周期结束预兆即将出现，卖家主导房地产

美国房地产市场正在收紧，但并非以卖家希望的方式。

由于抵押贷款利率徘徊在6.3%附近，负担能力仍然紧张，需求正在减弱。卖家和买家之间日益加剧的失衡正在决定性地将市场推向买家友好的区域，而周期正在显示出后期的压力。

由于超低利率、远程工作和移民推动了需求，房价在疫情期间和之后飙升。美国住房和城市发展部的数据显示，2025年第二季度国内房价中值为41万美元。比2019年增长约27%。

数据显示，自2023年以来，价格增长急剧放缓，但借贷成本上升导致每月还款额居高不下。尽管网上有越来越多的房源，但这一趋势还是让许多首次购房者望而却步。

这种不平衡现在很严重。根据Redfin的数据，去年12月，全国范围内的房屋卖家比买家多47%。这是自2013年有记录以来最大的差距。从定义上讲，这是一个买方市场。买家有更多的选择和更大的能力就价格、维修和优惠进行谈判。

最大的缺口是阳光地带，尤其是大流行时期供应增长最快的市场。奥斯汀位居榜首，卖家比买家高出约128%，紧随其后的是劳德代尔堡（约125%）和纳什维尔（约111%）。

相比之下，多年来建设有限的东北部和中西部部分地区仍然更接近平衡，甚至对卖家友好。

30年期固定抵押贷款利率往往会跟踪10年期国债收益率，加上反映信用风险和市场状况的利差。最近，10年期国债一直难以跌破4%，而是徘徊在4.25%的长期平均水平之上。

与此同时，美国债务最大的个人持有者日本债券市场的动荡可能会蔓延。今年，美国必须为至少8万亿美元的债务再融资，全球第四大经济体正面临债券危机。

尽管经济学家预计会有所缓解，但他们认为宽松货币时代不会回归。Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）有些乐观，但预计2026年抵押贷款利率将徘徊在6.3%附近。

她告诉Axios：“房地产市场一直在努力应对的许多挑战--缺乏负担能力和锁定效应--在2026年仍然存在，但控制力正在有所松动。”

资深分析师艾伦·朗本（Alan Longbon）等长期周期观察家认为，2026年可能标志着18年周期的顶峰。朗邦的框架将房地产繁荣与信贷扩张、人口结构和过度投机联系起来--通常在象征性的越权时刻达到顶峰。

他在最近的一份分析报告中指出：“投资者应该乘着财政浪潮，但要准备好随着房地产周期的转变而转向。”

Longbon指出，人口增长放缓，负担能力恶化，劳动年龄人口达到峰值，这是住房需求的结构性拖累。

从历史上看，主要的周期高峰与大型建筑项目同时发生。哈利法塔是目前世界上最高的建筑，于2004年奠基，并于2009年完成外观。目前，正在建设的世界第二高楼沙特阿拉伯吉达塔计划于2028年开放。

价格观察：先锋房地产指数基金ETF（NYSE：VNQ）今年迄今上涨2.19%。

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