电话会总结 ｜ BXP(BXP)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据BXP业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **第三季度核心财务表现：** - **运营资金（FFO）**：每股1.74美元，超出此前指导中位数0.04美元，超出市场预期0.02美元 - **租赁收入**：本季度租赁收入环比增长400万美元 - **同店物业净营业收入（NOI）**：表现优于预期，超出指导约每股0.02美元 - **净利息支出**：全年预计减少约600万美元（约每股0.03美元） - **资产减值**：本季度录得2.12亿美元减值，主要涉及战略出售计划中的资产 ## 2. 财务指标变化 **年度对比变化：** - **租赁活动**：第三季度完成150万平方英尺租赁，同比增长39%，为五年平均水平的130% - **年初至今租赁**：380万平方英尺，同比增长14% - **现金基础租金市场调整**：整体上涨近7%（波士顿+12%，纽约+7%，华盛顿特区持平，西海岸-4%） **环比变化：** - **同店占用率**：环比增长20个基点至86.6%（剔除新开发项目交付影响） - **租赁百分比**：88.8%，环比下降30个基点；剔除新交付项目后，环比增长10个基点至89.2% - **区域占用率改善**：波士顿、纽约市、雷斯顿和普林斯顿均实现环比增长 **其他财务指标：** - **维修保养费用**：本季度低于预期，贡献每股0.02美元的超额表现 - **直线租金影响**：通过在更高租金水平上完成提前续租获得正面影响 - **利息费用**：通过10亿美元可交换债券再融资（票面利率2%，包含成本后为2.5%）实现降低

业绩指引与展望

• 2025年全年FFO指引上调：将全年FFO指引中位数上调0.03美元至每股6.89-6.92美元区间，主要受益于同店物业NOI增长0.02美元/股和净利息费用降低0.03美元/股，部分被资产出售导致的NOI减少0.02美元/股所抵消。

• 第四季度业绩预期：预计Q4 FFO将高于Q3实际业绩，主要驱动因素包括投资组合NOI增长和净利息费用降低；第四季度资产出售预计将稀释每股收益0.01美元（考虑相关NOI和利息费用影响）。

• 2026年FFO增长预期：基于已签署的100万平方英尺租约将于2026年生效，以及持续的租赁动能，管理层确认对2026年和2027年入住率预测的信心；可交换债券发行的GAAP收益率比预期低75个基点，将为2026年带来约0.04美元/股的利息费用节省。

• 资产出售计划进展：2025年资产处置预计将产生5-7亿美元净收益；已完成或进行中的23项交易预计总收益约12.5亿美元；整个资产出售计划预计将产生约3亿美元的净收益（扣除减值后）。

• 入住率增长目标：预计当前在役投资组合2025年底入住率约86.2%，2026年底达到88.3%，增长210个基点，大部分改善将在2026年下半年实现；同店入住率（不含新交付项目）本季度环比增长20个基点至86.6%。

• 租金增长预期：现金基础租约市场租金整体上涨近7%，其中波士顿上涨12%，纽约上涨7%，华盛顿特区持平，西海岸下降4%；在399 Park和200 Clarendon Street执行的50万平方英尺提前续约，未来起始租金比当前实际租金高近15%。

• 开发项目投资：目前有8个在建项目，总计350万平方英尺，投资37亿美元；办公开发项目收益率门槛维持在8%或更高水平，比疫情前提高100-200个基点。

• 债务再融资计划：成功发行10亿美元五年期无担保可交换债券，票面利率2%（含结算成本为2.5%），将再融资明年2月到期的收益率3.77%债券；仍有10亿美元债券将于明年10月1日到期，预计以约5.5%利率发行10年期无担保债券进行再融资。

分业务和产品线业绩表现

• 办公楼业务是BXP的核心业务板块，公司89%的租金收入来自CBD（中央商务区）组合，主要集中在纽约、波士顿、华盛顿特区、旧金山和洛杉矶五大核心市场，其中高端工作场所资产（Premier Workplace）表现突出，空置率仅为11.7%，比整体办公市场低5.7个百分点，租金溢价达55%

• 住宅业务正在进行战略调整，公司本季度出售了4处住宅物业共计1300多套单元，目前有3个项目超过1400套单元在建，另有11个项目超过5000套单元处于设计或审批阶段，未来新开发项目将引入金融合作伙伴持有大部分股权

• 生命科学业务需求疲软，主要集中在波士顿Urban Edge和南旧金山合资项目，目前仅剩180,000平方英尺的一代生命科学空间可供出租，湿实验室空间需求持续低迷，公司正在考虑将部分生命科学建筑转换为住宅用途

• 开发业务更加注重选择性，办公开发项目要求8%或更高的现金收益率门槛，目前有8个在建项目总计350万平方英尺、投资37亿美元，包括343 Madison Avenue等重点项目，同时积极寻求合作伙伴分担开发风险

• 资产处置计划进展顺利，公司计划到2027年底出售27处土地、住宅和非战略性办公资产，预计净收益约19亿美元，目前已有23笔交易完成或进行中，估计净收益约12.5亿美元，2025年处置收益预计达5-7亿美元

市场/行业竞争格局

• 高端办公楼市场分化加剧，BXP聚焦的顶级工作场所（Premier Workplace）在五大核心CBD市场中直接空置率仅为11.7%，比整体办公楼市场低5.7个百分点，租金溢价达55%，过去三年净吸纳量为正1030万平方英尺，而其他市场为负920万平方英尺，显示出明显的竞争优势

• 办公楼交易市场逐步复苏，第三季度重要交易包括纽约公园大道塔楼以约6%资本化率成交7.3亿美元、One Vanderbilt部分股权以每平方英尺超2800美元成交，以及波士顿、洛杉矶等地多宗交易，反映出投资者对优质资产信心回升

• 人工智能需求推动旧金山特定区域租赁活跃，主要集中在Mission街以南的中低层建筑，CBR报告显示有36家AI租户正在寻求总计150万平方英尺的空间，但这一需求尚未传导至高层塔楼市场

• 新建办公楼供应几乎停滞，为现有优质资产创造了有利的租赁环境，BXP在波士顿后湾、纽约中城东区和弗吉尼亚州雷斯顿等核心区域供应紧张，推动净有效租金上涨

• 金融服务和资产管理公司成为主要增长驱动力，特别是在纽约和波士顿市场，这些客户的扩张需求支撑了BXP投资组合中84,000平方英尺的现有客户扩租活动

• 生命科学需求持续疲软，湿实验室空间需求尤其低迷，BXP在波士顿城市边缘和南旧金山的一代生命科学可租赁空间有限，市场竞争主要体现在有限的优质空间争夺上

公司面临的风险和挑战

• 根据BXP业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 办公楼市场需求疲软风险：尽管公司在核心CBD市场表现相对较好，但整体办公楼市场仍面临需求不足的挑战，特别是西海岸市场相比东海岸市场表现较弱，租赁活动滞后。

• 生命科学领域需求持续低迷：湿实验室空间需求依然疲软，公司在波士顿Urban Edge和南旧金山合资项目的生命科学物业面临租赁困难。

• 开发项目投资回报率要求提高：由于利率上升和建设成本增加，公司将开发项目的收益率门槛从6-7%提高至8%以上，这限制了新开发项目的数量和选择。

• 资产处置可能带来短期收益稀释：公司计划在2025年完成5-7亿美元的资产出售，预计第四季度资产出售将对每股收益产生0.01美元的稀释影响。

• 地缘政治和贸易政策风险：关税政策对建设材料成本产生影响，尽管公司预计从美国制造商采购钢材，但仍需考虑贸易政策变化对建设成本的潜在影响。

• 纽约市政治环境变化风险：新任市长的政策可能对纽约办公楼市场产生影响，包括潜在的税收政策调整和城市管理政策变化。

• 租户续租率和空间需求不确定性：虽然公司未来2.5年内没有超过15万平方英尺的大型租约到期，但在经济环境变化下，租户的续租意愿和空间需求仍存在不确定性。

• 融资成本上升压力：尽管公司成功发行了20亿美元的可交换债券，但仍面临2026年10月到期的10亿美元债券需要以更高利率进行再融资的挑战。

公司高管评论

• 根据BXP业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **Owen Thomas（董事长兼CEO）**：发言积极乐观，语调自信。强调公司第三季度业绩超预期，FFO每股超出指导中值0.04美元，全年指导中值上调0.03美元。对公司战略执行进展表示满意，特别是资产出售计划进展顺利，已有23笔交易在进行中，预计净收益约12.5亿美元。对办公市场复苏持乐观态度，认为优质工作场所需求强劲，租金增长加速。

• **Douglas Linde（总裁）**：语调务实且充满信心。详细阐述了租赁活动的强劲表现，第三季度完成150万平方英尺租赁，同比增长39%。对2026-2027年入住率预测保持信心，预计将实现200多个基点的入住率增长。在描述各地区市场状况时表现专业，对波士顿后湾、纽约中城东区等核心市场的紧张供应状况表示满意。

• **Michael LaBelle（CFO）**：发言谨慎但积极。对资本市场活动表示满意，特别是10亿美元无担保可交换票据的成功发行，获得5倍超额认购。上调全年FFO指导至6.89-6.92美元每股。在讨论2026年展望时保持谨慎乐观，强调资产出售时机的灵活性对业绩的影响。

• **Ray Ritchey（高级执行副总裁）**：参与问答环节，发言简洁专业。

• **Bryan Koop（波士顿地区执行副总裁）**：在问答中表现自信，强调波士顿后湾市场的紧张供应状况，空置率仅3%，并积极寻求租户释放空间以满足增长需求。

• **Hilary Spann（纽约地区执行副总裁）**：语调积极，详细描述360 Park Avenue South的强劲租赁活动，目前已有6层租出，几乎每层都有租赁谈判在进行。

• **Rodney Diehl（旧金山地区执行副总裁）**：对旧金山市场表现谨慎乐观，特别提到Salesforce 150亿美元投资承诺对城市的积极影响，以及AI公司需求的增长。 整体而言，管理层展现出积极乐观的情绪，对公司战略执行、市场复苏趋势和未来增长前景充满信心，同时在财务管理和风险控制方面保持谨慎专业的态度。

分析师提问&高管回答

• 基于BXP业绩会实录的分析师情绪摘要： ## 分析师与管理层问答总结 ### 1. 分析师提问：关于资本重新配置到优质地段的策略 **分析师提问**：Owen，关于将资本重新配置到优质地段的评论，对于西雅图和洛杉矶这些较小市场，你们如何看待长期发展？是否看到高质量资产收购或开发机会？ **管理层回答**：目前在洛杉矶和西雅图没有看到开发机会，这些西海岸市场相对较弱。旧金山也没有开发机会，因为这些市场租赁不够强劲，空置率较高。如果有收购机会会考虑，但承认这些市场目前规模较小。 ### 2. 分析师提问：关于2026年租户保留率的担忧 **分析师提问**：考虑到今年已完成大量租赁，2026年剩余租户的保留率是否会较低？对200个基点的入住率提升信心如何？ **管理层回答**：我们在30个月内面临的租约到期很少，仅为历史年均的60%。预计能续租50%的到期租约。以每季度100万平方英尺的租赁速度，有信心实现2026年底200+个基点的入住率增长目标。 ### 3. 分析师提问：旧金山市场复苏情况 **分析师提问**：关于旧金山复苏，AI需求似乎不在你们的高层建筑中，你们是否计划应对？Salesforce的150亿美元承诺对就业增长意味着什么？ **管理层回答**：AI需求主要集中在Mission街以南的低层建筑，不是高层建筑业务。我们的680 Folsom街物业正受益于这一趋势，参观活动大幅增加。Salesforce的投资承诺对城市是积极信号。 ### 4. 分析师提问：疫情前租约的处理情况 **分析师提问**：疫情前签署但尚未处理的租约占投资组合的比例如何？租户对每员工办公面积的态度如何变化？ **管理层回答**：由于我们传统上签署长期租约（平均8年），投资组合中有很多"疫情前租赁"。重要的是，我们看到的增长主要来自疫情前的客户扩租。我们的客户主要是金融服务、专业服务等，更多租户在续租时选择扩张而非收缩。 ### 5. 分析师提问：空置空间租赁进展 **分析师提问**：关于解决空置空间的租赁进展，下季度是否能在这方面宣布胜利？ **管理层回答**：我们有100万平方英尺已签署的租约将在2026年开始。360 Park Avenue South的活动超出预期，目前除1层外其他楼层都在洽谈中。我们对实现占用率目标充满信心。 ### 6. 分析师提问：资产出售的稀释影响 **分析师提问**：投资者日提到的资产出售稀释影响，考虑到定价和债务市场的改善，应如何看待这一影响？ **管理层回答**：稀释程度主要取决于出售时机。我们看到良好的市场反应，可能会加速部分出售。如果出售时间显著提前，稀释程度可能略微增加，但需要更多时间来提供准确预测。 ### 7. 分析师提问：投资标准的收紧程度 **分析师提问**：自投资者日以来投资标准收紧了多少？收益率门槛提高了多少？ **管理层回答**：开发项目的收益率门槛一直是8%或更高，比疫情前的6-7%提高了100-200个基点。我们将更加选择性地进行办公开发，但仍在开发，最近6个月启动了25亿美元的新开发项目。 ### 8. 分析师提问：CBD投资组合占比目标 **分析师提问**：目前89%的租金来自CBD投资组合，长期目标是否达到100% CBD？ **管理层回答**：我们希望CBD占比增长，但不会达到100%。某些郊区市场我们会保持投资，特别是那些有良好需求基础的成熟密集市场。我们的资产出售集中在郊区，新投资更多集中在城市。 ### 9. 分析师提问：生命科学租赁需求状况 **分析师提问**：能否提供生命科学租赁需求和供应的最新情况？ **管理层回答**：我们的生命科学敞口主要在波士顿Urban Edge（有18万平方英尺可用空间）和南旧金山合资项目。湿实验室空间需求仍然疲软，虽有一些询盘，但目前没有接近重大交易。 ### 10. 分析师提问：纽约市长选举的影响 **分析师提问**：对纽约市长选举的最新看法，是否会对纽约办公市场产生显著影响？ **管理层回答**：媒体对新市长负面影响的报道被夸大了。纽约有控制和保障机制，州政府对公共交通和增税有很大审批权。我们将与城市合作，确保为商业创造建设性环境，关注安全保障等问题。 总体而言，分析师对BXP的战略执行、市场复苏和增长前景表现出谨慎乐观的态度，管理层展现了对其业务计划执行的信心。

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