利润承压分化 | 2026年2-3月物业暨城市服务发展报告

摘要：多家物企公布了2025业绩预告或年报，整体上行业呈现营收增长，但利润承压分化的情况。（报告期2026.01.27-2026.03.24）

政策聚焦服务质量提升，江苏推动城市管理进社区

观点指数 刚刚结束的两会上，“实施物业服务质量提升行动”被首次写入政府工作报告，这一具有战略意义和实践导向的变化，对物业服务行业意味着，短期内供给相关服务的成本上升，长期内企业须要重构服务体系，以科技赋能精细化运营，向高品质生活服务提供者转型。

期内，政策端仍以提质民生服务，解决行业痛难点为主，重点方向包括老旧住宅设施更新、维修资金规范管理、居民筹资与民主参与机制完善，探索城市管理进社区等。部分地方亦逐步推进数字孪生住区与智慧物业发展，以数字科技提升服务效率。

今年2月初，住建部、市监局印发《住宅老旧电梯更新可复制政策机制清单》，聚焦住宅老旧电梯更新难点，系统梳理武汉、广州、北京、上海、浙江等多地相关政策经验，通过健全协同工作机制、强化居民主体参与、拓宽多元筹资渠道、提升资金使用效率、构建全流程安全保障体系，形成可复制推广的实施路径，为各地推进老旧电梯更新、筑牢居住安全底线、提升物业服务保障能力提供清晰的指引与操作规范。

3月初，江苏住建厅印发《江苏省城市管理进社区工作实施方案》，明确要推进城市管理进社区工作，并计划到2026年底，建立完善城市管理进社区工作机制，城市管理进社区覆盖率达到60%，每个县级以上城市至少形成3~5个城市管理进社区工作机制健全的样板模式，推动实现社区居民投诉量、执法案件量“双下降”。到2027年底，健全优化城市管理进社区工作机制，城市管理进社区覆盖率达到100%等。

《方案》提到，要在社区党组织领导下，充分发挥社区统筹作用、部门协同作用和物业“前哨”作用，构建“社区吹哨、部门报到”的工作体系，建立社区与城市管理、住房城乡建设等部门快速响应联动机制，明确工作规则和处置流程，及时支持、服务、保障社区治理，高效解决居民身边的急难愁盼问题。

观点指数认为，城市管理进社区或将有助于明晰管理与服务的边界，城市管理方承担执法、市容管理等公共职能，物业公司可专注于合同约定的市场化服务，减少"无限责任"包袱。

新春期间，多家物企对2026年进行战略部署，总结而言，业内普遍认为当前行业面临多重挑战：宏观层面，城市发展方式转变、增量市场缩小、身处竞争激烈的"红海"之中，高质量增长难度在加大；经营层面，物业费限价政策持续、业主缴费意愿降低、服务诉求不断增加、人工成本持续攀升，导致利润空间持续承压。

面向2026年，各企业坚持稳健经营、提质增效，积极培育新赛道、谋求新增长；聚焦增值业务拓展、盈利能力提升、发展模式创新三大突破方向；同步推动服务标准化、管理精细化、社区数字化与智慧化建设，构筑高质量发展根基。

期内市拓热度良好，物企发力非住业态

今年以来，物企显著加强了项目拓展力度，主要原因是企业需要填补过往因主动剥离亏损项目和被动丢盘而留下的规模空缺，需要用高收缴率、高毛利的非住项目完成对低收缴率、亏损的老旧住宅项目的“换血”。

在增量见顶，竞争愈发激烈的环境下，物企唯有强化外拓能力，抢占“新粮仓”，才能保障未来的业绩增长。

本期内，样本物业企业维持了良好的拓展热度，各类规模的物业企业均在多元化业态上取得突破，但其中头部物企获取的项目无论是质量还是数量上都普遍优于小型物企，凸显出不同物企在品牌溢价、综合解决方案能力及抗风险资金实力上的差距，已成为决定生存发展的分水岭。

以获取项目的业态结构来看，非住宅业态正逐步成为规模增长的核心，期内城市服务项目拓展频次大幅提升，学校、医院、政府办公及轨道交通等公建场景凭借高稳定性构成重要的项目来源；产业园与商办综合体亦成为了物企重点布局的领域。相较之下，住宅领域拓展频次略显不高。

利润承压分化，头部物企品牌调整周期更长

临近年报期，多家物企公布了2025年业绩预告或公告，整体呈现出营收保持增长，但利润承压分化的情况。其中，头部品牌物企的利润大幅下滑，与部分中小型或区域性物企实现扭亏为盈或利润大幅增长形成鲜明对比。

一定程度上，企业规模大小与调整周期以及业务调整难度呈现相关性，规模越大，历史包袱重，减值计提、业务结构调整难度越高，利润修复更慢；部分中小物企包袱轻、调整灵活，盈利反弹更快。

观点指数观察到，物业服务品质提升的投入加大；因附属公司业绩未达标进行商誉减值；应收账款减值计提；部分高毛利增值业务收缩等是造成物企利润大幅下滑或亏损扩大的主要因素。

以具体企业而言，碧桂园服务基于谨慎性原则对全资子公司满国环境的剩余商誉账面余额全额计提减值约9.689亿元；主要由于满国环境客户回款周期持续增加，经营现金流未见明显改善，集团已主动调整经营策略，战略性收缩有关业务。

据初步评估，碧桂园服务预期2025年未经审核综合收入约482亿元-485亿元，同比增长9.6%至10.2%；未经审核净利润约4.5亿元-6.5亿元（2024年为18.745亿元），归属公司股东净利润约5亿元-7亿元（2024年为18.084亿元），均同比显著下滑。

主要是因为主动清理长账龄的贸易应收款，导致贸易应收款项的信用减值损失增加；以及过往并购业绩承诺相关的或有对价公允价值变动收益，较2024年减少所致。

物管股整体下滑，收并购市场活跃

二级市场上，物管股期内整体下滑。观点指数监测，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为4.54%，较上个报告期1.18%的跌幅有所扩大。总体估值水平变化不大，截至最新收盘日市盈率（TTM）均值为12.66倍，上个报告期末为12.3倍。

具体来看，样本物企区间涨幅位列前三的分别为众安智慧生活（+39.47%）、宝龙商业（+9.05%）以及中骏商管（+7.14%）；区间跌幅位列前三的分别为越秀服务（-25.1%）、融创服务（-21.28%）以及恒大物业（-16.67%）。

总市值方面，超过百亿港元的物企继续为七家，依次为华润万象生活（1034.43亿港元）、万物云（217.73亿港元）、碧桂园服务（196.64亿港元）、保利物业（174.85亿港元）、中海物业（135.63亿港元）、绿城服务（126.74亿港元）、恒大物业（118.92亿港元）。其中，除了华润万象生活市值呈现增长外，其它六家均较报告期初出现不同程度的下滑。

值得一提的是，在A股市场上，环卫企业福龙马计划向不超过35名符合中国证监会规定条件的特定对象发行股份，募集资金总额不超过10.05亿元，扣除发行费用后将用于智慧环卫运营综合服务平台建设项目和无人环卫装备研发中心建设项目。

据规划，智慧环卫运营综合服务平台建设项目拟使用募集资金8.2亿元，无人环卫装备研发中心建设项目拟使用募集资金1.85亿元。

观点指数认为，其智慧环卫平台搭建、无人装备研发属于重投入、长周期的资本性支出，涉及技术研发、系统开发、设备试制、场地建设等多个环节，需要持续且大额的资金支撑。自有资金及经营现金流难以覆盖此类长期的大额投入，定增募资因而成为直接且高效的资金获取方式。

另外，业内首次出现典型的管理层收购（MBO）案例。

德信服务2月23日公告显示，其核心运营主体德信盛全物业拟由员工持股平台德清凯思博以9691.24万元进行增资，认购标的公司30%的股权，叠加2025年9月的首轮增资，交易完成后德清凯思博持股比例将升至34.9%。

需要指出的是，该员工持股平台，核心权益由德信服务执行董事唐俊杰、郑鹏及常务副总裁刘义兵合计持有93.83%，管理层主导特征明显。

根据公告，此次交易的意图，一方面是实现核心管理层与骨干员工持股绑定，建立长期激励；另一方面是为德信盛全物业补充资本金与营运资金，支持智能化升级、机器人投入与全国化扩张，同时德信服务仍保持控股并表，兼顾激励、资金与控制权稳定，推动业务长期发展。

多元路径推进数字化转型，以AI及机器人构建差异化能力

数字科技方面，物业及城市服务企业期内以技术落地与生态协同为核心，通过自主研发、股权收购、战略合作等多元方式推进智慧化升级，聚焦智能装备规模化应用、AI平台搭建与智慧化场景深度融合，同时兼顾绿色低碳与服务提质，强化资金投入与产业链资源整合。

期内，绿城服务在2026开年会议上，明确将清洁机器人、智能安防从高端选配转为新交付小区标配。这一战略决策标志着物业机器人正从“试点探索”走向“规模化配套”。

此外，3月5日诺科达科技宣布附属公司与万物梁行签署战略合作协议，聚焦AI综合解决方案在智慧物业场景的落地推广。

根据公告，合作将分三个阶段推进：第一阶段，在无锡指定物业项目开展智能机器人试点部署与运营；第二阶段，将合作扩展至万物梁行无锡的更多项目；第三阶段，将合作升级至集团层面，把服务推广至万物梁行全国乃至全球的更多项目。

随着机器人等智能设备在物业公司人机协同体系与全域智能运营中的核心作用日益凸显，未来，办公楼、产业园区、城市公共空间等场景，将如同如今标配监控、电梯一样，把智能保洁、安防、巡检机器人纳入必需的基础配置。

本文节选自《利润承压分化 | 2026年2-3月物业暨城市服务发展报告》