两家头部物企获“松绑”

（来源：物股通）

长期以来，物业行业始终笼罩在关联房企的阴影下，估值逻辑被关联公司风险绑定。

而11月上旬融创中国与碧桂园相继完成巨额债务重组，不仅为自身减负，更让关联的融创服务与碧桂园服务卸下了最大的不确定性包袱。

这两大头部物企的“解绑”，不仅标志着自身进入独立发展的新阶段，更折射出中国物业行业从“规模扩张”向“价值深耕”转型的核心趋势，一场围绕基本面的价值重估已然开启。

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债务重组“拆弹”，独立经营地位夯实

母公司/关联地产债务危机曾是悬在上市物企头上的最大风险，市场担忧集中于资金被挪用输血、品牌信用连带受损两大痛点。

随着融创中国境外债务基本清零、碧桂园境外债务重组方案获批，两家头部物企的核心风险得到根本性缓解。

债务重组中获得的主要影响及当前的处境）

融创服务彻底摆脱了母公司债务牵连的潜在风险，独立经营地位得到巩固，汇丰研究等机构已将其视为股价利好催化剂。

而碧桂园服务的财务独立性与业务完整性也获保障，2025年上半年关联方收入占比进一步降至1.1%，较2018年的20.3%大幅下滑，基本实现从地产依赖型向独立市场化运营的转型。

两家企业均已走出“生存焦虑”，资本市场的关注焦点正式转向其自身经营能力。

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利好背后：盈利与现金流的双重考验

尽管外部环境显著改善，但行业转型期的结构性压力仍未消散，盈利承压与应收账款高企成为两家企业的共同考题。

1）盈利能力持续承压。行业“增收不增利”的趋势在头部企业身上同样显现。

2025年上半年，碧桂园服务营收达231.9亿元，同比增长10.2%，归母核心净利润同比录得下滑，整体毛利率降至18.5%。

利润承压主要源于两方面：一是清理历史应收账款的折让损失，二是主动收缩低效业务的阶段性冲击。

融创服务2025年中期收入35.47亿元，同比增长2%，股东应占利润1.22亿元，较去年同期的亏损状态成功扭亏为盈。

2）应收账款与现金流风险待解。应收账款仍是现金流的主要拖累。

融创服务2025年中期应收账款余额增至71.76亿元，周转天数延长至210天，回款效率亟待提升。

碧桂园服务虽未披露最新应收账款天数，但此前157天的高位数据仍反映出历史遗留问题的消化难度。

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战略分野：聚焦深耕与稳健回馈的差异化破局

面对行业共性挑战，融创服务与碧桂园服务基于自身资源禀赋，走出了两条差异化的破局路径，却都紧扣“提质增效”的行业核心逻辑。

1）融创服务：收缩聚焦，深耕高价值区域。

融创服务选择以“断臂求生”的方式优化业务结构，不仅出售三四线城市的彰泰物业股权，2025年上半年更果断退出20余个持续亏损的问题项目，避免业绩拖累。

截至6月末，公司在管建筑面积达2.93亿m²，单年饱和收入增至72亿元，其中战略核心城市占比高达87%，40+核心城市外拓签约额占比达98%，通过聚焦高价值区域提升盈利质量。

同时，公司发力社区生活服务，相关收入达2.11亿元，毛利贡献稳定在44.9%的高位，成为第二增长曲线。

2）碧桂园服务：现金流为王，高分红+强外拓双线发力。

碧桂园服务将“现金流”置于优先地位，明确不再单纯追求规模扩张，主动退出现金流不佳的低效项目。

2025年上半年，公司第三方市场拓展签约面积达6477万m²，同比增长66%，市场化拓展成效显著。业务结构上，“三供一业”服务表现亮眼，收入达50.7亿元，同比增幅高达51.6%，成为业绩增长新引擎。

股东回馈方面，公司董事会明确2025年度派息目标参照核心净利润的60%执行，较上年进一步上调，以真金白银重塑市场信心。

尽管上半年未宣派中期股息，但管理层年内已开展了6个月的回购行动。截至11月5日，碧桂园服务累计回购1676.6万股，耗资1.07亿港元。

公司用不间断的回购，回应投资者的关切。

3）数字化转型成共同选择。

两家企业均将数字化作为降本增效的核心抓手。

融创服务将投入专项资金升级智能管理系统，其中0.83亿港元部署物联网设施，1.15亿港元升级管理中台，这一调整旨在强化社区增值服务和运营资金，以支持长期健康运营。 ‌

碧桂园服务则加大AI与物联网技术投入。

据碧桂园服务最新披露，截至今年10月20日，公司自主研发的清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等城市的17个项目中投入使用，数量超过130台，展现出卓越的场景适应性和稳定的作业能力。

根据公司规划，年内投入使用的清洁机器人总数将突破1000台，覆盖住宅、公寓、写字楼等多类业态。通过科技手段对冲人力成本上涨压力。

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行业新周期：价值重估的核心逻辑切换

两家头部物企的转型，是物业行业发展周期切换的缩影。

2024年百强物企营收增速已回落至3.52%，管理面积增速降至2.18%，而2025年中期数据进一步印证行业增长动能的根本性转变。

克而瑞物管统计显示，63家上市物企营收总额同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点；53家披露在管面积的企业总规模达77.9亿m²，同比仅增长3.8%，较上年同期5.3个百分点的增速降幅显著。

中信证券跟踪的样本企业表现与之呼应，收入增速5.3%、在管面积增速4.4%，均较过往年度明显放缓。

资本市场的估值逻辑也随之切换，从此前的“风险折价”转向“基本面定价”，核心考察指标变为盈利稳定性、现金流健康度与战略落地成效。

当前，67家上市物企总市值已达2598亿元，PE均值回升，头部效应显著，市值前十企业占比超77%，这为融创服务与碧桂园服务的价值重估提供了行业基础。

短期来看，融创服务的应收账款高企、碧桂园服务的利润下滑仍是需要时间消化的问题。

但长期而言，融创服务的“区域聚焦+业态深耕”与碧桂园服务的“现金流优先+高分红+市场化外拓”战略，均契合了行业“拓优驱劣”的发展逻辑。

随着数字化赋能深化、服务模式升级，物业行业正从“空间管理者”向“价值创造者”蜕变，而这两大头部物企的价值重估，或许才刚刚拉开序幕。