SA圆桌会议：便携式/可撤销抵押贷款会释放住房吗？

特朗普政府最近提出了使低利率抵押贷款可抵押或可移植的想法，以帮助缓解美国住房危机。

该想法的支持者表示，这可能有助于释放房地产市场，该市场因卖家不愿放弃低利率和买家因高利率而感到沮丧而陷入困境。政府还建议银行可以提供50年期抵押贷款。

在最近的Seeking Alpha Wall Street Breakfast民意调查中，68.5%的受访者认为允许买家承担低利率抵押贷款是一个好主意，而63.9%的受访者支持允许卖家将低利率应用于新房产。只有12.7%的人认为50年期抵押贷款会产生积极影响。

我们向Seeking Alpha分析师Ivo Kolchev、Multiplo Invest和Michael Gray询问了允许可抵押、便携和50年期抵押贷款的利弊，以及政府还可以采取哪些措施来帮助缓解住房危机。

允许买家从卖家那里承担低利率抵押贷款的利弊是什么？

伊沃·科尔切夫：与Vonovia（OTCPK：VONOY）和Unibail-Rodamco-Westfield（OTCPK：UNBLF）等房地产投资信托基金类似，它们在2020-2021年的低利率期间锁定了有吸引力的利率，现在受益于股东异常高的现金流，这样的选择将看涨现房的价值。本质上，买家很乐意为低于市场利率抵押贷款的房屋支付溢价。

此举显然将改善劳动力流动性，并可能增加房地产市场的供应，这些房屋的业主希望出售，但情况尚未紧急到无法失去低利率抵押贷款的程度。

总体而言，我认为此举是积极的，因为它将提高房地产市场的效率。也就是说，一个可能的负面影响是目前没有优惠的低于市场抵押贷款的房屋价格下降。

多重投资：对于买家和卖家来说，这一措施将是非常好的。买家可以以更有吸引力的利率（例如4%而不是7%）购买他们的第一套住房或搬家。对于那些发现很难出售房产的卖家来说，这一措施可能会大大打开他们的市场。

至于缺点，我看到了主要的官僚主义挑战，特别是对于借款人从卖方获得股权。如果他没有钱还清，他将不得不处理高息抵押贷款，以支付剩余价值，这将产生其他挑战。

迈克尔·格雷：理论上，允许买家承担低利率抵押贷款的概念是解决当今房地产市场僵局的合理想法。这是为了帮助新买家解决负担能力问题，让他们有机会承担低于市场利率的抵押贷款，从而降低他们购买房屋的抵押贷款成本。

然而，实际上，它可能并不像听起来那么有吸引力。首先，假设的抵押贷款自诞生以来就已经得到了一定程度的偿还。

例如，假设今天的抵押贷款利率为6%，而新买家希望为五年前以50万美元购买的房屋承担3%的抵押贷款。最初的3% 40万美元抵押贷款将在五年后偿还至35万美元。新买家将承担每月1，760美元的付款。但基于现房销售价格中位数的房屋市场价格在过去五年中上涨了40%。因此，买家必须为房子支付70万美元。

因此，假设的35万美元抵押贷款只能支付新购买价格的50%。 然后，买家要么必须拿出剩余的350，000美元现金，要么利用典型的20%首付/80%借款模板通过第二抵押贷款借款。第二笔抵押贷款的利率为210，000美元，高于目前6%的第一笔抵押贷款利率，比如6.75%，因为这对贷方来说风险更大。

第二笔抵押贷款利率为6.75%，每月还款额为1，060美元，因此买家的两笔抵押贷款付款总额为2，820美元。相比之下，第一笔抵押贷款全额560，000美元，每月3，000美元的6%。每月为买家节省的180美元并不算太多，而且会遇到许多麻烦的障碍。买家必须向两个独立的贷款机构办理贷款申请程序，必须每月支付两次，并且仅限于购买卖家愿意承担低利率抵押贷款的房屋。

这甚至没有解决让第一贷方改变贷款条款以允许承担低利率抵押贷款的后勤问题。此外，所有这些改变都必须现在完成，这是一个极不可能的事件。

最重要的是，理论上是一个好主意，但完全不切实际。

允许卖家将低抵押贷款利率适用于新房产的利弊是什么？

伊沃·科尔切夫：这项规定显然有利于在低利率时期申请抵押贷款的老年人。在其他条件相同的情况下，与没有遗留低抵押贷款利率可供谈判的首次购房者相比，他们将能够支付更多的购房费用。

考虑到最近美国房屋价格上涨，以及2021年之前购买房屋的大量股权购房者的房子，我认为此举将加剧不平等，并使入门级购房者更难在市场上竞争。

从更积极的方面来看，我们可能会看到房地产市场交易活动增加，劳动力流动性更好，因为抵押贷款利率的考虑不会成为是否搬家的决定的核心。

住房活动的增加将对国家存储附属机构（NSA）等存储房地产投资信托基金有利，这些机构目前的入住率较低。

迈克尔·格雷：将买家目前的低抵押贷款利率应用于新房产的想法在理论上也很好，但在现实中行不通。许多房主不愿意搬家，因为他们觉得自己被锁定在目前的低抵押贷款利率的房子里，如果他们搬家，他们将不得不以目前利率的两倍承担新的抵押贷款，这使得新房子实际上负担不起。如果他们能保留低利率抵押贷款，这将有助于他们采取行动。

然而，将低利率抵押贷款转移到新房产极其复杂，而且实际上是不可行的。现有抵押贷款由特定房产作为抵押品支持。 贷方必须同意释放现有财产并用新财产取代它。 这样做的法律体操是繁重且昂贵的，使其完全不切实际。

此外，如果现有抵押贷款已作为抵押贷款支持证券的一部分打包并出售，则将其转移到新房是不可能的。

再说一次，理论上很好，但不可行。

银行是否应该为住宅物业提供50年期抵押贷款？

伊沃·科尔切夫：我支持这一提议，因为它将允许购房者参与住房增值，同时慢慢地将股权纳入房屋。此类抵押贷款与英国等国家提供的只付息抵押贷款相当。

当然，为了限制银行的风险，我认为要求更大的首付是明智的，也许达到25- 30%。否则，这些抵押贷款可能会在房地产市场低迷期间增加拖欠率，因为房主建立的少量股权将很快因第一次价格下跌而消失。

Multiplo Invest：如果抵押贷款期限从30年延长至50年，则对每月分期付款的实际影响微乎其微。此外，利息金额将大幅增加，借款人需要更长的时间才能获得股权。

不过，需要注意的是，巴西等新兴国家的抵押贷款期限为35年，利率在10%以上;如果借款人使用整个还款期，他或她将支付房产价值的三倍。

换句话说，在一些新兴国家，支付三倍于房产价值的抵押贷款是文化上的。特朗普政府是否想将其引入美国市场？

迈克尔·格雷：在所有条件相同的情况下，50年期抵押贷款的优势在于它延长了摊销期，从而降低了借款人的月供。

然而，也有几个缺点。 首先，借款人将支付更高的利率，因为较长的借款期限对贷方来说风险更大，因此年利息费用会更高。其次，支付利息的时间要长得多，因此总利息费用会大得多。此外，股权的积累将会慢得多，因为本金支付会减少，因为它们将分散在更长的时间内。

最后，许多人在自己的房子里住了三十年，因此一个家庭完全还清抵押贷款并完全拥有房子是很常见的。 很少有家庭会在家里待满50年。

从贷方的角度来看，许多抵押贷款被打包并作为抵押贷款支持证券的一部分出售到二级市场，但目前该市场不存在50年期抵押贷款。因此，贷方必须对这些50年期产品进行库存，而且没有多少金融机构准备拥有如此长期限的产品。

特朗普政府还有其他方法可以帮助缓解住房危机吗？

伊沃·科尔切夫：上面讨论的所有条款都涉及房地产市场的更多金融化，我认为这不会主要解决房地产危机。相反，从根本上来说，住房危机只能通过建造更多住房来解决，而这些住房需要到达首次购房者手中。

增加第二套和第三套住房的税收将使个人难以囤积住房。本质上，特朗普政府应该让每个人更容易拥有至少一套住房，通过税收制度鼓励个人在公司、企业和其他投资中建立股权，而不是第二套和第三套住房。房地产活动的增加将对iShares美国房屋建设ETF（TSB）等ETF有利。

特朗普政府需要采取的第二个关键行动是将预算赤字降至2- 3%。这将使债务/国内总产值比率稳定并最终下降。此外，政府支出的减少（目前正在挤出私人投资）可能会导致长期利率大幅下降，缩小遗留抵押贷款利率与当前抵押贷款利率之间的差距。

Multiplo Invest：在我看来，解决方案并不简单，需要对抵押贷款支持证券模型进行结构性调整。一种可能性是过渡制度，几年后有可能调整抵押贷款利率，但以预先商定的方式，这将稀释投资者的风险，并可能成为解决问题的开始。

迈克尔·格雷：我们上面讨论的选择是对住房负担能力问题的拼凑解决方案，但它们并没有解决住房市场的根本问题，即房价过高。过去50年来，房价的增长大大超过了收入的增长，造成了负担能力危机。

过去五年，美联储实施零利率政策期间，这一问题进一步加剧，抵押贷款利率降至2.65%的历史最低点。2020年7月至2022年1月的18个月内，抵押贷款利率徘徊在3%的历史最低水平附近。

在此期间，房价的增长速度几乎是家庭收入的两倍。房价上涨48%，家庭收入上涨25%。

房价飙升的部分原因是抵押贷款利率极低，这使得购房者支付的费用大大高于要价，因为由于抵押贷款利率较低，他们每月的抵押贷款付款实际上会减少。

买家需要意识到2.65%的抵押贷款是一种失常，永远不会再出现。房价需要根据当前的现实进行调整。 这正在发生，但进展缓慢。

现任政府可以通过建造低价住房来提供帮助。在解决住房危机方面，这将比允许可抵押的低利率抵押贷款、允许房主带走他们的低利率抵押贷款或发放50年期抵押贷款更进一步。