调研速递|新南山控股接待中金公司调研 2025年预亏系地产减值拖累 仓储物流营收9.2亿使用率91.1%

2026年2月5日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“新南山控股”）通过电话会议形式接待了中金公司的调研。公司证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊及投资者关系经理戴晶参与接待，就公司2025年业绩预期、房地产开发业务库存去化、仓储物流业务运营及资产证券化规划等投资者关注问题进行了交流。

投资者活动基本信息

|Col1|投资者关系活动类别|□特定对象调研□分析师会议 □媒体采访□业绩说明会 □新闻发布会□路演活动 □现场参观 其他（电话会议）| |---|---| |参与单位名称|中金公司| |时间|2026年2月5日| |地点|公司26楼会议室| |上市公司接待人员姓名|证券事务部副总经理、证券事务代表 刘逊；投资者关系经理 戴晶|

调研核心内容解读

2025年预亏主因地产资产减值，多元化业务夯实基本面

针对2025年净利润预计亏损的原因，公司表示，主要受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加。不过，公司强调经营整体平稳，多元化盈利结构为基本面提供支撑：现金流管理稳健，通过优化融资结构、置换高息贷款，融资成本持续下降；仓储物流业务品牌影响力提升、轻资产模式持续突破，制造业业务向“微笑曲线”两端延伸，创新与效益同步增强，为长期发展奠定基础。未来公司将继续聚焦主业、严控风险，通过业务结构优化与资产效率提升推动业绩逐步改善。

房地产开发业务：核心区域去化加速，严控新增投资

在房地产开发业务存货出清节奏方面，公司称始终将风险防控放在首位，2025年以来积极应对市场竞争，采取差异化销售策略加速库存去化和资金回笼。重点聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心区域的优质项目，优先保障现金流安全。通过优化推盘节奏、灵活调整定价策略，核心城市项目去化效率显著提升。未来，公司将持续跟踪行业政策窗口，把握结构性机会，加快项目去化，同时严格控制新增投资，确保资产结构稳定。

仓储物流业务：高使用率彰显运营实力，核心城市租金有望企稳

以宝湾物流为核心平台的仓储物流业务整体运营稳健。2025年上半年，该业务实现营业收入9.2亿元，在行业平均出租率下滑的背景下，仓库平均使用率仍保持91.1%的高位，体现出较强的资产运营管理能力。公司指出，2025年整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎，仓储物流项目间竞争压力不减，租金延续下行态势。但随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望率先企稳并温和回升。

REITs等资产证券化：多层次资本运作体系成型，扩募与基金布局并进

公司高度重视资产证券化工作，推进“募投建管退”闭环管理，已形成物流基金、公募REITs等多层次资本运作体系。其中，华泰宝湾物流REIT自上市以来运营优异，2025年获评“公募REITs年度杰出项目”，目前正推进扩募，拟购入成都、西安、宁波、青岛等地优质宝湾物流园区资产。同时，宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立5.46亿元物流基金，并已完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化工作奠定基础。

交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分沟通，严格按照有关制度规定，未出现未公开重大信息泄露等情况。

|Col1|附件清单（如有）|无| |---|---| |日期|2026年2月5日|

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