轻资产下沉式布局加速 | 2026年2-3月商业地产零售业态发展报告

摘要：在行业复苏的背景下，商业地产企业纷纷加速战略调整，整体呈现“高端化布局、轻资产下沉”的双重趋势。（报告期：2026.01.28-2026.03.23）

市场综述：春节消费市场呈良好态势，万达再出售核心资产

观点指数 报告期内，恰逢春节假期叠加各地促消费政策发力，全国商业零售市场呈现出强劲的复苏态势，线下消费回暖势头显著。同时，商业地产大宗交易持续活跃，头部企业通过资产处置优化资金结构。

从全年消费底色来看，国家统计局发布的数据显示，2025年全年社会消费品零售总额达501202亿元，比上年增长3.7%。

其中，重点零售和餐饮企业日均销售额同比增长10.6%，78个重点步行街（商圈）客流量、营业额分别增长23.2%和33.2%，反映出线下消费场景的持续回暖与消费信心的稳步提升。

2026年春节假期，全国重点城市消费市场延续良好态势，结合商务部的“乐购新春”特别活动部署，并彰显出强劲的韧性。

大宗交易方面，商业地产资产处置持续推进，头部企业加速资金回笼，其中万达集团再度出售核心资产，成为期内的焦点。

其旗下的上海颛桥万达广场以20.48亿元易主，买家为苏州新联（浙商金汇信托），成交单价1.4万元/平方米，位列2025年上海大宗交易榜单第四。从目前的市场趋势来看，这类低风险的成熟商业资产，是信托资金理想的抵押品和投资标的。

值得关注的是，这并非是买方首次收购万达资产，此前浙商金汇信托曾借“苏州联商”系列公司，陆续收购了13座万达广场。

商业企业篇：企业假期客流销售双增长，越秀与SKP合作高端商业

期内，以港资为代表的样本企业披露了2025年的业绩情况。从业绩数据来看，以高端商场为主的运营商收入表现各异，但整体呈增长趋势。

其中，恒隆地产内地商场组合2025年租金收入重归正增长，同比增长1%至48.71亿元，租户销售额也同比攀升4%，整体出租率达到96%。

新鸿基2025/2026年度中期数据显示，其内地零售物业组合的收入增加约5%至21亿港元，租金增长与其商场录得高出租率、租户销售额回升等因素有关。

报告期内，受益于春节假期消费红利，观点指数观察下的大部分样本企业均实现了客流与销售额的双增长，线下人气显著回流。

在行业复苏的背景下，商业地产企业纷纷加速战略调整，整体呈现“高端化布局、轻资产下沉”的双重趋势。

高端化方面，越秀地产期内以超236亿元的总价摘得广州马场地块，折合楼面地价约85000元/平方米，刷新广州史上最高楼面单价。该地块的出让条件明确须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，累计销售贡献不低于300亿元。

拿地后不久，越秀集团就官宣与北京华联（SKP）在北京正式签署合作协议，宣布具有“全球店王”之称的SKP落户广州珠江新城马场地块。

据了解，该地块将采取“越秀开发+SKP运营”的模式，规划建设12.5万平方米的商业中心，引进全球高端时尚品牌，带动时尚、会展、文旅、高端服务等上下游产业链协同发展，形成高端消费产业集群。

这背后意味着，未来广州SKP开业后，有望成为年销售额百亿级的国际消费新地标，同时还将极大提升广州高端商业资源的吸附力。

轻资产模式也成为企业扩张的重要路径，世茂、爱琴海、旭辉、华润万象生活等企业加速布局下沉区域市场，抢占空白赛道。

零售项目篇：港资重奢项目回暖趋势明显，AI助力商场运营增效

期内，从港资样本企业披露的最新业绩数据可以看到，内地零售项目正持续回暖，高出租率与销售额增长成为核心亮点。

截止2025年底，太古地产内地零售项目保持高出租率，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港出租率分别达99%、100%、99%，上海兴业太古汇、成都太古里出租率也维持在96%以上。

销售额方面，上述六个商场2025年销售额均录得同比增长。其中上海兴业太古汇表现最为突出，得益于2025年LV全球最大地标“路易号”带来的热度与客流，该项目期内实现49.6%的销售额正增长，位列所有项目之首。

恒隆地产旗下高端商场2025年同样录得明显回升，除天津恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场受区域消费环境影响，销售额同比略有下滑外，其余多数商场均实现正增长。

观点指数认为，上述项目之所以取得不错的业绩表现，与过去一年的运营举措相关。2025年，上述代表项目均紧贴市场动向，较好迎合了消费者对优质与体验零售的追求，并借助新兴趋势推动宣传活动和租户销售，为业绩增长带来新动力。

数字化运营方面，AI技术逐步应用于零售商业项目运营，成为提升运营效率、优化消费体验的重要手段。

2月，恒隆地产自主研发的首个智能AI助手“小隆”在无锡恒隆广场正式上线，“小隆”基于大语言模型打造，依托微信小程序提供服务，可实现停车查询、店铺导航、会员权益解答、活动预约、投诉反馈等多元功能，上线首月累计服务用户超10万人次，用户满意度达92%。

在此基础上，恒隆地产计划在2026年下半年将“小隆”推广至全国所有旗下商场，逐步实现AI技术在商场运营全场景的应用。

商业品牌篇：安踏收购彪马股权落定，老铺黄金迎来首轮调价

餐饮方面，百胜中国2025年度总收入同比增长4%至118亿美元，不计及外币换算影响同样增长4%；经营利润同比增长11%至13亿美元，经营利润率提升60个基点至10.9%。

整体来看，百胜中国2025年通过门店扩张、成本控制、品牌创新和数字化运营，实现了营收与利润的双增长。

咖啡赛道上，瑞幸咖啡披露2025年第四季度及全年财报。数据显示，公司2025年全年总净收入492.88亿元，同比增长43.0%，显示业务规模持续扩大。

过去一年，瑞幸通过大规模扩张和产品创新实现了营收的快速增长。未来，其需在保持规模优势的同时，加强成本管控、提升运营效率，并通过差异化竞争应对市场挑战。

运动服饰方面，安踏体育期内完成对PUMA SE 29.06%股权的收购，对价约122.78亿元，此前安踏通过收购FILA、亚玛芬等品牌实现快速发展，此次收购PUMA有望进一步完善品牌矩阵。

与此同时，安踏旗下亚玛芬集团2025年全年集团营收达65.66亿美元，同比增长27%，大中华区全年收入同比增长43.4%。

整体来看，头部运动品牌业绩增长亮眼，大中华区为重要的增长极，多品牌矩阵与高端户外、专业运动赛道表现突出。

奢侈品方面，法国奢侈品集团爱马仕国际公布2025年全年业绩，2025年合并收入达160亿欧元，按固定汇率计算同比增长9%；经常性营业利润为66亿欧元，同比增长7%；净利润45亿欧元，增长5.5%，增速与销售额持平。

黄金珠宝方面，老铺黄金如期迎来2026年的首轮调价。此次调价涉及多款足金戒指、吊坠、手镯等产品，涨幅在13.6%-30%左右。

目前，黄金珠宝品牌逐步以“一口价+定期调价”模式替代传统“克重+工费”模式，通过文化赋能、工艺溢价，实现价格与金价的“脱钩”，提升品牌盈利能力与核心竞争力。

电商篇：京东持续加码外卖业务，亚马逊四季度业绩保持增长

国内电商方面，头部企业加速本地生活布局，全渠道融合持续深化。京东外卖自2025年2月上线以来，发展势头迅猛，平台注册用户数已超2.4亿，外卖市场份额突破15%。

从业务布局来看，京东外卖并未局限于传统餐饮外卖，而是以“品质服务”为核心，构建多元化服务体系。其还计划2026年底前使七鲜小厨进驻全部一二线城市，并同步上线到店团购，首批覆盖100万品质餐厅，目标是年内将整体市占率提升至30%。

跨境电商方面，全球经济复苏态势虽存在不确定性，但头部企业凭借完善的全球供应链、技术优势及市场布局，实现了业绩的稳步增长。

2025四季度亚马逊净销售2133.9亿美元，略高于分析师预期的2114.9亿美元；净销售355.8亿美元，同比增长24%，超出市场预期。

亚马逊业绩的稳步增长，得益于其核心业务的持续发力与多元化布局的协同效应。

商业REITs篇：不动产REITs迎来申报潮，二级市场过半REITs价格下滑

2025年12月31日，证监会正式发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文），以及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21号文），标志着商业不动产REITs试点正式启动。

公募REITs资产类型实现从基础设施向商业不动产的扩容，市场也进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的阶段。

截至2026年3月，商业不动产REITs试点启动仅数月，已有15单进行申报，迎来了一波申报潮，申报积极性大幅提升。

从参与主体看，原始权益人阵容多元，既有银泰百货、杉杉商业、凯德等民企或外企，也有保利发展、首开股份（维权）、陆家嘴集团等央企或地方国企。

二级市场表现上，12只上市样本REITs中，5 只录得上涨、7 只呈现下跌，呈现出明显的涨跌分化趋势。

价格方面，华夏华润商业REIT以10.35元的区间最高价领跑，华夏凯德商业REIT以7.16元、华夏中海商业REIT以6.36 元紧随其后；华安百联消费REIT价格最低，区间最高仅3.56元，但区间内价格实现增长。

至于换手率方面，12只样本REITs换手率集中在10%-28%，流动性整体充裕，反映二级市场对消费类REITs的参与度较高。

本文节选自《轻资产下沉式布局加速 | 2026年2-3月商业地产零售业态发展报告》