年报观察 | 中国金茂：要做产品引领者、转型发展的优等生

观点网 2025年以来，从中央到地方，一套套政策“组合拳”接连发力，房地产市场正式踏上了企稳回升的节奏。

行情回暖之际，作为排头兵的中国金茂也在悄然变阵，过去一年，这家企业通过土地换仓，把火力重新对准一二线核心城市；同时，金茂瞄准高端改善产品，在逆风局里闯出了一条新路。

战略转身叠加市场回暖，这一年，金茂交出的成绩单，确实让人眼前一亮。

数据显示，年内公司实现收入593.71亿元，同比提升1%，所有者应占溢利约12.53亿元，同比18%，扣除投资物业公平值亏损后的净利润达到13.63亿元，比上一年度增长2%。

在行业利润被越压越薄、“增收不增利”成为家常便饭的当下，中国金茂这份答卷颇为亮眼。

这是中国金茂交出的“十四五”答卷，但站在“十五五”的开局之年，这家企业也有了新的规划。

3月24日下午的业绩投资者会上，中国金茂主席陶天海直言，未来五年，宏观经济及地产行业仍将是承压期、挑战期，但对有准备有能力的企业而言，实际上是实现战略突破、弯道超车的关键机遇期。

他表示，“十五五”期间公司将贯彻产品引领、客户至上的理念，将中国金茂打造成为地产行业的产品引领者、转型发展的优等生。

开发业务：双轮策略成效渐显

从营收结构看，物业开发依然是金茂业绩的压舱石。年内该业务实现收入494.76亿元，占总收入八成，毛利率同比上升2个百分点至13%。

观点新媒体注意到，过去一年，针对开发业务，中国金茂明确提出“做优增量、盘活存量”的双轮策略。

在做优增量上，金茂的路径清晰可见，便是通过投资创标、运营创标和产品创标，来加速资金周转和利润贡献。

投资创标方面，中国金茂高级副总裁张辉透露，2025年公司共计获取21个项目，总土地款577亿元，权益土地投资额272亿元，新增土储计容面积197万平方米。新增土储全部落子一二线城市，其中北京、上海两大战略深耕城市投资379亿元，占比高达66%。

截至年底，公司未售货值约2786亿元，足以支撑未来经营需要。其中67%集中在华北及华东等经济发达区域，89%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升8个百分点，货值结构进一步优化。

对于2026年的投拓节奏，张辉给出的关键词是“积极不激进”，他透露，全年将锚定300亿元的权益投资目标。

运营创标方面，则强调“快开、快回、快清”，加速资金回流与利润兑现，力求一年一熟、力争一年两熟。

据了解，2025年，中国金茂拿地平均首开周期压缩至5.2个月，其中，重庆璞印金开、成都东城金茂晓棠、上海润云金茂府等项目基本实现当年拿地、当年清盘。公司经营现金流平均回正周期10.4个月，平均首开认购兑现度128%、价格兑现度104%。

业绩会上，中国金茂首席财务官乔晓洁表示：“2025年，公司全盘利润指标明显优化，平均净利率较可研提升1.2个百分点，利润总额预计提升15.3亿元。”

至于产品创标，2024年，中国金茂正式发布“金玉满堂”全新产品线，而2025年一年，该公司共计打造了“6府7璞5满8棠”共计26个项目，市场反响热烈。

在盘活存量方面，早在2024年6月，中国金茂便启动了“奋进计划”，提出用三年时间解决80%的存量问题，加快存量去化。其中，2025年的目标是解决35%，2026年完成25%，2027年完成20%。

张辉在会上透露，2025年是“奋进计划”正式实施的第一年，整体执行进度良好，全年达成36.2%，如期完成首年目标。

具体来看，2025年全年，中国金茂通过挂账式收储、存量土地置换、优化规划条件等方式，累计盘活土地15宗。张辉提到：“另外有7宗土地已经明确了路径，实现初步盘活，合计22宗，总货值约180亿元。”

此外，通过多措并举，公司累计落地26宗大宗资产盘活；同时，期内加速尾盘清盘，实现47个项目尾盘斩尾。

得益于增量与存量的双轮驱动，2025年全年，中国金茂在市场持续筑底的大背景下，却走出了一条不一样的曲线。年内，公司销售金额1135亿元，同比逆势增长16%；累计签约销售建筑面积479.5万平方米。

受全线高端定位影响，住宅平均签约单价提升至约2.7万元/平方米。

从签约分布来看，高能级城市的集中度进一步提升，其中，一、二线城市签约占比达到96%，同比提升6个百分点；华北、华中区域合计占比73%，提升5个百分点。

展望2026年，中国金茂管理层给出了清晰的预期，期末可售货值2200亿元，平均去化率55%左右。因此，公司预计，无论行业排名还是销售规模，总体将保持稳中有升的态势。

第二曲线：转型发展的关键战场

在业绩投资者会上，中国金茂管理层对非开发业务寄予厚望。

陶天海直言，未来五年，中国金茂要加速第二曲线的发展，加速意识的转变，把第二曲线打造成为具有辨识度的领先品牌。

回看过去一年，金茂服务已经从追求“规模扩张”转向“有质增长”，多项指标稳步攀升。

年内，金茂服务实现总收入约36.68亿元，同比增长18.5%；毛利约7.20亿元，较去年增加0.3%；归母净利润达3.1亿元。

外拓布局上，金茂服务坚持聚焦核心城市与优质业态，在管面积稳中有升，同比增长5%，签约年合同额同比提升25%，一二线城市签约占比达97%，非住业态签约占比64%，实现了规模与质量的双重跃升。

截至2025年12月31日，金茂服务在管建筑面积约为1.06亿平方米，较截至2024年12月31日增加约4.8%，遍及中国25个省、直辖市及自治区的66个城市，636个物业项目，包括430个住宅社区及206个非住宅物业。

在精品持有方面，公司着力提升经营质量，力求“做一成一”。从整体战略来看，一方面，中国金茂计划将现有资产做优做强，全力打造标杆项目；另一方面，对规划中的商办资产重新评估，主动退出部分低效无效资产，保持资产规模合理有序。

报告期末，公司在营持有型物业总建面357万平方米，加上在建项目，公司持有型物业总建面为436万平方米。

过去一年，尽管市场承压，公司持有业务整体表现稳中有升。其中，在营酒店盈利持续增长，收入同比增长8%至16.21亿元，EBITDA同比大幅增长31%至3.7亿元。

商业运营端同样亮点频现，年内，杭州奉望水街开业客流突破10万人次，出租率达到98%；北外滩金茂中心招商不到一年，出租率便超过70%，实现快速签约开业。

作为首批商业公募REITs之一，“华夏金茂商业REIT”于2024年3月12日上市，2025年整体表现稳中有升，营业收入同比增长9%，全场平均租金同比提升5.5%，年底出租率高达99.2%。

商业运营端的政策红利也在加码，2025年12月31日，中国证监会明确将商业综合体、零售、办公、酒店等多元业态纳入公募REITs发行范围。

面对公募REITs持续扩容，乔晓洁透露，去年中国金茂已成立三亚丽思卡尔顿资产专项计划。“这是在公募REITs尚未放开酒店业态的情况下，我们迈出的探索一步，为后续对接公募REITs打下了非常良好的基础。”

持有、服务和建筑科技三大板块被中国金茂视作公司发展的“第二曲线”，陶天海表示：“'十五五'期间，第二曲线对公司转型发展、调结构至关重要，所以公司也是把第二曲线加速作为重要战略之一。”

具体来看，精品持有方面，未来五年，中国金茂将着重打造酒店、商业和办公、公寓等业态的轻资产管理服务能力，走通资管“投、建、管、退”的新模式，获取开发利润、运营收益和资产增值收益的多元回报。

同时，陶天海表示，服务业务将主要围绕客户满意、财务健康、持续增长、组织精进四个目标，从规模增长向有质增长进行转型。

至于建筑科技，则要成为中国金茂差异化竞争的科技护城河。“我们的目标是成为建筑科技与智慧能源细分领域的行业的领先者。”陶天海说。

融资成本再降：为利润腾空间

在当下的行业生态中，稳健的财务底色，是一家企业最硬的底牌。

回看中国金茂过去一年的动作，在财务策略方面，这家企业持续优化境内外债务结构、降低融资成本。

整体来看，2025年，中国金茂的债务结构明显优化。报告期末，该公司有计息银行贷款及其他借款合共1290.12亿元，其中，开发贷/经营贷占比接近五成，达到639.51亿元，这一比重较2024年的22%大幅提升。

外币债务占比则继续压缩，从2023年的29%降至2024年的25%，2025年进一步下降至20%。

从债务久期分布来看，一年内到期的债务为218.25亿元，占比21.8%；第二年到期的债务占比22.3%；第三至五年到期的债务占比37.3%；五年以上债务占比18.6%，久期结构更加合理。

报告期末，中国金茂持有现金及现金等价物284.03亿元。扣除现金及现金等价物、受限制银行结余及若干其他金融资产后，净债务为966.23亿元，净负债于调整后资本比率为69%。

融资成本是中国金茂2025年财务管理的一大亮点。业绩投资者会上，乔晓洁透露，2025年公司新增融资成本为2.75%，较2024年的3.39%大幅下降67个百分点。

融资成本大幅降低，主要得益于三个方面。其一，公开市场融资成本创下新低。去年，金茂共计发行四笔公司债，合计73亿元，最低融资成本仅为2.3%。

其二，存量资产融资持续突破。3月，以北京凯晨世贸中心为抵押物获得86.9亿元贷款，清偿了原本发行的碳中和债券；11月，又以上海金茂大厦部分楼层作抵，与建设银行等七家国有大行签署不超过99亿元的中长期银团贷款，用于置换此前发行的绿色专项债。

乔晓洁提到：“全年经营贷累计提款226亿元，期限15年，成本都在3%以下，实现了成本的大幅压降。”

其三，新项目开发贷同样实现足额低成本提取。新项目累计提款314亿元，成本大多为自律下限，平均成本仅为2.34%。

谈及2026年的融资策略，乔晓洁表示，公司将继续严控融资成本，同时推进存量项目低息置换，“总体来讲就是要降低财务费用，为企业发展腾出更多利润空间”。

整体而言，站在“十四五”与“十五五”的交界处回望，2025年的中国金茂，交出了一份既有分量、又有质量的答卷。

面对接下来的市场格局，陶天海给表示，行业正处于筑底与修复的过程之中，整体呈现出“行业筑底、结构分化、企业突围”三大特征。

他认为，市场调整已至底部区域，再经过一段时间的筑底与修复，止跌反弹值得期待。

在他看来，一线及二线核心城市的潜在需求依然旺盛，只是目前市场尚处下行通道，许多投资者仍在等待入场的合适时机。随着市场逐步止跌回稳，这些需求有望充分释放。与此同时，“在三四线城市满足好地段、好产品的项目，依然有机会。”

从企业突围的角度，陶天海则指出，地产行业仍处于竞争格局的重塑阶段。

“大浪淘沙始见金，行业洗牌之后留下的，实际上是高手之间的竞争。”他表示，接下来的竞争格局将明显从完全竞争转向寡头竞争，对存活下来的优质房企而言，未来是机会大于挑战，将迎来行业洗牌后新一轮的增长周期。