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太好了非常感谢Nick大家早上好，感谢你们今天参加我们的2025年第四季度电话会议。今天与我通话的有我们的首席财务官Bill Monroe、我们的首席会计官Leanne Stack和我们的资产管理高级副总裁Mark Kearns。我们的盈利公告和补充数据报告于昨晚发布，并以8 K表格提供，以及我们以10 K表格提供的年度报告。此外，昨晚在我们的网站上发布了更新的投资者演示文稿。在第四季度，老年行为医院运营商，在该公司的六个物业的租户，支付租金20万美元与上一季度一致。2025年7月17日，该租户签署了一份意向书，将其所有六家医院的业务出售给一家经验丰富的行为医疗保健运营商，并与该买家独家合作。除其他销售条款和条件外，买方将为CHCT拥有的六家老年医院签署新的或修订的租约。我们继续与买家团队保持频繁的富有成效的沟通，以推进成交流程。买家正在完成法律和业务尽职调查，虽然交易正在进行，但我们无法提供交易完成的具体时间或确定性。在整个过程中，我们将分享更多与我们核心业务相关的信息。从运营角度和资本循环角度来看，我们第四季度很忙碌，并且从收购的角度来看，我们继续保持选择性。本季度我们的入住率从90.1%增加到90.6%，我们的租赁团队非常忙于续订和新的租赁活动。我们的加权平均租期从6.7年增加到7年。我们有三处房产正在进行重建或重大装修，翻新或重建完成后，长期租户就会到位。我们预计其中最大的项目将于2026年第二季度完工，租金预计将在租户获得适当的提供商许可后于第三季度开始。正如之前披露的那样，在第四季度，我们以约7.9%的上限利率出售了一家住院康复设施，导致出售收益约1，150万美元，净收益通过1031同类交易所再投资。可供购买的新住院康复机构。价格2850万美元。我们签订了一份新租约，租约将于2040年到期，预计年回报率约为9.3%。我将注意到交易的另一个好处是减少了我们最大的租户集中度，进一步增强了我们整体投资组合的多元化。本年度，我们以6450万美元的总购买价格收购了三个总面积为113，000平方英尺的物业，这些物业已100%出租，租约将持续到2040年，预计年回报率为9.3%至9.5%。由于与其他资本回收活动有关，我们在第四季度完成了两项额外的处置，在第一季度完成了一项处置，净收益约为770万美元。作为我们资本回收计划的一部分，我们在市场上和审查中都有其他物业，在适当的时候，我们预计将使用类似的1031同类交易所来增加收益再投资，为我们的管道提供资金。此外，我们还签署了五处房产的最终买卖协议，将在竣工并入住后收购，预计总投资为1.225亿美元。这些投资的预期回报率应为9.1%至9.7.5%。我们预计其中一处房产将在第一季度关闭，其中两处房产预计将于2026年下半年关闭，其余两处将于2027年下半年关闭。上季度我们没有在ATM机下发行任何股票。然而，我们预计有足够的资金m精选资产出售，加上我们为短期收购提供资金的左轮手枪能力。展望未来。我们将评估资本的最佳利用，同时保持适度的杠杆水平。最后，我们宣布了第四季度的股息，并将其提高至每股普通股47.75美分。这相当于每股年化股息1.91美元，自IPO以来，我们很自豪每个季度都提高股息。这就解决了我想涵盖的项目，所以我会把事情交给比尔讨论数字。

社区医疗保健（NYSE：CHCT）发布了第四季度财务业绩，并于周三召开了财报电话会议。阅读下面的完整文字记录。

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完整的财报电话会议可在https://app.webinar.net/05r9nGKnZMx

操作者

欢迎来到社区医疗保健信托2025年第四季度财报发布在今天的电话会议上，公司将讨论其2025年第四季度财务业绩。它还将讨论其业务各个方面取得的进展。讲话结束后，电话线将开通进行问答环节。该公司的财报已于昨晚发布，并已发布在其网站www.chct.reit上。该公司希望强调，本次电话会议上可能讨论的一些信息将基于截至2026年2月18日的信息，可能包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述。实际结果可能与该等陈述中所载者有重大差异。对于这些风险和不确定性的讨论，您应该查看公司关于前瞻性陈述的披露，包括其收益发布以及其风险因素和美国证券交易委员会文件中的MD和A。本公司没有义务更新前瞻性陈述，无论是由于新信息，未来发展或其他原因，除非法律要求。在这次电话会议上，公司将讨论GAAP和非GAAP财务措施。两者之间的对账可在其网站上发布的收益发布中找到。建议电话参与者，正在录制此电话会议以供回放。此次通话的档案将在公司的投资者关系网站上提供约30天，属于公司的财产。未经本公司事先书面许可，不得录制或以其他方式复制或分发此电话。现在我想把电话交给社区医疗信托基金的首席执行官戴夫·杜普斯。请继续，先生。

戴夫·杜皮斯

比尔·门罗

谢谢戴夫。我现在将提供有关我们第四季度财务业绩的更多详细信息。我很高兴地报告，总收入从2024年第四季度的2，930万美元增长到2025年第四季度的3，090万美元，比去年同期年增长5.6%。从季度来看，戴夫讨论的第四季度资本回收和资产处置进展导致我们利润表上许多项目的季度业绩相对持平。正如我将要回顾的那样，受资本回收和资产处置活动影响，第四季度总收入为3，090万美元，比2025年第三季度的3，110万美元略有减少14万美元。谈到费用方面，2025年第四季度房地产运营费用环比增加不到10万美元，达到600万美元。2025年第四季度的一般和行政费用总额为480万美元，与2025年第三季度的47亿美元相比，与2024年第四季度的480万美元相比，与上年同期几乎持平。2025年第四季度，利息支出环比小幅下降约10万美元，至700万美元，主要原因是联邦公开市场委员会（FOMC）最近降息以及由此导致的循环信贷工具浮动利率较低。2025年第四季度从运营fFO转移到资金为1，330万美元，同比增长4.6%，按稀释普通股计算，2024年第四季度FFO的1，270万美元FFO从2024年第四季度的0.48美元增加到2025年第四季度的0.49美元，尽管这比2025年第三季度FFO的0.50美元环比减少了0.01美元。由于前面描述的对收入和费用的净影响，2025年第四季度来自运营或AFFO的调整资金（根据直线租金和股票补偿进行调整）总计1，490万美元，同比增长2.1%，而AFFO的1，460万美元在2024年第四季度。即使考虑到2024年第四季度AFFO的0.55美元，2025年第四季度AFFO的稀释普通股为0.55美元，尽管这比2025年第三季度AFFO的0.56美元环比减少了0.01美元，这也是由于前面描述的对收入和费用的净影响。最后，虽然这没有影响FFO或AFFO，但我们确实从2025年第四季度的资本回收和资产处置活动中获得了1，210万美元的销售净收益，增加了净利润。我们准备好的讲话到此结束。尼克，我们现在准备开始问答环节了。

操作者

谢谢我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在按键电话上按星号，然后按1。如果您使用免提电话，请在按任何键之前拿起手机。如果您的问题已得到解决，并且您想撤回您的问题，请按星号然后2。此时，我们将暂停片刻以整理我们的名单，第一个问题将来自康纳·米切尔和派珀·桑德勒。请继续。

康纳·米切尔

嘿，早上好。感谢回答我的问题。我想首先关注的是去年夏天签署交易的老年行为医院运营商。我知道你们不能谈论太多关于时间或一些细节，但只是试图得到一个更好的理解。您的交易本质上应该同时一口完成吗？或者有没有可能，新的运营商，将进来，并签署租赁的财产可以这样做的财产由财产时间表，甚至一个国家由国家时间表，而不是一种所有的一次？

戴夫·杜皮斯

嘿康纳，谢谢你的问题。是的，因为这与交易本身有关，你知道，第四季度并没有取得我们希望取得的那么大进展，我认为很大一部分是，你知道，买家必须确认各种负债，并且是相关的，你知道，依赖于政府来解决其中一些问题。我认为我们看到了更多的活动，就尽职调查的角度来看，第一季度取得的进展，你知道，现场访问和真正努力整理文件。关于你的问题，我想具体说的是，你知道，买家仍然对所有六家医院非常感兴趣，我们的目标是让这笔交易同时发生。这就是我们的期望。这是买家的期望。因此，不会有任何形式的分阶段结案的计划。我认为这只会让事情变得更具挑战性，而且会变得更混乱。因此，每个人都在推进收购这三个州所有六家医院的运营。因此，不会根据我们的期望或买家的期望进行舞台关闭。

康纳·米切尔

好吧，欣赏它的颜色。然后转向交易，与前几个季度相比，管道似乎也相当稳定。只是好奇，你如何平衡交易水平、结束这些交易的时间，以及找到正确的处置方式为收购提供资金所需的时间，或者如果你正在考虑增加债务水平或杠杆，如果有上限，当您看到最佳收购时，您就会发现时间表需要加快，因此您不能真正等待抵消处置。

戴夫·杜皮斯

你知道，我们的目标实际上是执行和排序处置，就像我们在第四季度出售住院康复设施一样。出售该设施和收购新设施之间存在一点差距，这对我们的财务产生了一些小影响。但总的来说，它效果非常非常好。正如我在准备好的讲话中提到的那样，我们现在正在进行一些其他收购，以便当我们收购这些设施时，我们可以以同样的方式进行排序，我们预计这些设施将在第三季度的某个时候关闭。因此，我们的目标显然是，如果合适的话，以一种我们可以进行1031同类交换的方式进行并排序，因为我们预计我们正在寻求出售的一些资产将获得显着收益。但你是对的，我的意思是，买卖房地产是固有的，你知道，有时这些时间间隔并不总是正确的顺序。我认为，你知道，每个人都应该知道，在我们关闭和出售之间可能会有一些差距。但我们的目标是保持这种杠杆作用在今天的邮政编码中，当然不会随着时间的推移而增加杠杆作用。但其中一些将取决于收盘的时机。但我们相信，根据我们从资本循环角度所取得的进展，将使我们能够在不为资产负债表增加有意义的杠杆的情况下收购资产。

康纳·米切尔

好吧，我也很感激。如果我能偷偷放进去的话，也许还能再放一个。您能否提供最新信息，说明您所看到的收购或处置的上限利率是否真的发生了任何变化？我知道你在开场白中表达了一些色彩，但也许你现在在市场上看到的任何东西与最近关闭的交易相比确实发生了巨大的变化。

戴夫·杜皮斯

你知道，我认为，好消息是，我认为对我们希望通过处置流程有选择地管理的资产的需求很高。我们的资本循环，你知道，我们收到了一个指示性的7.9%的上限率出售住院康复。我们预计，我们正在考虑的其他类型的处置也会有类似的定价。因此，我们觉得处置资本回收活动将对我们和业务产生增值作用。我们确实看到了在9%到10%的上限利率范围内的买入机会。但当然，我们不想在这样的价格水平上通过自动取款机筹集股票，我们非常非常有选择性。你知道，我想说的是，除了这些正在进行的收购之外，正如我在准备的评论中提到的，我们在2026年的数字中有一些内在的增长，因为我们有一个重建项目，我们预计将在2026年中期上线。然后我们还有另一个重建项目，应该在今年年底上线。所以这些基本上就像收购。我们预计这将成为下半年我们的一个不错的顺风。

康纳·米切尔

明白我就这么多了。非常感谢。

戴夫·杜皮斯

感谢提问。

操作者

下一个问题将来自Truist的Michael Lewis。请继续。

迈克尔·刘易斯

太好了谢谢戴夫，上个季度在电话会议上，您表示预计投资组合的最低百分比将在第四季度上涨50至100个基点。事实确实如此。上涨了50个基点。我只是想知道您是否有必要深入了解您对未来一两个季度或全年的入住率的预期，您知道，您预计今年的入住率会继续上升吗？

戴夫·杜皮斯

嘿，迈克尔，谢谢你的问题。你知道，我认为接下来的一周，我们的投资组合中的租赁活动非常活跃。我们也有一些，你知道，去年年底我们也有一些终止。和.因此，我认为马克和他的团队在接受其中一些终止、释放空间方面做得非常出色。我认为我们的。我们的观点是，总体而言，这对投资组合来说将非常有利。如您所知，这些需要一点时间。这些新租约将变得经济。但我们对所看到的租赁活动感觉非常好。但是，你知道，现实情况是，我想说，你知道，这种90多岁以下的范围可能会在接下来的几个季度持续下去。我不会仅仅因为我们正在实施的一些新租约而怀疑它会有意义地上涨或有意义地下跌。我认为，我们确实希望在今年下半年看到一些与租赁入住率增长有关的势头。因此，我预计在接下来的几个季度内，租赁占用率将保持在今天的邮政编码中，今年下半年预计还会增加。

迈克尔·刘易斯

好的，然后我的第二个问题是关于投资渠道。你知道，我记得那些日子，你知道，年度目标是每年1.2亿至1.5亿。显然，随着新冠疫情和资金成本的一些变化。你知道，近年来你一直低于现在的目标。你知道，你有了这些发展，你会被打倒。这是那种管道吗？或者，你知道，如果你打算每年做1.2亿到1.5亿美元，并且你有资本成本，那么仍然有那么大的机会吗？或者自大流行以来发生了什么变化，也许你的利基市场没有那么多机会？

戴夫·杜皮斯

是的，机会仍然存在，迈克尔。我们正在咬紧牙关，看到了很多绝佳的机会。我们不断与过去10年来我们经常与该公司合作的核心经纪人群体保持联系。我们有着良好的关系，我们看到了9到10范围内的活动。我想告诉你的是，如果我们的股票处于不同的位置，并且我们正在做去年半之前所做的事情，我们就会寻求进行这些收购。正如您所记得的那样，我们一直如此，因为您已经报道了该公司很长一段时间。我们的业务中有一半是我们计划化的、我们已经完成的客户业务，所以每年5000万到6000万。另一半是经纪业务，其中包括一些重建项目。我认为你所看到的以及我们在过去几年中所采取的行动是，我们一直更加专注于支持我们的客户。而且，你知道，一旦这种动态发生变化，股价达到我们可以增加筹集资本的水平，我们绝对会希望通过我们历史上所做的经纪人交易来扩大客户收购。

迈克尔·刘易斯

好吧最后，从我那里，你知道，在过去的几年里，你在投资者陈述中也有一个关于透析条款表管道的注释。这次我没有看到这个披露。就是这样。这种关系是已经结束了吗？还是被搁置了，并且仍然可能成为计划性的东西？

戴夫·杜皮斯

已经开始了。我认为你已经完成了。它被搁置了。你知道，那家公司的大部分增长实际上是，你知道，购买业务。他们的整体收购节奏中没有房地产。这种情况已经持续了一段时间。于是。在过去的几年里，他们一直专注于真正的核心业务，因为他们已经进行了几次收购。所以，你知道，考虑到我们尚未根据该交易执行任何交易，将其放在那里似乎没有意义。我们仍然与运营商保持着良好的关系，你知道，有四家透析诊所，我们将继续这样做。监控他们的收购活动。但是的，我预计这是一种机会主义，当然不是焦点或预期这种情况很快就会发生。好的谢谢谢谢你，迈克尔。感谢这些问题。

操作者

我们的问答环节就此结束。我想把会议交还给Dave Dupuis，让他发表闭幕词。

戴夫·杜皮斯

谢谢大家。我感谢大家加入我们，如果您有任何其他问题，请随时联系。希望大家都有美好的一天。谢谢

操作者

会议现已结束。感谢各位出席今天的报告会。您现在可以断开连接。

社区医疗保健信托报告称，2025年第四季度收入同比增长5.6%，达到3090万美元。

公司出租率提高至90.6%，并将平均租期延长至七年。

一项涉及六家老年医院的重大交易正在进行中，但尚未确定具体的完成日期。

该公司完成了一项资本回收交易，收益约为1，150万美元，并重新投资了一座新设施，预计回报率为9.3%。

年内收购总额为6，450万美元，未来投资预计回报率在9.1%至9.7.5%之间。

该公司将季度股息提高至每股0.4775美元，标志着自IPO以来持续增长。

运营资金（FFO）增至1，330万美元，同比增长4.6%。

管理层强调选择性收购和保持适度的杠杆水平，同时有效管理资本回收。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。