2025中国房地产超级产品力年度报告发布

2025年，地产行业迎来“好房子”发展新纪元。从2022年8月住建部首次提出“好房子”概念，到2025年3月《中央政府工作报告》首次写入要建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，再到2025年5月正式实施国家标准《住宅项目规范》的落地，一系列政策的推进，清晰地表明了国家推动住房建设从“量”的扩张转向“质”的提升的坚定决心，如何打造“好房子”成为行业进阶的核心命题。

2025年，亿翰智库联动200+企业启动了「30城探盘行动」、组建了「好房子城市行」专家考察团、定期每月发布《好房子趋势月报》同时开展好房子产品力专题等系列研究，旨在看行业格局、找价值企业、树产品标杆、强优秀品牌。

基于此，亿翰智库12月24日在成都举办2025超级产品力年度峰会，以“链·好资源，筑·好房子”为主题，诚邀地产行业专家、学者、企业与项目代表共赴盛会,深度解构“好房子”发展的新问题、新难点、新趋势助力行业高质量发展。同时，为政府推动“好房子”落地提供思路、为企业探索产品力与服务力升级逻辑、为消费者甄选品质居所，提供多维参考。

详细

解读

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政策引领：中央与地方的双轮驱动

在“好房子”建设的顶层设计层面，中央以安全、舒适、绿色、智慧四大维度为核心锚定品质标准，政策体系已形成“定方向-立标准-给指引”的全链条闭环：2024年12月，住房城乡建设工作会议率先明确“好房子”建设总体方向；2025年3月：“好房子”首次写入全国政府工作报告，明确“完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，上升至国家民生工作层面；2025年4月，新版《住宅项目规范》正式落地，为住宅品质划定硬性技术红线，覆盖层高、电梯配套、隔音降噪、适老化改造等关键维度；同年7月，《“好房子”建设经验做法》印发，从开发建设到交付运维提供全流程实操指引，完成政策闭环的最后一环。

地方层面则加速推进政策落地转化，据不完全统计，2025年1-11月，全国超20个省（自治区、直辖市）及重点城市累计发布70项“好房子”相关配套政策，覆盖一二线核心城市与典型省份。政策聚焦品质供地、设计优化、质量安全、智慧绿色、服务配套六大关键领域，构建起分层分类的地方实施体系，标志着我国正式全面迈入“好房子”品质建设的规范化、系统化发展时代。

表：典型城市好房子政策内容分类

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市场需求：改善型需求成为主导

一二线核心城市市场呈现显著“改善主导”特征，90-140㎡面积段成交占比超60%，500万以上总价段成为市场主流，客群对居住品质的升级诉求持续释放。

面积段向改善化持续倾斜，整体产品体系向品质化方向迭代。120㎡以上各面积段产品的市场份额均实现同比提升，其中90-120㎡兼顾刚需属性与改善功能的“刚改”产品供应及成交规模显著扩容，180㎡以上大户型高端改善产品的市场占比也呈稳步攀升态势，改善型产品对市场的支撑作用持续增强。

总价段分化加剧，一二线城市高端改善属性凸显，100万以下刚需总价段房源成交占比高达18.3%，500-1000万以上高端改善及豪宅总价段占比亦达到12.2%，市场呈现出“刚需基础盘稳固、高端改善需求活跃”的两极分化格局，不同层级客群的置业需求与产品选择差异持续拉大。

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城市实践：一二线城市的政策调整与探索

2025年上半年“好房子”政策密集出台，多个二线城市率先落地“住宅新规”；下半年起，不同能级城市基于自身发展阶段，对“好房子”落地规则的差异化优化。

一线城市以上海为代表，发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从阳台、架空层、地下车库、建筑高度、外立面等维度优化规则，其中阳台（含封闭式）按1/2计容、允许设置不超过户型建筑面积10%且≤16㎡（含）的赠送空间等调整，未来100-160㎡户型得房率提升约4%-6%。

二线城市如成都、合肥则聚焦“政策纠偏”，从“支持激励”转向“标准约束”，避免“得房率竞赛”，其中成都明确阳台、飘窗、入户花园等附属空间水平投影面积上限为项目住宅计容建筑面积的30%，并将开敞式电梯前室、外廊、花池等此前管理空白区域纳入统一管控。

表：上海《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》

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企业行动：央国企与民企构建“好房子”体系

央国企凭借资源与公信力优势，率先推出标准化体系引领行业方向。2024年6月绿城中国发布“绿城中国好房子产品标准”，2025年迭代升级《绿城中国好房子产品标准2025》；2025年3月，招商蛇口发布“招商好房子技术体系”，越秀地产同步推出“越秀好产品标准”，形成行业标杆效应。

民企则依托市场敏感度与创新基因，走差异化路径。滨江集团凝练“五维好房”体系，将“好房子”核心聚焦于好建筑、好装修、好景观、好配套、好服务五大维度；其他亦侧重将新科技、高品质、优服务融入项目实践，形成“标准化引领+特色化创新”的行业共建格局。

表：国央企打造“好房子”相关体系建设基础内容

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标杆项目落地：“好房子”从标准走向实践

头部房企以标杆项目为载体，推动“好房子”标准从理论转化为可感知的居住体验。

绿城中国以上海绿城潮鸣东方、绿城外滩兰庭、无锡绿城逸庐、南京绿城金陵月华为好房子样本，把“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”的产品标准深度融入项目，让居住体验与产品理念精准契合。

华发股份先于于2024年4月13日发布“新一代好房子科技+产品体系技术标准”，2025年升级为科技+好房子“四化十五优”产品体系，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术底座，构建覆盖“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度的“十五优”标准，细化为6大体系、40项技术细节、730项实施细则，实现产品标准的颗粒度落地。

保利置业提出“生活美学家”全新产品理念，搭建“人居四感+美学九镜”的好房子标准：“人居四感”涵盖艺术美感、环境适感、精工质感、关系情感；“美学九镜”则对应甲第系、誉系、赋系、印系、壹号系五大产品系，落地自然共生、城市文脉、智慧温度等九大场景，让产品美学与生活体验深度融合。

成都轨交TOD以“轨交引领城市格局、TOD重塑空间形态”为核心，全域推进超20个TOD项目、累计开发超1100万㎡，既通过轨交串联城市资源，又以TOD重构居住与城市的关系，为中大型城市的可持续发展提供了可复制的“成都样本”。

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设计创新：空间与品质的双重提升

在住建部《住宅项目规范》明确新建住宅层高不低于3米的政策框架下，叠加各城市住宅新规优化，核心城市高端住宅掀起“空间革命”，得房率与层高成为品质竞争的核心维度。

一方面，高得房率成为行业趋势，成都、福州、西安等城市多个项目实现突破；120㎡面积段产品空间尺度可对标2023年上半年前140㎡左右产品，140㎡户型则能达到传统160-180㎡的使用体验，大部分新规项目得房率突破100%。

另一方面，层高告别“改善专属”标签，3.1米成为市场标配，上海市场表现尤为突出——从17万/㎡的高端豪宅到4.9万/㎡的改善型住宅，层高普遍突破3.1米，最高达3.6米，通过空间纵向延伸提升居住舒适度。

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品质内卷：高端改善产品的竞争升级

上海、北京、深圳、广州、成都、杭州、厦门等核心一二线城市，高端及豪宅产品扎堆入市，产品端围绕主入口、外立面、室内装修、会所的品质内卷已成常态。

2025年上海金茂集中发力，璞元首开即告捷，润雲金茂府实现“五开五罄”，江湾金茂府、金茂棠前更是成为上海楼市“逆势突围”的代表。其中，金茂棠前作为上海首个“棠系”产品，不仅触发积分，更吸引超千组客户认筹，目前已进入第六批次推售。产品力上亮点十足，入口大堂采用弧形石材墙搭配圆角幻彩穿孔顶，1600㎡会所对标千万级金茂府的下沉式设计，沿庭院铺开健身、泳池、私宴等功能区——作为片区首个带泳池会所的项目，这样的配置却出现在总价仅500万-1000万的房源中，堪称“高规格产品的亲民落地”。

位于广州海珠南洲板块的中交・天翠，由中交房地产与广州交投联合开发，主打82-115㎡户型、均价5.2万-5.8万/㎡，以“公园九洲”为主题打造约7.2万㎡内外双园，是当前海珠西唯一配置超大公园的项目。园林内规划了14个球场、1314米跑道、keep健身房、中央泳池等运动场景，目前约3.2万㎡实景示范区已部分呈现，将“公园式居住”从规划落地为可感知的体验。

华润・望云润玺180㎡户型则以细节见品质，采用LDKG一体化设计搭配大面落地玻璃，地面通铺白金沙岩板，双背景墙选用壁布硬包与帝王翡翠岩板，封包交付双联阳台，独立家政间配置隐藏式收纳与内嵌电动升降晾衣架，全方位兑现高端居住质感。

华润·望云润玺180㎡样板间实拍

2025年能建城发在北京、宁波、成都等多城项目密集开盘加推，上海、成都落地最高端“颂玺系”，北京、南京等城“誉府系”去化亮眼。以上海能建・香榭颂玺为例，约1.6容积率的低密园区中，法式独栋采用葡萄牙米黄石立面，每栋配备400-1300㎡全冠移植私家花园，顶层更有610㎡穹顶花园+5.7m超高女儿墙拓展空间；项目采用独门独院、地上地下双入户大堂设计，在城市中划出自然与生活的舒适边界。

能建·香榭颂玺项目实拍

中交城投·南厢观宁府容积率约1.0，涵盖建面约200-360㎡合院、建面约175-260㎡叠墅两大产品形态；其中，200-360㎡合院，挑高客厅营造开阔居住尺度，结合高窗墙比拉大室内采光、总统套房级主卧空间，从尺度到功能，营造高端生活场景。此外，项目以豫园造景手法为基础，规划“一轴两园五进十景”；并配备隐奢园林双会所，涵盖恒温泳池、网红健身房、总裁私宴厅、雅致书吧等7大主题，打造“望族隐逸”生活范式。