公共存储与国家存储附属公司达成105亿美元交易

公共存储公司（NYSE：PSA）周一宣布，已同意以全股票交易收购国家存储附属公司（NYSE：NSA），企业价值约为105亿美元，这标志着PSA PS4.0战略计划下的第一个价值创造里程碑。

新任首席执行官汤姆·博伊尔（Tom Boyle）将这笔交易视为推动每股收益和现金流加速增长的机会，“随着我们的行业从自助仓储运营周期的底部崛起”。

NSA在37个州和波多黎各带来了1，000多处房产，可出租面积6900万平方英尺，以及550，000套公寓。合并后的实体的预计股本市值将达到约570亿美元，企业总价值将达到约770亿美元。

NSA股东和运营合作伙伴（OP）基金单位持有人每股获得0.14股PSA股票（或合作伙伴单位）--根据PSA 3月13日收盘价计算，隐含41.68美元。

双方董事会一致通过。关闭预计在2026年第三季度，等待NSA股东批准和惯例关闭条件。

美国国家安全局的投资组合在收盘时分为两部分。PSA将在其资产负债表上全资拥有488处房产，占总投资组合的46%，集中在Sun Belt和核心增长市场，这些市场对其现有业务具有战略补充。

其余313处房产将归入一家新的合资企业，其余部分包括NSA现有的合资企业;这些房产加起来约占NSA总房产的54%。

新合资企业（约33亿美元，占地1960万平方英尺，遍布28个州）将由NSA OP基金单位持有人持有80%，PSA持有20%，为OP基金单位持有人提供收益率、税收延期和以节税的方式杠杆风险。

该合资企业以约70%的杠杆率承担22亿美元的担保债务，其中包括来自PSA的约2.4亿美元夹层贷款。PSA独家管理合资企业并赚取财产管理、资产管理和再保险费用。

PSA已从高盛和富国银行安排了40亿美元的承诺融资--20亿美元的企业过桥贷款和20亿美元的合资企业过桥贷款，该贷款转换为永久担保抵押贷款融资。PSA偿还NSA的银行和无担保债务;承担现有抵押贷款和优先股。该交易是杠杆中性的。

PSA的同店营业利润率为78%，而NSA的同店营业利润率为69%，这表明运营上存在明显的上行空间。PSA预计将其平台应用于NSA的资产，将在三到四年内产生1.1亿至1.3亿美元的运行协同效应。

PSA预计，该交易在第一年将使每股FFO增值，达到每股约35美分至50美分，并具有充分的协同效应。

PSA的A/A2信用评级是美国公开交易的REIT中最高的，提供了支持执行的资金成本优势，并且该公司对交易的结构保持杠杆中性

公共存储目前的交易价格比20日简单移动平均线（SM）低6%，比50日平均线低1.4%，表明短期疲软。股价在过去12个月内下跌了0.90%，目前更接近52周高点而不是低点。

RTI为49.60，被认为是中立区域。与此同时，MACD显示值3.3983，低于信号线5.3174，表明该股面临熊市压力。中性RSI和看跌MACD的组合表明混合动力。

公共存储计划于2026年4月29日（估计）提供下一次财务更新。

分析师共识和最近的行动：该股的买入评级，平均目标价为311.85美元。分析师最近的举动包括：

以下是Benzinga Edge公共存储记分卡，重点介绍了其与更广泛市场相比的优势和劣势：

判决：公共存储的Beninga Edge信号揭示了好坏参半的前景。虽然质量分数表明资产负债表健康，但较低的价值和动量分数表明该股与同行相比可能陷入困境。

意义：由于PSA在这些基金中占有重要权重，任何大幅流入或流出都可能引发股票的自动买入或卖出。

PSA Price Action：根据Benzinga Pro的数据，周一发布时，公共存储股价下跌3.04%，至288.68美元。国家存储股价上涨29.15%，至39.96美元。

照片由Ken Wolter通过Shutterstock拍摄