突发！黑石计划收购香港4千亿地产集团

（来源：深圳房产在线）

导语：

当全球最大私募巨头黑石集团以1.27万亿美元资本叩门，香港四大地产商之一的新世界发展（0017.HK）股价单日暴涨7%，月内飙升53%。这场看似突然的资本博弈，实则是郑氏家族53年基业与2100亿港元债务的生死对决。黑石“买入-修复-卖出”的嗜血模式，能否让这家老牌豪门重获新生？还是将彻底改写香港地产江湖的权力版图？

一、2100亿债务压顶：郑氏家族的至暗时刻

截至2025年6月，新世界发展总负债高达2135亿港元，净负债率58.1%，在港资房企中堪称“杠杆之王”。更致命的是，其核心资产正在成为“碎钞机”：

• 11 SKIES项目

  ：总投资200亿港元的香港文旅地标，因周大福、优衣库等租户撤离，估值暴跌27亿港元，更背负2028年起每年18亿港元的保底租金；

• K11 Art Mall

  ：谈了一年仍未卖出，资产处置陷入僵局；

• 减债计划失效

  ：2025年11月19亿美元债券交换要约仅完成七成，债权人信心动摇。

郑氏家族的“自救七招”（债券交换、借新还旧、出售非核心资产等）已难以为继。当现金流枯竭，交出控制权成为“断臂求生”的唯一选项。

二、黑石的算盘：1.27万亿资本的“困境狩猎”

黑石集团，这家以“嗜血”著称的华尔街之狼，手握1.27万亿美元资产，专攻市场底部抄底。其典型操作包括：

• 日本楼市抄底

  ：2013年起扫货东京地产，2024年以26亿美元拿下东京花园露台；

• 希尔顿酒店扭亏

  ：2007年金融危机期间以260亿美元收购，通过重组运营实现盈利退出。

此次盯上新世界发展，黑石赌的是：

1. 核心资产价值

   ：香港K11、数百万平方呎土地储备、新界1500万平方呎农地，均为不可复制的稀缺资源；

2. 市场触底反弹

   ：香港楼市2025年已现回暖迹象，滙丰预测2026-2027年楼价年升7%，黑石欲提前布局；

3. 重组溢价空间

   ：通过分拆、优化运营释放价值，复制“希尔顿模式”。

三、豪门变局：从“鲨胆彤”到“华尔街之狼”

郑裕彤，这位以“鲨胆”闻名的香港传奇富豪，曾逆势投资香港会展中心、力挽恒大于破产边缘。然而，其子孙的激进扩张却让家族基业濒临崩塌：

• 第三代接班失败

  ：郑志刚主导的内地扩张导致巨额亏损，2024财年亏损171亿港元，2025财年再亏164亿港元，最终被赶出董事会；

• 职业经理人救场

  ：黄少媚上任后推出“七大减债计划”，但开源节流难敌行业下行周期；

• 瑰丽酒店待售

  ：郑家纯女儿郑志雯精心打造的顶级酒店品牌，估值159亿港元，亦被摆上货架。

若黑石入主，郑氏家族将失去新世界发展控制权，但可保住周大福企业等私人平台及瑰丽酒店等非上市资产。这既是家族财富的“保壳战”，也是香港地产豪门传承模式的终极转变——从“家族经营”到“资本托管”。

四、行业变天：外资抄底，香港地产定价权易主？

若黑石成功控股新世界发展，将是1997年亚洲金融危机以来，外资首次通过控股头部港企深度介入香港地产市场。这释放三大信号：

1. 定价权转移

   ：外资从财务投资者转向战略控股者，香港地产的估值逻辑将重构；

2. 行业洗牌加速

   ：高负债港企或被迫引入外资，本土豪门垄断格局瓦解；

3. 资本暗战升级

   ：黑石、凯德置地等国际资本与本地财团的博弈，将重塑香港资本生态。

结语：

郑裕彤曾说：“风浪越大，鱼越贵。”但这一次，黑石带来的不是风浪，而是资本的飓风。当2100亿债务压垮家族荣耀，当“鲨胆”传奇沦为资本棋局，香港地产江湖的旧秩序正在崩塌。黑石能否成为新世界的“救世主”？郑氏家族能否守住半世纪基业？这场资本暗战，或许只是香港豪门变局的开始。