西藏天路抵债资产评估方法合理性获机构确认 评估值1.29亿元

北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司就上海证券交易所对西藏天路股份有限公司实物抵偿债务事项的监管工作函进行了回复，对本次抵债资产的评估方法选择、具体评估过程及估值公允性等问题进行了详细说明，确认评估结果具备合理性与公允性。

本次抵债资产为位于西藏自治区林芝市巴宜区八一镇双拥路22号的商业用房地产和土地使用权，评估值为12,891.02万元。评估机构针对监管工作函提出的评估方法选择依据、房屋建筑物及土地使用权评估过程等问题逐一回应。

在评估方法选择方面，由于抵债资产所在区域房地产市场活跃度较低，商业房地产交易案例稀少，且资产为毛坯状态无历史经营数据，市场法和收益法均不适用。因此，房屋建筑物采用重置成本法，通过测算建造成本、成新率等参数确认价值；土地使用权则采用基准地价修正法，基于地方政府公布的基准地价体系，经多项因素修正后确定价值。评估机构认为，上述方法选择具备充分合理性，能够客观反映待估资产价值，保障上市公司利益。

房屋建筑物评估过程显示，其重置成本由建安综合造价、前期及其他费用、资金成本和合理利润构成，合计10,723.27万元。综合成新率结合年限法（95%）和现场勘察调整系数（+4%）确定为99%，最终评估值为10,616.04万元。评估机构通过与关联方历史销售价格、备案价、账面成本及同区域可比案例的对比分析，认为评估单价6,861.62元/平方米具备公允性，差异主要源于时间、面积、楼层等因素。

土地使用权评估则以林芝市Ⅱ级商服用地基准地价1,670元/平方米为基础，经期日（0.9650）、年期（0.9557）、容积率（1.0419）、区域因素（1.0709）及个别因素（1.0000）修正后，评估单价为1,718元/平方米，对应评估值2,274.98万元。尽管评估值（1,718元/平方米）显著高于关联方历史账面成本（161.46元/平方米），但评估机构指出，差异主要因账面成本基于1997年基准地价，而当前评估值反映了林芝市巴宜区城镇化进程带来的土地价值上涨。

评估机构强调，本次评估各核心参数的选择均具备明确的政策依据、行业标准及市场数据支撑，参数选取客观严谨，房屋建筑物及土地使用权估值均具备充分的公允性和合理性。

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