电话会总结 ｜ Starwood(STWD)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Starwood业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩：**资产组合表现强劲** - 佛罗里达多户住宅项目实现现金再融资收益2.25亿美元，相当于原始股权投资的4倍回报 - 从原有3.09亿美元机构债务和7500万美元原始股权，通过新债务6.14亿美元的再融资，提取了超过3亿美元流动性 - 出租房屋组合保持95%的高入住率 - 租金负担能力改善，租金占收入比例从25%-26%下降至21%-22% **融资业务扩张** - 数据中心融资业务规模达到约200亿美元贷款组合 - 完成第四笔商业地产CLO发行，87%预付率，利差为基准利率上浮165个基点 - 能源基础设施领域完成第六笔CLO发行，约四分之三债务通过CLO融资 ## 2. 财务指标变化：**盈利能力维持稳定** - 股本收益率(ROE)与历史水平保持一致，尽管市场竞争加剧和利差收窄 - 三净租赁业务资本化率为6.9%-7%（剔除商誉后），高于此前报告的5%数据 **资产质量指标** - 多户住宅项目资本化率在4.3%-5.5%区间，市场清算价格约为5%左右 - 佛罗里达投资组合如按比例推算，潜在总收益可达15亿美元以上 **运营效率** - 预计2025年将成为公司历史上第二大放贷年份 - 银行融资成本持续收紧，支持稳定回报率维持

业绩指引与展望

• 2025年将成为公司历史上第二大放贷年份，管理层预期明年放贷规模将超过今年，显示业务增长势头强劲。

• 数据中心融资业务快速扩张，目前已建立约200亿美元的贷款组合，涉及亚马逊、字节跳动等主要科技租户，预计将成为重要增长引擎。

• 股本回报率（ROE）保持历史一致水平，尽管市场竞争加剧和利差收窄，但通过优化融资成本维持盈利能力。

• 佛罗里达多户住宅投资组合实现2.25亿美元现金再融资收益，相当于原始股本的4倍回报，若推算至整个投资组合可能产生15亿美元以上收益。

• 成功发行第四只商业地产CLO，87%预付率和165个基点的利差显示融资成本优势，预计将持续降低资金成本并提升资本效率。

• 多户住宅市场预期下半年租金增长3.5%，投资组合保持95%出租率，租金负担能力从25%-26%改善至21%-22%。

• 能源基础设施业务发行第六只CLO，约四分之三债务通过CLO融资，显示该业务线资本结构持续优化。

• 银行融资条件持续改善，银行对公司放贷的资本要求仅为直接房地产放贷的20%，为公司提供更紧密的融资利差空间。

分业务和产品线业绩表现

• **商业地产贷款业务**：公司完成第四笔商业地产CLO发行，获得87%预付率和165个基点的利差，显示出强劲的市场准入能力；预计2025年将成为"历史第二大放贷年"，拥有大量待放贷管道

• **数据中心融资业务**：正在构建约200亿美元的数据中心贷款组合，服务于亚马逊、字节跳动、谷歌、甲骨文、微软等大型科技客户；采用完全摊销结构，不依赖资产残值，专注于交易对手信用风险管理

• **多户住宅投资业务**：佛罗里达多户住宅投资组合通过现金再融资实现2.25亿美元收益，相当于原始股本的4倍回报；整体投资组合占用率达95%，租金负担能力从25%-26%改善至21%-22%

• **三重净租赁业务**：投资组合隐含资本化率为6.9%-7%（剔除商誉），该业务线仍处于扩张阶段，仅运营两个季度

• **能源基础设施融资**：完成第六笔能源基础设施CLO发行，约四分之三的债务通过CLO进行融资，展现出该细分市场的强劲表现

市场/行业竞争格局

• 商业地产融资市场竞争加剧，私募信贷领域资金大量涌入但交易量减少，导致更多资金方竞争相似贷款项目，多户住宅过渡性浮动利率贷款利差从年初的300个基点收窄至240个基点左右

• 数据中心融资成为新兴竞争热点，数千亿美元资金将进入市场，Apollo、Ares、Blackstone、KKR等主要私募巨头均积极参与，该领域利差也大幅收窄但仍能维持目标投资回报率

• 银行更倾向于向Starwood等专业机构放贷而非直接放贷，因为对机构放贷的资本金要求仅为直接房地产放贷的20%，杠杆率可从10倍提升至50倍，为银行创造更优投资回报

• 借款人偏好选择持有型放贷机构作为交易对手，避免传统银行先放贷后转售模式带来的重组困难，一站式服务和长期持有策略成为竞争优势

• CLO市场表现强劲，公司第四只商业地产CLO以165个基点利差和87%预付率成功定价，能源基础设施领域已完成第六只CLO，近四分之三债务通过CLO融资

• 三重净租赁业务标准化后资本化率约为6.9%-7%，与同业相比具有竞争力，消除了此前5%数据引发的市场担忧

公司面临的风险和挑战

• 根据Starwood业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 市场竞争加剧导致利差收窄风险：私人信贷领域资金增加而交易量减少，更多资金追逐相似贷款项目，多家族办公室贷款利差从年初的300个基点收窄至240个基点，对投资回报率构成压力。

• 数据中心融资业务的技术设备快速折旧风险：数据中心内部技术设备可能占建筑成本的60%，设备技术更新换代迅速，存在快速贬值的潜在风险，需要依赖承租方信用质量而非资产剩余价值。

• 多家族住宅市场供应过剩压力：全国范围内仍有大量公寓项目完工入市，开发商为快速出租提供1-2个月的显著租金优惠，奥斯汀等部分市场租金出现双位数下跌。

• 人口增长放缓的长期挑战：美国面临50年来首次人口年度下降，净移民减少和1.7倍的低生育率（与法国相当）可能影响长期住房需求。

• 18-24岁年龄段就业市场异常波动：该年龄段失业率在18个月内翻倍以上，虽然不是典型租户群体，但反映了就业市场的结构性问题和教育与就业机会的不匹配。

• 利率环境变化对融资成本的影响：尽管银行融资条件收紧但仍具吸引力，公司需要持续管理融资成本与贷款利差之间的平衡，以维持稳定的股本回报率。

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断及口吻的摘要：

• **Barry Stuart Sternlicht（董事长兼首席执行官）**：整体表现出谨慎乐观的态度。在谈论房地产市场时承认当前挑战（如供应过剩、租金增长放缓），但强调公司投资组合的强劲表现（95%入住率、租金负担能力改善）。对数据中心融资业务展现出明显的信心和积极态度，强调与大型科技公司的合作关系。在回应竞争加剧问题时保持冷静和自信，强调公司的长期关系和一站式服务优势。

• **Jade Joseph Rahmani（总裁）**：表现出专业和自信的口吻。在解释佛罗里达多户住宅项目的巨额收益时语调积极，强调4倍股权回报和潜在15亿美元收益。对公司的CLO发行能力和融资优势表现出明显的自豪感，特别是在宣布刚刚完成的第四个CRE CLO时显得兴奋。整体传达出对公司财务表现和市场地位的强烈信心。

• **Donald James Fandetti（首席财务官）**：发言简洁务实，主要提供技术性财务数据支持。在回应市场竞争问题时保持客观中性的态度，承认市场挑战但强调公司仍能维持目标回报率。语调相对保守但稳定，体现出财务管理的谨慎性。

分析师提问&高管回答

• # Starwood Property Trust 业绩会分析师情绪摘要 ## 1. 分析师提问：市场竞争加剧和利差收窄情况 **分析师（JPMorgan Rich Shane）提问：** 市场上资本部署竞争激烈，利差相当紧张，机会窗口似乎开启或关闭得很快。你们是否也看到了这种情况？这是由传统同行竞争、私人资本还是融资成本紧张导致的？ **管理层回答：** - CFO Fandetti：尽管利差收窄，但我们的融资成本也同步下降，仍能获得高于趋势的回报 - 总裁Rahmani：私募信贷领域确实有更多资金涌入，多家机构竞争相似贷款。多户住宅贷款利差从年初的300个基点降至目前约240个基点，但银行更愿意向我们放贷，因为对银行而言这是更高ROE的业务 - CEO Sternlicht：股本收益率实际上与过去保持一致，数据中心融资成为新的重要业务领域 ## 2. 分析师提问：数据中心融资的风险评估 **分析师（JPMorgan Rich Shane）提问：** 数据中心是长期资产，但内部设备技术更新快速且贬值迅速，你们如何衡量这种风险？ **管理层回答：** - CEO Sternlicht：关键在于融资对象的区别（建筑物 vs 建筑物+设备），我们专注于优质信贷，目前为Amazon、ByteDance、Google、Oracle、Microsoft等构建约200亿美元的贷款组合，这些都是现金流充裕、债务负担轻的优质客户 - 总裁Rahmani：我们的贷款完全按租赁期限摊销，承销中不依赖剩余资产价值，主要是交易对手风险考量 ## 3. 分析师提问：三重净租赁业务的资本化率 **分析师（UBS Doug Harter）提问：** 新的三重净租赁业务显示的资本化率约5%，似乎低于同行，是否有短期因素影响？ **管理层回答：** - 总裁Rahmani：那个5%的数字不准确，实际上是6.9%或7%的隐含资本化率（不含商誉），因为只有两个季度的数据导致了误解 ## 4. 分析师提问：佛罗里达多户住宅组合的估值情况 **分析师（UBS Doug Harter）提问：** 希望了解更多关于Woodstar再融资过程中贷方如何估值的情况。 **管理层回答：** - 总裁Rahmani：我们7500万美元的原始股本通过现金再融资提取了3亿美元，实现4倍股本回报。如果推算到整个5亿多美元的投资组合，仅债务部分就能轻松达到Barry提到的15亿美元收益，股权部分还有额外收益 ## 总体分析师情绪 分析师主要关注点集中在：

• **竞争环境担忧**：对利差收窄和市场竞争加剧表示关切

• **新业务风险**：对数据中心融资的技术风险和三重净租赁业务的收益率表示疑问

• **资产估值验证**：寻求管理层对资产真实价值的确认 管理层回应总体**积极且详细**，通过具体数据和案例证明了业务的稳健性和盈利能力，特别是佛罗里达投资组合的成功再融资为资产估值提供了有力支撑。

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