盖蒂房地产有一种信用评级。这就是为什么这在BBB-很重要。

Getty Realty（纽约证券交易所代码：GTY）拥有一项信用评级。这就是为什么这在BBB-很重要。

我不打算写关于盖蒂房地产的文章。

当我比较不同的净租赁房地产投资信托基金在信用范围中的地位时，它出现了- O在A-，NNN在BBB+，GLPI在BBB-。标准的东西。但当我拉起GTY时，感觉有些不对劲。而不是数字本身。他们周围的结构。

GTY获得惠誉的BBB评级。稳定的前景，2026年1月重申。

在该公司的文件和投资者材料中，唯一引用的公开评级是惠誉的BBB-。我没有看到标准普尔或穆迪的评级与此同时被引用。

许多较大的净租赁同行都受到多重评级--正如其公开文件和演示中所反映的那样，O和NNN各自获得了多个机构的评级。我认为我在这个领域没有遇到过另一家依赖单一机构观点的BBB- REIT。我可能错了--也许有一个我错过了--但如果是这样，那就很少见了。

这改变了我阅读其他内容的方式。

净债务/ EBITDA：5.1x。

就其本身而言，这个数字并没有让我太困扰。NNN运行约为5.4x。O约为5.5x。GTY的管理目标是4.5x至5.5x，因此5.1x大致处于中间位置。

但问题是

5.4x的NNN携带BBB+。5.5x时的O带有A-。5.1x的GTY携带BBB-。同样的杠杆附近，其下完全不同的楼层。如果某个东西在BBB-的5.1倍处破裂，那么就没有第二个机构来吸收这个叙述。惠誉发声，这是市场听到的唯一声音。

2025年第三季度的固定费用覆盖率为3.8倍。加权平均债务成本：4.5%。2028年6月之前没有到期。2026年1月，他们发行了2.5亿美元的新纸币，利率为5.76%，以清除左轮手枪。据我所知，成熟度状况是干净的。

资料来源：2025年第三季度盈利电话会议（Brian Dickman，CFO）; 2025年业务更新（GlobeNewswire，2026年1月8日）。

AFFO支出：约78%。

2025年前9个月，AFFO的股价为每股1.80美元。同期宣布的股息：1.41美元。

这是一个支出约78%。使用2026年的指导中点2.49美元，而当前的年化股息为1.94美元，该比率保持不变。

令我惊讶的是，与同龄人相比，这是多么的紧密。NNN支付约68- 70%。O接近75%。GTY的78%涵盖了股息，但这并没有为糟糕的季度留下太多空间。

2025年初已经举办了一场租户活动。破产暂时取消了指引，然后收购活动将其带回。入住率保持在99.8%，租金覆盖率保持在2.6倍。投资组合吸收得很好。但派息率并没有太多松懈。

资料来源：2025年第三季度盈利发布（GlobeNewswire，2025年10月22日）; IR股息公告。

我会看的三件事。

惠誉前景转为负面。这是一个大的。由于没有第二家机构，负面前景成为市场唯一的信号。标准普尔没有抵消稳定。穆迪没有证实观点。只需一个数据点，它就会重新定价所有内容。

另一场租户活动。2025年的破产已得到控制。但GTY经营便利和汽车零售--这是一个集中的利基市场。C-Store物业的抵押贷款市场通常不如传统商业房地产发达，这可能会限制在压力环境下快速借入或出售这些资产的能力。

派息率攀升至80%以上。这不是危机线，但一旦AFFO的支出达到BBB名称的80%以上，“覆盖”和“不舒服”之间的缓冲就会变得非常薄。我想看看2026年股息增长速度是否保持在AFFO增长范围内。

从积极的方面来说，GTY属于投资级，截止日期为2028年6月，入住率为99.8%，租金覆盖率为2.6倍。运营指标确实很强--接近满员、稳定的租金覆盖、几年后的成熟度墙。

另一方面，支付率为78% --已覆盖但并不舒服--而且文件中没有第二个机构的观点。

我并不是说GTY遇到了麻烦。我所说的比这更窄。当您唯一的信用评级比垃圾级高出一个等级，并且如果情绪发生变化，没有第二种意见来锚定市场时，所有其他指标都会通过该过滤器读取。也许不应该。但事实确实如此。

目前，这是我将继续关注的事情。

这些数字讲述了一个故事。

无论它改变了什么--那部分都是你的。

披露：本文仅供参考，不构成投资建议。撰写本文时，作者在GTY中没有担任任何职位。

资料来源：

盖蒂房地产2025年第三季度企业演示

惠誉评级-盖蒂房地产公司，BBB-稳定（2026年1月重申）

Getty Realty 2025年第三季度盈利发布（GlobeNewswire，2025年10月22日）

Getty Realty 2025年第三季度盈利电话会议记录（2025年10月23日）

Getty Realty 2025年业务更新（GlobeNewswire，2026年1月8日）

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