公募REITs周度观察｜市场整体企稳反弹

（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs整体企稳反弹：上周公募REITs整体企稳反弹，指数向上突破10日线和20日线，具备一定上涨动能。联东REIT（6.24%）、山东高速（5.18%）、蛇口保障房（4.10%）领涨，南京建邺（-6.58%）、重庆两江（-5.21%）跌幅居前，可能说明市场对带倾斜分配项目的保障有效性认可下降，回归对基本面的定价。

上周REITs交投活跃度基本稳定：上周REITs总成交金额为28.44亿元，与前一交易周的成交量基本稳定，沈阳软件园（3.53%）、合肥高新（2.59%）、南京建邺（2.58%）交投活跃度居前，绍兴原水周一解禁后成交显著放量。

公募REITs项目进度更新：华夏安博仓储物流REIT公布公众发售结果，公众投资者有效认购申请实际确认比例约为5.83%。

行情概览

01

 价量表现：  企稳反弹，交投稳定

上周公募REITs整体企稳反弹，指数向上突破10日线和20日线，具备一定上涨动能，保障房、高速公路、消费板块领涨，联东REIT解禁下挫后领涨反弹，市场全周总成交28.44亿元，与前一交易周保持稳定，绍兴原水解禁后成交放量但价格有一定支撑。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场多数企稳反弹，联东REIT（6.24%）、山东高速（5.18%）、蛇口保障房（4.10%）领涨，南京建邺（-6.58%）、重庆两江（-5.21%）跌幅居前，说明市场对带倾斜分配项目的保障有效性认可下降，回归对基本面的定价。从日涨跌幅看，顺丰仓储、特变电工、铁建REIT、百联消费、绿发商业、凯德商业连续五个交易日收涨。

2、分资产大类来看，保障房、高速公路、仓储物流、消费板块领涨。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨1.18%，产业园区REITs涨跌互现，保障房REITs平均上涨1.84%，消费基础设施REITs平均上涨1.17%，数据中心REITs平均下跌0.45%。特许经营权项目：能源类REITs平均上涨0.67%，环保市政REITs平均下跌0.42%，高速公路REITs平均上涨1.53%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，至11月14日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨0.94%、上涨0.93%和上涨0.96%，同期中证500下跌1.26%，10年期国债指数震荡收平。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为28.44亿元，与前一交易周的成交量基本稳定，沈阳软件园（3.53%）、合肥高新（2.59%）、南京建邺（2.58%）交投活跃度居前，绍兴原水周一解禁后成交显著放量。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周日均换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年11月14日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、蛇口产园、中关村、合肥高新、和达高科、湖北科投、广开产园、沈阳软件园外，其余66支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为29.62%、36.37%、51.25%、73.20%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为28.21%、43.04%、30.48%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为41.11%、34.82%、70.23%、48.55%、30.61%、43.73%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、九州通、中外运较发行价溢价率分别为36.22%、47.63%、26.52%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、首农分别较发行价溢价43.05%、51.95%、38.48%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价38.90%和21.27%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房和厦门安居分别较发行价溢价60.23%、81.13%、81.90%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价92.42%、69.46%、80.58%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为46.00%和42.00%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年11月14日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年11月14日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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