阿尔法购买：在一个被击败的行业中遵循内部人士的信念

去年对房地产投资信托基金并不友好，这是客气地说。房地产是市场表现最差的领域之一，不是因为建筑物消失或租户都停止支付租金，而是因为市场决定惩罚任何看起来哪怕是一点点“债券”的时候利率变得粘滞。当投资者可以从现金或短期国债中获得丰厚收益时，他们突然对伴随价格波动而来的REIT股息失去了耐心。再加上对商业地产、再融资风险和常见的衰退恶魔的喋喋不休，你就有了一个全行业估值压缩的完美设置。

这正是我现在关注的原因。

当人们仍在争论为什么你不应该拥有房地产时，房地产通常是赚钱最多的行业之一。房地产投资信托基金不需要蓬勃发展的经济就能复苏。他们需要稳定。他们需要一个停止每周改变估值计算的利率环境。他们需要正常运转的信贷市场、可预测的再融资窗口，以及现金流的时间来证明它们比头条新闻所暗示的要持久得多。如果这些部分到位，2026年可能会成为该行业令人惊讶的一年，因为预期已经很低，而且定位仍然谨慎。

这让我想到了我最喜欢的在遭受重创的行业中寻找机会的方式之一：内部人收购。

当一个行业表现不佳时，人群往往会立即放弃它。这就是价格被恐惧而不是基本面驱动的时候。内部人士购买股票并不是因为他们想要“交易”。“他们购买是因为他们认为市场对企业的长期盈利能力定价错误，他们比任何读头条新闻和盯着价格图表的人更了解日常现实。他们不能根据重要的非公开信息进行购买，但他们绝对了解租赁趋势、租户行为、续约利差、融资条件和资产负债表的真实状况。

换句话说，内部人士往往来得很早。有时痛苦地太早。但当内部人购买开始出现在市场讨厌的行业时，这就是你忽视的信号，风险自负。

现在，它出现在房地产投资信托基金中。这很重要，因为房地产是少数几个管理团队可以比较公开市场定价和私人市场现实的行业之一，而大多数首席执行官却不能。他们看到了出价。他们看到了融资条款。他们看到哪些资产是流动性的，哪些不是，以及当一笔交易实际交易时，真正的上限利率是什么样的。当内部人士在经历了一段艰难的时期后购买自己的REIT股票时，通常是因为股票对房地产的定价远低于私人市场的价格。这种脱节不会永远持续下去。

让我们来谈谈4只内部人购买引人注目的房地产投资信托基金，以及为什么每一只都受到您的关注。

Agree Realty（ADC）是房地产投资信托基金领域中最清洁的商业模式之一。它是一家净租赁房东，这意味着它拥有长期出租给强大的运营公司的单租户物业。“网”部分很重要。在许多此类租赁中，租户负责财产税、保险和维护。这将很大一部分通货膨胀和运营成本风险从房东手中转移，并创造了更稳定、更可预测的现金流。当你想获得报酬来等待，并且你不想每天早上醒来都想知道管理层是否需要削减股息或以可怕的价格发行股票时，你就会购买这种房地产投资信托基金。

这里的内部购买传递了一个非常具体的信息。这表明人们相信，即使在利率较高的世界中，该模型仍然具有持久性，而且市场过度低估了合同租金的长期价值和保守的资产负债表。ADC不是“故事股”。“这是一台现金流复合机器，一旦利率恐慌消退，这些机器往往会看起来好得多。

Clipper Realty（纽约证券交易所代码：CLPR）是一种完全不同的动物，这就是它有趣的原因。这是一家专注于纽约市的小型房地产投资信托基金，投资组合集中在住宅房地产领域。这意味着股票的生死取决于当地基本面：租金水平、入住率、运营成本以及纽约市场的政治和监管现实。它不是一个资金来源无尽的多元化国家平台。它是一家在困难市场中专注的运营商。而这些正是当情绪变得负面时可能会严重定价错误的公司。

当内部人士介入购买CLPR这样的名字时，您应该注意。内部人士购买规模较小、关注较少、表现不佳的房地产投资信托基金通常是市场已经转向悲观情绪的线索。这并不意味着股价不能下跌。这确实意味着最接近实际资产和实际现金流的人相信当前价格提供了有利的长期设置。

LTC Properties（纽约证券交易所代码：LTC）是一家医疗保健房地产投资信托基金，专注于老年住房和熟练护理资产。如果你想要一个基本面在好转之前看起来很糟糕的行业，那就是它。老年住房和熟练护理领域经历了很多：劳动力成本压力、运营商压力、入住率重置以及大量投资者的怀疑。但长期需求驱动力不会消失。人口老龄化是真实存在的。护理的需要是真实的。问题总是关于承销、运营商以及租赁和贷款的结构。

LTC的内部买入很重要，因为这可能是内部对资产层面表现的看法正在改善的迹象，而且市场仍在对该行业定价，就像它被永久性损害一样。医疗保健房地产投资信托基金内部人士往往会受到纪律处分。当他们购买时，这通常意味着他们看到保险范围的稳定、现金流的更好可见性以及走向更正常基本面的道路。

西蒙房地产集团（纽约证券交易所代码：SPG）是零售房地产蓝筹股巨头，它是懒惰叙事如何创造机会的一个很好的例子。人们仍然像2009年一样谈论“购物中心的消亡”。与此同时，美国最好的购物中心和奥特莱斯已经变得更接近现代综合用途目的地。他们集中了最强大的品牌，吸引真正的流量，产生强劲的租户销售，并赋予房东定价权。SPG还拥有一台再开发机器，可以将表现不佳的面积回收到更高价值的用途中。

每当利率上涨或经济衰退担忧袭来时，SPG就会被视为宏观出气筒。这是内部人购买最重要的时候。SPG这样的公司内部人士的购买往往是一个信号，表明市场正在将“一般零售”与“优质零售房地产”混为一谈，并且它正在贴现比头条新闻暗示的更具弹性的现金流。

这是Alpha Buying读者的要点。

去年，房地产投资信托基金被压垮是因为利率和恐惧推动了估值讨论，而不是因为现金流消失。如果我们有一个更稳定的利率环境和一个更正常的信贷背景，该行业就不需要英雄般的表现来反弹。它只是需要更少的不确定性和一点时间。当内部人士在这种环境下购买时，市场通常会通过这种方式获得一个安静的信息：价格是错误的。

这并不意味着你通过内部购买购买每一笔房地产投资信托基金然后睡觉。这意味着你要在表现不佳的行业建立一个观察名单，跟踪真正了解这些企业的人，并寻找表明信念而不是象征性姿态的购买集群。

在一个令人讨厌的行业，内部人购买是你能得到的最好的“告诉我什么重要”信号之一。现在，房地产投资信托基金正在为我们提供这一点。