卡姆登概述了Sunbelt扩张期间，2026年将出售15亿至20亿美元的加州资产，并将出售6.75美元的核心FFO中点

盈利电话洞察：卡姆登财产信托（CPD）2025年第四季度

董事长兼首席执行官理查德·坎波（Richard Campo）强调了多家族REIT行业的不确定性主题，但表示“我们在2025年表现强劲，超出了我们最初对核心FFO的指导每股0.13美元。坎波强调，新供应已经见顶，吸收水平处于二十年来最高水平之一，该公司正在营销加州待售房产，以“扩大我们的Sunbelt足迹，简化我们的运营平台，并以净资产价值的大幅折扣购买我们的股票”。”坎波断言，“我们确信卡姆登拥有房地产投资信托基金中最强大的资产负债表之一。"

D.执行副主席基思·奥登（Keith Oden）报告称，“2025年同房地产收入增长为76个基点，比我们最近指引的中点低1个基点。奥登详细介绍了对2026年的预期，指出“2026年同房产收入指导范围的中点为75个基点，与去年实现的基本相同”，大多数市场预计收入增长1%-2%，奥斯汀和丹佛面临轻微收入下降。

总裁兼首席财务官Alexander Jessett解释说：“在第四季度，我们以总计2.01亿美元的价格出售了位于休斯顿和凤凰城的三个社区，以8500万美元收购了奥兰多的一个社区，并稳定了卡姆登长草地农场。杰塞特表示，“我们最近开始营销出售我们的11个加州运营社区”，假设年中结束，初步估值在15亿至20亿美元之间。他补充道，“大约60%的销售收益将通过1031个交易所再投资到我们现有的高需求、高增长的Sunbelt市场..其余的.模型价格为6.5亿美元，将用于股票回购。杰塞特指出，“与计划资产出售相关的6.5亿美元股票回购中，我们已经完成了近4亿美元。"

该公司预计2026年每股核心FFO在6.60美元至6.90美元之间，中间价为6.75美元，较2025年业绩每股下降0.13美元。杰塞特将这一下降归因于费用和资产管理收入下降、一般管理费用增加以及同店净营业收入下降。

奥登表示：“2024年，我们投资组合的完工量占库存的比例达到近4%的峰值，预计今年将低于2%，2027年将接近1.5%。“该公司预计”今年我们投资组合的市场租金将增长约2%，其中大部分增长发生在下半年。"

该公司假设与加州资产出售和重新部署相关的“这项战略交易在2026年不会增加或稀释”。

杰塞特报告称，“第四季度运营核心资金为1.931亿美元，即每股1.73美元，比上一季度指引的中点高出0.03美元，这完全是由第三方建筑业务的费用和资产管理收入增加推动的。"

2026年同店收入增长指引中点为75个基点，与2025年持平，预计费用增长为3%，而2025年为1.7%。

加州的2026年业绩仍将“收入增长约25个基点，NOI增长约40个基点”。"

尼古拉斯·约瑟夫，花旗集团：被问及为什么现在是加州出售的合适时机。坎波回应道：“我们认为阳光地带的增长故事将有一个转折点，我们希望走在这一点之前，而不是落后。“坎波补充说，加州仍然是一个充满活力的交易市场，此次出售允许以较低的上限利率重新部署和股票回购。

詹姆斯·费尔德曼，富国银行：询问租金趋势和市场担忧。管理层表示：“我们绝对看到了一些面临更大挑战的市场的萌芽..我们感觉自己状态很好。"

Jana Galan，美国银行：寻求澄清1031收购和回购的时间。管理层表示，“加州年中关闭.夏季将进行11亿美元的重新部署..一旦我们完成回购，就尽早分享回购。"

Steve Sakwa，Evercore：被问及开发回报和成本。杰塞特说：“成本正在下降..成本降低5%至8%”，但进展仍然“难以铅笔”。"

Ami Probandt，瑞银：被问及重新部署资本的信心。杰塞特回答说：“我认为我们不会出现重新部署这笔资本的问题..如果我们无法重新部署这笔资本，那么我们可能不得不进行某种类型的特别股息。"

其他问题涵盖加州投资组合的影响、丹佛的监管环境、城市与郊区资产表现以及法律和政治宣传成本。

分析师要求明确资产出售、重新部署和租金增长拐点的时机和执行，表达了谨慎的乐观态度，但探讨了下行风险和执行挑战。

管理层在事先准备好的讲话中语气自信，使用了“我们确信”等短语，并将公司的资产负债表和团队描述为行业领先。在问答中，管理层对战略表示欢迎，但承认存在不确定性，反复提到市场波动，并强调准备好了市场支点。

与上一季度相比，管理层对Sunbelt的增长和加州出售的战略理由表现出更加自信，而分析师的问题更多地转向计划投资组合转型和资本配置的机制和风险。

上一季度的电话会议重点关注入住管理、适度的收入前景以及公私市场之间强烈的脱节，以及增量股票回购和更加谨慎的发展方针。

本季度推出了计划中的加州资产出售（价值15亿至20亿美元）、更大规模的股票回购计划，以及更明显的战略转向Sunbelt市场。

管理层对吸收新供应和执行资本重新部署的信心更加明显，而分析师则从有关需求和供应的问题转向有关时机、执行和监管阻力的详细问题。

管理层强调了监管变化的风险，特别提到了科罗拉多州的“众议院法案25-1090”，该法案影响公用事业重新计费，预计将使同店NOI减少19个基点。

加州资产出售的时间和定价、新供应的市场吸收以及全面执行1031交易所的能力仍然存在不确定性。管理层指出，如果再投资不可行，可能需要特别股息。

法律费用被描述为“成为一个相当大的数字”，预计这些费用将在诉讼后正常化。

卡姆登以强劲的经营业绩结束了2025年，战略计划以15亿至20亿美元的价格剥离其加州投资组合，并专注于扩大其Sunbelt业务，同时执行大量股票回购。2026年的指引预计核心FFO中点为每股6.75美元，同一房产收入稳定增长，未来费用压力。管理层对居民的韧性、资产负债表的实力以及核心增长市场的机会仍然充满信心，同时承认短期的不确定性和监管风险，因为他们正在努力优化资本部署和市场好转的头寸。

阅读完整的收益电话会议记录