中央地方发力，地产股集体冲高！这波红利能持续多久？

1月21日，房地产板块持续活跃，华联控股、卧龙新能涨停，城投控股涨超9%，京能置业、深振业A、万通发展、西藏城投涨超5%，珠江股份、万科A、合肥城建等冲高。

值得一提的是，近期房地产板块的异军突起，不是偶然现象，而是背后有诸多政策起到了利好与支撑作用。

政策预期升温

房地产行情的爆发源于政策面与市场预期的双重催化。

政策方面，多地密集出台房地产支持政策，包括下调首付比例、优化限购政策、发放购房补贴等，部分城市甚至取消了核心区域的限购限制，进一步释放刚性与改善性购房需求。

同时，央行持续保持流动性合理充裕，房贷利率维持在历史低位，降低了购房者的置业成本。

国家统计局最新数据显示，2025年地产行业核心指标虽仍同比下滑，但下行斜率显著收窄，部分细分指标显现边际改善，行业已进入深度调整后的筑底阶段，系统性下行风险基本释放。

具体来看，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，住宅投资下降16.3%，房屋新开工面积同比降20.4%，房企投资意愿仍处低位。

销售端，商品房销售面积、销售额分别同比降8.7%、12.6%。

资金端，房企到位资金同比降13.4%，按揭贷款与定金预收款降幅超16%，反映出市场需求与房企现金流仍存压力，国房景气指数91.45仍处于荣枯线以下。

不过，边际积极信号已逐步显现。

一是商品房待售面积增速环比回落，库存压力有所缓解；

二是核心城市市场显现韧性，1月上半月重点城市商品房成交面积同比增长5%，环比增长12%，市场信心有所修复。

三是行业分化加剧，央国企龙头与高能级城市表现优于行业平均，部分龙头房企销售额实现正增长，供给侧出清加速推动市场份额向优质主体集中。

此外，上市房企融资环境持续改善，房企境内外融资渠道逐步畅通，缓解了资金链压力，降低了债务违约风险。

房企业绩大面积亏损

截至1月20日，目前已有27家房企发布2025业绩预告/快报，多数公司出现了亏损。

简单计算，已公布数据的的房企亏损总规模已在475.46亿元-624.64亿元之间。

其中，光明地产预计实现归母净利润亏损为26亿元-37亿元；北辰实业预计归母净利润亏损26.8亿元-33.1亿元；华夏幸福预计归母净利亏损在160亿-240亿元；绿地控股预计归母净利亏损在190亿元-160亿元。

此外，电子城、京能置业、京投发展、津投城开、天地源预计亏损规模超十亿；大龙地产、凤凰股份、上实发展、万通发展、云南城投等亏损规模过亿。

而作为房企龙头的保利发展，实现了“正盈利”。

2025年度营业收入3082.61亿元，同比减少1.09%；归属于上市公司股东的净利润10.26亿元，同比减少79.49%；基本每股收益0.09元，同比减少79.47%。

至于净利润大幅下滑的原因，主要是因为受行业和市场波动影响，保利发展的房地产项目结转毛利率下降。

结合当前市场情况，拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归属于母公司所有者的净利润约42亿元。

下阶段的机遇在哪？

这一次房地产板块的反弹，属于政策驱动下的情绪修复与估值修复行情。

短期表现与政策预期高度绑定，中长期则取决于基本面的传导效果。

目前板块的机会与分化并存，需客观理性看待。

整体来看，房地产行业的发展逻辑已从高杠杆、高周转转向稳信用、提品质、建模式，城市更新、保障性住房、现房销售等新方向成为中长期主线。

A股地产板块的估值修复过程，也将从整体修复转向结构性价值挖掘，短期情绪修复不代表基本面趋势性反转，行业真正的企稳回升，仍需政策效果的持续传导与市场需求的逐步释放。

华源证券指出，2026年房地产调整周期有望进入尾声，当前实际房价调整的长度与深度已相对充分。此外，中央高频强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，政策推动和供需结构的升级，意味着后续高品质住宅市场将迎来较大发展空间。

展望未来，市场期待房地产有关政策进一步落地。中指研究院对居民政策预期方向的调研显示，居民对货币化安置、房票安置、购房补贴相关政策的期待度相对较高，占比均超30%。其次是贷款支持、下调房贷利率、存量住房盘活等相关政策，占比介于25%至30%之间。

谈及2026年稳市场政策的发力方向，业内人士则表示，政策既要发力提升楼市交易量，也要进一步防范风险，并注意价格预期的稳定。