香港豪门地产商，也要卖身了

来源：拾遗地

文/十一弟

最近，香港郑裕彤家族旗下的地产上市平台——新世界发展，在二级市场收获一波大幅上涨。

开年一个多月，它的市值已经上扬了40%，站上了255亿港元。

新世界发展由郑裕彤创办于1970年，迄今已有五十多年历史，是香港最老牌的地产商之一。

它曾经突破过千亿市值，但现在早就丢掉了光环。

股价上涨，起因于一个市场传闻——

据说，为了摆脱岌岌可危的债务困境，郑裕彤家族正在与美国黑石集团谈判，打算向其出售所持新世界发展的大部分股权。

若交易达成，黑石集团将取代郑裕彤家族，成为新世界发展的最大股东。

从此，这个香港豪门家族，将失去对名下地产业务旗舰平台的控制权。

受收购传闻影响，新世界发展的股价在二级市场大幅拉涨。

这是有人故意放风。

上市公司也对外作了回应——

“本公司已向控股股东周大福企业求证，确认其正在与一些潜在投资者进行接洽。”

“但有关投资的金额、性质与形式，尚未达成任何协议，并不能保证交易事项是否推进。”

现在这个市场，传言即真相，发现即猛干，证实即跑路。

股价大幅攀升，能让郑裕彤家族置于更有利的谈判地位，在交易中谋求更大的利益。

黑石集团是全球最大的另类资产管理公司，目前管理的资产规模，高达1.27万亿美元。

它的投资模式，是在市场周期底部抄底买入困境资产，通过重组运营以后，实现增值退出。

新世界发展遭遇的这轮债务危机中，黑石集团一直是个很活跃的买家。

去年八月份，市场上就有传言——

新世界发展当时正在与黑石集团、凯德置地等资本方接触，有意向其出售名下部分资产，未来还可能推动上市公司私有化。

黑石就像秃鹫一样，不断盘旋在郑裕彤家族的头顶，等待这个香港豪门开出谈判条件和收购价码。

在这一轮又一轮的市场传闻中，新世界发展的股价，也跟着涨涨跌跌、起起落落。

这反映了郑裕彤家族的心态，极其挣扎——

它想要拼力守住这个家族企业，但无奈债务深重，可以做的选择又十分有限，只能来回拉扯、反复试探。

郑裕彤家族是香港四大豪门之一，与郭得胜家族、李兆基家族、李嘉诚家族并列齐名。

几十年来，郑裕彤构建了一个庞大的商业帝国，横跨珠宝、地产、基建、零售、矿业等多元业务。

在最新的香港富豪榜单上，郑裕彤家族以195亿的身家，排名第三。

它名下控制着几家核心上市企业，这其中包括周大福、新创建集团和新世界发展。

到现在，郑裕彤家族持有港股上市的新世界发展的股权，超过45%。

从1970年郑裕彤创办新世界发展以来，这个香港豪门地产商已经传到了第三代接班人。

郑裕彤之后，他的儿子郑家纯、孙子郑志刚先后执掌上市公司数年时间。

但毫无疑问，富二代出身的郑家纯、郑志刚，一代不如一代。

明明只有武大的实力，却偏偏不自知，接下了武松的活儿。

他们的商业嗅觉与管理能力，远不及白手起家的郑裕彤。

在香港，郑裕彤有个绰号，叫鲨胆彤。

早年的创业经历，让他如鲨鱼一样敏锐，激进，大胆，且敢于冒险。

没人比郑裕彤更明白风浪越大、鱼越贵的道理，他曾多次在危机中逆势投资。

比如，香港回归前，他大举收购了会展中心地块。

最让人津津乐道的坊间故事，是在2008年金融危机时，郑裕彤把许家印拉上了大D会的牌桌，让上市失败、险要翻船的恒大，强行扶正了。

这场疯狂的豪赌，恒大在破产边缘被拉回重生，彻底激发了许家印的赌性。

后来，站上行业巅峰的许家印，对郑裕彤投桃报李。

2015年，恒大收购了新世界发展位于海口、武汉和惠州的4个地产项目资产包，总代价135亿，创下当时中国房地产史上最大一笔收购交易。

在锄大地的牌桌上，郑裕彤和追随其身后的许家印，都赚得盆满钵满。

鲨胆彤激进的个性与行事风格，不仅传给了他的子孙后代，也深深地烙印在了新世界发展。

过去十多年来，新世界发展靠举债和高杠杆，来拉动规模扩张。

尽管市值只有255亿港元，但它身后却背负了上千亿债务。

十一弟查了下，连同永续债在内，新世界发展的有息债务规模，超过1861亿港元。

它手上的现金资源，只有258亿港元。

按此计算，新世界发展的净负债率，达到了93%。

尽管与香港其他三大豪门地产商齐名，但新世界发展的杠杆水平，遥遥领先。

其中，郭得胜家族的新鸿基地产，净负债率只有15%；李兆基家族的恒基地产，借贷比率为21%；而李嘉诚家族的长实集团，净负债率低至5%。

2023年，新世界发展便已暴露了财务危机。

当时，它通过一系列关联交易，向母公司周大福企业出售了其所持一家上市企业股权以及一处商业物业部分权益，换取了233亿港元现金，用于偿还债务和弥补资金缺口。

但一番腾挪转让，没能把新世界发展拖出债务泥潭。

结果，执掌上市公司七年的郑志刚，也就是郑裕彤的孙子、郑家纯的长子，灰头土脸地被赶出了董事会。

他原本被认为是郑裕彤家族最有希望的第三代接班人。

郑家纯在2017年中风生病以后，逐渐淡出了上市公司的日常管理，交权给了郑志刚。

老话早就说过，不怕富二代玩物丧志，就怕富二代雄心壮志。

太子爷一发力，埋头猛干了几年，家族企业的命运，突然就岌岌可危了。

这就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。

如今，郑志刚出局，香港豪门家族的接班剧情，变得扑朔迷离。

在上市公司层面，郑家纯重新起用了职业经理人来挽救危局。

现在上任新世界发展一把手的，是曾经担任过郑家纯私人助理的女性高管——

黄少媚。

过去几年里，她一直跟随郑志刚，负责新世界发展在中国内地的地产业务。

去年初，刚上位的黄少媚，面对沉重的债务负担，她喊出了七个减债计划——

积极出售发展项目，积极出售非核心资产，释放农地价值，提高租务回报，精简成本，暂停派息，以及积极的财务管理。

不过，就算是职业经理人，手上也没有化腐朽为神奇的点金棒。

所谓的减债计划，无非就是开源节流。

新世界发展靠举债来大肆扩张，当杠杆操作成功的时候，收益会成倍放大。

可当楼市下行，必然会遭受最大冲击，满盘皆输。

这两年，由于开发项目及投资物业的资产减值，新世界发展录得了过去二十年以来罕见的巨额亏损。

2024财年，它亏损了171亿港元；2025财年，它又亏损了164亿港元。

照这样亏下去，就算找财神爷来当家，最后也得光着腚走。

低迷的楼市行情，短时间内，想要削减债务规模、降低杠杆水平，一劳永逸地解决债务问题，根本行不通。

在去年流动性压力最大时，新世界发展甚至选择延期支付名下4笔永续债大约6亿港元的利息。

不过，好在当时它与几十家银行迅速完成了总规模882亿港元的再融资，把债务期限拉长到了三年以后。

这几乎占到上市公司名下有息债务的一半左右，惊险地将其从违约爆雷的边缘拉了回来。

过去一段时间，新世界发展持有的位于香港尖沙咀的K11 Art Mall，位于香港国际机场的旗舰购物中心11 Skies，位于杭州、深圳、上海的K11项目等核心资产，都被摆上了货架，对外兜售。

还有郑裕彤家族旗下的瑰丽酒店集团，也有传言称正在寻觅买家，换取流动性。

都说富不过三代，香港豪门家族，也要过坎渡劫了。

郑裕彤为子孙后代攒下的万贯家财，供养几代人的荣华富贵，绰绰有余，挥霍不尽。

创业不易，守业更难。

家大业大，没了鲨胆彤的荫庇，郑氏子孙别说做大，就算是要守住祖上的生意和财富，也变得很吃力了。

曾经大D会的庄家大佬，力挽狂澜、拯救许家印于水火之中的郑裕彤，恐怕很难想象到——

在他离世十年后，自己一手创办的新世界发展，竟然也沦落到委身于人、卖身自救的地步，搞得难以收场。

崽卖爷田心不疼，一手好牌打得稀烂。

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了——

香港豪门家族，这一把输得里子和面子都没了。

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