贝壳2025财报里，透露出2026年的哪些趋势 ｜公司观察

下午调了贝壳2025财报，从头到尾粗略过了一遍。

想找到2026年行业方法论，随手记点笔记，看看贝壳的做法，对房企有哪些启发。

总的感觉是：

1.守住基本盘和基本面，稳就是赢；

2.寻找相关多元化赛道新亮点，穿越周期；

3.以时间换空间。

以下是笔记要点。

1.2025年，贝壳业绩到底是下降、萎缩，还是稳定？

要做出这个判断，表面上很容易，其实很难。

因为这些财务指标就能让人晕菜，比如总交易额、净收入、毛利、经营利润，甚至净利润等。

还有门店数量、活跃门店数量、经纪人数量，甚至是月移动用户数量等经营性指标。

甚至很有可能出现公说公有理、婆说婆有理的结论。

比如从经营性指标来看，门店数量增加18.5%，活跃门店数量增加17.5%。

还有经纪人数量增长4.6%，移动月活动用户数量也是在增长。

我先问大家一个问题：

经营指标很好，是不是财务指标就是很好了？

如果不是，原因又是什么？

我再问大家一个问题，在这面这一大堆财务指标中，投资者最看重哪个指标？

先回答第二个问题。通常情况下，投资者会看重「营业收入」。

毕竟，营收才能定财报乾坤。

但是，上面财务指标中，居然没有出现营业收入会计科目。

是不是很奇怪？

其实，很多小伙伴还是不了解贝壳的商业模式。

在贝壳财报中，有一个A股不常见的财务指标，叫「净收入」。

它就相当于A股公司财报中的营业收入。

所以，重点去关注净收入，就是看懂贝壳财报的第一步。

2025年，贝壳的营业收入，也就是净收入，究竟是多少呢？

答案是：

946亿

这不是关键。

关键是，贝壳的营业收入比2024年增加

1.2%

这意味着什么？

意味着贝壳营收规模又一次创下新高。

从投资者角度看，贝壳业绩并没有下降，而是稳。

这个结论也就和第一个问题吻合了：经营指标好，财务指标才会好。

但是，还有很多会计科目的确是下降了，这又是怎么一回事？

我们接下来逐一拆解。

2.怎么看贝壳的净利润表现？

2024年，贝壳净利润是29.91亿元，而2024年却高达40.78亿，差了10多个小目标。

是不是很奇怪！

贝壳居然是营业收入增长，净利润下降，也就是常上说的「增收不增利」。

是哪些成本，吃掉了贝壳的净利润？

前面提到过，贝壳经营性指标好，说明在市场上非常活跃，营收规模创下新高。

也说明贝壳并表的业绩表现也很好。

这里面就有个江湖传说：

贝壳佣金并不高。

佣金是成本的重要组成部分。江湖传言怎么样从财报中去证伪或证真？

来这下面这组数据：

2025年，贝壳平台服务的二手房总交易额是约1.3亿，增长1.6%。

奇怪的是，平台服务费却没有增长，甚至掉了1个小目标，是50亿（2024年是51亿）。

换句话说，贝壳平台上，二手单的量增长1.6%，创下历史新高，佣金并没有增长。

我在这里不敢说贝壳佣金有多低，也不敢说贝壳佣金有多高。

只能保守地说，作为成本大头，贝壳佣金并不高。

这里还隐藏着一个很关键的问题，贝壳靠谁来赚钱。

下面我们要讲到。

3.谁在拉高贝壳营业收入？

我们前面讲过，营业收入增长1.2%。

你有没有想过，是谁在增长？为什么增长？

首先是「家装家居业务营收」，其次是「房屋租赁服务」。

前者增加4.4%，后者增长52.8%。

它们都有一个共同的名字，叫「非房地产交易业务」。

房地产交易业务虽然是基本盘，也有起风浪的时候，有自己的周期。

而「家装家居」和「房屋租赁服务」，则是弱周期行业。

同时，它们也是非房地产交易业务的相关多元化。

在楼市下行期，从营收比例上体现更加明显。

这是贝壳财报上的新变化，就是用新业务烫平经济周期。

从战略角度看，贝壳的这两个非房产交易业务新赛道，我觉得是贝壳过去几年坚持的成功，也是营业收入保持增速的根本原因。

我收到的启发是：

稳住基本盘，其它赛道有增长亮点，这就是下行市场里的道。

4.别人家都在关店，贝壳门店不降反增，增加18.5%，是不是很奇怪？

这里面，我猜测要有个区分，贝壳门店和链家门店是两回事。

后者是贝壳自己经营的门店，也就是链家。还有贝壳门店，是指入驻平台的其它家门店。

所以，即便链家自己关店，也会有贝壳加盟门店补充，不会影响贝壳的门店增加数据。

这里面，贝壳最看重的一个经营指标是「门跃活跃数量」，较上年增加17.5%。

这个指标是评价贝壳作为线上平台运营能力的核心指标。

关于什么叫「活跃门店」？

贝壳也专门给出了定义：

不包括过去60天内未促成任何房产交易；

过去七天内并无任何经纪人参与房产交易任何关键环节（包括但不限于介绍新房屋、吸引新客户及房屋带看）；

过去14天内并无任何经纪人到访门店。

上面这些都是经营指标。

理解这些基础定义，就能理解过去一年，贝壳的市场交易依然很活跃。

还有一个贝壳非常重要的经营指标，就是「移动月活跃用户数据」。这也是先行指标，也是比去年多。

这也同样说明了贝壳过去一年的市场交易非常活跃，是增长级的那种活跃。

5.贝壳局气

对投资者够不够意思，要看掏多少真金白银反馈投资者。

这一次，贝壳派了3亿美金。

这还不算，贝壳又回购了9.21亿美元股票。

这类似于缩股，投资者受益。

算下来，相当于给了投资者12亿美元，是比2014年高。

在一个下行市场里，贝壳坚持给投资者发钱这件事，本身就很让人感动。更何况给的更多。

作为贝壳的小散，自从贝壳美股上市后，我就一直没有看股票账户，想想就很开心。

贝壳局气。

6.几个传言指标

我从其它几个财经论坛看到一组数据，说经纪人人均二手单量从不足2单提升至3单，也是历史新高。

还有在AI对运营的深度介入后，资深经理人均管理房源增长40%以上。

这些从坊间传说的数据，我感觉都很靠谱，和上面的财务分析也是吻合的。

7.贝壳怎么样降本增效？

这一块估计大家最关心，看看贝壳到底是怎么样降本增效的？

先说营业成本，是增加了5.5%，没有降。

也就是说贝壳的佣金发放标准没有变，平台的服务费用还是跟以前一样。

但是，为什么绝对值毛利降了11.9%？

财报中说两个原因，主要是一二手收入减少，就是说毛利润率还行，只是绝对值下去了。

还有一个原因，链家经纪人工资在增长，人工成本在增长。这个也是让人很感动的。

在算净利润之前，最核心的对自己砍刀部分，终于来了，它就是经营利润。

先来看运营费用中的一般及行政费用，降了9.9%，差不多是9个亿。

估计贝壳总部的小伙伴下午茶取消了。

还有销售和市场费用，减少了5.8%。

财报里是这么说的，人工成本降低和广告及推广费用减少。

这里的人工成本，主要是一线人员工资降低，就是带看那些人。

关于广告费，很多小伙伴也明显感觉到贝壳在手紧，非常明显。

8.哪些地方还在花大钱？

但是，也有花钱增加项的，就是第三条，研发费用，增加了

13%

财报里说是人力成本增加。估计是招了AI方面的大脑袋。

这么来看，越困难市场，越要增加研发力量，要舍得投入，才能有效率。

前面提到过的资深经理人在管理房源方面增长40%，就是AI对运营的深入提效。

最后算下来，去年贝壳的净利润是29.91亿元。

其实，已经非常不容易了。

因为很多投向未来的钱，必须要花。

不再是市场不好关店，市场好开店。原来的做法，肯定行不通了。

9.贝好家身份之谜

在看报表附注的时候，有一行小字备注，说贝好家是贝壳投资，并且做了减值。

2024年公允值是约2437万，2025年是亏损9243.3万。

也可能是我看错了，回头我再问问。

但有一点是可以肯定的。就是贝壳投资了贝好家。至于投了多少，还需要等着看完整的新财报。

10.启发

回应文章标题，房企有哪些启发？

1.不下牌桌就是赢；

2.从现在开始，要习惯接受低增长、不增长；

3.坚持在困难市场里，提前布局相关多元化；

4.类似AI工具要开始拥抱。

下次我们接着聊财务数据部分。销冠100