VICI Properties的3项信用评级表明了明确的共识

在过去的几个月里，我一直在绘制净租赁房地产投资信托基金相对于BBB（投资级悬崖）的情况-谁有缓冲，谁没有缓冲，以及稳定楼层与活板门的区别。大多数时候，紧张关系存在于公司的收入和评级机构的看法之间。

对于VICI Properties Inc（纽约证券交易所代码：VICI）来说，完全没有紧张关系。标准普尔表示BBB-。惠誉说BBB-。穆迪于2024年11月从Ba 1升级后称Baa 3。三个机构、三种观点、一个结论：这笔价值300亿美元的赌场REIT比垃圾高出一个档次。这并不矛盾。这是一个共识--投资级别边缘的共识值得仔细阅读。

三种信用评级，均处于投资级下限。

标准普尔对VICI BBB评级-前景稳定，并于2024年6月确认。惠誉对VICI BBB评级-前景稳定，并于2025年6月确认。穆迪于2024年11月将VICI从Ba 1升级至Baa 3，前景稳定。不是因为VICI突然改变了业务模式，而是因为它突破了投资级分类所需的最低门槛。首席财务官David Kieske称这是“VICI自成立以来不懈努力建立的强大信用形象”的结果。

资料来源：VICI房地产投资者关系（2024年11月）;标准普尔全球评级（2024年6月）;惠誉评级（2025年6月）。

要点：穆迪的升级完成了三冠王。但没有第二个缓冲级别--任何机构的一次降级都会打破一致的投资级共识。

大约74%的合同租金来自两名租户。

根据2024财年的收入详细信息，凯撒娱乐约占39%，米高梅度假村约占35%。VICI共有14名租户（79%是公开交易的），涉及93处房产，出租率为100%，加权平均剩余租期超过40年。现金流可见性是真实的。但评级机构正在悄悄衡量的是这种集中度。

资料来源：VICI Properties 2024年第四季度收益发布（2025年2月）; 2025年第三季度收益电话会议（2025年10月）。

要点：运营稳定性强。结构性集中仍然是评级的制约因素。

2025年第三季度AFFO：每股0.60美元，同比上涨5.3%。

管理层将2025年全年指引上调至每股2.36至2.37美元，高于最初的2.32至2.35美元范围。季度股息为0.45美元，这是自VICI 2018年IPO以来连续第八次年度增长。以最近的价格接近28.85美元，远期收益率约为6.3%。支付率接近引导AFFO的76%--虽然不薄，但也不是那种容易吸收惊喜的缓冲。

资料来源：VICI Properties 2025年第三季度收益发布（2025年10月）。

要点：增长是稳定的，但VICI的收入与其分配的收入之间的差距有限。

净杠杆率：约为债务与调整EBITDA的5.0倍。

这是在低端的VICI自己的5.0倍-5.5倍的目标范围。于2024年年底，总债务面值为171亿元，其中98. 1%为固定利率，加权平均到期日为6. 5年。G&A费用占收入的1.6%，是所有REITs中最低的比率之一，而不仅仅是三重净。

资料来源：VICI Properties 2024年第四季度收益发布（2025年2月）; 2025年第三季度收益电话会议（2025年10月）。

外卖：效率是货真价实的。但效率并没有让三家机构超越BBB-。

租户多元化步伐。2025年，VICI将Clairvest添加为第14个租户，并宣布与Golden Entertainment进行11.6亿美元的回租。这些是真正的步骤。但凯撒和米高梅仍然以很大的优势主导着租金。多元化是否赶上评级目标是结构性问题。

凯撒或米高梅的运营噪音。两者都不需要失败--只要绊倒即可。在74%的综合租金集中度下，即使是两家运营商的临时信贷事件也会将问题从“VICI有多稳定”变成“它的风险有多大”。

升级催化剂。这三个机构的前景都很稳定。没有人发出加息的信号。如果VICI能够将凯撒加米高梅的集中度推至65%以下，同时将杠杆率维持在目标低端，升级对话就开始了。这不是我们今天所处的位置。

三个机构是否就BBB达成一致（读起来是验证），或者作为三个机构衡量运营实力和结构集中度之间的相同差距，并得出相同的答案。

这些数字讲述了一个故事。但无论读起来是稳定性还是脆弱性--这部分都是你的。

披露：本文仅供参考，不构成投资建议。撰写本文时，作者在VICI中没有担任任何职务。

资料来源：VICI Properties 2024年第四季度盈利发布（2025年2月20日）VICI Properties 2025年第三季度收益发布（2025年10月）VICI Properties 2025年第三季度盈利电话会议记录（2025年10月）标准普尔全球评级- BBB-，稳定（2024年6月确认）惠誉评级- BBB-，稳定（2025年6月确认）穆迪投资者服务公司-Baa 3，稳定（2024年11月升级）VICI房地产投资者关系-穆迪升级公告（2024年11月）

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