Essential Properties的4%收益率安全吗？初学者清单

Essential Properties Realty Trust（纽约证券交易所代码：EPRT）目前收益率约为4%。这低于Realty Income的5.3%或NNN REIT的5.6%。一些投资者因此跳过了它。但仅靠收益率并不能告诉您股息是否安全。

这是一个评估EPRT股息安全性的简单清单-不需要金融学位。

信用评级很重要，因为它们决定了房地产投资信托基金借钱的容易程度。当房地产投资信托基金无法获得负担得起的债务时，股息削减通常随之而来。

标准普尔将EPRT评级为BBB-前景积极。BBB-是最低的投资级评级。如果一家公司跌破BBB-，它就会进入“垃圾”领域。许多机构投资者--养老基金、保险公司--根据其规则必须出售垃圾评级债券。这种被迫抛售可能会给股价带来压力，并使借贷成本更高。这就是为什么这个级别很重要。

但有趣的是这里。穆迪于2025年5月将EPRT升级为Baa 2。Baa 2大致相当于标准普尔评级中的BBB，尽管每个机构都使用自己的方法--比标准普尔的评级高出一个等级。惠誉还将EPRT评级为BBB。

因此，三分之二的主要评级机构将EPRT视为BBB信用，而不是BBB-。纸面上的悬崖可能更接近，但当您检查所有三个评级时，基础看起来更坚实。

派息率告诉您收益中用于股息的百分比。越低越安全。

EPRT 2025年第三季度AFFO派息率约为63%，按季度股息0.30美元和每股AFFO 0.48美元计算。这是同龄人中最低的之一。房地产收入支付75%。NNN支付70%。EPRT保留更多现金储备。

该公司随后在2025年第四季度将季度股息提高至每股0.31美元，增幅为3%。即使在此次上调之后，派息率仍保持在60年代的中低水平，在达到85%的警告阈值之前还有超过20个百分点的缓冲。

债务水平决定了REITs能否度过艰难时期。两个数字最重要：杠杆率和覆盖率。

EPRT的债务与EBITDA比率为3.8倍。这明显低于5.4x的房地产收入或5.6x的NNN。较低的杠杆意味着更大的财务灵活性。

该公司拥有14亿美元的流动性，2027年之前没有债务到期。那是一条很长的跑道。

EPRT专注于服务型和体验型业务。想想洗车店、快速服务餐厅、幼儿教育中心和医疗服务。这些租户亲自为客户服务--亚马逊无法取代他们。

截至2025年第三季度，该投资组合包括2，266处房产，入住率为99.8%。加权平均租期为14.4年，比Realty Income的10.7年长。

EPRT报告的租金覆盖率为3.6倍，表明租户相对于其租赁义务的财务能力较强。健康的租户支付租金。租金支付股息。

（资料来源：标准普尔全球评级2025年2月报告、穆迪2025年5月升级说明、公司2025年第三季度补充）

有四个触发因素需要重新评估：

今天这些条件都不存在。趋势正在朝着相反的方向发展--穆迪上调了评级，该公司刚刚提高了股息。

EPRT的收益率低于大型同行，但这部分是因为其股价反映了更强的基本面。60年代中低至中期的支付率是同行群体中最低的之一。资产负债表上的债务较少。三家评级机构中的两家将其评级为BBB，而不是BBB-。

较低的收益率可能反映了较低感知风险的市场定价。

此检查表显示了要监控的内容。这些数字告诉你股息是否有增长的空间或担心的理由。目前，EPRT的数据表明了增长空间，而不是担忧的理由。

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