尽管资产负债表强劲，但为何同意房地产2026年仍将走低

上个月的大部分时间我都在分析净租赁信贷结构-- Realty Income的A-评级、NNN REIT的长期债务堆栈、与BBB悬崖的缓冲距离如何转化为现实世界的弹性的机制。每次，问题都是一样的：在某件事崩溃之前，这家公司还有多少空间？

在Agree Realty（纽约证券交易所代码：ADC）时，我遇到了不同的问题。房间很明显。我不明白的是为什么公司没有更多地使用它。

的数字

预计净债务与经常性EBITDA：3.5x。

该数字包括未结算的远期股票发行的收益。剔除这些因素，这一数字为5.1倍--仍在投资级净租赁REIT的范围内，但我认为这一差距值得关注。就背景而言，许多BBB评级的净租赁同行的运营范围为5.0-6.0x。差异约为9亿美元的远期股权，截至2025年第三季度尚未结算--时机，而不是信贷压力。

资料来源：2025年第三季度收益发布（2025年10月21日）; 2025年第三季度收益电话会议记录（2025年10月22日）。

要点：即使不包括远期股权，这两个数字都处于正常净租赁运营范围内。

AFFO支付率：约70%。

第三季度AFFO每股1.10美元，同比增长7.2%。管理层将2025年全年指引上调至4.31美元至4.33美元，意味着中点时增长4.4%。这使得AFFO每一美元中约有30美分未分配给股息。与派息率在70年代中期至80年代以下的同行相比，ADC的保留率比大多数公司都高。

资料来源：2025年第三季度收益发布（2025年10月21日）。

要点：ADC比大多数净租赁同行保留更多的内部资本。

三项信用评级，均为投资级。

惠誉于2025年8月12日给予ADC A-发行人评级，前景稳定，理由是“卓越的租户信用质量”和“行业领先的资本渠道”。穆迪将该公司评级从2022年3月的Baa 2升级为Baa 1。标准普尔全球评级于2024年7月将ADC从BBB升级至BBB+。

在净租赁方面，任何机构的A级评级都很少见。房地产收入进行它。ADC现在从惠誉进行它。即使在其最低评级- BBB+从标准普尔- ADC坐在两个缺口以上的投资级悬崖。据我所知，这是这个领域最宽的结构缓冲之一。

资料来源：惠誉评级（2025年8月）;穆迪投资者服务公司（2022年3月）;标准普尔全球评级（2024年7月）。

2026年投资指导：12.5 - 15亿美元。

是这样的2025年，ADC实际部署了15.5亿美元。2026年的指导范围低于此。在低端，这比该公司刚刚做的事情减少了3亿美元。这可能是纪律，也可能是对交易流程和定价的谨慎。我所知道的是，ADC选择不完全部署其已建立的容量。

资料来源：Agree Realty 2025年投资活动和2026年投资展望（2026年1月5日）。

结论：尽管有空间，管理层还是选择了克制。

什么可以改变这一点

我会关注三个行为改变的信号。

2026年AFFO与共识相关的指导。这条街的价格约为4.54美元。如果当第四季度结果公布时，ADC的指导有意义地低于这一水平，那就告诉我这种限制仍在继续。如果他们以上指导，这可能是管理层准备踩下加速器的第一个信号。

前远期杠杆压缩。第三季度的5.1倍数字（没有计入远期股权的数字）才是真正的资产负债表所在。随着这些产品将持续到2026年中期，这个数字应该会压缩。它的移动速度可以告诉你堡垒的叙述是结构性的还是仅仅是时间性的。

IG租户混合漂移。截至2025年底，ADC年化基本租金约66.8%来自投资级租户。我预计不会出现戏剧性的变化，但如果它跌破65%或升至68%以上，这将是一个关于承保理念走向何方的安静信号。

我看到了什么

ADC于2月10日收盘后报告2025年第四季度财报。财报电话会议于美国东部时间2月11日上午9：00举行。

我对学位的看法可能是错误的，但我认为ADC正在支付质量溢价。66.8%的IG租金卷意味着更低的上限率（2025年加权平均收购上限率为7.2%），有机租金上涨速度较慢，增长上限在结构上低于愿意承担更多租户信用风险的同行。70%的支付率是抵消。这种权衡是否会创造价值或机会成本取决于投资者优先考虑的事项--短期增长或资产负债表的持久性。我认为在这样的IG浓度下你不会同时获得两者。

这些数字讲述了一个故事。无论它改变了什么--那部分都是你的。

披露：本文仅供参考，不构成投资建议。撰写本文时，作者在ADC中没有担任任何职位。

资料来源：同意房地产2025年第三季度盈利发布（2025年10月21日）同意房地产2025年第三季度盈利电话会议记录（2025年10月22日）惠誉评级- Agree Realty Corporation，A-稳定（2025年8月）穆迪投资者服务公司-Baa 1（2022年3月升级）标准普尔全球评级- BBB+（2024年7月升级）Agree Realty 2025年投资活动和2026年投资展望（2026年1月5日）

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