净收入946亿，不想只卖房的贝壳能靠租房和家装撑起来吗？

（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

当房地产行业整体交易量不可避免的出现下滑时，以交易量为核心业务的房产中介未来该怎么走，是行业所关心的问题。

作为国内最大的房产交易平台，贝壳过去几年都在尝试摸索，发现哪些业务能够成为新的支撑。在最新的财报中，答案正在初现端倪。

贝壳2025年财报显示，公司去年净收入额946亿元，较上年同比增长1.2%；毛利202亿元，同比下降11.9%；净利润额29.91亿元，同比下滑26.65%。

根据国家统计局的数据显示，2025年全国新房销售额为8.39万亿元，同比下降12.6%。从直观数据来看，身处房产中介行业，在全国房地产市场交易量和交易量同步下滑的背景下，贝壳也未能走出逆势上扬的节奏。

传统交易业务作为贝壳“一体三翼”结构中的核心“一体”，受到了最明显的冲击。

财报显示，贝壳体系的总交易额为3.18亿元，同比减少5%。其中，代表二手房业务的存量房交易额为2.15万亿元，同比减少4.2%；代表渠道的新房交易额为8909亿元，同比减少了8.2%。

可以说，和房产交易相关的业务，都出现了明显的下滑。一直以来，房产交易都是较高利润的业务，总交易量的下滑也拖累了利润表现，加上去年链家经纪人固定薪酬的增加，使得公司的利润受到影响。

不过，贝壳体系的规模还在增加。财报显示，到去年年末，贝壳体系的门店数量仍在增长，超过6.11万家，较上年末增加了18.5%；经纪人数量也增加到52.3万人，较上年底增加了4.6%，线下的实体规模和从业者规模还在增长。

核心交易业务量下滑，人员和成本还在提高，那贝壳的收入增长是从哪里来的？

来自“三翼”业务带来的收入，是财报中给出的答案。尤其是租赁和家装家居业务的增长，对冲了房产交易业务的下滑影响，初步形成新的业务支撑。

房产交易额承压，贝壳想做更多事

作为中介平台，首先要看的还是贝壳的交易业务。

贝壳的交易业务，又分为二手房中介和新房渠道部分。二手房的收入主要来自于交易房屋的佣金，新房业务收入主要来自于作为销售渠道，与开发商方面的销售结算。

佣金收入的多少，取决于交易房屋的总价和整体的交易量。在这一方面，贝壳难逆转大势。不过，财报中提到，去年贝壳体系下的链家和贝联门店二手房交易单量有11.2%的同比增长，创下了历史新高。去年四季度存量房业务贡献率，还有1.5个百分点的提升。

也就是说，交易量有所上升，但交易总金额在下滑，其中变量主要在于交易房屋的价格。

同时，存量房业务中的平台服务，加盟服务和其他增值服务收入基本持平，优质门店和经纪人网络规模效率则在提升。

到2025年末，贝联活跃门店和活跃经纪人的数量同比增加21.3%和7.2%，每名活跃贝联经纪人二手房交易单量同比提升6%。

新房业务方面，交易额和业务净收入整体表现下滑，但是对整体业务利润率的贡献，则在上一年的基础上还提高了0.2个百分点，达到了25%。

尤其在去年第四季度，由于部分城市呈现出的交易热度表现，新房业务收入也随之上升，对整体业务的贡献率甚至达到了28.3%。

需要提到的是，由于新房市场下行，开发商普遍存在销售压力。在这样背景下，贝壳也在尝试新的营销模式。

贝壳管理层也业绩会上表示，过去公司的业务是基于相对传统的渠道逻辑，围绕佣金与流量进行资源分配。但目前所尝试的，是把新房业务从“渠道角色”升级为“项目全周期合作伙伴”。

管理层坦言，首先新房线上化与数字化程度仍然偏低，公司正在通过数据能力与产品能力提升，为购房者头疼的购房决策问题，提供线上决策支持；其次，会完善对流量资源的配置，提高项目与购房者之间的匹配效率，扩大购房者服务覆盖面，并且提高转化率；最后，未来将不仅作为房企销售末端的渠道合作方，还会从开发前期就为开发企业提供产品定位、获客、匹配到销售节奏管理等一系列流程，用以提升整体效率。

这部分业务，很可能会涉及到贝壳开发业务贝好家业务的转型。

事实上，贝好家CEO 徐万刚去年年末就在发布会上就曾透露，贝壳未来不再做自操盘项目，而财报中提到的C2M（消费者直连建造者）则是推进的方向——这部分业务，未来更多的是利用贝壳直接面对购房者的数据优势，通过与开发商合作，参与到房屋开发、建设的前期策略当中。

租赁业务成为业绩“黑马”

相较于交易类业务，去年贝壳体系中非交易类业务——即租赁业务和家装家居业务的增长，表现颇为抢眼。

同比增速达52.8%的租赁业务“省心租”，成为贝壳去年财报里的一匹“黑马”。这项业务去年全年收入219亿元，贡献率已经从2024年的5%，上升至去年的8.6%。

财报显示，到去年末“省心租”在管房源量超过70万套，同比增长62%，实现了经营层面的全年盈利——这在长租公寓行业当中并不容易。

对于如何做到盈利，贝壳管理层表示，核心在于“省心租”的轻量化转型方式。不同于传统“二房东”靠房屋差价获得盈利的方式，贝壳“省心租”做的是帮助房东“招租”的事情，做的是租期管理，赚取的是服务费，以及增值服务的部分。

由于不用承担房屋产权或者承租的重资产，这种轻量化的模式使得企业占用资金的风险降低，具有较为稳定的利润空间。

但短板在于单间房源产生的利润较低，因此需要庞大的规模才能对整体利润形成支撑，并且对管理房源的运营周转率提出了更高的要求。

在这方面，AI技术的使用对经营提供了实际的帮助。管理层谈到，相较于之前由人的经验完成的收房、定价、招租工作，现在将AI技术嵌入，通过对历史成交数据、区域供需、房源特征等信息的分析，能够对进出房源获得更准确的判断，对运营人员的效率起到了有效帮助。

不过，“省心租”整体来说还是薄利业务。从去年的策略来看，规模增长、市场占位是租赁业务去年的主要任务。

到了今年，提高单房利润则成为体系内所关注的指标，在去年增量的基础上，今年对租赁业务提出了增利的要求。

除了“省心组”业务外，家装家居业务虽然收入贡献不及租赁，但也呈现出难得的增长态势。

财报显示，家装业务去年收入154亿，同比增长4.4%，贡献利润率达到了31.4%，较早前的30.7%提高了0.7个百分点，经营层面亏损实质收窄。

要知道，家装业务面对的不仅是体系内主力业务的下滑，还有家装行业需求量收缩的行业背景。但贝壳家装的优势也很明显——核心业务面对的二手房购房者本就潜藏了大量的装修需求，家装业务从二手房门店获客既更精准，又降低了获客成本，同时庞大的交易量也让家装业务具备了集采优势。

财报提到，家装业务供应链端，主材集采比例约80%、辅材集采比例约60%，这样可以大幅降低材料成本与价格波动风险；交付端则通过BIM智能设计工具提升设计师效率，以及人员提效升级交付效率。换句话说，通过对包括返工、售后等产生隐形成本环节的控制，用以降低成本。

AI不会取代经纪人，但对人的要求更高

事实上，不论是房产交易还是租赁业务，包括家装业务中，贝壳都加大了AI技术的使用。在业绩交流会上，管理层也重点提及了这一点。

管理层认为，AI不会取代经纪人，而是会把行业“一分为二”：“一部分是大量标准化环节会被高速自动化，效率更高；另一部分则会向专业化、责任化和高价值服务集中。”

其中提到关键的一点，也呈现出中介行业的特征：“很多购房者一开始根本说不清楚自己到底要什么，很难完整精准地表达需求；供给侧的房子又是非标品，每套房子、价格、特征和交易都不确定性。“

“正因如此，行业天然需要有人去理解、解释、匹配、协调和承担责任。因此，当标准化环节被AI优化之后，真正决定组织上限的，会越来越集中到服务者本身的能力上。”

可以说，贝壳正在试图撕去中介行业长期以来单纯的“撮合卖房”标签，转而向市场存量房源运营，以及协助购房决策者的身份进行靠拢。

不论最终成功与否，但有一点是确定的——那个靠人多就能卖得了房的时代，已经过去了。