发展中物业及持作出售物业减值6亿元。

需注意的是，虽然高价值地块提供了高毛利率，但整体净利率在下降。主要是期内的税项支出大幅提升，尤其是境内土地增值税，随着项目市场均价越高、增值率越高，预计LVT税率越高。

结合期末，中国金茂的合同负债642亿元，较期初增长22%，所隐含的已售未结转资源，以及新获取优质项目逐步进入结算周期，未来营收规模有望维持在600亿元左右，毛利率有望继续小幅回升，但剩余存量项目减值风险仍有不确定性因素。

图1 2025年及2024年中国金茂盈利能力情况

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现金流：现金净减少24亿，2026年锚定300亿权益投资目标

2025年中国金茂现金及现金等价物净减少额为24亿元，期末的现金及现金等价物余额为284亿元。

期内，中国金茂的经营活动现金流净额为净流入5亿元，而去年同期为净流出。期内，中国金茂仍有大量资金持续投入建设，发展中物业增加658亿元。此外，投资活动净流出49亿元，其中合联营企业的投资支出约60亿元。

2025年中国金茂共计获取21个项目，总土地款577亿元，权益土地投资额272亿元。新增土储全部位于一二线城市，其中北京、上海两大战略深耕城市投资379亿元，占比高达66%。

截至期末，中国金茂的未售货值约2786亿元，其中67%集中在华北及华东，89%位于一二线城市。对于2026年的投拓节奏，管理层透露，全年将锚定300亿元的权益投资目标。

中国金茂董事长陶天海表示，“一线及二线核心城市仍然具有旺盛的潜在需求，只是因为目前市场尚处于下行过程，很多投资者还没有找到一个入市的好时机，随着整个市场逐渐实现止跌回稳，这个需求还是非常旺盛的”。同时，“在三四线城市满足好地段量、好产品的项目仍然有机会”。

图2 2025年及2024年中国金茂经营、投资、筹资活动现金流净额（亿元）

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资产负债：非受限现金短债比逼近1，2026年解决25%的存量问题

期末，中国金茂的现金和现金等价物284亿元，受限制银行结余40亿元。年内成功发行多笔低利率债券，全年公开市场融资成本低至2.3%，新增融资平均成本2.75%，较上年进一步下降。此外，持有存货1067亿元，较期初增加28%。

在盘活存量方面，早在2024年6月，中国金茂便启动了“奋进计划”，提出用三年时间解决80%的存量问题。其中，2025年的目标是解决35%，2026年完成25%，2027年完成20%。管理层透露，2025年是“奋进计划”正式实施的第一年，全年达成36.2%，如期完成首年目标。

从负债来看，期末计息银行贷款和其他借款1290亿元，较期初增加5%。一年内到期债务281.25亿元，较期初增长30%，短期偿债压力有所上升。

期末，中国金茂非受限的现金短债比从1.43降至约1.01，仅勉强覆盖短期有息债务，安全边际明显收窄。此外，应付贸易账款242亿元（其中一年内到期为166亿元）、应交税费30亿元，对企业日常资金周转构成一定压力。若2026年销售回款不及预期，资金链仍将面临一定考验。

整体来看，中国金茂的经营性现金流经营现金流虽已转正，但规模偏小，整体现金流缺口仍需筹资性现金流来补充。此外，加大投资力度也让企业的非受限现金短债比将至1的临界点，管理层需要做好债务规划，避免集中到期造成的现金流紧张。需注意的是，应收非控制股东款项高达292亿、应收关联方款项高达259亿，建议加快项目清算和分配节奏，设定回款时间表和逾期预警机制，降低资金沉淀风险。此外，未来仍需关注中国金茂应收款项与存货，是否会进一步计提减值拨备。

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特别提醒

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