电话会总结 ｜ Colliers(CIGI)2025财年Q4业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Colliers业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **整体业绩表现：** - **营收（Revenue）**：第四季度营收16亿美元，同比增长5%；全年内生收入增长5% - **调整后EBITDA**：第四季度2.45亿美元，同比增长6%，与营收增长保持一致 - **杠杆率**：年末净杠杆率降至2倍，得益于强劲的季节性现金流 **分业务板块表现：** - **商业地产板块**：净收入同比增长7%，其中资本市场收入增长13%（主要由美国市场推动），租赁收入增长3%，外包业务增长8% - **工程板块**：净收入同比增长8%（主要由近期收购推动），内生增长第四季度基本持平，全年增长5% - **投资管理板块**：净收入同比增长6%（主要由近期收购推动），第四季度募资21亿美元，全年募资53亿美元 ## 2. 财务指标变化 **利润率变化：** - **商业地产板块净利润率**：15.8%，同比提升50个基点，主要受益于更高交易收入带来的经营杠杆效应 - **工程板块净利润率**：12.4%，较去年略有下降，主要由于整体生产率降低 - **投资管理板块净利润率**：42.5%，较去年略有下降，主要因为在Harrison Street资产管理品牌下持续整合运营产生的成本 **其他关键指标：** - **管理资产规模（AUM）**：年末1,080亿美元，较9月30日持平，新募集资金被老基金的资产出售和资本返还所抵消 - **工程业务积压订单**：保持强劲水平，为未来一年提供良好的收入可见性 - **内生增长**：第四季度基本持平，受到去年同期强劲表现的对比影响；全年内生收入增长达到5% - **现金流**：季节性现金流表现强劲，推动杠杆率下降 **地区表现：** - 美国市场在资本市场和租赁业务中表现领先 - EMEA和亚太地区增长相对温和，主要受去年同期强劲表现的对比影响

业绩指引与展望

• **2026年整体业绩预期**：预计三大核心运营指标均实现中等两位数增长，反映公司多元化平台的强劲增长势头

• **商业地产板块2026年展望**：预期实现低两位数营收增长，净利润率小幅提升，主要受益于资本市场持续复苏，但交易活动仍将低于历史峰值水平

• **工程板块2026年增长预测**：预计实现中个位数内生增长，在Ayesa等收购项目推动下总体营收增长超过25%，受益于基础设施、城市化和能源转型等有利趋势以及数据中心需求增长

• **投资管理板块2026年预期**：净营收增长预计达到低两位数，主要由管理费增长和加速的资金募集推动；净利润率预计下降至30%多的高位区间，2027年将回升至历史平均水平40%多的中位区间

• **2026年资金募集目标**：设定60-90亿美元的募集目标，随着吸引机构和私人财富投资者步伐加快

• **资本支出大幅增加**：IT投资和AI项目显著提升资本支出水平，专注于流程自动化和专有数据利用

• **杠杆率管理计划**：Ayesa收购将使杠杆率增加0.7倍至2.7倍，计划通过经营现金流和有机EBITDA增长在年底前回到历史2倍水平

• **分板块具体预测**：资本市场业务预期高两位数增长，租赁业务预期中高个位数增长，主要由美国市场的办公和工业地产推动

• **Ayesa并购影响**：2026年仅包含Ayesa预期年度EBITDA的7个月贡献，预计实现高个位数有机增长率

• **利润率展望**：商业地产板块净利润率预期小幅上升，工程板块受季节性因素影响的利润率压力预计不会持续，投资管理板块因整合成本影响利润率暂时下降

分业务和产品线业绩表现

• 商业地产业务板块表现稳健，第四季度净收入增长7%，其中资本市场业务增长13%（主要由美国市场推动），租赁业务增长3%，外包服务（包括物业管理、估值等咨询服务）增长8%，板块净利润率为15.8%，较去年同期提升50个基点

• 工程业务板块持续扩张，第四季度净收入增长8%，主要受近期收购推动，在基础设施、交通和环境咨询等终端市场需求强劲，收入积压充足为未来增长提供良好可见性，通过收购Ayesa工程公司（7亿美元）将使Colliers工程业务跻身全球前30大工程公司行列

• 投资管理业务稳步发展，管理资产规模达1080亿美元，第四季度筹集21亿美元新资本承诺，全年筹集53亿美元，2026年筹资目标设定为60-90亿美元，Harrison Street资产管理平台在另类投资、信贷和基础设施领域均保持顶级四分位数表现，核心基金超越ODCE指数100个基点

• 三大业务板块协同发展，多元化经常性服务收入占总收益70%以上，预计收购完成后将达到75%，2026年展望显示商业地产业务预期实现低两位数顶线增长，工程业务预期总收入增长超过25%，投资管理业务预期净收入增长达到低两位数水平

市场/行业竞争格局

• Colliers在商业地产资本市场领域持续获得市场份额，特别是在美国市场表现强劲，通过招聘投资和多市场连接性推动了在复苏市场中的市场份额增长，美国资本市场业务约占其资本市场总业务的50%

• 工程业务领域存在全球性的合格工程师短缺问题，这种供需失衡正在推动整个行业的定价上涨，为Colliers等专业服务公司创造了有利的竞争环境和定价能力

• 通过收购Ayesa工程公司，Colliers将跻身全球前30大工程公司行列，显著扩大了在欧洲、拉丁美洲和中东地区的业务版图，增强了与行业巨头竞争的规模优势

• 在投资管理领域，Harrison Street平台的基金表现持续位居行业前四分之一，其核心基金2025年超越ODCE指数100个基点，在另类投资、信贷和基础设施投资领域均保持顶级表现

• 公司强调其合伙人模式是关键竞争优势，通过内部持股保持领导层与客户、投资者和股东的利益一致，这种模式在吸引优质收购目标时具有独特的竞争力

• 面对AI技术浪潮，Colliers将其视为生产力和增长推动器而非威胁，通过与Google Cloud的独家合作伙伴关系以及专有数据集的整合，在技术赋能方面建立竞争壁垒

• 公司70%以上的收益来自多元化的经常性专业服务业务，在完成近期收购后这一比例将达到75%，这种业务结构相比传统房地产服务公司具有更强的抗周期性和竞争韧性

公司面临的风险和挑战

• 根据Colliers业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 资本市场交易活动仍低于历史峰值，尽管有所复苏但恢复速度慢于预期，特别是欧洲、中东和亚太地区的交易量增长相对温和

• 工程业务面临合格工程师短缺的人才市场紧张局面，影响业务扩张和项目执行能力

• 投资管理部门的整合成本将持续到2026年，导致净利润率从历史的40%中段水平下降至30%高段，影响短期盈利能力

• 收购Ayesa后杠杆率将增加0.7倍至2.7倍，需要通过经营现金流和有机EBITDA增长来去杠杆化

• 工程业务在第四季度出现项目管理运营的临时放缓，特别是在欧洲、中东和亚太地区，整体生产率下降

• 内生增长在第四季度基本持平，受到强劲的同期基数比较影响，增长动力面临压力

• AI技术发展可能对传统专业服务模式带来长期不确定性，尽管管理层认为是积极因素，但仍需大量资本投入进行IT系统升级

• 欧元计价的7亿美元收购融资面临汇率波动风险，借贷成本约4%增加财务负担

• 商业地产租赁业务增长相对缓慢，仅3%的增长率显示市场需求疲软

• 投资管理业务的资产管理规模(AUM)在年末保持平稳，新募资被资产出售和资本返还抵消，增长面临挑战

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **Jay Hennick（董事长兼首席执行官）**：发言情绪极为积极乐观，多次使用"exceptional year"（卓越的一年）、"extremely well positioned"（极佳定位）等强烈正面词汇。对公司战略执行表现出强烈信心，称"我们的策略正在奏效，团队表现出色"。在谈到AI时态度非常积极，将其视为"生产力和增长推动器"，强调AI将增强而非替代业务。对Ayesa收购表现出极大热情，称其为"世界级业务和难得的规模化机会"。在回答股票回购问题时表现出个人投资意愿，称"个人层面可能会考虑"。整体口吻自信、前瞻性强，对公司未来发展充满信心。

• **Christian Mayer（首席财务官）**：发言风格相对保守但积极，注重数据和事实陈述。在介绍财务数据时表现出稳健的乐观态度，强调"强劲的季节性现金流"和"强大的收入积压"。对2026年展望持谨慎乐观态度，使用"low teens growth"（低两位数增长）等相对保守的表述。在回答技术问题时表现专业，对工程业务的临时放缓解释为"一次性事件"，显示出对业务恢复的信心。整体口吻专业、数据导向，情绪稳定积极。

分析师提问&高管回答

• # Colliers业绩会分析师情绪摘要 ## 1. 工程业务有机增长情况 **分析师提问**：JPMorgan的Tony Paolone询问工程业务有机增长的具体情况，包括按小时计费的专业人员数量和工作时长等趋势。 **管理层回答**：CFO Christian Mayer表示需求强劲，定价有上涨机会，正在招聘合格工程师但市场紧缺。CEO Jay Hennick补充说明60%的工程业务是设计类（非按小时计费），40%是项目管理类（按小时计费），全球工程师短缺推动了整体定价上涨。 ## 2. AI技术影响担忧 **分析师提问**：Tony Paolone担心AI提高效率可能减少计费时长或影响总收入市场。 **管理层回答**：Christian Mayer表示AI在设计业务中有助于提高利润率，让专业人员能更快完成基础任务，专注于高价值工作。 ## 3. 资本配置和股票回购 **分析师提问**：Stifel的Daryl Young询问在当前股价水平下是否考虑股票回购。 **管理层回答**：CEO Jay Hennick表示个人层面愿意回购股票，但公司层面由于包括Ayesa在内的收购计划，股票回购不在近期计划内，专注于创造长期股东价值。 ## 4. 投资管理整合成本 **分析师提问**：Daryl Young关注投资管理业务整合成本持续时间超预期的原因。 **管理层回答**：管理层表示这些不是压力而是投资，将在2026年上半年继续，目标是创建统一品牌下的卓越平台。 ## 5. 资本市场前景和利率依赖 **分析师提问**：CIBC的Erin Kyle询问资本市场管道的宏观情况以及2026年指引是否依赖进一步降息。 **管理层回答**：CEO Jay Hennick明确表示2026年展望不依赖降息，而是基于积压的交易需求，预计美国将继续强劲，希望欧洲和亚太地区交易量回升。 ## 6. AI技术应用和风险 **分析师提问**：BMO的Stephen MacLeod询问AI技术的具体应用例子和潜在业务风险。 **管理层回答**：CEO Jay Hennick详细阐述了三个AI应用领域：专有数据集、与Google Cloud的独家合作、现有软件供应商的AI功能。强调AI是生产力和增长推动器，将是2-3年的长期过程，今年IT资本支出创历史新高。 ## 7. 投资管理业务利润率展望 **分析师提问**：Stephen MacLeod询问投资管理业务完成统一平台投资后的利润率前景。 **管理层回答**：CFO Christian Mayer表示2026年利润率将降至30%多，2027年预计回到历史平均水平的40%多。 ## 8. Ayesa收购战略意图 **分析师提问**：Goldman Sachs的Julien Blouin询问Ayesa收购是否类似Englobe，以及未来并购目标的选择标准。 **管理层回答**：CEO Jay Hennick确认类似Englobe模式，Ayesa在西班牙、墨西哥、欧洲、中东建立了规模化平台，为多个市场的行业整合提供机会。强调合作伙伴理念和永久资本来源的优势。 ## 9. 商业地产业务增长细分 **分析师提问**：Scotiabank的Himanshu Gupta要求分解商业地产业务中资本市场和租赁业务的增长预期。 **管理层回答**：CFO Christian Mayer表示资本市场预期高十几的增长，租赁业务预期中高个位数增长，办公和工业资产类别在美国表现强劲。 ## 10. 杠杆率和去杠杆计划 **分析师提问**：RBC的Jimmy Chan询问收购后2.7倍的杠杆率以及回到2倍历史水平的计划。 **管理层回答**：CFO Christian Mayer确认计划通过强劲的经营现金流和有机EBITDA增长实现去杠杆，这是以往大型收购后的一贯做法。 ## 11. AI对费用压力的影响 **分析师提问**：Jimmy Chan询问AI是否会带来费用压力。 **管理层回答**：CEO Jay Hennick明确表示不会看到任何费用压力，认为AI是颠覆性的但不是对业务而是对思维方式，复杂交易需要执照、人际关系等，AI只会让专业人员更优秀。 ## 12. 生产者人员配置充足性 **分析师提问**：William Blair的Steven Sheldon询问如果交易量大幅回升，现有人员配置是否充足。 **管理层回答**：CEO Jay Hennick表示在积极招聘，现有生产者的生产力未达峰值水平，有能力用相同人员创造更多收入。 **总体分析师情绪**：分析师对公司战略执行能力和AI技术应用表现出谨慎乐观态度，主要关注点集中在有机增长可持续性、技术变革影响、资本配置效率和业务整合进展等方面。管理层回应积极自信，展现出对多元化战略和技术创新的强烈信心。

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