SA情绪：缓解住房危机的抵押贷款互换性和可移植性

自2022年美联储开始加息以应对通胀以来，房地产市场出现了有趣的动态。其中一些趋势甚至可以追溯到新型冠状病毒大流行的开始，当时央行将利率降至零，而与此同时，人们正在寻求更多的空间和生活方式的改变。这些影响导致住房和租金环境日益昂贵，并在许多市场引发了负担能力危机。

地点，地点，地点？借贷成本上升导致新建筑价格上涨，而由于许多房地产投资者纷纷涌入该行业，供应短缺。房东们还提高了租金，以跟上通货膨胀环境，许多退休的婴儿潮一代仍住在自己的房子里，而不是缩小规模或搬到退休社区。然而，最大的成本驱动因素之一被称为“锁定效应”，即2022年之前锁定超低利率的人们无法在市场之间流动或做出传统的财务改变，这将增加流动性并释放供应。

针对当前的事态，有许多创造性的解决方案，其中一些已经在全球范围内普遍存在，并且现在正在受到特朗普政府的关注。其中之一是抵押贷款互换性，即房屋的新业主“承担”卖家的抵押条款（完全覆盖现有股权），这种情况在美国已经在FHA和VA贷款中以最小规模发生。其他备受推崇的补救措施包括抵押贷款可移植性，允许买家或卖家简单地将现有抵押贷款条款“移植”到新地点，以及本月早些时候引起轰动的50年期抵押贷款。

在美国可能吗？根据最新的《华尔街早餐》民意调查，Seeking Alpha的读者认为抵押贷款的互换性和便携性是缓解住房危机的好方法，但对于50年期债务来说就不那么重要了。然而，也有一些挑战需要克服。美国的土地所有权是在地方一级记录和持有的，这使得将抵押贷款转移到不同州甚至不同县的工作变得复杂。另一个影响可转让性的因素是，大多数抵押贷款都是证券化的，并与其他销售捆绑在一起，因此很难改变报表和条款，特别是如果发行溢价、更高比例的可变利率或更大的首付款不能缓解情况。