电话会总结 ｜ Seaport Entertainment (SEG) Earnings Transcript

业绩回顾

• 根据Seaport Entertainment (SEG) 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **营收表现：** - 总合并营收4,510万美元，按调整后基础同比增长1% - 酒店业务营收同比下降4%（调整后基础），主要受Tin Building和部分传统餐厅业绩下滑影响 - 娱乐业务营收同比下降5%，主要因演出场次减少7场 - 房东业务租金收入同比增长56%，主要得益于Nike和ESPN的终止收入100万美元 **盈利能力：** - 净亏损3,320万美元，同比改善70万美元（改善2%） - 每股净亏损2.61美元，同比改善3.28美元（改善56%） - 非GAAP调整后净亏损720万美元，同比改善1,800万美元（改善71%） - 非GAAP调整后每股净亏损0.57美元，同比改善3.97美元（改善87%） **现金流与资产负债：** - 现金及等价物1.17亿美元 - 长期债务1.014亿美元，除定期摊销外保持稳定 - 净债务占总资产比例为负2% - 资本支出480万美元，主要用于屋顶冬季结构、河岸酒吧建设和物业维护 ## 2. 财务指标变化 **EBITDA表现：** - 酒店业务调整后EBITDA（含非合并企业）同比下降290万美元，但剔除2024年一次性报销后，实际同比改善40% - 娱乐业务调整后EBITDA同比下降51% - 房东业务调整后EBITDA同比下降45%，主要因600万美元非现金费用（250 Water Street损失400万美元，屋顶冬季结构减记200万美元）；剔除非经常性项目后同比改善76% - 总分部调整后EBITDA同比下降700万美元；剔除非经常性项目后同比改善76%，超过400万美元 **费用控制：** - 一般管理费用1,800万美元，同比下降2%，但包含1,100万美元领导层过渡相关一次性费用 - 利息费用同比减少300万美元，主要因贷款偿还和利息收入增加 **其他财务指标：** - 同店酒店业务收入同比增长11% - 非合并企业权益收益同比改善180%，主要受Lawn Club持续增长推动 - 演出票房销售率达86%，吸引近10万名访客

业绩指引与展望

• 公司暂未提供具体的财务指引，管理层表示将在下次财报电话会议（预计3月初）上详细阐述包括Tin Building在内的全面酒店业务战略和重组计划。

• 2026年资本支出预计将显著增加，约有5000万美元已承诺用于已宣布的项目，主要集中在2026年执行，而第四季度资本支出预计相对较少。

• 第四季度餐饮收入增长预计将放缓，管理层表示将优先考虑利润率和盈利能力，可能以牺牲收入增长为代价来实现更好的现金流。

• 租赁收入方面，ESPN的租金收入在未来期间将不再确认，而Nike的终止收入将持续到2026年并延续至2027年，Nike还将继续支付租赁协议下的月度租金。

• 管理层确定了实现盈亏平衡和盈利的三大关键驱动因素：提高运营效率、降低一般管理费用、加速租赁进展以填补约10万平方英尺的剩余空缺。

• 新租户开业时间表显示，Cork预计在2026年中期前开业，Willett计划在7月4日时间框架内开业，Flanker等其他项目预计在2026年下半年开业，剩余空缺的填补可能延续到2026年底或2027年上半年。

• 250 Water Street的出售预计将改善历史现金消耗超过700万美元，主要通过消除相关土地贷款的利息支出以及税收、保险和场地维护等相关持有成本。

• Las Vegas Ballpark的冬季激活项目Enchant预计将在棒球淡季吸引超过17.5万名游客，通过内部运营变化支持长期客户参与和交叉营销效益。

分业务和产品线业绩表现

• 酒店餐饮业务板块收入同比下降4%，主要受Tin Building和部分传统餐厅业绩疲软影响，但包含非合并合资企业在内的总收入增长5%，同店收入增长11%，主要得益于Lawn Club持续强劲表现和新概念餐厅Jatano的成功推出

• 娱乐业务板块收入同比下降5%，主要因为Pier 17屋顶音乐会场次较去年减少7场，但通过举办35场音乐会实现86%的售票率，吸引近10万观众，并在Polestar全球票房排名中上升5位至第7名，同时推出Patron Patio和Liberty Club等高端体验服务

• 房东租赁业务板块收入大幅增长56%，主要受益于Nike和ESPN租户终止合同带来的约100万美元终止收入以及私人活动收入增长，公司计划填补剩余约10万平方英尺的空置面积，新引入Flanker Kitchen运动酒吧和Hidden Boots Saloon等概念餐厅，占地超1.4万平方英尺

市场/行业竞争格局

• 纽约市旅游市场竞争激烈，国际游客访问量仍低于疫情前水平约10%，但国内旅游保持韧性，预计2025年纽约市总访问量将达到6500万人次，超过2024年水平并接近疫情前水平，公司需要在混合市场环境中争夺游客流量。

• 曼哈顿办公楼租赁市场竞争格局分化明显，曼哈顿是少数几个超过疫情前办公租赁活动的美国主要城市之一，但下曼哈顿办公租赁复苏程度不及中城、中城南部等高端走廊，公司面临区域内不均衡的商业地产竞争环境。

• 餐饮娱乐行业竞争加剧，公司通过引入Flanker Kitchen、Hidden Boots Saloon等差异化概念来应对竞争，同时面临传统餐厅表现疲软的挑战，需要通过重新定位和结构性调整来维持竞争优势。

• 现场娱乐市场竞争激烈，Pier 17屋顶在Polestar全球票房销售排名中位列第七，较去年提升五位，显示在同类规模场馆中的竞争地位有所改善，但仍需持续提升全球认知度和编程实力。

• 下曼哈顿商业地产供需格局正在改善，预计通过办公住宅转换将有约10,000个新住宅单位投入市场，该区域人口增长29%为全曼哈顿最快，为公司创造了相对有利的竞争环境和租金上涨预期。

• 文化活动和特色体验市场竞争中，公司通过举办梅西独立日烟花庆典、纽约市美食节等大型活动来建立差异化竞争优势，将海港区定位为纽约市文化和体验目的地，以吸引更多客流并提升品牌认知度。

公司面临的风险和挑战

• 根据Seaport Entertainment (SEG)业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 国际游客流量恢复缓慢，目前仅为2019年疫情前水平的90%，影响高消费客群的支出模式，对收入增长构成压力

• 传统餐厅业务表现疲软，部分老牌餐厅收入下滑，存在结构性挑战，包括产品定位和价格策略问题需要重新调整

• 娱乐业务波动性较大，第三季度音乐会场次减少7场导致收入下降5%，调整后EBITDA大幅下滑51%，业务稳定性面临考验

• 大额非现金减值损失，第三季度确认600万美元一次性费用，包括250 Water Street项目400万美元损失和屋顶冬季结构200万美元减值

• 高额管理费用负担，第三季度G&A费用达1800万美元，包含1100万美元领导层变更相关费用，运营效率有待提升

• 租赁收入依赖性风险，ESPN租赁收入已终止，虽然Nike终止收入将持续至2027年，但长期租赁收入稳定性存在不确定性

• 资本支出压力较大，2026年预计约5000万美元的已承诺项目支出，对现金流管理提出挑战

• 市场竞争激烈，需要持续投入资源举办大型文化活动和引入新租户以维持竞争优势和客流量

• 运营模式转型风险，将Las Vegas Ballpark冬季活动运营内化需要前期投资和启动成本，存在执行风险

• 约10万平方英尺空置面积待填补，租赁进度和租户质量直接影响公司实现盈亏平衡的时间表

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **Matthew Morris Partridge（首席执行官）**：整体表现出积极乐观的态度。感谢团队、董事会和股东在领导层过渡期间的支持，对担任CEO职位表示荣幸和兴奋。强调公司将专注于提升运营效率、财务纪律和资本配置。对纽约市场前景保持乐观，特别是下曼哈顿地区的人口增长和商业发展潜力。在谈到Seaport项目时语气自信，强调要"找到合适的合作伙伴、合适的体验和合适的租户"。对Las Vegas Aviators的历史性赛季表示祝贺，对未来发展充满期待。

• **Lina Eliwat（临时首席财务官）**：语气专业且积极。感谢Matt的领导和指导，对新角色表示兴奋。在财务数据汇报中保持客观专业的态度，详细解释了各项财务指标的变化原因。对团队合作和未来规划表现出积极态度，感谢整个SEG团队、合作伙伴和董事会的持续支持与合作。 总体而言，两位高管都展现出积极向上的情绪和对公司未来发展的信心，尽管面临一些挑战，但他们的发言基调是乐观和前瞻性的。

分析师提问&高管回答

• 根据Seaport Entertainment (SEG)业绩会实录，以下是分析师情绪摘要： ## 分析师情绪摘要 ### 1. 分析师提问：盈利能力路径 **分析师提问**：Jones Trading的Matthew Erdner询问公司实现盈利的最大驱动因素是什么？ **管理层回答**：CEO Matthew Morris Partridge表示，主要驱动因素包括：(1)让已签约但尚未开业的租户开始营业并支付租金；(2)继续推进租赁动能，填补剩余约10万平方英尺的空置空间（包括2027年收回的Nike空间）；(3)优化运营模式和一般管理费用，创造更多效率。 ### 2. 分析师提问：租赁需求和租户组合 **分析师提问**：Matthew Erdner询问当前租赁需求情况以及潜在租户的类型组合。 **管理层回答**：CEO表示租赁需求非常强劲，餐饮业务表现突出，已成功引入Jatano、Flanker、Cork、Willett等品牌。公司现在开始更多关注传统零售租户，同时填补遗留的餐饮空间。重点是"寻找合适的合作伙伴、合适的体验和合适的租户"。 ### 3. 分析师提问：开业时间安排 **分析师提问**：Matthew Erdner询问新租户的开业时间安排，是否计划在Meow Wolf开业前全部完成。 **管理层回答**：CEO预计Cork将在年中前开业，Willett约在7月4日时间框架内开业，Flanker和其他项目将在2026年下半年开业。目标是在Meow Wolf开业前让所有租户开业运营，但具体时间取决于租赁进展的分阶段安排。 ### 4. 分析师提问：特殊活动策略 **分析师提问**：Matthew Erdner询问如何继续吸引梅西烟花节、美酒美食节等特殊活动，以及这些活动对提升区域知名度的重要性。 **管理层回答**：CEO强调这些活动对吸引那些多年未到海港区的纽约居民具有重要营销价值，有助于将海港区定位为纽约的文化和体验目的地。计划通过屋顶编程、码头特殊活动等多种方式继续建设这种动能。 ### 5. 分析师提问：Tin Building重组计划 **分析师提问**：RLH Investments的Ross Haberman询问与Jean-Georges的重组计划，以及Tin Building是否能在2026年实现盈亏平衡。 **管理层回答**：CEO表示目前无法提供2026年Tin Building的前瞻性指导，计划在下次财报电话会议（3月初）详细阐述该建筑的计划。重组主要是将员工队伍内部化，从Jean-Georges的第三方管理转为许可协议，减少管理费用。 ### 6. 分析师提问：租赁进展和资本支出 **分析师提问**：Ross Haberman询问10万平方英尺空间的租赁进展，以及第四季度资本支出预期。 **管理层回答**：CEO指出最大的空间是Nike空间（2027年收回），其余多为小型商铺空间，预计能获得更高租金。第四季度资本支出相对较少，主要用于Meow Wolf房东工程和Willetts、Cork的工作。2026年资本支出将增加，已公布项目约承诺5000万美元。 **分析师整体情绪**：分析师表现出谨慎乐观的态度，重点关注公司的盈利路径、租赁进展和运营效率提升，对管理层的战略执行能力表示认可。

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