电话会总结 ｜ Sonida(SNDA)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Sonida Senior Living 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **核心财务指标表现强劲：** - 投资组合净营业收入(NOI)同比增长21%，包括2025年新开业或收购的社区 - 调整后EBITDA同比增长超过30%，主要得益于同店NOI增长和一般管理费用(G&A)的有效控制 - 同店每可用房间收入(RevPAR)同比增长4.7% - 护理费用同比增长14%，归因于临床资源和技术投资 - 2024年收购社区的居民费率同比增长4.2% **收购组合表现突出：** - 收购组合NOI环比增长90万美元，增幅22%；剔除两个新物业的拖累后，增长110万美元，增幅28% - 2024年收购的社区实现超过10%的收购成本收益率，超出原预期的18-24个月稳定期目标 ## 2. 财务指标变化 **营运指标改善：** - 同店入住率环比上升90个基点至87.7%，10月平均达到88%，10月31日现货入住率达到89% - 2024年收购社区入住率从第二季度到第三季度环比增长370个基点，年度平均入住率从76.3%增至83.7% **成本结构变化：** - 同店劳动力成本(不含福利)占收入比例环比上升70个基点，主要由于入住率快速增长但劳动力调整滞后 - 非劳动力营运费用环比增加60万美元，一半归因于季度多一个费用日，另一半归因于公用事业成本上升 - 内部销售线索依赖度从43%降至26%，减少对外部安置的依赖，改善利润率 **交易相关费用：** - 本季度录得约620万美元的拟议合并相关交易费用，预计总交易成本为7500万美元 **债务结构：** - 总债务中57%为固定利率债务，加权平均利率5.5% - 80%的债务到期日为2029年或更晚 - 信贷便利剩余容量6400万美元，其中约4100万美元可立即使用

业绩指引与展望

• **并购交易影响**：CNL Healthcare Properties收购交易预计2026年第一季度末完成，总对价18亿美元，预期将显著提升每股AFFO（调整后运营资金），同时大幅降低杠杆率，目标实现6倍杠杆率水平

• **入住率持续提升**：同店入住率第三季度达87.7%，10月平均达88%，10月31日现货入住率达89%，预期第四季度将接近90%的入住率水平

• **收入增长预期**：同店RevPAR（每可用房间收入）同比增长4.7%，2024年收购社区居民费率同比增长4.2%，护理费用同比增长14%，预期维持强劲的费率增长趋势

• **劳动力成本优化**：第三季度劳动力成本占收入比例环比上升70个基点，但第三季度后半段已开始改善，预期第四季度劳动力效率将持续提升，年化节约约10万美元

• **运营利润率展望**：50%的社区年初至今NOI增长超过10%，2024年收购社区实现超过10%的收购成本收益率，预期同店利润率将向30%以上目标迈进

• **资本支出与流动性**：交易完成后将获得3亿美元新的循环信贷额度，当前信贷额度剩余6400万美元，可立即使用4100万美元，为2026年投资管道提供充足资本

• **交易成本预期**：并购相关交易费用总计预期7500万美元，第三季度已产生620万美元，预期在交易完成前各季度将持续产生相关费用

• **债务结构优化**：80%债务到期日为2029年或更晚，57%为固定利率债务，加权平均利率5.5%，预期通过并购交易进一步优化债务结构

分业务和产品线业绩表现

• 高级生活社区运营业务：公司主要运营辅助生活和记忆护理公寓，通过提供临床护理服务和日常生活支持服务获得收入，护理等级费用同比增长14%，主要得益于临床资源和技术平台投资

• 房地产投资和收购业务：过去18个月收购了23项资产，2024年收购的19个社区占用率从76.3%提升至83.7%，收购成本收益率超过10%，超出原预期的18-24个月稳定期目标

• 资产管理和优化业务：通过技术平台和劳动力管理流程优化运营效率，50%的社区年初至今净营业收入增长超过10%，同时识别和处置表现不佳的资产，特别是德克萨斯州重组后的社区

• 合并收购业务：宣布以18亿美元收购CNL Healthcare Properties，预计2026年第一季度末完成交易，将显著提升每股AFFO并降低杠杆率，同时获得3亿美元新的循环信贷额度支持2026年投资管道

市场/行业竞争格局

• Sonida通过收购CNL Healthcare Properties（CHP）的18亿美元交易显著提升市场地位，该交易将使其房地产组合平均年龄低于公开市场同行，并将自由流通股本增加至约10亿美元，增强了与同行的竞争实力

• 公司在获客渠道方面建立竞争优势，内部销售线索依赖度从43%降至26%，减少了对外部推荐的依赖，这种自主获客能力在行业中形成差异化竞争优势并改善了利润率

• 在入住率指标上，Sonida同店入住率达到87.7%，10月份达到88%的投资组合高点，虽然年同比增长仍低于行业平均200个基点，但通过技术投资和运营优化正在缩小与行业领先者的差距

• 公司通过收购策略实现快速扩张，过去18个月收购了23项资产，2024年收购的19个社区入住率从76.3%提升至83.7%，收购成本收益率超过10%，展现了强于同行的整合能力和运营效率

• 在劳动力成本管理方面，公司完成了向永久性员工的转型，基本消除了合同工和代理工，并通过技术平台和数据分析优化人员配置，这种精细化管理为在激烈的行业竞争中控制成本提供了优势

• 通过临床资源和技术投资，护理等级费用同比增长14%，电子健康记录系统的全面实施提升了服务质量，在高端养老市场中建立了技术和服务的竞争壁垒

公司面临的风险和挑战

• 根据Sonida业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 大型并购交易执行风险：18亿美元收购CNL Healthcare Properties的交易规模庞大，预计交易成本达7500万美元，需要在2026年第一季度末完成，存在整合复杂性和执行不确定性

• 劳动力成本管控挑战：同店劳动力成本占收入比例环比上升70个基点，部分社区在入住率快速提升时未能及时调整人员配置，需要持续优化劳动力管理和成本控制

• 地区性运营表现分化：德克萨斯州重组社区表现不佳，拖累整体同店净营业收入增长，50%的社区年初至今净营业收入增长超过10%，但仍有部分社区表现落后需要评估

• 财务杠杆和流动性压力：公司正努力实现6倍杠杆目标，当前债务结构中57%为固定利率，加权平均利率5.5%，需要管理债务到期和再融资风险

• 运营成本上升压力：非劳动力运营费用环比增加60万美元，其中一半来自德克萨斯州和南部各州夏季延长导致的电费等公用事业成本上升

• 市场竞争和入住率增长挑战：同店入住率年同比增长低于行业平均水平约200个基点，需要持续改善销售渠道和减少对外部推荐的依赖

• 人才招聘和保留风险：随着业务规模扩张，需要招聘和培养更多人才来支持增长计划，员工流失率和领导层稳定性对运营表现至关重要

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **Brandon M. Ribar（总裁兼首席执行官）**：发言口吻积极乐观，情绪兴奋。多次使用"significant"、"exceptional"、"pleased"、"confident"等积极词汇。对18亿美元收购CNL Healthcare Properties交易表现出强烈信心，称其为"Sonida journey的重要一步"。对运营表现表示满意，特别强调同店入住率达到创纪录的88-89%。对团队执行能力和未来增长前景充满信心，称"extremely excited about the opportunity ahead"。

• **Kevin J. Detz（首席财务官）**：发言口吻专业务实，情绪谨慎乐观。使用"happy to report"、"pleased to report"等表达对业绩的满意。在讨论劳动力成本挑战时保持客观，承认存在问题但强调已采取措施改善。对财务指标改善表示满意，特别是NOI增长和入住率提升。整体语调平稳，注重数据和事实陈述。

• **Jason Finkelstein（首席法务官）**：发言口吻正式规范，情绪中性。主要负责法律免责声明和程序性事项，语调专业严谨，未表现出明显的情绪倾向。 总体而言，管理层展现出积极向上的情绪，对公司当前业绩和未来前景充满信心，特别是对大型收购交易的战略价值表示乐观。

分析师提问&高管回答

• 根据Sonida业绩会实录，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析师与管理层问答总结 ### 1. 摩根士丹利分析师Derek Metzler（代表Ronald Kamdem） **分析师提问：** - 关于同店入住率增长趋势，公司同比增长低于行业平均200个基点，请详细说明本季度入住和退房趋势，以及影响因素和未来展望 - 关于并购准备，本季度交易成本为620万美元，未来几个季度是否会持续产生类似成本？ **管理层回答：** - CEO Brandon Ribar表示：第三季度后半段和第四季度初期，同店入住率加速改善至89%的现货水平，10月份达到88%。改善主要由此前表现滞后的社区推动，内部渠道产生的入住增加，非付费转介来源的入住趋势显著改善 - CFO Kevin Detz补充：总交易成本预计7500万美元，本季度620万美元计入其中，预计每月将持续产生交易成本直至交易完成 ### 2. 加拿大皇家银行分析师Benjamin Hendrix **分析师提问：** - 关于RevPOR（每间可用房收入）与运营费用的长期趋势，以及由于劳动力管理投资，短期内利差是否会收窄 - 收购组合中代理劳动力或合同劳动力的趋势如何，劳动力成本正常化还有多少机会？ **管理层回答：** - CEO表示：在更高入住率水平下，将继续推进费率增长，认识到费率对于将利润率扩大到30%以上范围的重要性。7-8月的劳动力趋势已经回归正轨，但仍有改善空间 - 关于劳动力成本：收购组合中几乎没有合同劳动力，主要挑战是加班费等溢价劳动力成本，但这一问题已基本解决，这也是第二季度至第三季度NOI提升的原因之一 ### 总体分析师情绪 分析师对公司18亿美元收购CNL Healthcare Properties表示祝贺，关注点主要集中在运营指标改善、成本控制和并购整合能力上。管理层展现出对运营改善和交易执行的信心，特别强调了入住率接近90%的里程碑和劳动力成本管理的进展。

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