电话会总结 ｜ Alexandria(ARE)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Alexandria业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **核心财务指标表现：** - FFO每股收益（摊薄调整后）：第三季度为2.22美元，受入住率下降、西雅图租金收入减少0.03美元以及其他收入较上季度减少870万美元影响 - 租赁活动：第三季度完成120万平方英尺租赁，与五个季度平均水平持平 - 入住率：季度末为90.6%，环比下降20个基点；剔除待售资产影响后，实际入住率环比下降110个基点 - 调整后EBITDA利润率：第三季度为71%，与五年平均水平保持一致 - 其他收入：第三季度为1600万美元，与过去8个季度平均水平一致，但较第二季度下降870万美元 **资产减值情况：** - 房地产减值费用：第三季度确认3.239亿美元减值费用，其中约三分之二来自长岛市重建项目 ## 2. 财务指标变化 **同比/环比变化：** - 同一物业NOI：第三季度同比下降6%（GAAP基础）和3.1%（现金基础），主要由入住率下降导致 - 租金增长率：租约续租和重新租赁的租金增长率为15.2%（GAAP）和6.1%（现金基础），处于年度指导范围上端 - 平均租期：第三季度加权平均租期为14.6年，显著高于公司历史平均水平 **资产负债表指标：** - 流动性：季度末为42亿美元 - 债务期限：平均剩余债务期限11.6年，为标普500 REITs中最长 - 杠杆率指导：净债务与年化调整后EBITDA比率预期调整至5.5x-6.0x，较此前5.2x目标有所上升 **成本控制：** - G&A成本节约：2025年预计较2024年节约4900万美元年度成本 - G&A占NOI比例：过去12个月为5.7%，约为标普500 REITs平均水平的一半 **资产处置：** - 年内已完成5.08亿美元资产处置 - 风险投资收益：前九个月实现9500万美元收益，平均每季度约3200万美元

业绩指引与展望

• **2025年FFO指引下调**：每股摊薄调整后FFO指引下调0.25美元（2.7%）至中位数9.01美元，主要由于投资收益实现减少和同店物业表现下降导致的占用率降低。

• **2025年出租率预期**：年末出租率指引下调90个基点至90%-91.6%区间，预计基于指引中位数，到2025年底出租率将下降80个基点。

• **2025年同店NOI增长预期**：同店NOI指引下调1%，主要由于租赁进展低于预期导致的需求实现放缓。

• **2025年租金增长指引**：租赁续约和重新出租的租金增长指引下调2%，主要因加拿大一项短期续约和更高的免租期影响。

• **2025年风险投资收益预期**：风险投资实现收益指引下调至1-1.2亿美元区间，第四季度预期仅1500万美元，较前三季度平均3200万美元大幅下降。

• **2025年资产处置目标**：全年资产处置目标中位数15亿美元，已完成5.08亿美元，第四季度需完成10亿美元，所有待处置资产均有不可退还定金、签署意向书或正在谈判中。

• **2025年杠杆率预期**：年末净债务/年化调整EBITDA比率指引上调至5.5-6.0倍，较此前5.2倍目标上升，主要因4.5亿美元资产处置延迟至2026年及第四季度EBITDA预期下降。

• **2026年建设支出预测**：预计2026年建设支出与2025年中位数17.5亿美元相似或略高，包括圣地亚哥新宣布的建造租赁项目和运营物业空置空间租赁所需的更高资本支出。

• **2026年资本化利息变化**：预计2025年第四季度资本化利息持平或略降，2026年第一季度开始资本化利息将下降，主要由于土地销售和开发项目削减。

• **股息政策评估**：董事会将仔细评估未来股息水平，明确提及可能根据2026年预期收益和现金流进行调整，在应税收入范围内有30%-40%的调整空间。

• **非收益性资产减持目标**：计划将非收益性资产占总资产比例从当前20%降至10%-15%，预计到2026年底或2027年初完成大规模非核心资产处置计划。

• **潜在减值风险**：管理层标识出考虑在2025年末或2026年出售的额外资产，账面价值风险高达6.85亿美元。

分业务和产品线业绩表现

• Alexandria专注于生命科学房地产这一独特资产类别，拥有业内最优质的资产、租户和Megacampus（大型园区），其年度租金收入（ARR）中77%来自Megacampus，目标是将这一比例提升至约80%

• 公司正在加速从大规模开发模式转向仅在Megacampus进行定制化建设（build-to-suit）的开发模式，计划将非收益性资产占总资产的比例从目前的20%降至10%-15%，并明确表示未来开发将几乎完全专注于为Megacampus核心租户提供的定制化项目

• 租户基础高度多元化且优质，53%的租赁来自投资级或大型上市公司，前20大租户的加权平均租期接近9.5年，全球前20大制药公司中有18家是其租户，82%的租赁活动来自约700个现有租户关系的深度资源池

• 公司业务涵盖多个生命科学细分领域，包括生物技术、制药、医疗设备等，但目前政府部门需求为零，机构需求因NIH问题而受到抑制，主要依靠私人生物技术公司和大型制药公司的需求驱动

• 开发管线策略正在进行重大调整，对总价值42亿美元的土地进行项目逐一评估，平均预建设里程碑时间为2026年4月，公司将根据市场需求情况决定是否继续推进或暂停各个项目的建设活动

市场/行业竞争格局

• Alexandria在生命科学地产领域拥有绝对的市场主导地位，作为该细分市场的发明者和先驱者，拥有31年的行业经验，在规模上远超竞争对手，其最大竞争对手Blackstone的规模仅为Alexandria的1/4到1/3，且作为私人投资者在运营理念上存在显著差异。

• 市场上缺乏真正的同等竞争对手，Alexandria是唯一的纯生命科学地产上市公司，其他参与者要么是医疗办公为主的混合型公司，要么是众多规模较小的私人开发商，这些竞争者在专业性、资源配置和市场影响力方面都无法与Alexandria匹敌。

• 行业内出现了大量"僵尸建筑"，这些是在2020-2022年低利率和COVID需求激增期间由缺乏经验的开发商建造的空置物业，这些竞争者正在学习生命科学地产与其他地产类型的本质差异，并面临着痛苦的市场教训。

• Alexandria凭借最优质的资产组合、最强的租户基础（53%为投资级或大型公司）、最佳的Megacampus平台以及行业内最高的信任度，在一对一竞争中几乎从不败北，其品牌在行业内享有无可比拟的声誉和影响力。

• 随着市场供需失衡的持续，越来越多的竞争对手开始将原本规划为生命科学用途的空间转换为其他用途，这种"投降式转型"趋势正在加速，有助于缓解供应过剩问题，同时进一步巩固了Alexandria的市场地位。

• 生命科学地产的高度监管特性和任务关键性质使其与传统办公地产存在本质区别，租户更看重运营商的专业性和可靠性而非单纯的价格因素，这为Alexandria构建了强大的竞争护城河，使其能够在市场调整期间仍保持相对优势地位。

公司面临的风险和挑战

• 房地产资产减值风险严重，第三季度确认3.239亿美元减值损失，其中约三分之二来自长岛市重建项目，未来还面临最高6.85亿美元的潜在减值风险

• 入住率持续下滑，同比基础上下降110个基点至90.6%，管理层将年末入住率预期下调90个基点至90%-91.6%区间

• 同物业净营业收入大幅下降，GAAP基础下降6%，现金基础下降3.1%，主要受入住率下降和需求疲软影响

• 2025年FFO每股指引下调0.25美元至9.01美元中位数，降幅2.7%，反映投资收益减少和物业表现恶化

• 杠杆率上升压力，净债务与年化调整EBITDA比率预期上调至5.5-6倍，主要因4.5亿美元资产处置延迟和EBITDA下降

• 政府关停严重冲击行业运营，FDA基本停摆导致新药申报和审批流程受阻，直接影响租户扩张决策

• 生物科技行业持续低迷，已进入第五年熊市，早期风险投资部署受限，IPO市场基本关闭，租户融资困难

• 供需失衡加剧，关键子市场供应过剩问题突出，预计2026年将有120万平方英尺已知租户搬离，需要大量停机时间重新招租

• 开发管线面临重大调整压力，42亿美元土地资产需要重新评估，计划将非收益性资产占比从20%降至10%-15%

• 股息政策面临调整风险，董事会明确表示将根据2026年预期收益和现金流谨慎评估未来股息水平

• 租赁市场竞争加剧，需要"迎合市场"提供更多租户改善补贴或接受更低租金以维持入住率和续租

• 风险投资收益大幅下滑，2025年指引下调至1-1.2亿美元，第四季度预期仅1500万美元，较前三季度平均水平大幅下降

公司高管评论

• 根据Alexandria业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **Joel S. Marcus（执行主席兼创始人）**：整体口吻谨慎但坚定。承认当前面临困难环境，但强调公司韧性和长期前景。表达了对政府关闭和FDA停摆的担忧，认为这严重影响了行业运营。对公司31年来在生命科学地产领域的领导地位表现出自豪，强调Alexandria拥有"最佳资产、最佳租户、最佳园区和最佳团队"。对于竞争环境，显示出强烈信心，称"我们几乎从不败北"。

• **Marc E. Binda（首席财务官）**：口吻专业且直接，坦率承认业绩下滑。报告了3.239亿美元的房地产减值费用，占用率下降110个基点，以及FFO指引下调。在讨论财务指标时保持客观，但也强调了公司的财务实力，包括42亿美元流动性和11.6年的债务平均剩余期限。对于2026年前景表现出谨慎态度。

• **Peter M. Moglia（联席首席执行官）**：在讨论租赁市场时表现出现实主义态度。承认需要"迎合市场"，可能需要提供更多租户改善津贴或接受较低租金以维持占用率。对于资产处置表示有强劲需求，特别是对于投资者认为具有机会性的资产。在竞争分析中显示出信心，认为市场最终会整合。

• **Hallie M. Kuhn（开发与投资总裁）**：口吻相对乐观但谨慎。注意到高质量公司的参观活动和空间需求持续存在，但强调"决策时间更长"，归因于监管、资本和市场不确定性。对于公司在各市场的租赁表现优于竞争对手表示满意，预期更多竞争性生命科学空间将转换为其他用途。 总体而言，管理层展现出在困难时期的坚韧态度，既承认当前挑战的严重性，又对公司的长期竞争优势和市场地位保持信心。

分析师提问&高管回答

• 基于Alexandria业绩会实录，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析师与管理层问答总结 ### 1. 分析师提问：关于潜在占用率改善的最新情况 **管理层回答：** CFO Marc Binda表示，截至9月30日，已签约但尚未交付的空间约61.7万平方英尺，主要位于大波士顿、旧金山、圣地亚哥和西雅图地区，预计年租金收入约4600万美元，平均交付时间为明年5月1日。 ### 2. 分析师提问：生物技术市场复苏的关键指标 **管理层回答：** CEO Joel Marcus指出三个关键因素：1）FDA必须重新开放，政府停摆必须结束；2）早期风险投资支持的公司需要开始承诺租赁空间；3）公共生物技术板块需要重新激活，尽管XBI指数大幅上涨，但尚未转化为实际行动。 ### 3. 分析师提问：未来发展战略和资本配置 **管理层回答：** Marcus强调将专注于"建造适用"(build-to-suit)模式，仅在超级园区进行开发。目标是将非收益性资产占比从目前的20%降至10%-15%。大部分2026年资本需求将通过资产出售来满足。 ### 4. 分析师提问：股息政策调整的可能性 **管理层回答：** CFO表示董事会将在第四季度仔细评估未来股息水平，考虑2026年预期收益和现金流。公司在应税收入方面有一定空间，潜在调整幅度可达30%-40%。 ### 5. 分析师提问：2026年租约到期情况 **管理层回答：** 公司有120万平方英尺的已知搬迁空间，主要是优质资产但预计会空置并需要重新招租时间。剩余130万平方英尺的到期租约情况尚待确定。 ### 6. 分析师提问：租户活动和市场需求现状 **管理层回答：** 总裁Hallie Kuhn表示看到高质量公司的参观活动持续，但"决策时间更长"，由于监管、资本和市场不确定性，租户在做决定时更加谨慎保守。 ### 7. 分析师提问：资本化利息的变化趋势 **管理层回答：** 预计2025年第四季度资本化利息将保持稳定或略有下降，2026年第一季度开始将显著降低，主要由于土地销售和开发项目缩减。 ### 8. 分析师提问：竞争环境和市场定价 **管理层回答：** COO Peter Moglia表示公司将"迎合市场"定价，可能需要提供更多租户改善津贴或接受较低租金以维持占用率和续租，但仍将保持一定溢价。 ### 9. 分析师提问：风险投资收益展望 **管理层回答：** 2025年风险投资收益指引下调至1-1.2亿美元，第四季度预期仅1500万美元，较前三季度平均3200万美元的水平大幅下降。 ### 10. 分析师提问：行业供需平衡何时见底 **管理层回答：** Moglia预计剩余待交付的竞争性供应约330万平方英尺，其中约30%将空置交付，2027年后基本无新增供应，预计供应高峰将在2026年某时达到顶点。

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