电话会总结 ｜ Stewart(STC)2025财年Q2业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Stewart Information Services Corporation 2025年第二季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **整体业绩表现强劲：** - 合并营收达到7.22亿美元，同比增长20% - 调整后每股收益1.34美元，同比增长48% - 调整后净利润3,800万美元，较去年同期的2,500万美元大幅增长 - GAAP净利润3,200万美元（每股1.13美元） **各业务板块营收表现：** - Title业务板块营收增长9,600万美元，同比增长19% - 直接业务营收同比增长6%，其中小型商业地产业务增长36% - 国内商业地产营收增长2,400万美元，同比增长46% - 代理服务总营收增长6,100万美元，同比增长25% - 房地产解决方案营收增长2,000万美元，同比增长22% - 国际直接业务中非商业和商业业务均增长6% ## 2. 财务指标变化 **盈利能力指标：** - Title业务板块调整后税前利润5,200万美元，增长1,400万美元，同比增长35% - Title业务板块调整后税前利润率改善1个百分点至8.5% - 房地产解决方案业务调整后税前利润率为10.9%，环比有所改善 **运营效率指标：** - 员工成本率改善至30%（去年同期为31%） - 其他运营费用率改善至25%（去年同期为26%） - Title损失率改善至3.6%（去年同期为4.2%） - Title损失费用总额2,200万美元 **现金流和财务状况：** - 经营活动现金流净额增长3,200万美元 - 现金和投资总额超过法定保费准备金要求3.9亿美元 - 每股账面价值51美元 - 股东权益总额约14亿美元 - 拥有2亿美元未动用信贷额度 **单位业务指标：** - 国内商业地产平均每单费用增长25%至16,900美元（去年同期13,500美元） - 国内住宅平均每单费用略降至2,900美元（去年同期3,000美元）

业绩指引与展望

• 全年标题损失率预期维持在4%左右，二季度已改善至3.6%，较去年同期的4.2%有所下降

• 房地产解决方案业务（RES）预期全年利润率在11%-12%之间，与去年水平基本持平，管理层预计该业务在市场正常化后可达到12%-15%的利润率水平

• 贷款服务业务利润率预期在今年剩余时间内将正常化至低十几个百分点区间，二季度调整后税前利润率为10.9%，已较前期低点有所改善

• 商业地产业务虽然二季度实现46%的强劲增长，但管理层预期难以维持45%的高增长率，未来将继续保持高于市场的增长水平

• 运营费用率持续改善，员工成本率从去年同期的31%降至30%，其他运营费用率从26%降至25%，主要受益于营收增长带来的规模效应

• 投资收益方面，随着投资组合向更高收益率环境转换，预期将继续受益，但如果年内降息两次，托管收益可能面临一定下行压力

• 管理层对下半年市场相对2024年同期有所改善保持谨慎乐观，但改善幅度和时间仍存在不确定性

• 公司维持充足流动性支持增长，拥有3.9亿美元超额现金和投资，以及2亿美元未动用信贷额度

分业务和产品线业绩表现

• Title业务板块表现强劲，运营收入增长96百万美元（19%），其中国内商业地产收入增长24百万美元（46%），平均每笔费用增长25%至16,900美元；代理服务总收入增长61百万美元（25%），净代理收入增长21%；国际直营业务中非商业和商业直营收入均增长6%

• Real Estate Solutions房地产解决方案业务收入增长20百万美元（22%），主要由信贷信息和评估服务业务推动；PropStream平台收购了BatchLeads和BatchDialer，整合AI驱动工具和联系拨号器，提供全国性房地产数据智能和增强的潜在客户定向服务

• 直营业务整体增长6%，其中小型商业地产业务在直营运营中增长36%；公司专注于在目标都市统计区域和微观市场的有机和并购增长，商业地产业务现占title收入的13%，成为未来业绩的重要贡献者；国际业务专注于扩大在加拿大的地理覆盖和提高商业渗透率

市场/行业竞争格局

• 住宅市场竞争激烈，Stewart在佛罗里达州市场份额仅为5-6%，而主要竞争对手均超过20%，在该关键州份处于明显劣势地位，但在德克萨斯州和俄亥俄州等其他州份实现了良好增长。

• 商业地产产权保险领域Stewart表现突出，国内商业收入同比增长46%，平均费用从13,500美元提升至16,900美元，在能源、数据中心、酒店、工业、土地开发和多户住宅等多个资产类别均实现强劲增长。

• 代理服务业务竞争中Stewart通过提升服务能力和商业产权保险支持获得优势，代理总收入增长25%，净代理收入增长21%，在15个重点州份实施针对性扩张策略。

• 再融资业务领域Stewart市场份额较小，仅占总收入的3%，远低于行业主要竞争对手，但管理层将此视为未来增长机会而非当前竞争劣势。

• 房地产解决方案业务通过PropStream收购BatchLeads和BatchDialer加强数据智能和AI驱动工具能力，在信贷信息和评估服务领域实现22%的收入增长，提升与顶级放贷机构的竞争地位。

• 国际业务在加拿大市场稳步扩张，非商业和商业直接收入均增长6%，通过地理扩张和商业渗透率提升与当地竞争对手争夺市场份额。

公司面临的风险和挑战

• 根据Stewart业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 房地产市场持续低迷，现房销售下降约1%，抵押贷款利率维持在6%以上的高位，市场不确定性和可负担性挑战使买家持观望态度，春季销售季表现疲软

• 商业收入增长面临比较基数抬高的挑战，管理层承认45%的高增长率难以持续，未来增速可能放缓

• 住宅再融资业务占比仅3%，远低于行业平均水平，在市场再融资需求上升时无法充分受益，错失潜在收入机会

• 代理业务在佛罗里达州市场份额仅5-6%，远低于主要竞争对手的20%以上份额，地理分布不均衡影响整体竞争力

• 房地产解决方案业务面临数据成本上升压力，利润率受到挤压，需要在定价策略和成本控制之间寻求平衡

• 政府试点项目可能改变行业格局，虽然当前影响有限，但未来政策变化可能对传统产权保险业务模式构成威胁

• 业务增长高度依赖收购策略，需要持续识别和整合合适的收购目标，存在整合风险和估值风险

• 利率环境变化对投资收益和托管收入产生直接影响，利率下降将对收入构成下行压力

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **Frederick Henry Eppinger（首席执行官）**：整体表现出积极乐观的情绪和自信的口吻。多次使用"very pleased"、"feel good"、"comfortable"等积极词汇表达对公司业绩的满意。在谈到各业务线增长时语调兴奋，特别是对商业地产业务46%的增长表示骄傲。对员工表达感谢时情绪真诚温暖，提到最近走访1000多名员工时感受到的积极能量。在回答分析师问题时表现出对未来增长的信心，虽然承认市场挑战但坚持认为公司有能力超越市场表现。对于再融资业务和政府试点项目，态度相对谨慎但不悲观，认为这些都是未来的潜在机会。

• **David C. Hisey（首席财务官）**：语调相对稳重和专业，情绪中性偏积极。在介绍财务数据时表现出对数字的自信，特别是在描述调整后每股收益增长48%时语气坚定。对公司财务状况表达满意，强调"solid"（稳固）的财务地位。在回答技术性问题时保持专业和客观的态度，没有过度乐观但也未表现出担忧。整体给人以可靠和值得信赖的印象。

分析师提问&高管回答

• 基于Stewart Information Services Corporation业绩会实录，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析师与管理层问答总结 ### 1. 商业地产业务前景 **分析师提问**：商业地产业务表现强劲，7月份的业务管道情况如何？下半年同比增长预期如何？ **管理层回答**：对业务管道感到乐观，活动较多且广度良好。虽然不会维持45%的增长率，但相信能够继续增长并超越市场表现。同时在直营业务中专注发展小型商业地产，该细分市场增长36%，这是公司此前放弃但现在重新重视的领域。 ### 2. 代理业务增长差异 **分析师提问**：代理保费增长25%而直营增长14%，是否存在时间差异？ **管理层回答**：代理业务增长主要源于两方面：一是在目标州增加了人员配置，服务能力和商业地产能力提升；二是为代理商提供商业地产"礼宾服务"，特别是跨州业务支持。这些举措带来了地理扩张和商业地产渗透率提升的双重效益。 ### 3. 代理保留率下降原因 **分析师提问**：代理保留率下降约1个百分点的原因？ **管理层回答**：完全是地理因素驱动。主要受佛罗里达州影响，公司在该州市场份额仅5-6%，而竞争对手超过20%。德克萨斯和俄亥俄等州虽然增长良好但分成比例较低，影响了整体保留率。 ### 4. 商业地产业务结构 **分析师提问**：国内商业地产业务中小型与全国性业务的大致分解？ **管理层回答**：本季度约1900万美元来自小型商业地产，占总商业收入7400万美元的一部分。公司重新投资这一被忽视的细分市场，专注2000万美元以下的单州混合用途项目，特别是大城市外的办公项目。 ### 5. 住宅业务定价和利润率 **分析师提问**：购房交易与再融资交易的保费关系及相应利润率？ **管理层回答**：零售交易约3000美元，再融资1000-1400美元。住宅业务利润率相对稳定，再融资利润率波动较大，取决于办公室产能利用率。公司将再融资视为额外收益，仅占收入3%，重点投资购房、商业地产等更稳定的业务。 ### 6. 房地产解决方案业务构成 **分析师提问**：RES部门内PropStream、数据研究和核心服务的业务组合及利润率？ **管理层回答**：主要包括数据业务（验证和信贷合并）和评估业务两大块，PropStream规模较小但附加值高。整体业务在低迷市场可达12%现金利润率，良好市场环境下可达14-15%。 ### 7. 投资收益增长 **分析师提问**：投资收益线项目大幅增长是否有异常？ **管理层回答**：主要由托管收益（约占季度收益6%）和投资组合向高收益环境转换推动。随着商业地产业务占比从10%增至13%，未来托管余额增长将带来额外收益。

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