谁拿着“大砍刀”在恶意做空中国房地产？！

前几天有人转给伟哥一篇文章，没来得及看，昨天一看已经被投诉删文了。

本来感觉肯定是口水文的，因为左老板创立的贝壳一直说是做难而正确的事，虽然中介行业良莠不齐，个体为了成交难免会在当下这个调整的市场里打压一下房主降价，贝壳作为一个行业有垄断能力的龙头企业，不至于会做空自己的行业。

但昨天传播非常广的一个通知，再叠加之前贝壳一些高管的对外公开言论，让人怀疑，这个做空可能已经成为这家企业的全面战略了。

为了避免被投诉，文章所有资料全部来源官方媒体的公开报道：

1：1月以公司平台的名义要求全公司员工打压房主报价，降价5%以上的奖励贝壳币！

2：公司副总裁开发布会宣布全中国二手房房源挂牌爆发，误导市场要大幅调整！

众所周知，11月开始，各家机构媒体发布房地产数据都非常谨慎，很多有问题的数据已经不再发布，但贝壳副总裁突然在几百家媒体参与的发布会上公开挂牌650万套且上涨60%，这非常非常敏感的数据，在这个时间点发布，实际的用意很难让人不怀疑！

好了，以上的公开媒体报道证据已经罗列，下面也梳理一点，民间的呼声：

左总时代的贝壳是让人尊敬的企业，改变了中国中介乃至房地产行业的很多陋习，但现在看，屠龙少年终成恶龙。

当下全国商品房待售面积突破7.5亿平方米，三四线城市房价跌破“白菜价”，房地产市场进入深度调整期时，作为行业头部平台的贝壳，其一系列市场行为已成为推动房价下行的关键力量。从垄断房源定价权到扭曲市场流通机制，从转嫁交易成本到加剧供需失衡，贝壳以自身的行业影响力，在房价下跌的浪潮中扮演了不可忽视的角色。

贝壳对房价的冲击，首先源于其对市场份额的绝对掌控所形成的垄断效应。根据行业数据，贝壳在全国房产中介市场的占有率已接近30%，而在北上广深等核心城市，这一比例更是高达50%以上，北京部分区域链家的二手房签约量甚至占全市71%。

这种市场支配地位让贝壳具备了操控交易规则的能力：2018年其在上海市场占有率突破20%后，便将二手房中介费率从2%大幅提升至3%，随后郑州、重庆等城市纷纷跟进涨价。新房渠道费更是水涨船高，北京部分项目渠道费从1%以下飙升至5%-8%，天津甚至达到3-10个百分点。这些额外成本最终要么转嫁给购房者，削弱实际购买力；要么倒逼开发商降价让利，形成房价下行压力。

更严重的是，贝壳通过“VIP服务协议”等形式推行“二选一”策略，要求业主签订独家委托协议，否则就对房源进行限流处理，导致大量优质房源集中在单一平台，破坏了市场信息的自由流通。这种垄断行为不仅让购房者选择空间骤减，更让房价失去了多元市场主体博弈形成的合理定价基础，在需求萎缩背景下加速下滑。

贝壳的ACN协作网络本应是提升行业效率的创新模式，却最终沦为加剧市场失衡的工具。左晖时代打造的“楼盘字典”收录了2.4亿套动态房源，初衷是打破信息孤岛，但在贝壳的商业逻辑下，这些核心数据成为排挤竞争对手的壁垒。非贝壳系中介无法接入其协作网络，只能在房源获取上处于劣势，形成“要么加入贝壳，要么被淘汰”的行业困境。

贝壳体系内的经纪人，为了完成业绩指标，往往采用激进的营销手段：对卖家持续施压压低挂牌价，对急需变现的业主夸大市场下行风险，倒逼其降价抛售；对买家则通过展示虚假调价记录、隐瞒优质房源等方式制造恐慌情绪。这种“双向压价”的操作模式，直接拉低了区域房价的整体水平，形成“挂牌价下跌—市场预期转弱—更多业主降价”的恶性循环。

贝壳体系内的制度缺陷，还通过影响行业生态间接推动了房价下跌。其推行的“转会费”制度，要求离职经纪人缴纳数万元费用才能加盟其他品牌，否则将被系统“拉黑”，这种做法严重限制了人才流动，导致行业服务质量下滑。

2025年一季度贝壳总营收大增42%，调整后净利润却零增长的业绩表现，恰恰说明其模式依赖市场份额扩张而非效率提升，所有额外成本最终都转嫁给了交易双方。更严重的是，贝壳的算法推荐机制优先展示付费房源和降价房源，形成“降价越狠，曝光越多”的引导，让业主陷入非理性降价竞争。深圳有业主吐槽，五年前10万元/平方米买入的房产，如今挂8.5万元/平方米仍无人问津，而贝壳经纪人还在不断建议进一步降价。这种算法主导的定价导向，破坏了市场理性预期，加速了房价下跌趋势。

当然，房价当下的调整本质是“高杠杆扩张+人口红利消退+政策纠偏”的历史性结果，城镇化放缓、主力购房人口减少、生育率下降等基本面因素是根本原因。但贝壳作为连接供需两端的核心平台，本应承担起稳定市场的责任，却利用垄断地位扭曲了市场机制，成为房价下跌的“加速器”。

从行业发展来看，贝壳的教训恰恰说明，房地产中介平台必须回归服务本质，而非追求垄断利润。随着住建部“一窗受理”等官方平台开放真实房源，贝壳的信息垄断优势正在瓦解，行业正迎来重新洗牌的契机。未来，只有打破市场壁垒、降低交易成本、恢复供需平衡，才能让房价回归合理区间。而对于贝壳而言，若不能摒弃垄断思维，真正践行“让房地产从业者成为有尊严的服务者”的初心，其在房价下跌中扮演的角色，终将成为行业变革的注脚。

推荐大家看一本链家高管高军总写的书：名字叫再造平台：

左总时代的贝壳是让人尊敬的企业，改变了中国中介乃至房地产行业的很多陋习，但现在看，屠龙少年终成恶龙。

房地产市场的健康发展需要良性的生态环境，中介平台作为重要的参与者，理应成为市场的“润滑剂”而非“搅局者”。

任何企业都不能凭借市场优势地位逆势而为，只有顺应趋势、敬畏市场、服务民生，才能在行业调整中实现可持续发展。